案例分析论文.doc
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1、案例分析论文 住房消费中税负之案例分析 摘要:通过典型案例,分析住房消费市场中的营业税、个人所得税、遗产税等的实质与社会效益,房地产税与土地出让金和个人所得税的关系以及税收对于供需平衡的影响,会对相关税收政策的出台及调整具有一定的参考价值。 关键词:住房;税收;房地产税;供需平衡 住房消费过程中所形成的税负包括在住房的持有、租赁、继承等行为中发生的税收。由于房地产市场的复杂性,住房消费中的税收对于市场的影响日益受到重视,也使得相关税收政策的出台及调整极其慎重。 在经济分析中,存在一个基本假设,即“理性人”假设。认为在经济行为中,人会追求收益的最大化122,在此基础上,可通过观察经常性行为而归纳
2、规律。因此,在住房消费税负的分析中,不妨通过典型案例来对税负的各方面进行讨论。 一、案例假设 甲、乙各有一套住房,分别位于市区与郊区。甲住房面积小,区位好,单价高;乙住房面积大,但离中心区远,单价低。但二者住房总值及市场租金标准相同。由于甲已退休,因而对于住房位置的要求低,更倾向追求环境的安逸;而乙更倾向于便利。 二人分别在租赁市场中发布了出租及求租信息,谋求条件的改善。在市场作用下,二人达成一致,同意按相同价格租赁对方住房,实现了双赢。 由于甲年龄较大,在生活支出中,医疗、保健等支出较多,并由于退休后收入的降低,无法维持之前已习惯的生活水平。依习俗,他的子女为其提供了部分养老费用,并将继承他
3、的房产。他同时也可以选择不给子女造成负担,而通过提前约定转让房屋所有权的“以房养老”方式,将去世后的房产出售收益提前用于养老支出。 二、税负种类 在上述典型案例中,存在以下税负可能。 1.房屋租赁中的营业税 在房屋使用权的交易中,须缴纳营业税,按租金一定比例计算。出于对个人收益最大化考虑,甲、乙决定在交易中采用使用权互换方式,不涉及租金,只约定双方权利与义务。由于交易额的缺失,导致计税的困难。 2.所得税 如果二人通过出租房屋形成了收入,则须缴纳个人所得税。由于个人所得税中并不扣除成本,而是扣除免征额,因而如以货币方式交换使用权,则须承担个人所得税。基于此原因,甲、乙仍会决定采用不涉及租金收入
4、的使用权互换方式成交。 3.房地产税 房地产税是因持有房屋而对产权人征收的税收,而不区别是否出租。因而,如存在房地产税,则双方均须承担其自有房屋的税负。 4.遗产税 遗产税是由于产权继承而带来的税收。如存在遗产税,则在甲的子女继承产权时,将按房屋的市值缴税,形成了其赡养甲支出部分的税收损失。因而,会更倾向于“以房养老”模式而将产权变现提前消费。 5.其他因交易而产生的印花税、契税等税收,与交易细节关联较小。 三、税负分析 (一)营业税 无论在甲、乙的交易过程中是否形成了货币流动,因其本质都是各完成了一次出租与租赁的市场行为,区别无非是实物交易还是货币交易。由于其行为并未脱离市场及市场监管、市场
5、秩序的需要,因而即使是不涉及货币的实物交易,同样须缴纳营业税,并以其市场价值为计税基数。但监管不力则使其存在以低于市场价格纳税的可能。通过合理的监管体系及完善的信用体系,甲、乙为了长远的个人利益,也存在如实申报的动力。 (二)个人所得税 经济学认为,人的收入中包括了维持基本生活需要的必需品部分和为了提高效率的舒适品、奢侈品部分(1,P44)。对应于个人所得税,可认为免征额部分体现了对生活必需品的需求,而征税部分则对应于舒适品、奢侈品收入。同时,随着舒适及奢侈程度的提高,个人所得税以累进税制征收。 在甲、乙的使用权交易中,存在回避纳税的合理原因。首先是交易过程中未形成收入,没有发生货币流动;其次
6、,即使采用货币方式交易发生了货币的流动,但交易的货币净收益为零。如果按个人模式须缴纳所得税,则甲、乙可以通过将房产注入公司,以公司交易的方式回避税收(公司经营的所得税需扣除的是成本而不是最低免征额)。同时,从公平的角度分析,甲乙的交易并未形成有效所得,缴纳所得税也有欠公平。 如缴纳个人所得税,由于累进税率的影响,对于甲乙将会由于收入的不同而带来不同的税负,形成收益上的实质差异。 (三)房地产税 房地产税在本质上也是所得税的一种形式149,是将个人对房产的所有权以资本方式对待,对这部分资本的潜在收益进行计税,而不区分这种潜在收益是否以货币方式体现。或者理解为资本形成的收益,无论被产权人以自住方式
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