项目开发过程规划设计管控要点课件.ppt

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1、项目开发过程规划设计管控要点,产品中心规划线,0,1,什么是房地产设计管理？,2,开发商,设计师,规划设计管理贯穿项目开发全过程,一、前言,3,4,什么是房地产设计？,5,设计,说明书,6,房地产项目开发所涉及的各专业设计内容,7,城市总体规划,合理制定城市经济和社会发展目标；确定城市的发展性质、规模和建设标准；安排城市用地的功能分区和各项建设的总体布局；布置城市道路和交通运输系统；选定规划定额指标；制定规划实施步骤和措施。示例：青岛市城市总体规划（2006-2020）,8,控制性详细规划,确定土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；确定容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；基确定础

2、设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及 控制要求，地下管线控制要求；确定基础设施用地控制的界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围的界线（紫线）、地表水体保护和控制的地界线（蓝线）等“四线”及控制要求。示例：青岛市李沧区青银高速东部片区控制性详细规划,9,修建性详细规划,进行建设条件分析及综合技术经济论证；作出建筑、道路、绿地等空间布局和景观规划设计，布置总平面图；道路交通规划设计；绿地系统规划设计；工程管线规划设计；竖向规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。示例：青岛市李沧区青银高速东部片区控制性详细规划,10,11,项目前期定位

3、阶段,二、项目前期决策,1.项目前期调研,下沙财通项目,钱江新城新项目,钱江新城新项目,12,二、项目前期决策,2.项目定位与研究,多种产品类型和数量如何确定？,各产品类型都不适合怎么办？,经济测算,产品研究,方案预览困难预测,分析归纳解决问题,13,二、项目前期决策,案例：山西太原项目难点：星河湾在对面，已成型；商务谈判前需更准确的经济指标基础。思考：同市场部沟通，采用集团高端公寓类产品诚园系，全石材，精装修，200方户型；商务地块为酒店+酒店式公寓+办公。举措：自己完成较为准确的总图布置，并完成模型。结果：准确的测算数据和商务谈判的有利道具,14,二、项目前期决策,3.项目前期规划设计的作

4、用,15,二、项目前期决策,4.项目前期决策阶段规划设计管控要点总结前期调研熟悉公司产品，专业眼光，专业沟通。经济测算在设计过程中发现问题、解决问题，困难预测。深入研究规划布局、建筑形态的深入研究，找寻适宜案例，分析归纳，为后期项目的顺利展开做好铺垫。,16,规划设计阶段,17,三、项目设计阶段的规划设计管控,1.规划设计阶段规划设计管控要点平面布局空间关系、轴线、景观节点、室外泳池、入口、退红线、合理利用土地交通组织人车分流、入口大堂（雨棚）、坡道位置、车库入口景观意向景观最大化、纳景、造景竖向标高架空层、周界周界设计道路截面、社区氛围,18,三、规划设计管控,2.平面布局案例杭州西溪诚园关

5、注点：空间关系轴线、对称南低北高适宜的景观节点会所的设置室外泳池结合会所,19,三、规划设计管控,上海塘镇项目关注点：主入口交通组织,20,三、规划设计管控,关注点：车库入口问题：地下车库入口离建筑太近思考：地库入口靠近建筑，影响业主入户，有噪音，影响建筑外立面与车库的交接。在规划设计中应慎重考虑。举措：设计更改，调整，在规划设计阶段避免此类问题发生。,车库离建筑太近的不良影响,3.交通组织案例某项目地下车库入口,21,三、规划设计管控,关注点：别墅道路的曲线要点：曲线道路的弧度思考：既要便于通行，又要形成曲径通幽的道路延伸感。举措：利用圆弧处的绿植巧妙遮挡视线。,象山白沙湾项目,22,三、规

6、划设计管控,4.景观意向案例青山湖玫瑰园,关注点：景观最大化要点：有较佳自然景观的情况下，建筑主要功能朝向景观,23,三、规划设计管控,巴厘岛宝格丽酒店,关注点：景观最大化，台地要点：建筑主要功能朝向景观，合理利用地形,24,三、规划设计管控,千岛湖度假公寓,关注点：架空层,25,三、规划设计管控,4.周界设计案例临安青山湖红枫园项目,关注点：小区周界标高思考：为保证合院庭院的私密性，需与沿河绿化带保持一定高差。我们去现场实际踏勘后发现，如果按照设计标高，院子跟绿化带标高一致，同时沿河绿化带要堆坡，对挺庭院私密性影响较大。举措：我们提出整个基地标高提高600，提高了小区的整体档次。,26,三、

7、规划设计管控,临安青山湖红枫园项目,关注点：小区周界标高,剖面示意,27,建筑设计阶段,28,四、建筑设计管控,1.建筑设计阶段管控要点公寓户型（1）户型分布与总平面的关系（充分利用内外景观资源/经济效益最大化）（2）主要活动空间的朝向与组合关系（3）户型标准配置（4）下跃户型注意要点,29,四、建筑设计管控,1.建筑设计阶段管控要点公寓立面各个系列主要特点公共部位（1）入口雨棚（2）架空层（3）电梯厅及轿厢（4）入口大堂地下车库（1）增加层高和局部扩大车位（2）采光井设置,30,（1）注意户型分布与总平面的关系a.充分利用内外景观资源（资源优越处采用大户型）b.经济效益最大化（底层靠近中心庭

8、院处架空处理，其余尽量设置下跃户型）,杭州明月江南项目户型分布图,公寓户型,四、建筑设计管控,31,（2）主要活动空间的朝向与组合关系 景观资源方向尽量采用客厅与餐厅结合的“一字”通厅，面积较大的户型可结合家庭室或书房设置“L型”厅,贴沙河,杭州蘭园D户型 约167m2,公寓户型,四、建筑设计管控,32,（2）主要活动空间的朝向与组合关系 景观资源方向尽量采用客厅与餐厅结合的“一字”通厅，面积较大的户型可结合家庭室或书房设置“L型”厅。,杭州蓝色钱江南区2-E户型 约380m2,公寓户型,四、建筑设计管控,33,（3）户型主要配置标准,备注：“”为必选项，“”为可选项,公寓户型,四、建筑设计管

9、控,34,地下一层平面示意,下跃庭院剖面示意,（4）下跃户型注意要点,a.南面的下沉庭院与北面的采光井形成空气对流b.通过二级堆坡优化下沉庭院内部的采光,并有效杜绝视线干扰,公寓户型,四、建筑设计管控,35,杭州蘭园C地块南立面,细巧骨架,顶部收头,大玻璃面,公寓立面（绿园拉直版）,四、建筑设计管控,36,宁德德馨园沿街西立面,公寓立面（绿园拉直版）,四、建筑设计管控,37,杭州蓝庭一期南立面,公寓立面（地中海系列）,四、建筑设计管控,38,杭州蓝庭一期,公寓立面（地中海系列）,四、建筑设计管控,39,公寓立面（玻璃幕墙系列）,四、建筑设计管控,40,会所、酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨

10、设施，其宽度应适宜。a.若满足单车通行及人员等候的，应保证净宽4.5m以上；b.若满足两车并行及人员等候的，应保证净宽7.5m以上；c.若满足两车并行并有一辆车及人员等候的，应保证净宽10.0m以上。,公寓公共空间（入口雨棚）,四、建筑设计管控,41,四、建筑设计管控,5.竖向标高案例千岛湖度假公寓,关注点：架空层要点：千岛湖度假公寓一号楼架空层属于典型的灰空间：作为室内与室外之间的一个插入空间，因有顶盖可以算是内部空间，但有开敞又是外部空间的一部分。一号楼底层除单元门厅、交通核与公卫外，其余空间完全架空。,42,四、建筑设计管控,千岛湖度假公寓,关注点：架空层一号楼架空层层高高达7.2米，净

11、高H=5.5米，两翼最深处除去单元门厅进深D=12.9米，23，因此在轴线中部设置了水钵或花钵进行处理。单元门厅延东侧布置，架空空间沿临湖面设置，纵向伸展。,43,a.层高：5 mb.功能设置：根据项目特点，考虑业主休息活动设施的设置。c.景观引入：与室外景观自然过渡，同时应考虑室外硬质铺地的无缝对接。d.与风雨连廊的结合：局部放大，作为景观的阶段收头可考虑引入小品、雕塑等处理手法。,公寓公共空间（架空层）,四、建筑设计管控,44,a.候梯厅轴线深度需大于或等于1.8mb.尽可能做到单梯入户c.电梯轿厢高度增加，提高舒适度,电梯厅意向图,轴线宽度1.8m,电梯厅设置方式,公寓公共空间（电梯厅及

12、轿厢）,四、建筑设计管控,45,公寓公共空间（入口大堂）多层级大堂设置，提升入户空间价值感,四、建筑设计管控,46,（1）4米以上层高，避免空间的局促感与压迫感，局部设置大尺寸车位，使得各类高档私家车型都有足够空间活动及停放。（2）局部下沉式庭院，营造自然采光通风的条件。,4.2米地下层高,西溪诚园地下车库示意图,公寓地下室,四、建筑设计管控,47,2.建筑设计阶段管控要点法式合院户型（1）室内生活室外化（2）边角空间最大化利用（3）私密性的保障立面（1）多户成组，沿街连续立面整体考虑（2）内院立面实用为主,四、建筑设计管控,48,法式合院（户型）,四、建筑设计管控,49,（1）室内生活室外化

13、,家庭室,客厅,餐厅,半室外餐厅,室外起居室,入户玄关,主要活动空间,室外空间,半室外空间,。,半室外餐厅作为亚厨房，设置吧台、烧烤等内容,a.主要活动空间围绕内庭院，行程内外互动b.庭院空间设置具体活动内容c.灰空间局部放大，形成可开合空间,法式合院（户型）,50,（2）边角空间最大化利用,边套将边角绿化纳入庭院空间,边套户型适当变异，内院变侧院,法式合院（户型）,四、建筑设计管控,51,法式合院（沿街立面）,立面品质把控,四、建筑设计管控,52,法式合院（内院）,四、建筑设计管控,53,法式合院（内院）,四、建筑设计管控,54,法式合院（内院）,四、建筑设计管控,55,入户门柱的间距可以放

14、宽，左右各移40CM左右，可以在两旁做半柱的形式，门可稍微扩大。,法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面宋总意见-11月01日）,四、建筑设计管控,56,壁炉和水景的体量偏大，在设计考虑上可有多种选择，水景既可以是作为壁炉的一个对景存在；也可以考虑将壁炉取消，在墙壁上做坐半圆形的水景。,法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面宋总意见-11月01日）,四、建筑设计管控,57,地面排水可以增加一些大的缝，通过排水量的计算，实行大小缝相间排水。,法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面宋总意见-11月01日）,四、建筑设计管控,58,壁炉两侧的树一定要精彩，可以增加树池，与壁炉下部的台面差不多高

15、。增加生活空间趣味的陈设，比如可以加设卧榻等，使庭院空间更显生活化。,法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面宋总意见-11月01日）,四、建筑设计管控,59,花钵应设于廊外，大小搭配应合理，廊的宽度也可适当加大。,法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面宋总意见-11月01日）,四、建筑设计管控,60,灯光控制应该可以调节：聚会模式、休息模式、普通模式等。,法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面宋总意见-11月01日）,四、建筑设计管控,61,室外餐厅的平开门改为折叠门，避免开门后对敞廊交通的影响。,内向庭院的门窗格子要尽量少，有条件尽量做折叠门，外立面上则可采用横条格子窗。,法式合院（苏

16、州御园1:1实体法合入口立面宋总意见-11月01日）,四、建筑设计管控,62,法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面,11月01日）,四、建筑设计管控,63,法式合院（苏州御园1:1实体法合庭院实景-11月01日）,四、建筑设计管控,64,3.建筑设计阶段管控要点别墅,分类（1）按建筑风格分类 法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）按户型面积分类 a.中型别墅（400地上建筑面积800）b.大型别墅（地上建筑面积800）c.组院别墅（200地上建筑面积400）,四、建筑设计管控,65,各类别墅经济技术指标和适用条件,四、建筑设计管控,66,户型（1）室内到室外，整体户型设计（案例景观朝向、对

17、景）（2）入户方式（人行、车行）（3）室内生活室外化灰空间（半室外客餐厅）的设置（4）下沉庭院的位置及尺度,四、建筑设计管控,别墅,67,（1）从室内到室外，整体户型设计,车库入口,客餐厅/家庭室,人行主入口,主景观面,庭院景观的布局成为户型设计的一部分，建筑师对于庭院灰空间和构筑物整体设计与把控,上海玫瑰园L04户型地上面积1243m2,四、建筑设计管控,别墅户型,68,（2）入户方式,人行入口,车行入口,别墅户型,四、建筑设计管控,69,（3）室内生活室外化通过性空间入口门廊，考虑鞋柜或装饰盆栽的放置停留性空间室外起居室或餐厅，结合壁炉、烧烤炉等，考虑沙发、桌椅的尺度,四、建筑设计管控,别

18、墅户型,70,3、建筑设计阶段管控要点别墅,71,（4）下沉庭院设置 a.结合地下一层主要活动空间设置 b.根据庭院具体尺度设置 c.尽量避免设于南向或主景观面,别墅户型,四、建筑设计管控,采光井,下沉庭院,72,四、建筑设计管控,73,立面（1）建筑风格法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）法式立面把控要点,3、建筑设计阶段管控要点别墅,四、建筑设计管控,74,3、建筑设计阶段管控要点别墅,立面（1）建筑风格法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）法式立面把控要点,舟山玫瑰园*法式,75,青山湖玫瑰园*法式,76,立面（1）建筑风格法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）法式立面把控要点,上海玫

19、瑰园*古典意式,77,3、建筑设计阶段管控要点别墅,青山湖玫瑰园*地中海风情意式,别墅立面建筑风格,78,海宁百合新城*西班牙式,79,3、建筑设计阶段管控要点别墅,青山湖玫瑰园*英式,80,杭州桃花源*中式,81,四、建筑设计管控,别墅立面（2）法式把控要点中轴对称古典三段式比例协调竖向开窗节奏与韵律,法国卢浮宫,巴黎卢浮宫,82,四、建筑设计管控,别墅立面（2）法式把控要点主要元素：山 花 檐 口 柱 式 栏 杆老虎窗 门窗套,青山湖玫瑰园法式别墅,83,简洁的檐口和山花装饰只起到点缀作用，整体给人干净利落之感。,四、建筑设计管控,山花,别墅立面,84,山花装饰只起到点缀作用，整体给人干净

20、利落之感。,四、建筑设计管控,山花,别墅立面,85,四、建筑设计管控,檐口,别墅立面,86,四、建筑设计管控,别墅立面,87,柱式的应用,四、建筑设计管控,别墅立面,88,柱式的应用,四、建筑设计管控,别墅立面,89,四、建筑设计管控,栏杆的应用强化了建筑的阴影效果，增加厚重感和价值感,别墅立面,90,门窗套的应用,别墅立面,四、建筑设计管控,91,老虎窗小法别墅体量较小，立面力求干净整体，老虎窗不宜打断檐口,四、建筑设计管控,别墅立面,92,五、项目施工建设阶段的设计管控,93,现场巡查2010824慈溪玫瑰园巡查报告20090424南京玫瑰园现场巡查报告20090929南京玫瑰园二期A组团

21、巡查报告青岛建筑巡查报告08.08.14,五、项目施工建设阶段的设计管控,94,六、其它规范规定,95,绿城工程营造标准强制性条文,关于建筑层高1.多、高层公寓架空层层高不应小于5.0m，除建筑高度及容积率限定者外。2.别墅类建筑一层层高不应小于3.6m。,96,绿城工程营造标准强制性条文,关于雨棚尺度1.外墙采用面砖、石材等饰面的多、高层公寓出入口应设置雨篷类构筑物，出挑宽度应1.5m，或挑出足够宽度线条，具体尺寸由设计师根据立面效果确定。2.排屋、别墅后门等次要出入口应有宽度不小于0.9m的雨蓬空间。3.会所、酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施，其宽度应适宜。若满足单车通行及人员等候

22、的，应保证净宽4.5m以上；若满足两车并行及人员等候的，应保证净宽7.5m以上；若满足两车并行并有一辆车及人员等候的，应保证净宽10.0m以上。,97,绿城工程营造标准强制性条文,关于灰空间1.排屋、别墅类建筑应注重建筑与室外景观的交流，在建筑与主庭院交界处应设置亲近户外的灰空间，其进深不应小于2.4m。,98,绿城工程营造标准强制性条文,关于围墙1.小区围墙应为全实面设计，如有景观面的，可采取通透式围墙，围墙高度应高于小区外道路2.2m以上。2.别墅庭院分户墙应采用实体形式，高度不应低于2.8m。,99,建筑设计强制性规范注意要点,关于建筑消防问题1.根据高层建筑防火规范规定，在未做防火挑檐

23、或未用防火玻璃的情况下，窗间墙宽度、窗槛墙高度必须大于1.2米；2.高层建筑进户门要求为甲级防火门，要具备检测报告。,100,建筑设计强制性规范注意要点,关于厨房通风面积问题 根据住宅设计规范规定，厨房的通风开口面积不应小于该房间地板面积的110，并不得小于0.60平方米。,101,建筑设计强制性规范注意要点,关于无障碍设计问题1.根据城市道路和建筑无障碍设计规范规定，候梯厅深度需大于或等于1.8米；2.高层各单元主要出入口应进行无障碍设计，设计坡道宽度和坡度应满足国家相关规范要求。3.居住区路的人行道、小区路的人行道、组团路的人行道、宅间小路的人行道需设置无障碍设施。,102,建筑设计强制性规范注意要点,关于外墙保温问题1.外墙保温系统在节能备案时请审核“墙体节能计算书”计算结果是否达标。2.施工过程中，请注意检查在窗的上下墙、窗侧墙、窗台以及内墙与外墙交接处是否已按要求进行保温施工；3.厨房、卫生间墙面采用内保温材料施工时，请注意采取加强措施，并提供相关计算、试验报告，以确保后期面砖施工时基层材料的强度符合要求。,103,请多指正，谢谢！,104,