会计学二专毕业论文——试论房产税的改革.doc

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1、编号 本科生毕业设计（论文）题目： 试论房产税的改革商 学院 会计（二专） 专业 学 号 1701080205 学生姓名 项雨笛指导教师 桂雪蓉 讲师 二一一年十二月 摘要摘 要房产税是世界各国普遍征收的一种以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。国务院于1986年9月15日正式发布的中华人民共和国房产税暂行条例，规定对生产经营性房产征税。 然而随着改革开放和经济全球化的步伐不断迈进，我国住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，房价居高不下。为了在抑制房价的同时建立和健全我国现行的房产税制，促进房地产业健康、有序的发展，我国逐步推进了房产税改革。

2、经国务院批准，今年1 月28 日，上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试点。 关键词：房产税改革；房产税试点；房产评估；税收机制；IAbstractABSTRACTHouse Property tax is an ad valorem levy on the residual value of the property or on the rental income from the property. It is usually imposed on owners by the governing authority of the jurisdiction in which the

3、 property is located and collected by the government in most countries around the world. On September 15, 1986, the State Council of the Peoples Republic of China stipulates in “Interim Regulations of the Peoples Republic of China on Real Estate Tax” that Real Estate Tax will be levied on the owners

4、, management units, mortgagees, custodians or users of the property. However, with the sweeping reform of housing system and rapid development of the real estate, property prices in major Chinese cities have been soaring for the past years, triggering growing public concern. In order to curb the ris

5、ing prices and prefect the existing house property tax system, measures have been taken to further the regulation and reform of property tax. On January 28, 2011, a new property tax was introduced and imposed in Shanghai and Chongqing with the approval of the State Council.This thesis will first tra

6、ce the history of Chinas House Property Tax, focusing on the pilot implement of house property tax policy and analyzing its features, impacts and problems. Then it will give an overall assessment of international tendency, introduce the structures and reforms of the property taxes in some well-devel

7、oped countries, and compare their advantages and disadvantages for research purposes. Finally, based on the above comparison and analysis, some suggestions will be put forward to explore the future reforms in and perfection of the property tax system in China. Meanwhile, a prediction will be made on

8、 its development for further research. Keywords: Reform of Real estate tax; Experienmental units of house property tax; Real Estate Appraisal; tax revenue mechanism; II目录目 录 第1章 绪论 . 1第2章 我国房产税的发展. 32.1 房产税发展概况 . 32.2 沪、渝试点概述 . 42.2.1 沪、渝试点的政策及简要分析 . 42.2.2 沪、渝试点的特点 . 52.2.3 沪、渝试点的影响 . 6第3章 房产税改革的国际

9、经验 . 73.1 国际房产税概况一览 . 73.2 国际经验的借鉴与参考 . 83.2.1房产评估 . 83.2.2税收减免 . 93.2.3调节房市 . 9第4章 房产税改革的发展方向 .114.1扩大征税范围，增加征收对象 . 114.1.1扩大征收范围 . 114.1.2增加征收对象，拓宽税基 . 114.2税种定义的规范化 . 114.2.1 简化税种，规范定义 . 114.3合理计算税费，促进社会公平 . 124.3.1建立完善的估价体系 . 124.3.2制定合适的税率 . 124.4规范征税制度，提高征税效率 . 124.4.1 从中央到地方，建立完善的制度框架 . 124.4

10、.2建立信息共享机制 . 124.5建立保障机制，合理利用税收 . 134.5.1公开、合理地使用税收 . 134.5.2建立保障体制，制订优惠政策 . 13第5章 结论与展望 . 15参考文献. 16致 谢 . 17附录A： 中华人民共和国房产税暂行条例 . 18i目录附录B： “新国八条” .19ii试论房产税的改革第1章 绪论房产税是世界各国普遍征收的一种以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。暂行条例从当年10月1

11、日开始实施。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，暂行条例规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房，以下简称个人住房）免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。然而随着改革开放和经济全球化的步伐不断迈进，我国经济社会形势发生较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。在人民生活水平显著提高的同时，我国收入分配差距也在不断拉大。在保障居民基本住房需求的前提下，通过对个人住房征收房产税可以增加住房持有成本，引导城镇居民合理住房消费观念，促进节约集约用地；调节收入

12、分配，促进社会公平；甚至还能够完善我国财政税收体制，健全财税体系。因而研究、推进、深化房产税的改革对于稳定房价、提高居民幸福指数；完善财政税收体制、保持社会稳定具有重要意义。鉴于历史原因和现实情况，我国目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟。对个人住房征税需要在制度设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步探索。为不断积累经验，积极稳妥地推进房产税改革，经国务院批准，今年1 月28 日，上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试点。房产税改革试点将在制度设计和管理机制等方面进行探索，为改革在全国范围逐步推开积累经验。当前，上海、重庆两个试点正式启动已近一年，在试点启动的过程中，可以

13、发现、探索出一些改革的新方案，为试点的推广打下基础；同时也发掘出了改革进程中将会遇到的困难。据最新消息，今年12月14日落幕的中央经济工作会议提出，将推进房产税改革试点，北京、武汉等“准”试点城市也在为此进行相关准备。至此，2012年房产税征收范围扩大，已成定局。为了能更好地实践出合适的改革方案， 1江南大学学士学位论文 2试论房产税的改革第2章 我国房产税的发展2.1 房产税发展概况房产税是我国财产税系中的一个重要税种，有着较为“悠久”的历史。见表2-1。然而由于种种原因，它在我国工商税收中比重不高，份额也较小。近年来，我国房价飞涨，投资、投机性需求导致大量空置房屋的存在，这种情况在北京、上

14、海、深圳等一线城市尤为严重；而地方政府的“土地财政依赖症”过度依赖房地产业则是房价上涨更深层次的原因。为此，我国推出了房产税改革试点方案。它不仅有利于增加地方政府财源，增加房屋的持有成本，降低投资投机性需求，而且为我国财产税制度的完善寻找到了良好的时机。表2-1我国房产税的历史时间古代中国1949年中华人民共和国建立后1951年8月 发展状况 周礼上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。 政务院发布全国税政实施要则（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。 政务院发布中华人民共和国城市房地产税暂行条例，规定对城市中的房屋和土地征收房产税和

15、地产税，税种名称定为城市房地产税，并在全国范围内执行。1973年1984年1986年9月15日2008年12月31日2010年 5月 31日2010年10月 简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。 改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。 国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。 国务院发布了第546号令，宣布自2009年1月1日起废止城市房地产税暂行条例，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依据中华人民共和国

16、房产税暂行条例缴纳房产税。 国务院同意国家发展改革委关于 2010年深化经济体制改革重点工作的意见中提出，将逐步推进房产税改革。 中国共产党第十七届五中全会审议通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，是从全局和战略的高度，提出 “十二五 ”时期加快财税体制改革的明确要求，“研究推进房地产税改革”。财政部部长谢旭人在解读“十二五规划 ”时指出：按照强化税收、规范收费的原则，继续推进费改税，研究推进房地产税改革，完善财产税制度。2010年 11月 房产税是房地产税制度改革的重要部分，其征收成本、税基、征收范围等征收细则都是所有国内房屋所有者关心的热点问题，学术界也对房产税制

17、度改革进行研究探讨。2011年1月26日2011年1 月28 国务院下发国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（简称“新国八条”）明确规定不准购买第三套住房。 经国务院批准，上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试3江南大学学士学位论文2011年12月14日中央经济工作会议提出，将推进房产税改革试点。 2.2 沪、渝试点概述2011年1 月28 日，经国务院批准，上海、重庆两地正式启动对个人住房征收房产税改革试点。自此，沪、渝房产税的试点政策终于尘埃落定。有关专家预计，短期内会有一批城市陆续加入房产税试点行列，各地方将有政策陆续跟进，掀起新一轮的税制改革。正确分析沪

18、、渝试点房产税制的特点及影响，有利于把握房地产市场的发展趋势，了解国民经济的运行动向；同时也有利于房地产市场的长远健康发展，为进一步推进房产税改革提供借鉴经验。2.2.1 沪、渝试点的政策及简要分析要正确分析沪、渝试点，发掘其优势和不足，首先要对其改革的内容有所了解。沪、渝试点房产税征收方案如表1所示。 表4-1 上海、重庆试点房产税征收方案表（均按年记征） 上海重庆个人拥有的独栋商品住宅和个人新购的高档住房(高档住房是指建筑面征收对象上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2 倍及以上的住房) ；在重庆市同时无户籍、

19、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商一般适用税率暂定为0. 6 % ，但品住房成交建筑面积均价3 倍以下的税率对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格住房税率为0. 5 % ；3 倍（含3 倍）至4 倍的税率为1% ；4 倍及以上的无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房, 税率为0. 5% 。参照应税住房的房地产市场价格计税依据确定的评估值，试点初期暂以应税住房市场交易价格的70 % 计算缴纳。对居民家庭新购且属于第二套及免税住房面积以上住房的，合并计算的家庭全部住购的住房暂免征收房产税

20、；人均超过应税住房的房产交易价，条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。以家庭为单位,，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。 纳税人面积为180平方米；新购的独栋商品两倍及以上的, 税率可暂减为0. 4 %。 税率为1.2 % 。在重庆市同时无户籍、房面积人均不超过60 平方米的，其新在试点前拥有的独栋商品住宅，免税60平方米的，对属新购住房超出部分住宅、高档住房，免税面积为100平4试论房产税的改革的面积， 按规定计算征收房产税。 方米。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。 根据对上海试点改革方案的分析，我们不难发现它的着力点在于打击外地的炒房人士和本地居民

21、的投资、投机性需求，因而在考虑保障上海居民人均60平方米的免税面积后，对新购第二套房征税。0.6%0.8%的税率给新购第二套住房的投资人带来一定的持有成本，这种持有成本将使资金不雄厚的小投资人退出购买行列，减少一定的需求量。但是，在房价上涨速度超过税率的情况下，其对资金雄厚的国际国内炒房团的作用不明显。如果严格执行“新国八条”政策，对国际国内炒房团的限制将比税收政策更有效。而重庆的试点改革方案通过对高档商品房和独栋别墅按0.5%1.2%的税率征房产税以用于公租房建设，来抑制高档商品房和别墅的价格，对减少高档商品房和别墅开发，增加普通商品房的供应，抑制房价的上涨速度有一定的作用。这种通过抑制高档

22、商品房和别墅的建设从而增加普通商品房开发量的做法值得提倡，但从重庆市的实际情况来看，由于高档商品房和别墅不多，普通商品房能增加的供应量还有待观察。除了有调控房价的作用，重庆市方案还有均贫富的作用。根据重庆市有关部门的估算，开征房产税可以获得大约1.5亿元的收入，有利于支持城乡统筹、农民及农民工进城和重庆市公租房、廉租房的建设。另外，重庆市方案对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，按0.5%税率征税，给市外投资、投机者增加炒房成本，其作用和上海市方案类似。重庆市方案对重庆市普通商品房的价格影响取决于房产总需求中投资、投机性需求所占的比重。配合“新国八条”，房产税方案

23、对抑制投资、投机性需求有一定作用，但是如果重庆市刚性需求占的比重大，房价仍然会保持一定速度的上涨。从结果上来看，上海、重庆的两套方案都将着力点放在打击投资、投机性需求，保障普通居民的基本的居住权上；重庆市还增加了均贫富功能，增强了税收的宏观调控，是财税制度的一大改革和进步。然而这两套方案的主要的目的是作为政策工具调控市场，都不能根本解决地方政府的“土地财政依赖症”；且在税收的公平性、充分性、效率和可操作性等方面还有很多改进空间。2.2.2 沪、渝试点的特点（1）扩大了房产税的征税范围之前的房产税征收范围有限，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，不包括农村房产；此外，房产税的征收有失公允，政

24、府机关、军队组织、事业团体、个人居住房等被列为免税对象，不在征税范围之内。而上海、重庆试点则开始顺应未来改革的发展方向，对个人住房征收房产税，开拓房产税改革新纪元。（2）计税依据以科学的市场评估为基础原条例中的计税依据为从价计征和依租计征，其中，从价计征的房产税计税依据是房产的历史成本。这两种计税依据影响和削弱了房地产税对经济的宏观调控作用；违背了公平税负的原则。而上海和重庆暂行办法将应税住房按市场交易价格的 70%计算缴纳，应税住房的计税价值为房产交易价。5江南大学学士学位论文（3）根据国家宏观税负水平采取差别税率原条例采用的是单一、固定的比例税率。由于税率缺乏弹性，不能很好地发挥房产税调节

25、收入和优化资源配置的功能。上海、重庆试点的改革方案开始尝试采取差别税率，优化资源配置。（4）合理设定税收减免上海、重庆试点都规定了一定的免税住房面积，保障了普通居民的合理住房需求。同时，两市还具体规定了其他减免税对象，如因婚姻等需要而首次新购住房、符合国家和本市有关规定引进的高层次人才和重点产业紧缺急需人才新购住房、农民在宅基地上建造的自有住房等，暂免征收房产税，保障了特殊群体的权益。2.2.3 沪、渝试点的影响（1）对房地产市场影响温和房产税的试点的改革，最大的目的不是降低房价、调控楼市，而是转变国家经济增长方式，调整财政税收结构。从上海、重庆房产税的征收范围和税率标准来看，此次房产税政策还

26、是相对温和的，由于税率不高、征收面较窄，对于房价的调控力度有限。在当前形势下，房产税的征收对于房价还是会产生一定的影响，购房者会因此产生观望情绪，但直接影响到房价上还需要一段时间，不会立刻呈现出来。（2）短期内不会增加地方财政收入上海、重庆两地的试点方案均仅限于大面积高档住房或多套住房，税率也相对较低，初期能带来的税收不多，对地方政府财政收入贡献很小，未来也难以与土地出让金相提并论。据测算，即使在全国范围内针对所有住宅开征房产税（2010年底城镇住宅总价约 50万亿元，税率为 1%，税率超出目前水平且不考虑减免），预计每年房产税规模约为 5000亿元，远低于 2010年土地出让金 2.7万亿元

27、。因此相关部门应借助开征房产税的时机，推进房产税收体制改革，优化税收结构，切实降低居民税负。（3）抑制投资投机性需求上海、重庆试点的征税对象主要是富人群体和非理性炒房群体。房产税开征后，增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，调节收入分配，保障普通民众的利益。6试论房产税的改革第3章 房产税改革的国际经验3.1 国际房产税概况一览房产税是为中外各国政府广为开征的古老税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段。由于历史、文化、不动产产权制度等存在巨大差异，各国在房产税税制方面有许多不同。但大多数国家都很重视在房地产保有阶段的征

28、税，而房地产权属转让的税收则相对较少。这样的税收结构极大地鼓励了房地产的流动，有利于避免业主空置或低效利用其财产，刺激了土地的经济供给和频繁的交易活动，既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。各国房产税征收方式千差万别，并在不断的发展变化，如美国的房产税、日本的不动产税、俄罗斯的物业税等等。表4-1为一些国家房产税征收的状况表。 表4-1 各国房产税征收状况表征收状况 税收用途税收并不是用来调房产税是美国建国初期就开始由地方控房地产市场的主要手政府征收的一项传统税收。地方政府根据各段，而是用于民众所在美国 自实际情况来确定税率并制定地区法规依区域的教育及公共服务法征收，因此各地税率高

29、低不等，而且随着支出，但它对购买和持时间推移还可能会有小幅调整。 有房地产的需求有间接影响。“固定资产税”主并未设立专门的房产税，而是将房产作要用于地方教育、卫生为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”及基础设施等公用事日本 的对象加以征收。是市町村(相当于中国的业；“都市规划税”主要市级以下区域)级税，由地税机关征收管理。用于各地方的城乡规除固定资产税之外，日本部分地区还对市区划；“事业所税”主要用房产征收 “城市规划税”。 在治理大城市污染和环境改善上。清查价为30万卢布以下，在全国范围税率 按各州情况有所不同，总体税率大致介于1%-3%之间。 征收房产税，房产评估价格越贵，税率也就族，但

30、俄政府征收房产越高，拥有多套房产的纳税人将按较高的税税的主要目的并非打击俄罗斯 率纳税。房产税税率由中央和地方政府共同炒房或扼制房价，而只确定，国家规定税率范围，地方政府则在国是将其当作一个普通税家规定的税率范围内自行制定该地区的房种和地方财政的收入来产税税率。 源之一。7江南大学学士学位论文革，目前已形成一套较完善的征缴体系。按照法律规定，拥有房产的墨西哥居民每年都墨西哥 政府希望利用低税=(土地面积土地价格+建筑面米价格)房地产税税率。 要根据相应税率，向州政府缴纳一次房地产率刺激房地产市场投积房屋每平方税，房屋的价值由政府派遣的评估师确定。资，改变房地产市场增在征收过程中，房地产税税率要

31、与各地全年速缓慢的现状。物价指数和地区发展势头相挂钩，根据涨跌情况做出相应调整。 从表中我们可以看出，虽然各国房产税征收方式不尽相同，但它们仍有一些共同的特点：第房产税是地方税，主要用于支持地方政府为纳税人提供有利于保持其物业价值的公共服务；房产税的税率和地方政府的服务水平，由当地的政府根据实际情况来决定。另外，居民对物业价值敏感，对房产税影响下的物业价值的变化保持理性。如果他们付出了房产税后，对当地政府提供的服务不满意，可以自由迁徙到他们认为更合适的其他地区。在简要分析其他国家税收的特点时，我们可以找出许多值得借鉴和参考的地方。3.2 国际经验的借鉴与参考通过对其他国家房产税的征收状况和对其

32、特点的分析，我们能从中总结出一些值得我国学习的经验，主要体现在房产评估、税收减免与调节房市等方面。3.2.1房产评估在已有的征收房产税国家，房产税主要是从价税(市场价值)。因而公平、合理地对房产进行估价能按照房屋的实际价值来计算房产税，体现税收的公平性、规范性与合理性。在美国，房产税每年都会进行评估，力求充分反映其市场价值。在美国评估体系中，评估价与市价往往相差较大，评估出的房产价值一般仅定为市场价格的 50%75%，主要是当地政府明文规定要求低估大额房地产价值以吸引外地资本。学区房由于公共配套设施齐全，其房产估价偏高，所交房产税也多于其他区域。在日本，一般每三年对房屋和土地进行一次基础评估，

33、估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在此后的第二、三年中，除非有房产改建、损坏或因市町村废置分合及界限变更等，一般不重新估价。此外，日本的二手房价格通常与新房价格差异较大，即使是刚刚居住一两年的二手房，价格也会比新购时降低10%以上。鉴于这一情况，日本地方政府对居民土地和房产的评估价格通常都比同期市场同类资产成交的平均价低30%甚至更多，这实际上是为了减轻自住用房者的负担。另外，在房产价值确定存在争议时，德国、美国和加拿大的各地区都设有相应的房产评估机构，房主可按照规定的程序提出申诉。值得一提的是，俄罗斯现行房产税的主要弊端就源于房产价值的不当评估。其税基为各地技术资料登记局

34、给出的房产清查估价，这一估价与当前的市场价严重脱钩。以莫斯科为例，房龄在5年以下的商品房，其清查估价仅相当于现在市场价的30%至50%；而房龄为三四十年的老房子，其估价与市场价的差距甚至高达上千倍。因此，对老房子征收的房产税显得过于微不足道，不仅使政策的公平性受到质疑，还大大减少了税收收入。8试论房产税的改革3.2.2税收减免为了保障低收入弱势群体和一部分特殊群体的利益，各国都规定了相应的房产税减免措施。在英国，市政税全额课税的基本条件是该住宅内至少居住两名成年人，如果只有一名，市政税可减收25%。此外，只由学生、未成年人、外交人员、残疾人等群体居住的房产免税。在日本，估价低于30万日元的土地

35、和估价低于20万日元的建筑以及政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑均免征物业税；而事业所税只对一些大城市征收。针对许多居民购买独栋房屋的实际情况，日本对每户住宅的土地面积制订了分级征税标准。在一些中小城市，房产税收的优惠政策，往往成为当地吸引居民的重要手段。在加拿大，政府规定对65岁以上的老人和凭上一年的报税凭证的下岗失业人员减免房产税。在墨西哥，特殊人群在缴纳房地产税时享有优惠政策，如退休人员、伤残人士和年龄超过60岁的居民等。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员等。3.2.3调节房市在很多国家，征收房产税

36、都能在一定程度上避免房产投机所导致的价格快速上涨。 在德国，房产税在抑制房价上涨方面起到积极的作用，使德国在最近十五年房价没有明显的上涨。在美国，房产税是一个平衡器，如果房价上涨，房主的税收就要增加。所以，尽管大家都希望房价上涨，但是一定比例的房产税套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价不可能像中国一样连续暴涨。日本房产税属于地方性税收，由地方政府采取普通的方式来征收。在中央政府规定标准税率和最高上限后，地方政府有权在合理的范围内进行浮动，因而地方政府具有很大的自主权。而且，对房屋保有环节进行征税，属于资产税范畴，如果把房屋作为投机品将会加大其成本，增加风险，减少利润，使房屋回归到其使用的本原。

37、然而，房产税并非万能良药，不能指望其对房地产价格起到直接的抑制作用，否则就不会有20世纪80年代兴起的日本房地产泡沫，也就不会有美国2007年以来的房贷危机演变成的一场金融海啸。除此之外，我国房产税还应在规范税费种类、扩大征税范围等方面进行改革。具体内容将在下一章节中详细说明。 9江南大学学士学位论文 10试论房产税的改革第4章 房产税改革的发展方向我国房产税改革还处于起步阶段，存在较多的问题。经过对试点的分析和对国际经验的借鉴，我们不难发现我国现行房产税的弊端主要有征税范围小，征收对象少，税种较多且定义混乱，征收不够规范，透明度不够高，估价体系不够完善，没有合理的保障减免措施，房产税总量少，

38、利用不够合理等。我国房产税的改革发展方向，便是根据我国国情，改善上述问题。下面将对此逐一进行分析与探索。4.1扩大征税范围，增加征收对象4.1.1扩大征收范围上海、重庆作为我国大范围征收房产税的第一步，有其相应的局限性。试点没有在全国范围内进行，极易导致非试点地区房价的快速上涨；炒房资金很可能流向中西部经济欠发达的大中型城市，导致房价畸高、城市经济与房地产发展不匹配等问题。但是如果现在就对这部分地区征收房产税，又可能致使它们的房地产行业发展缓慢，住宅消费滞后。因此，在扩大征收范围的同时，应根据地区差异制定具体征收标准。4.1.2增加征收对象，拓宽税基目前我国房地产征收的配套措施不齐全，财产登记

39、制度也不健全，房管局仅对本地区成交房屋有登记记录，而跨省、地区的私有财产则缺乏全国联网管理。同时，房地产价格评估制度和房地产税收评税政策也不健全。与俄罗斯类似，我国的新房尚可直接以开发商报价作为征收依据，但是二手房的市场评估值却与实际成交价相差甚远。因此，目前我国房产税以增量征收为主，主要针对新购商品房和少量的存量房产（独栋别墅和高档商品房），没有对所有购房者征税。从发展的趋势看，同时征收存量房与增量房的房产税是必经之道。由于所有的增量都会变成存量，而存量中一部分已纳税，一部分却不纳税，会造成极大的不公平现象，这也将打乱房产市场的价格体系。上海、重庆试点的增量开征可以为房产税的改革积累经验，在

40、条件成熟时存量房也将成为征税对象。4.2税种定义的规范化4.2.1 简化税种，规范定义我国房地产方面的税费种类比较多，定义比较混乱，规范程度也较低。虽然政府高层在制定税费时努力归并、清理和减少关于房地产方面的内容，但是当具体落实到地方政府、地区时，税费的数量仍有增无减，成为真正的“苛捐杂税”。据不完全统计，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种。因此，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构：在征收房产税的同时，也要调整和清理其他相关税费，否则房地产领域的税收将更为繁重。据悉，就在上海、重庆布局房产税试点的同时，财政部、国家税务总局拟将房产税和土地使用税（即城镇土地使用税）

41、我国房地产持有环节的两个主要税种合并，且“按照市场价格计征”。这也意味着，在税率不变的情况下，随着物业价格的变化，新税种的征收额度也将随市场波动。由于征收依据发生变化，合并后的新税种将不再叫做“房产税”，其性质类似于国外一直推行的物业税，因此可能被叫做 “物业税 ”或 “房地产税”，11江南大学学士学位论文其征收范围也将最终覆盖个人住宅。随着两税的合并，房屋和土地都将成为新税种的税基，即在计税中，除了将参照房屋价值之外，土地价值也将纳入其中。同时，可以一起归并的还有如契税、耕地占用税以及在房地产开发环节出现的行政事业性收费等重复性税种。另外，也可以取消如营业税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加以及行政审批类收费等房地产交易环节税费，减轻房地产交易负担，抑制其价格