工程管理毕业论文房地产性质研究.doc

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1、 毕业论文房地产性质研究学 生 姓 名： 指导教师： 合作指导教师： 专业名称： 工程管理 所在学院： 海洋与土木工程学院 2012年 6月 目 录摘要1Abstract2第一章 前言31.1研究的目的和意义31.2国内外研究现状31.3研究内容和方法5第二章 房地产概念62.1房地产62.2当前房地产市场需求问题6第三章 房地产开发概述83.1房地产开发概述83.2房地产开发的分类113.3房地产开发的作用12第四章 房地产泡沫144.1房地产泡沫的含义144.2房地产泡沫特征和判定144.3房地产泡沫形成的原因154.4房地产泡沫的危害174.5房地产泡沫现状以及分析174.6房地产泡沫的

2、预防措施18第五章我国房地产发展现状、存在问题及对策205.1我国房地产发展现状205.2我国房地产发展存在的问题225.3确保房地产可持续发展的对策275.4对未来楼市发展的一些建议28第六章 总结31致谢32参考文献33摘要 房地产对于中国房地产行业在未来经济中地位之最大质疑。在市场经济的发展过程中，适当的泡沫可以起到市场调节的作用。而房地产泡沫是近代才出现的，因为行业的特征，房地产行业的经济泡沫是无法彻底消除的，并且危害巨大，但可以防范、控制并加以消除。我国房地产近年发展迅猛，对拉动国民经济和稳定经济，促进国民经济发展不可缺少。房地产成为我国经济发展中的支柱产业, 但其快速发展的背后也隐

3、藏着危机，其中地产业发展很不规范，存在诸多问题，国内外对中国房地产市场是否存在严重泡沫的争论不断升级。如果不亟时的加以解决，势必会阻碍我国经济良好的发展势头，对国民的利益造成危害。在社会主义市场经济下，政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产业的管理与服务，确保房地产业持续健康的发展，切实保障人民群众生活水平的不断提高，政府必须依据自身的职能，围绕房地产业发展的基本动力，针对房地产业存在的问题，进行科学的、有效的政策措施。 关键词：房地产；经济泡沫；可持续发展；政策措施 Abstract The real estate in China real estate

4、 industry in future economic status question of maximum. In the development process of market economy, appropriate foam can play the role of market regulation. And the real estate bubble is a modern appearance, because the industry characteristics, the real estate industry in the economic bubble is

5、not completely eliminated, and huge damage, but can prevent, control and eliminate. Our country real estate rapid development in recent years, pulling on the national economy and stability of the economy, promoting the development of national economy indispensable. Real estate has become the economi

6、c development of our countrys pillar industry, but its rapid development is hidden behind the crisis, in which industry is not standardized, there are many problems, both at home and abroad on China real estate market bubble debate whether there are serious escalation. If it is not urgent when addre

7、ssed, it will hinder Chinas economic good momentum of development, to national interests damage. Under the socialist market economy, the basic functions of the government economic regulation, market supervision, social management and public service. To strengthen the management of real estate and se

8、rvice, ensure the sustained and healthy development of real estate industry, and guarantee peoples life level unceasing enhancement, the government must be based on its function, around the real estate development basic power, for the real estate industry problems, scientific, effective policy measu

9、res. Key Words：real estate; bubble economy; sustainable development; policy measures第一章 前言1.1研究的目的和意义 房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。 房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、

10、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容 房地产业的产业链长，关联度大，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；可以改善人们的居住和生活条件；可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；有利于产业结构的合理调整；有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；有利于吸引外资，加速经济建设；可以扩大就业面。而房

11、地产业的进入也比较宽松自由，现已有几万家房地产公司，北京有几千家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国营业额的3%，这就形成了房地产开发商之间较为激烈的竞争关系；商品房的定价销售也基本上运用的是市场化方式，每一个开发商都要既考虑市民的购房意愿和购房能力，也要考虑相互间的竞争关系。在这样市场化的运作下，在广大市民不断增长的购买力和对住房强烈需求的支持下，不到十年的时间，房地产业获得了很大的发展，而广大城市居民的住房条件也由此获得很大提高。 因此可以说，房地产业是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。而房地产业作为一个特殊的行业，既有国民经济一般行业的共性，

12、又有其自身的发展规律。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。因此在市场经济条件的影响下，消费者对房子的购买力以及房地产开发商对利益的追求之间必然产生矛盾，这就需要国家用宏观调控的手段加以干预以稳定市场。我国的房市经过07年的价格大幅度不合理上升到现在的趋于回落与国家及时的采取措施是分不开的，但是仍然存在着居民收入与房价之间的巨大差距，这就要求国家必须采取更多的手段来

13、调控房地产业的发展。1.2国内外研究现状 住房是人们不可缺少的基本生活资料,住房问题是一个重大的社会经济问题,这个问题解决的好坏,直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。住房市场不仅需要依靠市场调节计划,而且需要计划调控。房价是住房市场的核心,一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低,以及上涨的幅度与人们的生活息息相关,怎样调控,也成为各国政府面临的课题。近年来,我国住房价格的迅速上涨,既有客观的原因,也有人为的因素,房价上涨的幅度已经远远高于其他各类物价指数的涨幅,调控房价再度成为政府思考的问题。但是调控房价不是一朝一夕的问题,房地产市场会随着国家的合理调控而健康运行。 现在我国的房地产业

14、大致呈现整体平衡部分过热的局面，为了更好的解决房地产开发商与居民购买力之间的矛盾，我国采取了一系列的政策措施。一般来说，政府对住房市场的干预大致可以归结为两种方式:数量干预与价格干预。其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入户和困难户使用，但是这种做法很容易给财政背上沉重的包袱。所以，在实践中除了公共住房，政府还采取了财政补贴的方式，这实际上是对住房价格进行调节和干预，财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的供给补贴。当前，我国已经在采取投入廉租房的方式来缓解居民的住房问题并在某些城市取得良好效果，另一方面也采取提高存款准备金率、提高

15、企业贷款门槛等方式，而按揭贷款的门槛，尤其是居民购买第二套、第三套商品房抵押贷款的门槛也将会提高。 事实上，税收手段在政府宏观调控房地产市场的措施中也一直发挥着积极的作用。政府可以通过利用税收优惠，高税率等多种途径对房地产市场产生影响，并对不法房地产商的投机行为予以打击，对低收入购房者予以优惠或补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来的不利影响。 就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，但已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外

16、相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。 各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求

17、的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。 国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法是：（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴（三）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税（四）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。1.3研究内容和方法我国可以从国外政府调控房地产市场中得到经验借鉴：（一）充分利

18、用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。现在老百姓对房价居高不下的抱怨，媒体对房地产泡沫的置疑，专家对房地产隐患的责问，使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。对我国房地产税的改革有如下建议：1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税；2.按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值；3.适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系；4.体现区别征收原则，对第一套自住房免税，

19、第二套自住房征税，第三套以上加成征收；5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。（二）开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。（三）切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。第二章 房地产概念2.1房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其

20、自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业，房地产业主要包括以下一些内容： 1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； 3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； 4、房地产

21、的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。2.2当前房地产市场需求问题 目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制。当前我国房地产市场需求问题表现主要是基本性需求不能有效得到保障，投机性需求严重导致房价居高不下，影响了改善性需求和投资性需求。而造成房地产市场需求问题的深层次原因主要是制度不完善、居民收入水平差距过大、房地产商品在供给

22、上的垄断性等。2.2.1我国当前房地产需求分类 当前我国房地产市场的需求大致可以分为基本性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求四种类型。其中，基本性需求是指一些为了满足低收入家庭生活基本需要的住房需求：改善性需求是指在满足基本需求的基础之上，随着家庭生活水平的提高而要求改善居住环境和提高生活质量的住房需求：投资性需求是指在基本住房需求或改善性需求满足的基础之上，通过房地产投资来实现家庭资产的保值、增值。扩大家庭收入的购房需求：而投机性需求则是利用过剩的流动性资金对房地产进行大肆炒买和炒卖，并在短期内追逐利润最大化的一种追利需求。基本性需求不能有效得到保障，投机性需求严重导致房价居高不下，影

23、响了改善性需求和投资性需求。2.2.2房地产需求问题产生 (一)市场发育不成熟，市场监管制度滞后，影响了居民住房需求的实现。 自1998年我国实行市场化分配住房改革以来，房地产业经历了20余年的发展时间，市场发育仍不成熟，尚未形成有效的市场竞争机制。开发商则更多的是在谁能拿到土地的问题上进行角逐。而在后续开发、房屋供给上并未能真正地去想如何更好地为客户服务和满足客户的需求，到了终端销售。更是为了疯狂追逐利润，而随意改动销售价格。在政府方面，为了实现经济增长的目标和扩大地方财政收入，对土地拨划和规划缺乏全面科学管理：经适房和廉租房建设落后，并在开发建设和交易中缺乏监管，甚至出现了违法违规现象，低

24、收入人群的住房需求难以得到有效实现。 (二)开发商利用房地产商品的特点和对房屋终端销售拥有绝对控制权，以攫取最高利润为目的，置一般居民消费能力于不顾。房地产商品是开发周期较长的产品，开发商一般可以利用时间差来赢取更大的获利空间，一是可以利用开发时间与交付使用时间差来提前计算销售价格溢价，二是可以利用预售方式来提前回笼资金获取相应利息收入。且在最终销售上，一些开发商更是利用其占有的具有垄断性质的房产资源，待价而沽，尽可能拖延销售时间，或延迟开盘时间，以达到提价的目的。国土资源网在其官网上发布国有建设用地使用权出让合同示范文本，该合同要求“明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，

25、原则上开发时间最长不得超过3年。”但是这个政策具体实施起来也有一定的困难，一是项目规模有大小之别，开发时间有别，使得政策在实施中灵活性不够：另一方面。即使项目开发完毕，销售任务不一定能完成，开发商仍可以利用最终销售决定权来控制房地产商品在市场供给时间和供给量，以达到控制价格和攫取利润之目的。 第三章 房地产开发概述3.1房地产开发概述房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。3.1.1 房地产开发的含义 房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指

26、在依据中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称城市房地产管理法）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。3.1.2房地产的特性(一)不可移动性 房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。每一宗土地都有其固定的位置，不可移动.这一特性使土地利用形态受到位置的严格限制。建筑物由于固着于土地上，所以也是不可移动的。因此，位置对房地产投资具有重要意义。所谓“房地产的价值

27、就在于其位置”就说明了这一点。投资者在进行一项房地产投资时，必须重视对房地产的宏观区位和具体位置的调查研究，房地产所处的区位必须对开发商、物业投资者和使用者都其有吸引力。 房地产的位蹬有自然地理位n与社会经济地理位W之别。虽然，房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常在变动。广州租房这种变动可以由以下原因引起;城市规划的制定或修改;交通建设的发展或改变;其他建设的发展等。当房地产的位置由劣变优时.其价格会上升;反之，价格会下跌。房地产投资者应重视对房地产所处位a的研究.尤其应重视对社会经济地理位置现状和发展变化的研究。(二)长期使用性 土地的利用价值永不会消失.这种特性称为不可

28、毁灭性或恒久性。土地的这种特性，广州二手房可为其占有者带来水续不断的收益。建筑物一经建成，其耐用年限通常可达数十年甚至上百年。因此，作为一种商品，房地产具有长期使用性或具有较高的耐用性。房地产可为人类提供较长一段时间的房屋服务流址，满足消费者对房V的消费需求。但值得注意的是，我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。根据我国现行的土地使用制度，公司、企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地使用权，是有一定使用期限的土地使用权.其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，但土地使用期满，土地及其地上的建筑物、其他附着物所有权应由国家无偿收回。国家规定的土地

29、使用权一次出让最高年限因土地用途不同而不同:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合用地或者其他用地50年。(三)附加收益性(适应性) 房地产本身并不能产生收入.房地产的收益是在使用过程中产生的。房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能.使之既适合房地产特征，广州租房网又能增加房地产投资的收益。例如，为了满足写字楼的租客对工作中短时休息场所的需要，可以增加一个小酒吧;公寓的住户希望能有洗衣服务，投资者可以通过增加自动洗衣房，提供出租洗衣设备来满足住户的这一要求。房地产的这个特性被称之为适应性(或附加收益性)。 按照房地产使

30、用者的意愿及时调整房地产的使用功能是十分重要的，可以极大地增加对租客的吸引力。对房地产投资者来说.如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险，例如，功能单一、设计独特的餐馆物业，其适应性就很差，如果不想花太多的费用就达到改变其用途或调整其使用功能几乎是不可能的。在这种情况，万一租客破产，投资者必须花费很大的投资才能使其适应新租客的要求。所以.房地产投资一般很重视其适应性的特点。(四)异质性 市场上不可能有两宗完全相同的房地产。一宗土地由于受区位和周围环境的影响不可能与另一宗土地相同;纵使两处的建筑物一模一样，但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相

31、同的。因此，出现同一房地产的大量供给是不可能的。同时也应注意到.业主和使用者也不希望他所拥有或承租的房地产与附近的某一房地产雷同。因为具有特色的房地产，特别是某一城市的标志性建筑，对扩大业主和租客的知名度，增强其在公众中的信誉.有着重要作用。总之.每一宗房地产在房地产市场中的地位和价值不可能完全一样。从这个惫义上来讲，固定位置上的房地产不可能像一般商品那样通过重复生产来满足消费者对同一产品的需求。房地产商品一旦交易成功，就意味着别的需求者只能另寻它途。异质性说明房地产市场交易的空间和时间都受到限制。(五)资本和消费品的特性 房地产不仅是人类最基本的生产要素.也是最基本的生活资料。在市场经济中，

32、房地产是一种商品，又是人们最重视、最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品也是一项有价资产。房地产作为一种具体的消费品，是很容易理解的。广州租房信息而作为一项重要资产，房地产在一国总财富中一般占有很大比重。根据有关资料统计，美国的不动产价值约占其总财富的73.2%，其中土地占23.2%,建筑物占50%,属于其他财富的仅占26.8%0因此，人们购买一宗房地产消费品的时候.同时也是在进行一项投资。(六)易受政策影响性 在任何国家和地区，对房地产的使用、支配都会受到某些限制。房地产受政府法令和政策的限制和影响较重要的有两项:一是政府基于公共利益.可限制某些房地产的使用，如城市规划对上地用途、建筑容

33、积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定;二是政府为满足社会公共利益的需要.可以对任何房地产实行强制征用或收买。房地产易受政策限制的特性还表现在，由子房地产不可移动.也不可隐藏，所以逃避不了未来政策制度变化的影响。这一点既说明了投资房地产的风险性，祈福新村也说明了政府定长远的房地产政策的重要性。(七)相互影响性和深受周困杜区环境影响性一宗房地产与其周围房地产相互影响。房地产的价格不仅与其本身的用途等有直接的关系，而且往往还取决于其周围其他房地产的状况。例如，在一掩住宅楼旁边兴建一座工厂，可导致该住宅楼的价值下降;反之，如在其旁边兴建一个绿化公园，可使其价格_L升。房地产深受周围社区环凌的影响

34、，不能脱离周围的社区环境而单独存在。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如，香港东区隧道的建设，使附近的太古城等地段的房地产价值成倍增长。从过去的经验来看，那些能准确预测政府大型公共设施的投资建设并在其附近预先投资的房地产开发商.都获得了巨大的经济效益;反之，周围社区环境的衰退，必然降地房地产的价值。3.1.3房地产开发的特性 房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时有在城市建设担当着重要的角色，因而房地产开发具有自身的特征。一、房地产开发基本性质的特征是综合性首先，综合性是房地产开发的重要要求。现代城市建设中的房地产开发要求在开发过程

35、中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的建设，而且要对被开发区的一些必要的公共设施、公共建筑进行全面规划、协调建设。尤其是住房开发，更要体现以人为本，以综合的是向来对居住用房、服务用房、文教卫生用房、服务娱乐用房、文教卫生用房、福利娱乐用房等实行配套建设并且注意生活环境的营造。缺乏“综合性“与”配套性“的开发活动是不符合现代城市建设要求的。其次，综合性还表现为开发过程工作关系也很多，不仅涉及到规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门，而且还通过征他、拆迁、安置等工作与城市居民的生活

36、密切联系。同时每一个开发项目所涉及到的土地条件、融资方式、建筑设计预设工技术的要求、市场竞争情况等可能不一样，需要开发商认真进行综合分析，统筹安排，制定最佳开发最佳方案。 此外，房地产开发的综合性还体现在他作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各生产也部门的发展相协调，并起到一定的先导作用，脱离国情、区情，发展速度过快或过缓，规模或大或过小都会给经济社会发展带来不良影响。二、房地产开发过程具有长期性房地产开发从头资本到资本回收，从破动工到形成产品，需要经过几个阶段的工作，如准备阶段、施工阶段、销售阶段等，尤其式建筑施工阶段，需要集中地力量的劳动力，通过一砖一石、一管一线的建造才能最终形

37、成产品，并且这一过程与资金是否及是到位关系很大，因此正个过程往往需要较长的时间。一般来说，普通的开发项目需要的2年-3年时间，规模稍大的综合性项目需要4年-5年，而一些成片开发的项目需要的时间更长。三、房地产开发具有很强的时序性尽管房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，但从事务上来讲具有很强的操作时序性。从项目的可行性分析到土地的获取，从资金的融通到项目的实施，乃至后期的房屋出租受管理等，虽然头绪繁多，但先后有序。这不仅是由于政府的土地、规划、建设等部门的行政管理，使很多工作受到审批必要有周密的计划，使各个环节紧密衔接，协调进行，以缩短周期，降低风险。四、房地产开发具有很强的地域性房地

38、产是不可以动的，由此而使房地产的使用、价值、市场等带有强烈的地域性特征，并且使房地产开发投资更为地域所限制。从微观来看，开发项目受区位或者说是地段的影响很大，因为这里牵扯到诸如交通、购物、环境、升值潜力等很多与项目受有关的因素，因此开发商对项目的选止有须谨慎。从宏观上看，房地产开发的地域性主要表现在投资地区的社会经济特征对项目的影响。每一个地区的投资开发政策、市场需求状况、消费者的支付能力都可能不一样，这就需要开发商认真研究当地市场，制定相应的开发方案。五、房地产开发具有较高的风险性房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹集巨额资金是有风险的。由于开发周期长很多因素有可能变化，会给开发羡慕

39、带来一定的风险的。由于开发工人们居住或从事商业经营、工业生产的建筑物，这种产品具有很强刚性，也就是说开发者的每一个环节上都充满着竞争，如土地使用权的竞争，规划设计上的竞争，营销过程中的竞争等。是否具有竞争直接关系到开发出来的房地产商品是否具有较高的市场占有率，是否具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。这种激烈的竞争增加了房地产开发风险。此外，房地产开发受宏管经济形势和有关经济政策的影响也较大，因此房地产开发的风险。此外，房地产开发是一项高风险的投资行为。然而，风险与报酬同在，房地产开发优势一种高收益的经济活动。3.2房地产开发的分类 房地产开发的形式多种多样，从不同的角度划分出不同的类别。3

40、.2.1按开发的区域性划分根据被开发区域的性质可将房地产开发为新区开发和旧区在开发二种形式。新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改造，使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面得建设和铺设，便之成新的城区。建设为形成就是一种大规模建设新区的形式。新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照城市规划合格项开发区的功能进行建设。新区开发尽管用地位置比较偏远，但由于是第一次开发，因此配套设施能够尽可能达到完善的地步。旧区在也被称为旧区改造，主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行性质和功能的在开发。旧区改造在城市建设中具有重要意义，一方面通过改造，另一方面，也可以调整城市

41、的用地，节约土地资源，提高土地效益，增强城市活力。目前，旧区改造已称为许多大中房地产开发的主要形式。3.2.2按开发的规模划分根据房地产开发的划分，可以划分为二种形式，即单向开发和成片开发。单向开发时至开发规模小、占地少、功能比较简单一的项目。这种项目投资越少，建设周期较短，往往表现分散建造的一些单项工程或单位工程。成片开发范围较大，占地多，功能多，无论是在新区开发还是在旧区改造中往往都表现为承接成片多个工程项目，实施多种配套，是一种投资较高、建设周期长的综合性开发。面积小的可以表现为某个小区开发，面积大的相当于一个新区的开发。成片开发在具体的实施过程中往往采取分期分批、“滚动开发”的方式。3

42、.2.3按开发的对象划分 按照房地产开发的对象划分可以分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。 土地开发是指土地开发企业通过征地 。拆迁、安置等，将土地开发成具有“七通一平”条件（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通和场地平整）的建房基地，容纳后通过协议、招标、拍卖或挂牌等方式，再将其使用他全转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式。 房屋开发建设企业一定 的方式获得地块的使用权后，按照规划要求，建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、娱乐用房等等，并已出售或出租手段将这些产商品推入市场的一种开发经营方式。综合开发是指土地开发企业以及房屋和有关的市政、公建配套设施

43、结合起来进行建设的开发方式。这种开发方式往往是由一个开发企业负责，从投资决策到土地使用权的获取实施，从基地建设、房屋以及小区内市政府、公共配套设施的建设，知道房屋的出租和管理，实施全过程开。这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种方式。3.3房地产开发的作用 房地产开发是一项影响深远的活动，在发展国民经济及解决人民群众生活问题方面起着积极的作用。具体来说，房地产开发主要表现为四个方面。3.3.1房地产开发有利于城市综合功能的发挥 实行房地产综合开发，可以是其中的每一个项目或系统的建设，从征地拆迁到规划设计、施工和管理都能在城市总体规划的 部署下作统筹安排，使各个环节得到合理间接

44、并协调进行，这对于城市综合功能的发挥大有裨益。3.3.2房地产开发有利于改善投资环境 改革开放以来，各个城市为了吸引国内的投资者到本市来投资，都大力的进行基础设施建设、相应的生产和生活设施的建设，做到交流畅通，信息迅捷，保证供给，方面生活。在这些改善投资环境的举措下，相当大的比重是通过房地产业来完成的。3.3.3开发有利于城市土地的合理使用 使有限的城市土地资源得到合理配置。通过综合开发建设，可从全局和城市整体利益的高度上规划城市土地，合理组合建筑群体，从而可大大节约用地数量及占地面积，提高城市土地资源的利用率。 3.3.4房地产开发有利于加速经济发展房地产业有着极强的关联性，是高附加值和高回

45、报率的产业，房地产业的发展可以带动很大一部分先关产业发展。与此同时，房地产开发还可以为城建、工商业、服务业的发展提供以房为主的生产资料。房地产开发还可以带动自来水、交通运输、邮电通讯等基础行业的发展。各行各业的发展可以给人民带来更多的就业机会。第四章 房地产泡沫4.1房地产泡沫的含义 经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商

46、品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚 房地产泡沫有其特定的含义，并且有区别于一般价格波动的特点。要了解房地产泡沫的含义，首先应该了解经济学中泡沫的含义。辞海（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。” 房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说，房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的，而主要是由投资需求的快速增长拉动的。发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始