房地产泡沫实证分析和对策研究毕业论文.doc

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1、 目录中文摘要2英文摘要2一、 引言2二、 房地产泡沫分析的理论依据3（一）房地产泡沫的概念3（二）房地产泡沫的成因.3三、房地产泡沫的具体测度分析4（一）房地产泡沫测度指标的选取4(二)房地产泡沫指标的测度分析6(三)房地产泡沫测度具体计算10四、对策研究 12参考文献14房地产泡沫实证分析和对策研究 中文摘要：本文首先对房地产泡沫概念及其成因进行了分析，并在此基础上建立了一个指标体系，其中包括房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率、房价家庭收入比。在这个指标体系下，通过对9293年房地产泡沫中两个指标的计算，大致估计两个指标的临界值。文中主要采用0106年的数据，在此基础上通过一系列计

2、算，形成了各年的房地产泡沫综合指数。根据所设定的临界值，认定没有出现房地产泡沫。最后提出了一些政策建议。中文关键字：房地产泡沫 实证分析 政策建议Abstract：First we analyze the conception and cause of real estate bubbles in the essay, then we can found an index system. This system includes two indexes: real growth rate of investment on real estateto-real growth of GDP Rat

3、io Price-to-Income Ratio. Under this system, we can get approximate data of the indexes through compute the indexes. In the essay we use the data of 92 and 93.Through a series of process, we can get composite index of real estate bubbles of every year. On the basis of data we have established, we ca

4、n hold the idea that there is no real estate bubbles. we put forward some idea about real estate bubbles at the end of the essay .Key words: real estate bubbles analyze suggestion一、引言我国经济的高速增长带动了各个产业的快速发展，其中房地产也显的尤为突出。1998年住房制度改革和2000年按揭政策实施后，我国的房地产产业进入了新一轮快速发展时期，房地产投资和房地产价格持续不断的上涨，同时房地产行业成为国家的支柱产业。

5、随着房地产行业的发展与成熟，给居民的居住条件带来了较为明显的改善。但是当房地产价格不断上涨呈现出非理性的上涨趋势时，则会产生房地产泡沫，危害我国的房地产市场乃至整个国民经济。因此对于房地产泡沫程度的测定具有很强的现实意义，能够指导我们采取什么样的政策手段去消除房地产泡沫。二、房地产泡沫分析的理论依据（一）、房地产泡沫的概念：1、泡沫的成因及危害按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益。当资产的价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，这种实在价值，不应该是理论上的社会必要劳动时间，也不应该是一个长期的趋势，而应该是当前这个阶段房地产所能够带来的市场收益，泡沫就产生了。泡沫经济通常以繁荣开始以

6、危机告终，其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误，从而危及金融体系和整个经济的健康发展。2. 房地产泡沫的概念房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。因为建筑物系劳动产品，其价格相对较稳定、较易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。（二）、房地产泡沫的成因：1、政府对房地产市场的管理方式转变政府对房地产市场管理方式的改变。首先是政府土地出让方式的改变。其次是政府城市建设投资的增加。再有就是政府土地市场调控的加强。政府的这些措施有利于规范土地市场的秩序, 有利于提高土地资源的利用效率, 也有利于房地产市场长远健康的发展。这些措施的实施不仅是必要的也是合理的, 然而

7、这些立足长远的调控措施, 短期客观上减少了土地供给,免不了引起地价上涨, 从而导致房价上升。2、过度投机与非理性行为凡是与预期相关联的过度投机，非理性等都可能是产生泡沫的原因。从房地产的定义出发也不难看出过度投机是导致泡沫的重要原因之一。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。3、银行行为由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润

8、的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。4、房地产供应结构不合理房地产供应结构不合理也是导致泡沫的重要原因，具体表现在下面三个方面：首先是存量房地产市场发展缓慢，供给短缺，存量市场和增量市场结构不平衡，新增房地产需求大部分集中在增量房地产市场。其次是房地产产品结构不合理。在商品房增量市场中，中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用房供应比例偏低，非住宅和高价位住宅供应量偏大。最后租赁市场的低效导致大多数居民只能通过买房解决居住问题，导致住房增量

9、市场的需求过度旺盛。以上几点导致了需求量大的商品房供不应求，进一步使房地产价格上涨。三、房地产泡沫的具体测度分析（一）、房地产泡沫测度指标的选取1、为什么要建立房地产泡沫分析的指标体系在信息不对称和众多不确定因素的困扰下，以某些特定因素的特征及运动规律作为研究对象，通过寻找能预防和摆脱经济运行中的风险和危机的方法来为决策提供防错纠错的理论指导和应对策略。因而，判断市场是否存在泡沫是一个重要方面，但只做出了这样一个整体判断，并不能具有很强的说服力和操作性，因为它并不能从整体上准确地反映房地产价格的变动情况，也不能为政府监测和预防房地产泡沫提供依据，更不能从具体量上来准确刻划出房地产泡沫的大小。因

10、此必须建立一个指标体系来分析房地产泡沫的程度。2、房地产泡沫的一种测度方法学者谢经荣提出了分析房地产泡沫的指标体系法。指标体系分为三类指标：预示指标(分析连续时间段内指标的变化情况，据以预测地价走势及产生地产泡沫可能性的指标，主要包括房地产贷款增长率/贷款总额增长率、货币供给、股价指数)，指示指标(针对地价发生明显波动的时期，通过相关数据的比较分析，判断是否发生地产泡沫及衡量其严重程度的指标，包括地价增长率/GDP增长率，房价/家庭平均收入等指标)，滞后指标(对地价波动结果的统计性反映，主要指的是地价增长额/GDP)。谢经荣提出了一种测度方法。首先设定指标的临界值和权重，将实际值超越了临界值，

11、就用“l表示，相反，用“O”表示。地产发生或破裂的概率为= (1)表示第j时期泡沫发生或破裂的概率; 表示第i项指标在第j时期的信号值，发出信号为“1”，未发生为“0”;表示第i项指标所占的权重。根据泡沫发生或者破裂大概率可划分为三个级别:A级:警戒级，0.40.7B级:警戒级，0.70.85C级:警戒级，0.851这里，越高，泡沫发生或破裂的概率越大，泡沫度越高，泡沫越严重，泡沫破裂的危害性越强。3、本文的指标体系本文在对以往研究的基础上设计了一个指标体系，其中包括二个指标，分别是房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率，房价家庭收入比。房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率指标用于判

12、断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置；房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性。 （二）、房地产泡沫指标的测度分析1、房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率该指标主要用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。采用实际的增长率来代替基础价格的增长率，避免了基础价格测算中的各种不准确的因素，可以反映房地产泡沫发展的趋势。计算公式： 为房地产开发投资实际增长率/

13、实际GDP增长率 为房地产开发投资的增长率 为实际GDP增长率图表1 房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率年份房地产开发投资总产值（亿）房地产开发投资实际增长率（%）GDP(亿)实际GDP增长率（%）199248593.523938.012.87.319931138124.931380.013.49.322001624523.4109655.28.32.802002773821.9120332.79.12.4020031010629.7135822.810.0待添加的隐藏文字内容22.9720041315828.1159878.310.12.7820051575919.8183868.0

14、10.41.9020061938221.8210871.011.11.9620072528030.2246619.011.42.65资料来源：中国统计年鉴 国民经济和社会发展的统计公报房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/实际GDP增长率，关于房地产投资额增长率/实际GDP增长率指标的临界值, 国际上并无严格标准。一般认为,当房地产投资额增长率 是实际GDP增长率的2倍以上时认为房价很不正常。从表1可以看出2001-2004这个时间段均高于警戒线。而在2005-2006期间房地

15、产开发投资增速快速回落，且低于=2的警戒线。说明住房供给量减少，但是由于房地产价格刚性，短时间内房价是不可能下降的，而且需求旺盛，更进一步导致房地产价格上升。在房价上升的刺激下，2007年的值又迅速超过了警戒线，接近2004年的水平。这应该引起各方面的高度重视。2、房价家庭收入比房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。由于

16、房地产投资热潮主要是发生在城镇上，因此本文的居民收入采用的是城镇居民的数据。同时在收入问题上，采用的是城镇居民的平均可支配收入的数据。为了便于计算房价上采用一百平米为一个单位，平均价格则是住宅销售额与住宅销售量的比值。其计算公式为： 为房价家庭收入比 为房地产价格 为城镇居民平均家庭年收入 图表2 房价收入比年份城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民家庭平均人口城镇居民家庭年平均可支配收入（元）一套一百平方米的住宅的平均价格(元)房价（按一百平米计算）/家庭年平均可支配收入199218263.436263.189960015.9199323373.317735.4712080015.620016

17、8603.1212662016759.48200277033.0423417.122091718.93200384723.0125500.722197358.61200494222.9828077.562548619.082005104932.9631059.282936929.462006117592.9534689.053119258.99资料来源：中国统计年鉴 国民经济和社会发展的统计公报从表2可以看出房价家庭收入比波动区间为8.61-9.48，关于房价收入比的临界值,国际上也没有一个统一的标准。Bertnand Re-naud 在 1989年10月指出:“在发达国家, 房价收入比在1.

18、8 5.5:1 之间,在发展中国家,该数一般在 46:1 之间。当然也有例外 ,”。其后 ,Bertnand Renaud 在搜集到较多国家的房价收入比资料后,发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比, 远远高于6倍。联合国人居中心20世纪90 年代初的调研表明, 房价收入比在财产权益受到限制、公有住房与公有土地占主导地位的国家中特别高; 在因严格的法规影响土地利用,以及繁杂法律程序引起的建筑造价高与土地价格高的国家,比值也很高。按照我国的统计数据计算得到: 1992 1993 年间,我国产生房地产泡沫时的房价收入比在15以上。根据国际上对房价收入比的研究成果并结合我国房地产

19、泡沫发生时的房价收入比,我国房价收入比临界值定为15。0 较合适。根据这一临界值，我国房地产还没有出现泡沫，但是房地产业区域发展不平衡,部分地区房价收入比过高。高档房的供给过大, 中低档房的供给不足。而高档房主要是投资性需求,高档房屋租赁市场目前己处于供大于求的状态。（三）房地产泡沫测度具体计算：1、国内研究现状当前，国内学者对房地产泡沫测度的研究，主要有三种方法。第一种方法是设定指标临界值和权重将指标的实际值与临界值比较如果实际值超越了临界值就用“ 1”来表示,对超过临界值的指标加权求和测算出房地产泡沫变化的概率据此对房地产泡沫发生的可能性和严重程度进行预测和监控。第二种方法是划定不同的测度

20、段,并对其赋予不同的数值代表泡沫的严重程度如将某个指标划分为4个区段，按其数值大小分别赋值为1234代表安全、警戒、危险、高度危险；将指标的实际值与测度段比较得到指标的测度级别值；确定指标权重通过各指标的测度级别值加权求和计算得到综合测度值根据综合测度值级别表判断房地产泡沫发展的程度 。第三种方法是用功效系数法计算综合测度系数 。这三种方法都可以对房地产泡沫进行量度，但均在临界值和测度段的划分中存在许多的主观性，影响对房地产泡沫测度的准确性。2、房地产泡沫测度系数的合成方法本文采用房地产泡沫测度系数的合成方法：综合指数法。该方法利用房地产市场自身发展的平均数值作为标准值，可以弥补前三种方法的不

21、足，与前三种方法相结合，共同组成房地产泡沫测度指标系统，在实践中互为补充相互验证。 综合指数法是一种常用的指数合成方法，其基本思路是：为性质不同、单位各异、不能直接相加的各单项评价指标确定一个标准值；其次，将各项指标进行无量纲化处理，即用各项指标的实际值与其标准值相比，得到以百分数表示的抽象值（即同度量指标）；再次，根据各单项指标在指标体系中的重要程度，赋予其不同的权重；最后，根据下式计算出所要的综合指数：综合指数（某项指标实际值某项指标标准值权数）总权数综合指数=(权数)/总权数综合指数法分为不封顶和封顶两种方法。根据现阶段实际情况，本文采用不封顶法计算房地产泡沫综合指数。设综合指数为.为,

22、。对于各项指标的权重，暂且根据平均权重进行处理，即两项指标的权重都设为0.5。通过计算列表如下。图表3: 综合指数年份19923.651.064.7119934.661.045.720011.40.6322.03220021.20.5951.79520031.4850.5442.02920041.390.6532.04320050.980.6311.61120061.3250.5991.924资料来源：中国统计年鉴 国民经济和社会发展的统计公报根据9293年度的实际情况，我们认为综合指数的临界值为5.0.当房地产泡沫综合指数小于5.0时，表明房地产市场中不存在泡沫成分；当房地产泡沫综合指数大于

23、5.0时，表明房地产市场中开始出现房地产泡沫，数值越大，房地产泡沫的程度越严重。根据表3我们可以看到近几年的综合指数远远低于临界值5.0。尽管结论显示没有出现泡沫，但是地区差异导致房地产市场的不同。尤其在上海，北京这样的大城市，房价上涨的非常快，局部泡沫还是有可能存在的。通过以上对我国房地产泡沫的实证分析,我们可以清楚地看到，从 2001- 2006 年我国的房地产市场并没有出现房地产泡沫。从以上的分析中可以得出以下几个结论:第一，中国的房地产市场并没有出现房地产泡沫,但是泡沫有出现的的趋势,需要说明的是,这并不意味着中国所有的城市都没有出现了泡沫,泡沫还是有可能在局部地区出现的;第二 ,实证

24、分析中只是以商品房作为分析的对象 , 虽然如此,还是能够反映出中国房地产市场的一些现实状况;第三,分析和度量房地产泡沫的方法有很多,本文只是众多方法中的一种,不同方法得出的结果可能会有一些差异,因为方法之间的假设前提和理论基础存在差异,也许各种方法在各自的前提和假设下有其独特的解释力度;第四,产生房地产泡沫的原因可能有很多,或者是多种原因的综合体,而本文只是以9293房地产泡沫为标准的基础上进行的实证分析。四、对策研究首先要合理的确立中央与地方政府的权限、健全房地产市场的竞争机制、信息披露机制，加强法规法制建设，建立有效地对政府本身的制约和监督的机制。确立地方政府在房地产市场中的地位和作用，建

25、立一个中央和地方的二级管理层次，形成中央和地方政府在房地产市场中的分工、协调的管理系统。中央政府的调控是对市场进行宏观的和制度上的间接调控，调控的主要对象是房屋的需求。地方调控是对房地产产业进行微观的直接的控制，调控的主要对象是房屋的供给。其次要改善房地产市场的供应结构政府应调整房地产开发投资结构, 适度控制别墅和高档住宅等项目的开发建设; 增加普通商品住房和经济适用房等建设用地的投放量。加强住房需求管理, 培育住房梯度消费。再次要加强对土地市场的调控管理加大土地供应的调控力度, 优化土地供应结构。抓好闲置土地的清理和利用,严格执行闲置土地的开发期限,打击开发商囤积土地的行为, 加强土地增值税

26、的征收,限制以投机为目的的土地交易,加大存量土地的消化力度。加强对土地价格的调控作用,确定合理的土地价格。最后必须要建立完善独立的经济预警系统公开无偿的信息服务平台合理引导公众投资经济预警系统应该成为经济决策系统的重要组成部分景气分析指数应该是公开的无偿的在确定的渠道上发行的并真实合理及时准确的反映房地产业的运行状况合理引导企业正确投资。【参考文献】1刘琳、黄英、刘洪玉：房地产泡沫测度系数研究. 价格理论与实践, 2003; 3: 22002年世界发展指标. 北京: 中国财政经济出版社, 20043徐滇庆: 房价与泡沫经济M, 机械工业出版社, 2006.4牛凤瑞、李景国、尚教蔚: 中国房地产

27、发展报告(NO.2)M, 社会科学文献出版社, 2005.5李维哲、曲波：地产泡沫预警指标体系与方法研究J .山西财经大学学报, 2002, (2).6袁志刚、樊潇彦：房地产市场理性泡沫分析J .经济研究, 2003, (3).7建设部政策研究中心课题组研究报告N .中国经营报，20031028.8蒋益锋：房地产泡沫检测方法述评J .城市开发, 2004, (1).9周刚华、贾生华：房地产泡沫衡量方法的比较研究J.浙江经济, 2003, (8).10蒋德锋、张晓莉：房地产泡沫测度指标系数的设计 J.市场周刊.财经论坛, 2004, (9)11袁志刚、范剑勇：城市竞争力和地产价格J 学术月刊 , 2003, (6) 12周方明：房地产泡沫测度研究J .经济师,2006 (5)13 叶卫平、王雪峰：中国房地产泡沫到底有多大 J 山西财经大学学报,2005 (8)14野口悠纪雄：泡沫经济学M.北京:生活 读书 新知三联书店,2005. 32.15 三木谷良一：日本泡沫经济的产生、崩溃与金融改革J .金融研究,1998 (6)16 罗伯特 J 希勒：非理性繁荣M.北京:中国人民大学出版社,2001. 49.