工程副总培训第十七部分-筹备期工程管理的经验分享课件.ppt

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1、,筹备期工程管理经验分享,工程副总培训,目录,筹备期招商阶段的工作筹备期商户进场施工阶段的工作开业到接管期间的工作筹备期工程团队的管理特点,一.筹备期招商阶段的工作重点,机房设备管理重点 通过前期的介入，并依据国家和集团相关标准对各系统的机电设备及设施在设计、施工、工程进度及质量监督等各阶段进行图纸复核、变更、施工跟进、问题监督、档案归档，及时与项目公司的设计、成本、工程以及施工单位协调、沟通并组织实施整改，以满足广场的开业和后期营运的需求，保障设备设施安全稳定的运行。附件1：万达广场设备机房装修标准,一.筹备期招商阶段的工作重点,培训工作 须从团队组建开始，对于2013版建造标准及重要的管控

2、要点可以复制成册，每个员工随身携带、现场指导学习 附件2：2013版建造标准,一.筹备期招商阶段的工作重点,3.招商期工程管理的重点步行街商铺施工图技术条件确认及移交。步行街各商铺的用电容量是否满足商户需求。必须要复核商铺用电总负荷容量以及变压器的容量能否满足使用及安全需求。同时要考虑预留日后增容的余量。对商铺及步行街公共区域的冷热负荷指标进行复核，满足机电设计标准的要求，火锅及明档类商铺的冷负荷适当增加（450W/m2)。临外玻璃幕墙的商铺冷热负荷要适当提高。对商户排油烟系统进行风量复核，特别是中式餐饮，火锅排气次数应50次/小时。,一.筹备期招商阶段的工作重点,招商期工程管理的重点关注广场

3、的消防性能化分析报告，掌握防火分区的划分和调整改造的原则等。关注当地消防局的特殊要求（智能疏散指示、店招等）。招商末端阶段，主要重点是满足商户进场施工的条件。特别是各类风管风口的下引，水管，强弱电，上下水等。建议商户内顶部的火灾报警线路均采用明敷。招商末端阶段，应该尽量召集商户的设计人员讲解“装修手册”中对商户设计的要求。以减少日后的问题。附件3：智能疏散指示施工标准 附件4：装修手册,一.筹备期招商阶段的工作重点,招商期工程管理的重点餐饮商户厨房风管下引需做好标识，如下图：,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,商家设计图纸审核重点水电负荷是否满足原先设定需求。对于超出部分，须对其参数进行复

4、核。燃气用量和厨房灶具布局需求尽量跟随图纸一并提报。配合已签约商户对消防报审资料及图纸的设计工作配电箱点位图:包括强电箱、弱电箱位置，强电箱应标明功率，不允许安装到仓库排油烟管点位图:需标明排油烟管的接入点位置和尺寸，以便项目公司及时进行施工,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,商家设计图纸审核重点f.是否满足集团和当地消防部门的建审意见，如：面积、疏散距离、疏散出口数量是否保证、装修材料方面的要求等。g.商户内部隔断位置是否合理，有无与其它管线冲突。h.装修图纸是否满足当地商管所发“装修手册”要求。时效性，一般审图不宜超过3天，必须将意见反馈给商户。附件5：平面图审图模版 附件6：天花图审

5、图模版,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,商家设计图纸审核重点经验小贴士：j.商户出图前，到场复尺时，应该与招商营运人员共同和商户设计人员先行了解大致店面店招设计方案布局，是否需要内退等信息，以便尽早确认大门的位置，并尽快与商户签确，及时反馈给项目工程部门，以利玻璃排产，避免后期返工。要按照消防报验的要求，收集和整理商铺和主力店的图纸装修材料合格证等资料。附件7：消防报验要求 附件8：装修材料防火性能检测证明 附件9：荆州万达装修图纸审图-管控要点,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,2.商铺预验收及接收商户交房：设施、设备清点、机电点位移交。施工阶段：装修材料验收、电子门吸线预埋、装修

6、进度、隐蔽工程验收、厨房闭水试验、厨具进场、店招等过程控制。机电功能性验收：设备试运行、开关、插座、给排水等检查整体验收：收边收口、店招、电气校核。保障临水、临电、货运通道的顺畅：与项目公司及时落实临水、临电及货运通道、垂直运输的保障 方案，并跟踪落实及成立工程部抢修小组。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,材料管控 在商户对接进场手续前，将装修材料使用标准与商户进行对接，并要求商户进行签确；程序上最佳做法是纳入到装修手册中。实际能起到作用的是：设计图纸审核对接时、装修说明会时明确具体要求、进场后与装修负责人沟通确认具体要求。附件10：筹备期装修材料管控要点,二.筹备期商户进场施工阶段的工

7、作重点,附图：商铺电子门吸安装实物图 鉴于其它万达广场电子门吸故障率较高，为优化此种现象，荆州万达采用的底座厚实、吸板可调节式电子门吸，如下图所示：,附件11：荆州万达步行街商户玻璃门门吸选型,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,2.商铺预验收及接收确保商铺的施工条件：二装管控小组及时发现、协调处理商铺与项目公司施工单位的 交叉施工情况，最大限度减少影响商铺的装修进度，如漏水、地面铺装、玻璃安装、公区装修等。商户进场时间：协调招商部尽可能动员提前进场，尽早暴露现场工程缺陷、尽 早解决。商户进场时间不能晚于拓展部下发的商户进场装修管 控表中的模块化规定的进场日期。如果发现有延迟现象，及早 预警

8、。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,2.商铺预验收及接收商户装修进度管控：商铺装修商户责任到二装管控小组人员。量化商户施工进度表每日施工内容，工种、人数、实时跟踪。每日核对施工材料数量及品种，提前通知商户进料。根据现场情况协调商户安排施工计划、交叉施工。餐饮商户紧盯厨房作业面、尽早完成闭水试验、排油烟、补风设备的制作安装、确定灶具的排产期（一般为点火时间前1个月）、到场时间及燃气点位。,3.结构 租户如因装修特殊需求涉及承载或开洞取孔等，需要由项目公司安排计算确认，方案得到认可后方可施工。如，楼板开洞、设置海鲜、景观池等。4.防水 橱房、排水地槽等用水区域施工必须做防水；厨房须通过48小

9、时闭水试验，由部门经理确认。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,5.给水 为便于后期三关一锁，请在审图时要求制冰机设备应为单独专用管道阀门控制，水表安装位置便于后期抄表、检修等 6.排水 租户必须在所有产生油污的地方和厨房设备上，安装足够大小的、单独的第一级隔油池。所有厨房的排放物必须预先经第一级隔油池处理后，方能排放至地下室隔油池进行集中处理。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,7.强电(1)材料选用：电线电缆，采用低烟无卤B级阻燃耐火电缆；断路器、空气开关，推荐采用品牌库产品。(2)回路设置：为便于后期三关一锁，请在审图时要求“冰箱、冰柜、制冰机、海鲜池等”设备应为单独专用回路开关

10、控制。(3)配电柜/箱的位置：避开主厨区（油烟）、洗碗区（潮湿），选择厨房入口附近最佳。8.弱电（电话网络的开通）(1)在开通前：需对光纤、POS线路进行检测，防止因线路问题影响开通工作；(2)进度表管控由营运部完成：商户选择号码、开通申请、缴费；(2)与通讯商制定开通计划、人员数量、每日开通区域。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,9.消防改造 建议在项目公司与消防施工单位签订合同前，通过项目公司将商户消防改造（按平方）收费标准落入合同中。这样可以通过项目公司约束施工单位，保证施工单位合理收费，快速完成改造工程，不会影响商户装修进度。,商家施工单位与消防改造施工单位交叉配合施工,二.筹备

11、期商户进场施工阶段的工作重点,10.暖通改造强排与复位装置：涉及到空调与消防两家施工单位，建议商户进场前组织项目公司、各相关施工单位召开专项会议，明确改造价格、施工周期、施工规范。以避免产生商户自行安排改造，导致截面变小、钢丝绳无法安装、复位装置位置不规范、消防信号线路破坏等情况，严重影响排烟效果、复位报警效果。空调：风管改造，需注意使用的保温材料控制在品牌库范围内，可以找原施工单位采购；小商户自行改造，风管使用软接，且管道过长，影响出风效果较严重；凡对有改动的商户，须要求提供质量保证书，明确后期制冷效果由商户自行负责。(3)对于火锅、烧烤类商铺对接时考虑给予就餐区设计排气管道。,二.筹备期商

12、户进场施工阶段的工作重点,11.厨房自动灭火装置及配套(1)灭火装置的安装时间通常会稍微滞后于消防验收，为保证完成时间能够满足消防验收需求，在进度管控上必须着重关注：厨房地面的完成时间、灶具的到货定位时间、油烟罩的完成时间，缺一不可，提准备跟踪到位，才具备设备安装条件。(2)提示供货单位，准备试验药剂5瓶左右，需有两次以上的验收测试。(3)消防验收时供货单位需派人在现场负责演示及解说介绍。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,12.排油烟管道安装：(1)各餐饮店铺在其区域内自行设置油烟净化器及排油烟风机，达到排放标准后方可排入排油烟水平干管。(2)排油烟管道排风口方向务必避开商户新风进风口，

13、避免餐饮商户油烟串味。13.公区装修与收边收口总结(1)主出入口至中庭、升降梯存放位置：地面石材厚度50mm高度满足要求。(2)中庭活动电源点位：将配电箱设置在-1层，1层地面预留孔洞加 地插装饰面板。(3)扶梯多经电源点位：需做修饰。(4)多经电源点位：在公装地面石材进场前，需与项目公司完成确认；重点是请营运部门及时提供、共同确认需求。(5)保洁电源点位：根据需求尽量设置在墙上，减少地插。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,（6）立面与地面接缝：需与项目公司确认收口界面与范围。（7）商铺自装玻璃装饰面与地面衔接：抬高玻璃面底座，避免地面护理撞伤。（8）铺与铺间接缝：房产对接时通常会界定收

14、口商户，但现场需重点关注，避 免拆除玻璃影响工期，以免返工延误进度。（9）地下室各电梯厅玻璃门应设置为电动门或不限位地簧门。（10）南方地区协调项目公司在室内步行街各安全出口处安装风幕机，有利减小 能耗损失。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,（11）屋面绿植对排水的影响，应在排水沟两侧500mm范围内不设置绿植，以形成泥土隔离区。（12）屋面出入口处安装风机控制柜，管理困难；应设计在单独设备间内安 装，审图时需注意。（13）后勤通道的墙面能够铺设墙砖有利于后期保洁。（14）地面人造岗石接缝打胶易发黑（污渍易沉积）、高跟鞋刺入。（15）中庭穹顶两侧需电动窗或百叶，有利于制造气流改善室内舒适

15、感。（16）穹顶两侧可视范围内应保持空旷，不应出现风管、配电箱等。（17）卫生间内需设计能够安装开水器、拖布池的合适位置。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,14.万达广场消防验收关注要点（1）主力店与室内步行街连通部位应设置两道防火卷帘（双轨），且防火 卷帘两侧须设置烟、温报警系统；（2）商铺大于60（或120）平方米，需设置二个安全出口且间距大于5米；（3）超过300平米商户，防火隔断的做法（隔墙或防火卷帘）；（4）吊顶造型需按规范要求预留集热槽、保证钢化玻璃加侧喷的技术要求；（5）电磁门吸线路需预留，最佳做法：应在商户进场前将电磁门吸发放到位，并进行技术交底。（6）强排报警装置需安装

16、在醒目位置不允许安装在仓库或试衣间。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,15.商铺预验收及接收店招施工需细化施工周期，成品店招、异形玻璃等需确定排产期、到场时间、安装周期等。经验小贴士：进场时间晚而装修周期较长、装修进度严重滞后的需采取特殊手段如送饭、奖惩措施、封闭施工、委派施工人员等。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,16.加强与项目公司和施工单位的沟通和协调建立与项目公司的沟通机制：例如：主动参与项目公司或总包单位组织的工程例会、召集专项工作沟通会，制定双方处理问题的流程等。会议纪要：附件12：荆州项目小商铺商管对接会,二.筹备期商户进场施工

17、阶段的工作重点,16.加强与项目公司和施工单位的沟通和协调及时跟进施工单位各系统设备设施的安装进度、施工计划，及时协调在商铺内各系统的交叉施工，不影响项目的总体进度及商户的装修进度。例如：商户吊顶需封板，但施工单位风口及喷淋尚未追位。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,16.加强与项目公司和施工单位的沟通和协调及时与施工单位、招商部门协调在商户铺内终端设备的施工界面或费用，例如：因商户原因产生的风盘、烟感、喷淋、消火栓移位、增加等。附件13：筹备期装修阶段消防改造费用 附件14：荆州万达暖通设备改造费用,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,16.加强与项目公司和施工单位的沟通和协调经验小

18、贴士：关注项目屋面防水施工，在厨房施工防水作业前应完成排油烟、补风、屋面空调外机的基础及冷媒路由的施工。定期和商户施工负责人沟通，了解施工承包方式，及时掌控装饰材料，施工工种、人员，特别是甲供材料、设备、道具及费用支付，及时联系招商部介入协调，避免影响工期。和招商部密切关注同一商户同一时期开店商量及所属施工队人员在农忙时节的人员安排，避免产生人员不足，影响工期。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,17.筹备期的人员培训代管期间注意事项变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成（包括因施工需要回路停电的再送电）。各设备室（间）进入外来人员需做好登记。工程各班组开始进入值班状态，实行倒班制度。随

19、时记录设备运行期间的各种参数，关注运行状态。收集整理现场跟进阶段的各种工程质量问题，及时上报项目公司并制定整改时间计划，落实责任人，跟踪整改情况。建立对重点部位巡视记录，按时进行巡查。如：强电井、生活水泵房、消防泵房、湿报间、隔油池间等。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,18.筹备期的人员培训培训目的提高员工的各项工作技能，及时发现施工过程中质量问题。熟悉各种设备设施的操作程序及方法，掌握设备设施的维护保养技能。及时有效处理各种突发事件（如：喷淋爆管后的泄水）。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,19.施工阶段的现场跟进燃气部分燃气管网的施工，是广场正常开业的必备条件，应给予高度重视

20、餐饮商铺签约后需立即提供燃气灶具摆放位置平面图,燃气设计说明与燃气需求量，燃气灶具清单，跟进燃气施工进度。燃气灶具厂商提供合格证、当地燃气公司认可证明等资料。煤气布局满足消防要求（商铺厨房区域的封闭，不能在就餐区域设置煤气）d.煤气灶具数量不能随意增加，煤气调压站施工进度及点火时间e.煤气开通费用的办理。,19.施工阶段的现场跟进燃气部分 要点：按照点火节点，对各工序及验收手续等进行倒排控制，前期按建造标准提交图纸（建议借签其它广场同类商家橱房图）给项目公司完成合同签订。附件15：万达广场餐饮厨房消防安全管控标准,餐饮商铺需要使用天然气的，一定要求商户在开业前三个月将厨房燃气炉具布置图、炉具清

21、单、炉具燃气需用量提报出来，在开业前一个半月将全部燃气炉具按图安装到位，确保炉具在试营业日前5天能完成点火通气。,二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点,三.开业到接管期间的工作重点,在对图纸,建造标准和现场熟悉的情况下，并依照商管自身的需求，列出遗留问题清单，特别是“品质提升项和商管需求项”做好与项目公司工程副总、设计副总的沟通，以寻求支持，减少日后问题。附件16：接管验收工程管理操作指引,三.开业到接管期间的工作重点,做好对现场整改施工人员的作业管理，加强管理措施。对于在重要机房（如配电房、制冷机房、消控室、消防水泵房等）需要施工的人员，对其作业内容和作业人数、施工人员资质要做详细登记。同时

22、需派员进行监护作业，以免出现影响正常营运的情况。,三.开业到接管期间的工作重点,利用整理遗留问题的时机，对工程部人员进行再教育培训，以使其能更快、更深入地掌握和了解相关系统状况，以及应急、应变措施。,四.筹备期工程团队的管理特点,关注工程团队的组建和思想动态，加强沟通和合理休息，强调执行力，避免因长时间的疲劳工作产生团队涣散。工作需有计划性和超前性，各项工作适当前后和左右穿插。加强员工的技能培训，确保跟进施工和质量跟进的有效性，在实际工作中培养骨干，提拔员工。工程副总和工程部经理，要充分做好连续三至四个月的大负荷、疲劳性、挤压式、抗压式的工作方式，调整好心态。,荆州万达广场泛光照明实景图,祝大家在筹备期工作顺利！圆满、准时、精彩开业！为荣誉而战！,谢 谢,