工程副总培训第五部分-商管系统筹备期模块化管理培训课件.pptx

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1、2018/02/25,筹备期工作管控的要点,工程副总培训,目录,一、筹备期计划模块简述二、项目开发计划模块时间节点解析三、筹备期计划模块工作事项内容解析四、筹备期工作的几点要求五、筹备期工作的方法,前言,筹备期万达广场受到满铺、按时开业的要求，在协调政府、项目公司、施工单位、招商难度、商家装修进度等等诸多工作,承受的工作负荷及心理压力是巨大。尤其是处在第一线的总经理及员工。为确保满铺和按时开业，解决新进入的万达人掌握筹备期的业务，万达利用计划模块进行管控。计划模块不仅是筹备期工作的任务和目标，也是日常工作的业务指导，了解和掌握模块化，运用好模块化，按节点时间完成各项业务事项，是筹备期项目顺利开

2、业的前提。,目录,一、筹备期计划模块简述二、项目开发计划模块时间节点解析三、筹备期计划模块工作事项内容解析四、筹备期工作的机电要求五、筹备期工作的方法,前期推进计划,摘牌日,过程,启动日,开业日,项目开发计划,商管筹备计划,装修管控计划,0-30天,0-20天,开业前165天,22-26个月,问1：筹备期项目商管系统的计划模块有几个？,一、筹备期计划模块简述,开发计划：集团管控、集团考核；筹备计划：商管管控、集团考核；装修计划：商管管控、商管考核。,一、筹备期计划模块简述,问2：计划模块的填报、直接责任人、督办人、全责任的划分是怎样的？,1级和商1级红灯是对整个系统的工作评价。,分管商管 集团

3、高级副总裁分管商管 集团高级副总裁分管商管 集团高级副总裁,1（商1）,问3：集团全面信息化考核办法中的考核措施是怎样的？,一、筹备期计划模块简述,节点红灯直接影响个人晋级，请给予重视！,一、筹备期计划模块简述,提前填报、提前沟通、跟进审批进度。,问4：开发计划节点填报后审批及确认的时限是怎样的？,问5：开发计划、筹备计划和装修计划的节点是否可以延期？,一、筹备期计划模块简述,一、筹备期计划模块简述,集团开发计划节点时间的调整可能性为零。,一、筹备期计划模块简述,商管筹备计划模块和装修管控模块，由商管公司进行管控但集团考核，严格控制调整。,目录,一、筹备期计划模块简述二、项目开发计划模块时间节

4、点解析三、筹备期计划模块工作事项内容解析四、筹备期工作的机电要求五、筹备期工作的方法,二、项目开发计划模块时间节点解读规划招商主线解析（招商中心）,主力店业态和平面确认（交地日后95160）,业态规划签批移交（交地日后6595）,初步设计（交地日后115）,一版施工图（交地日后170）,二版租赁面积（开业日前240）,方案深化（交地日后65）,一版签约面积（交地日后185）,二版施工图（开业日前270）,主力店房产技术条件和步行街业态规划确认（开业日前360300）,提供步行街施工图技术条件（开业日前230200）,步行街砌筑（开业日前200天）,售楼处 建设,外装泛光,内装工程,规划招商,商

5、家装修,大商业开业,主体 结构,项目完成-165大玩家,商家装修完成-40,项目开始装修280大歌星大玩家影城大餐饮,项目开始装修300超市,项目开始装修-255百货,项目完成-195大歌星影城大餐饮超市,项目完成-135百货,主力店房产技术条件及步行街业态规划图移交-300天,其他主力店进场-150,售楼处建设,主体结构,外装泛光,内装工程,规划招商,商家装修,大商业开业,达到消防验收条件-75,商家达开业条件-20,二、项目开发计划模块时间节点解读商家装修主线解析（主力店）,主力店进场前招商对接确认会-210,大餐饮进场-165,电器类进场-115,消防大证-30,商家装修完成-40,步行

6、街业态分布图及施工图技术条件确认-200,非餐饮进场-100,餐饮铺进场-120,售楼处建设,主体结构,外装泛光,内装工程,规划招商,商家装修,大商业开业,消防大证-30,商家达开业条件-20,二、项目开发计划模块时间节点解读商家装修主线解析（步行街商铺）,餐饮品牌落位签确-170,非餐饮品牌落位签确-140,餐饮业态点位图确认-150,提供商家基本施工条件-195,商铺隔墙砌筑完成-150,精装商铺完成移交-85,精装商铺条件移交-110,完成精装商铺进场-70,达到消防条件验收-75,消防验收-30,商管接管-30,消防开业前检查-15,商家装修达开业条件-20,安监部检查合格-10,大商

7、业达开业条件-10,大商业正式开业,大商业正式移交-后120,售楼处建设,主体结构,外装泛光,内装工程,规划招商,商家装修,大商业开业,二、项目开发计划模块时间节点解读大商业开业主线解析（各筹备公司）,目录,一、筹备期计划模块简述二、项目开发计划模块时间节点解析三、筹备期计划模块工作事项内容解析四、筹备期工作的机电要求五、筹备期工作的方法,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,问1：地方商管公司在筹备期应重点关注那些节点？,这些节点为集团高度关注的节点，做好沟通确认。,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,1.房产技术条件的制定依据是商1级节点“一版落位图的签确及移交”（开业前 230天）。2.按

8、照待招商商铺的业态和面积需求，完成步行街各商铺的租赁区域的分隔；3.按照待招商商铺的业态和房产条件，完成步行街各商铺的电、水、煤 气、空调、排油烟等机电条件的确定及移交（需附带CAD图纸标准）。,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,1.与项目公司明确消防套图的所需图纸的深度及标准，明确 项目公司 承担报审图套图和图签的费用。2.跟进已确定商户图纸的催交，审核意见；收集待确定品牌 的其他广 场的图纸，作为设计的元素参考并完成设计。3.完成所有商铺的图纸并按时间节点移交。,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,1.意向签订后，需跟进餐饮商铺的厨房平面位置布局图。2.关注特殊餐饮商铺各种风管井的数量。

9、3.关注配电箱的位置，务必放置在不可改动的墙体上。,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,1.商铺进场前，监督项目公司完成棚上的机电安装，避免交叉施工。2.商铺进场后，要求在完成基本分区隔断后，立刻展开经营区 域的棚上机电铺设、龙骨编排、喷淋改造及石膏板的封棚施工。,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,1.跟进商家一店一色图纸审核，穿插消防验收完成店招施工。（餐饮审核完成开业日前105天，非餐饮开业日前95天）。2.跟进商家的道具及货品的及时进场。,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,问2：主力店装修进场前，需关注并完成哪些工作？,黄色节点设置为理想状态，实际仍需提前。,三、筹备期计划模块工作事

10、项内容解析,问3：步行街商铺装修进场前，需完成哪些工作？,精细准备，提升工作效率及进度。,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,1.关注各种竖井的完成情况，如：消防排烟、厨房排油烟和补风等；2.关注棚上机电的完成，如：孔洞封堵、机电设备安装、风和水各类管道的保温、上下水点位的施工、供电电缆的线径及铺设。3.完成步行街商铺的消防喷淋、空调盘管等机电调改的费用标准。4.关注外幕墙的封闭，尤其是广场大门的处。,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,1.临电应将电箱引致楼层或店铺内指定位置；2.临水可分层分区域集中设置;3.满足垂直交通设施使用，确定装修水平运输路线及通道;4.卸货区域、垃圾堆放区、临时卫

11、生间设置完成。,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,问4：怎样控制商装的进度？,1.餐饮商铺意向确定后，即可展开平面图的出图和房产条件的核对，尤其是厨房点位图；在商家确定较晚的情况下，可依据平面图要求进场是施工。2.按照万达的时间控制节点，与商家和施工单位明确施工进度表，管控小组严格监督落实；商家的装修务必交叉实施；3.做好商家的服务，尤其是满足水平、垂直运输、临水、临电等条件，并安排专人管理；同时安排专人负责消防、机电改造的协调与沟通；4.做好现场装修氛围的营造，广播、夜间照明、宣传横幅等。5.重点做好装修进度滞后商家的进度管控，加班追赶进度，提供晚餐。6.跟进商家装修材料的进场，包括采购地

12、、运输路线等，密切跟进。7.跟进商家的道具的进场和货品进场。,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,问5：精装商铺的数量及位置需要核实移交？精装铺的数量应怎样控制？,1.关注一层步行街公区的吊顶标高，移交时提资的需求要明确；2.步行街精装商铺的数量不能超过步行街总面积的50%；3.尽可能避免精装后的拆改（成本浪费及影响消防调试）,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,达到消防验收的目的是项目公司能够及时开始消防调试，完成第三方消电检测合格证书，以保证能够及时 申请消防总队进行消防现场验收，取得消防验收合格证书（大证）。消防大证是指建筑验收合格证书和装修验收合格证书；消防小证是指公众聚集场所投入使用

13、、营业前消防安全检查合格证。,问6：达到消防验收条件的目的？消防大证和小证的指的是什么？,1.消防大证由项目公司负责取得；消防小证由商管公司负责取得；2.安排专人负责消防报审资料的收集和整理。3.消防大证能否按时取得，直接影响商管公司营业执照的办理。,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,按时取得消防大证，是步行街商铺相关证照的办理的前提条件，也是广场开业的必要条件，所以，一店一色的施工必须配合项目的消防验收。一店一色由于受到招商或者商家图纸质量原因，整体通过的较晚。力争达到消防验收条件完成餐饮商铺的步行街隔断（开业日前75天）；商家装修完成完成步行街的店招硬装（开业日前40天）。商家达到开业条

14、件完成店招的软装（开业日前20天），包括LOGO等。一店一色施工和消防现场验收发生矛盾时，必须避让和服从消防现场验收。利用中间间隔时间，抓紧装修施工。消防现场验收期间，必须保证步行街商铺与公共区域的隔断完成和材料符合消防验收标准，即：实墙或钢化玻璃加侧喷。,问7：步行街一店一色的施工怎样配合消防验收？,三、筹备期计划模块工作事项内容解析,货梯、客梯、观光电梯、扶梯、步道梯（超市）的使用合格证。二次加压用水合格证。污水排放证。环保验收合格证。大商业备案证。消防验收合格证。,问8：开业前需要关注项目公司那些证照的办理完成？,提前与政府相关部门沟通，对营业执照、税务登记证、餐饮卫生合格证等证照办理所

15、需的条件，跟进项目公司的进度；对无法按时取得的且影响商管相关证照办理的，沟通协商、沟通、公关和承诺等方法解决，确保大商业合法开业。,目录,一、筹备期计划模块简述二、项目开发计划模块时间节点解析三、筹备期计划模块工作事项内容解析四、筹备期工作的几点要求五、筹备期工作的方法,四、筹备期工作的几点要求,装修管控表,装修管控表的提报时间要求：开业日前5个月开始，每周四17:00前上报至商管总部；开业日前4个月开始，每周一、四17:00前上报至商管总部；上报内容为当日的 现场实际情况；,定期召开装修管控会议，总经理亲自负责，梳理和解决问题。,作用：装修管控表是地方公司装修进度管控的数据记录和问题跟踪的依

16、据；装修管控表是商管总部跟进和管控项目装修进度的有效方法。,四、筹备期工作的几点要求,规划协调会议题,要求：商管总部招商中心各部门必须在上一周的周五12：00上报拓展部；各地商管公司必须在上一周的周四17：00前，随装修管控 表上报流程一并上报；,作用：协调解决规划、项目施工、成本、招商及装修进度的系统之间的疑难问题。,范畴：1.招商对接、经营管理的需要经与项目公司、规划院等相关部门沟通后未 能明确意见的；2.现场工程条件影响商管正常推进商家装修进度的。,四、筹备期工作的几点要求,关键用户,工作职责：1.根据本公司人员离职、调岗等情况及时在系统中对各节点责任人的岗位和人员信息进行调整维护，即通

17、过“岗位调整”功能对本系统的各节点责任人进行实时更新。2.定期通过“节点查询”功能查看本广场近期开始及到期节点，提醒节点相关责任人及时完成工作任务，并完成上线填报、审批。,要求：1.商管各区域、直属店及商管总部相关部门总经理作为商管系统“关键用户”维护管理的第一责任人；在“关键用户”人员变动时，须及时完成新人员的调整和操作培训，并 通过OA报本单位总经理审批通过后，抄送信息管理中心进行调整并备案。,目录,一、筹备期计划模块简述二、项目开发计划模块时间节点解析三、筹备期计划模块工作事项内容解析四、筹备期工作的机电要求五、筹备期工作的方法,五、筹备期工作的方法,1、敢于沟通、勤于沟通、频于沟通，不卑不亢、据理力争；,2、善于利用系统的力量和总部的力量；,3、细化分解工作业务事项，明确工作时间节点和责任人，定期检查；,4、关爱员工，强化团队建设，张弛有度。,5、聚集集体智慧，敢于担当，及时下达明确指令。,38|2010年11月,www.alcatel-,谢谢大家,