土地流转问题毕业论文.doc

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1、 安波镇新农村建设中土地流转问题的研究院 系 经济与管理学院 专 业 公共事业管理 班 级 8408101 学 号 200804081026 姓 名 唐万永 指导教师 安玉新 职 称 副教授 负责教师 刘伟力 沈阳航空航天大学2012年6月摘 要 加快农村土地流转，是解决“三农”问题的有效途径，是集中建设农村居民小区的必要条件，也是增加农民收入、积聚新农村建设资金的重要来源。阐述土地流转对新农村建设的促进作用，指出目前土地流转过程中存在着土地产权界定不清、土地流转市场不完善、流转程序不规范等问题。必须坚持“依法、自愿、有偿”和因地制宜的原则加快土地流转；要加快制度创新，为土地流转和规模经营创造

2、必要的条件；要通过财政税收等手段来支持土地流转；要建立完善的土地流转市场和中介组织。 关键词：土地流转；新农村建设；问题；对策 目 录前 言1一、土地流转问题的概述3(一)土地流转的概念3（二）、土地流转的特征及意义3二、普兰店市安波镇土地流转现状分析5（一）安波镇的发展概述5（二）、安波镇土地流转的方式8三、安波镇土地流转过程中出现的问题及原因分析10（一）安波镇新农村建设中土地流转面临的问题10（二）、土地流转中出现的问题的原因分析11四、解决新农村建设中土地流转问题合理的建议与对策12（一）促进农村土地流转的法制化12（二）完善政府的管理和服务职能13（三）积极建立和完善农村土地流转机制

3、13（四）调整和优化农业产业结构14四.结束语15参考文献17致 谢18 前 言 一直以来，“三农”问题始终受到党和政府高度重视。近年来随着我国改革开放的不断深化和市场经济的日趋完善，农业、农民、农村问题十分突出的摆在了社会发展的前沿，“三农”问题已经不仅是一个经济问题，更是一个重大的政治和社会问题。党的十六届五中全会提出，要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，建设社会主义新农村，这是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策，是一项惠及亿万农民、关系国家长治久安的战略举措，也是我国在当前社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项重要使命。有关“社会主义

4、新农村建设”问题涉及经济、政治、社会诸多领域，内容十分宽泛，但深入研究后我们不难发现，在建设社会主义新农村的进程中，加快土地流转已成为决定农业现代化和新农村建设的关键因素。土地流转工作是一项巨大的工程，工作政策性强、影响面广，既关系到农村经济的健康持续发展，又关系到农民的切身利益和农村社会稳定，最终也影响到我国的新农村建设的整体进程。在现行土地制度下，土地承载着农民经济收入、满足就业、家庭养老、社会保障等多种功能，是农民赖以生存的基础。长期以来，各级党委政府始终在为更好地推动农业产业化发展，促进农民增产增收探索有效途径，尤其是自农村土地承包法等各项土地承包制度改革和实施以来，农村土地流转面积不

5、断扩大，农业生产结构调整和规模经营的发展，土地资源使用效益的提高，有效地实现了生产要素的合理流动和优化配置。农村土地流转对于新农村建设、产业结构高速和现代化农业建设都具有十分重要的意义。新农村、农业产业结构高速、农业现代化根本目标就是农村经济的发展和农民的增收致富，农村经济发展决定性因素就是农村土地问题，解决农村土地流转中的问题，加快农村土地的流转，有利于解决农村人地矛盾和耕地抛荒问题, 有效改善土地资源配置效率, 激活农业剩余劳动力的转移,保持农村土地承包关系的长期稳定；有利于提高土地利用率,促进农业生产结构调整和稳定农业生产；有利于进一步推进农业产业化经营,为农业规模化、集约化、高效化经营

6、提供广阔空间，加快农业发展,并促进农民增收。构建和规范农村集体建设用地的流转机制,可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果,显示集体土地资产价值,促进农民获得财产性增收。同时,它规范了集体建设用地市场秩序,隐性交易行为大大减少,政府对集体土地市场的调控和监管得以加强。此外,这一政策还有利于缓解经济建设对国有土地的需求压力,减少建设占用农用地的冲动。土地流转将开启城乡一体化的新路径。一方面通过适当的集中与合理的土地置换,可以避免农村居民点过于分散的住房方式所造成的土地浪费,推进新农村建设并化解耕地红线失守的尴尬；另一方面“宅基地换住房,承包地换社保”,有利于提高农民非农转移的稳定性,从而有

7、利于弱化城乡二元体制并推进城乡一体化进程。此外,当前新农村建设与发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后,而宅基地及其建筑物的流转和抵押,无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化，融资渠道的扩宽，必然为新农村建设提供资金保障。从这个角度来说，解决了农村土地流转中的问题，很大程度上来说就是解决了农村经济发展最根本的问题。一、 土地流转问题的概述(一)土地流转的概念所谓土地流转，是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。土地流转是家庭承包经营制度的延伸和发展。其主要形式有代耕代种,这是指暂

8、时无力或不愿经营承包地的农户，经自行协商临时把承包地交由别人（大多是亲友）代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。转包、转让，以此种方式流转土地的主体一方是农户或农民集体组织.出租、反租倒包.出租是指农户或集体组织将土地的使用权有偿让与他人的行为。反租倒包是指乡镇政府或村组组织先从农户或集体组织那里租赁土地，然后进行转租并从中谋利的行为。互换是单个或者一部分承包户主动或在集体组织指导下与本集体中的其他承包户自愿调整地块，使承包地连片集中的行为。 （二）、土地流转的特征及意义1、流转速度加快，渐具规模。自1998年土地二轮承包以来，我市土地承包经营权流转速度呈逐年递增之势，流

9、转的土地面积不断扩大，所涉农户不断增多。至目前为止，流转的土地面积占总耕地面积的比例少则5%，多则15%以上，平均比例为8%左右，涉及土地流转的农户数约占总农户数的26%。 2、 流转类型多样，比例不均。按照不同的标准，可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。一以流转主体为标准，可分农户与村委会之间的流转和农户与农户之间的流转。其中以农户与农户之间的流转为主，流转面积约占总流转面积的90%。二以流转对象为标准，可为责任田承包经营权流转、机动田承包经营权流转和三荒地承包经营权流转。其中以责任田承包经营权流转为主，约占总流转面积的96%。三以流转方式为标准，可分为转包、出租、互换、转让、投股

10、或参与股份合作等其他方式流转。其中以转包为主，约占总流转面积的70%以上。转包中又以外出打工或经商农户，将土地转包给亲友或本村其他农户居多。此外，还有农户将土地转包给种植、养殖大户以及集体向农户反租转包等形式。四以流转是否签订协议为标准，可分为协议流转和无协议流转。其中协议流转农户略占优势，占总流转农户数的65%左右。协议流转又分为书面协议流转和口头协议流转，其中口头协议流转占协议流转的绝大多数，签订书面协议流转的农户不足总流转户的10%。五以流转是否有偿为标准，可分为有偿流转和无偿流转。其中以无偿流转为主，约占总流转户的60%以上。六以流转是否履行报批准、备案或办理土地使用权证书变更登记程序

11、为标准，可分为批准流转、备案流转、登记流转和自行流转。其中以自行流转为主，占总流转面积的95%。 3、 流转行为欠规范，缺少管理。流转行为严重不规范，表现为自行流转多，报批准、报备案的少，申请变更登记的更少；口头协议多，书面协议少；约定不明的多，约定明确的少；书面协议内容不规范的多，规范的少等。有些村存在连锁流转现象，接受流转的农户又将自己享有的土地承包经营权流转给其他农户，形成锁链式流转。镇、村对土地承包经营权流转行为普遍缺乏严格规范的管理。 4、部分耕地被非农业化，有极少量的非法流转行为存在。有的耕地被转为非农用途，主要用于招商引资、工业园区、小城镇等项目建设。这些建设用地绝大多数履行了批

12、准手续，也有一小部分没有被批准。相关镇为了完成工业发展等任务，以镇政府或用地单位名义，采取向农户租赁的方式，将土地使用权流转到自己名下，用于非农建设。 土地流转有利于促进农民获得财产性增收.。土地流转的本质，就是推进土地要素的市场化，必然会引发其他要素市场包括农村资本市场的发育。土地流转能够有效改善土地资源配置效率，进一步激活农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。另一方面，构建和规范农村集体建设用地的流转机制，可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果，显化集体土地资产价值，促进农民获得财产性增收。土地流转将开启城乡一体化的新路径，通过适当的集中与合理的土地置

13、换，可以避免农村居民点过于分散的住房方式所造成的土地浪费，推进新农村建设并化解耕地红线失守的尴尬。“宅基地换住房，承包地换社保”，有利于提高农民非农转移的稳定性，从而有利于弱化城乡二元体制并推进城乡一体化进程。此外，当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后，而宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。 二、普兰店市安波镇土地流转现状分析（一）安波镇的发展概述 十里林塘青霭护，四川冰雪碧流横。天开汤谷千秋暖，人到灵溪万虑清。这就是北方温泉名镇安波。 安波镇距普兰店市75km，距大连150km，镇内交通网络发达，兴唐线、城松线、永青线等穿境而过，两

14、翼是沈大高速公路和黄海大道。近年来，镇党、政府共投资2000多万元，铺设了安七线、金台线、付太线、俭聂线、鸡冠山景区路的等多条村级公路，实现了村村通油路并完善了景区、景点的交通网络，为加速旅游产业的发展奠定了良好的基础。便捷的交通使安波敞开胸怀，笑迎四方游客。 安波镇旅游资源丰富。峰峦叠嶂的鸡冠山国家森林公园、一碧万倾的七道房水库、沧海桑田的大石棚古人类遗址、晨钟暮鼓的二龙山报恩寺以及蔡店山风景区、道士沟林场、千年银杏树和玉皇庙、薛里点将台等自然、人文风光处处彰显着安波的迷人魅力！而安波温泉的开发利用更使安波旅游展现着勃勃生机。 安波温泉有安波和俭汤两处，早在清朝咸丰年间，当地人便开始利用温泉

15、。安波温泉无色透明，最高水温达73，日出水量8000吨，含有钾、钠、氯、氡、碳酸根、硫酸根等20多种人体有益的矿物质和微量元素，对皮肤病、风湿关节病和神经系统病症等36种慢性疾病有显著疗效，故被称为“神水”。在全国已开发的温泉中水量最大、水质最优，素有“汤赛瑶池，泉蕴神功”之美誉。围绕着一方神水和丰富的旅游资源，安波镇确立了“旅游兴镇、旅游强镇”的发展目标，积极招引专业人才，强化行业管理，大力推动旅游产品开发，在保证基础设施匹配到位的前提下，进行交通建设、环境整治和资源整合，现已初步建成了集温泉洗浴、健康疗养、休闲娱乐、运动健身及自然观光历史文化于一体的综合性旅游度假区。现有各种类型、多种层次

16、的休闲山庄、宾馆酒店等80余家，床位3800张，年接待能力60万人次，年旅游产业收入上亿元。随着旅游产业的兴起、壮大，安波加快农业结构调整，突出发展设施农业、观光农业和生态农业，推进新农村建设；投巨资建设完成安波净水厂、污水处理厂等公共设施项目建设，不断完善城镇功能；积极做好安波河生态治理、城区绿化和老城区改造等工作，加强生态环境建设。“以旅游带动发展，用发展促进旅游”的发展理念，使安波镇经济、社会实现了质的飞跃，2007年实现社会总产值21亿元，完成财政收入1931万元，固定资产投资3.4亿元，农民人均收入6068元。十七大召开以来，安波镇党委、政府进一步解放思想，转变观念，全面落实科学发展

17、观，确立了以温泉资源为依托，全力打造“度假、旅游、休闲”的北方温泉名镇；以生态建设为重点，积极创建“绿色、自然、和谐”的生态示范镇；以商贸中心建设、房地产开发为载体，促进服务业发展，积极推进普兰店服务业的领军镇建设的战略目标。现在当你步入安波，迎面而来的是鲜花芳草、青柳垂杨，映入眼帘的是幡旗招展、车水马龙，享受的氛围是盈盈笑脸、款款真情。自然景观，历史文明，与现代化城市建设融为一体。繁花锦簇，温情脉脉，笑迎天下客；高楼林立，溪水潺潺，信步画中游。温泉洗浴、室内畅游、滑雪场、高尔夫、农家乐、乡村情，优质的服务，温馨的底蕴，辽宁省重点发展的小城市向你展现勃勃的生机和迷人的风采，百年温泉之乡用鼎沸的

18、热情拥抱着五湖四海的宾朋！ 全镇总面积305.84平方公里，总户数12570户，总人口41548人。辖2个社区、8个行政村、1个林场，222个村民小组。安波镇是普兰店市北部的中心镇，城松线、兴唐线、永青路等交通干线穿境而过，产业发展以旅游业为主，是大连市发展旅游业的重要窗口之一、大连市冬季“3S”旅游的示范基地。2006年，完成固定资产投入2.59亿元，内资2.35亿元，引进外资160.4万美元，完成财政收入1427万元，实现社会总产值20亿元，农民人均纯收入4850元。安波经济发展以旅游产业为主导，带动农业和其他产业发展。大连鸿缘温泉山庄别墅群、游艇俱乐部、高尔夫球场、大连安波温泉滑雪场等旅

19、游项目的相继落成，进一步提升了安波的知名度，提高了安波旅游产业的档次。目前为止，安波共有酒店70多家，年实现利税4000万元。旅游产业占经济总量的20%左右。在旅游产业的带动下，农副业生产、养殖业、畜牧业在经济总量中的比例都有了大幅度的增加。安波的鸡蛋、猪、豆腐、血肠、水果等农副产品每年都有很大的需求。安波镇是辽南地区著名的温泉旅游区，该镇在发展地区经济中，既大力发展温泉旅游业，发挥主导产业优势，又大力发展设施农业，加快农民致富步伐。2009年，安波镇设施农业发展规划总面积2500亩，拟建保护地温室1000栋，春季拟建温室600栋，秋季拟建400栋。目前，全镇拟建温室的土地已经调整完成，春季新

20、建温室主体工程已基本完工。全镇设施农业发展以米屯村为重点，向周边村屯扩展，其中米屯村春季建棚300栋，俭汤社区100栋，七道房村100栋，其它村计100栋。米屯村连片规划筹建日光温室400栋，占地1000亩，其中春季建设300栋，秋季建设100栋，以生产反季蔬菜为主。温室调地工作已全面结束，温室已落实到户，正在推土作业。预计8月中旬温室整体可完工，9月末可投入生产。 安波镇党委政府认准设施农业的发展方向,把设施农业建设作为全镇2009年工作重点摆到重要工作议事日程。2009年计划发展设施农业3000亩，拟建温室1000栋。去冬以来，安波镇从发动群众入手，科学规划、合理布局、真抓实干、全面发展。

21、现已调整土地3025亩，并完成棚室对号入户工作，35个设施农业小区建设已全面启动，正处于备料和建设阶段，预计8月上旬可完成温室主体工程，8月末将陆续投入生产。当前安波镇设施农业建设形势看好，启动规模大，小区数量多，推进速度快，各项工作进展顺利。他们的做法是： 1、领导重视，投入大安波镇党委、政府高度重视设施农业的发展，制定了设施农业发展的5年规划和相关具体措施，成立了设施农业发展领导小组，把设施农业发展成果纳入村级目标考核管理。村村有任务，村村建小区，设施农业全面发展 。镇政府预拨110万元，用于重点小区基础设施配套，有力推动了设施农业的发展。 2、科学规划，布局合理为了防止群众一拥而上盲目生

22、产，安波镇根据区域环境、水土资源条件，对全镇设施农业发展进行科学规划，重点发展西红柿和李子，打造安波品牌，逐步形成规模优势。今年建设的设施农业小区内种植的作物已经确定，准备工作已经开始，广大农户对规模发展信心十足。 3、宣传到位，典型作用发挥好安波镇地处普兰店最北部，农民思想保守，对设施农业了解不深，心存顾虑。为此，安波镇政府进行了广泛、深入的宣传，多次请有关专家给农民算经济账、讲解政策、培训技术，消除了群众心中的困惑。组织群众到设施农业发展较好的地区去参观典型、学习经验，大多外出参观的群众受到启发和鼓舞，为发展和建设起到带动作用。 4、政策推动，服务周到安波镇在基础设施配套、技术服务和资金落

23、实等方面给予群众全方位的扶持。政府负责土地调整，出资给建棚农户打井供水，协调电业部门保障电力供应，沟通信用社为群众贷款，解决了群众建棚的诸多实际问题，受到了群众广泛赞誉。成立了3个蔬菜专业合作社，为菜农提供产前、产中、产后一体化服务。米屯村成立了大连波涛蔬菜专业合作社，建立了视频植物医院，通过网络为农民解答蔬菜生产技术问题，提供相关信息和政策指导。 （二）、安波镇土地流转的方式安波镇农村土地承包经营权流转的方式主要有：转包、出租、借用、互换、转让、入股等。转包指原承包方将承包地使用权转包给第三方,而原承包方向原发包方履行承包合同的义务不变。转包分三种情况:一是有偿转包,第三方取得土地使用权后,

24、向承包方履行约定义务,但不支付土地应负担的税费;二是无偿转包,原承包方由于不愿或无力耕种土地,将自己承包的土地以无偿方式转包给他人,第三方不需支付经济补偿,原承包方仍要缴纳承包土地应负担的税费;三是倒贴转包,由于来自纯农业收入的比重越来越小,原承包方不愿耕种土地,但在政府强制推行不准“抛荒”的规定下,同时为了避免撂荒遭受社会舆论的遣责,不仅不收转包费,而且向接受土地的第三方倒贴一些钱或实物,原承包方与发包方的承包关系不变。互换指单个或一部分土地承包者为了解决生产作业区相对分散,不便管理的问题,主动或在集体指导下,将自己承包的土地与本集体中其他承包者的土地,以对等或约定差额数量相交换,以使承包地

25、连片集中的行为。互换因有利于扩大耕作田块规模和调整种植结构而受到重视,因此也得到了土地承包法的肯定而大面积推广。转让指原承包方将自己承包的土地转让给第三方,同时由第三者代替自己向发包人直接履行合同的方式。转让的合同变更了承包人,终结了原承包人与发包人的权利义务关系,因此原承包方与承包土地除转让费外无其它经济利益关系,土地的使用权、收益权和税费负担全部转让给第三方。但是原承包方转让的只是土地的经营权而仍保留土地的承包权,仍享有土地的社会保障功能,因而可以解除离土的后顾之忧。与转包的情况类似,转让也分为有偿、无偿和倒贴三种。租赁指在原承包方与发包方的承包关系不变的前提下,第三方通过向原承包方或村集

26、体支付租金从而获得土地使用权的让渡方式。这种方式无需经发包人许可,但出租合同需向发包人备案。租赁分两种情况:一是种养大户或其他类型的经营实体向村集体承租机动地或村集体统管的“四荒”;二是经村集体同意,单位或个人同有关农户协商将其土地承租。承租的时间一般较长,在承租期内,承租方一次性或分年买断土地经营权。对于农户来讲,有偿持续的土地使用权转移,并不会产生失去土地之感,从而免去了后顾之忧。反租倒包在保留农户承包权的前提下,乡(镇)、村集体或企业把农户土地反租过来,对其重新进行整体规划,通过改善土地和农田水利等基础设施建设,将其集中形成规模经营后,再以收取租金的方式倒包给原承包农户、种养专业户或其他

27、经济实体。反租倒包有利于扩大生产规模,提高土地的利用率,促进农业产业化发展,提高农业生产率。但倒包的租金一般较高,农业的科技含量较高,非专业大户经营困难较大。联合经营指农户之间,农户与机关、企事业单位或农户与其它经济组织之间充分发挥各自的优势, 以资金、技术、土地和劳动力联合起来,以互惠互利为目的,根据一定的协议而达成合作的一种经营方式。在土地家庭承包制下,各家各户的资金、技术、土地和劳力等生产要素分布和发展不平衡。这种不平衡表现出各自优势和劣势,长处和短处,构成为农业发展的潜在生产力。在土地家庭承包、各家各户分割的情况下,生产要素分离或结合不当,各家各户的优势就不能充分发挥,潜在的生产力无法

28、变成巨大的现实生产力。在这种情况下,只有采取各种联合经营的形式,当资金、技术、土地和劳力等某一个重大经营要素出现短腿时,通过整体合作,或局部合作,或单独小项目的合作,才能改变生产诸要素分布不协调、不平衡的状况所造成的生产要素分离或结合不当的情形,使潜在的生产力变成巨大的现实生产力,达到赢利最大化目标。土地股份合作它是以土地为中心的股份合作制, 是土地使用者主体农民,将分散的土地入股,土地使用权由农民手中转移到集体,由集体统一发包给有经营意愿的农户,形成规模经营,或由集体统一开发和使用,所得收益按股份分配,实现全体村民对集体土地的收益权。拍卖指集体将农民不愿承包的、长期得不到利用的 “四荒地”(

29、荒山、荒坡、荒沟、荒滩)和部分耕作不便的耕地经营权,拍卖给经营者从事农业生产开发。拍卖的对象中以“四荒地”为主,拍卖时间一般很长,但拍卖金很低,拍卖的主要目的是推动土地资源有效、合理、充分的开发利用。拍卖的意义在于使土地资源的配置由行政力量变成市场力量,并取得良好的经济、社会和生态效益。土地流转方式各有特点,受各种因素的影响和限制,在实践中不可强求一致。只要符合有关法律、法规规定 ,深受农民的欢迎和好评,都要积极加以推广和倡导,在实施过程中予以规范和完善。各地应当广泛吸取其它地区的农地制度创新和变革的成功经验,允许土地流转形式多样化,转包、出租、转让、互换和反租倒包等形式都可以采用。蔬菜大棚等

30、农业产业化搞的好的地方,可以适用反租倒包形式;二、三产业发达、个体私营经济发展好的地方,可以适用转让或土地股份合作制;招商引资搞得好的地方,可以适用异地承包。当然,在条件成熟时,也可通过土地流转的市场中介组织和服务机构加以引导协调,由低层次的流转方式向高层次的流转方式发展。三、安波镇土地流转过程中出现的问题及原因分析（一）安波镇新农村建设中土地流转面临的问题研究者普遍认为,目前农村土地流转中存在的主要问题是行政干预过度,侵害农民利益以及土地流转市场的无序运作等。不少研究者认为,原因是存在的诸多的制约因素,如土地制度本身、经济发展水平和就业结构等。1、行政干预过度,侵害农民利益一是,有的地方不顾

31、实际,盲目搞土地集中规模经营,引发了很多的后遗症。还有的地方把土地流转作为增加乡、村集体经济收入和干部福利的手段,抑或作为地方政府的“形象工程”,损害了农民的利益。学者分析,原因是农民拥有的土地承包经营权是一种不完整的产权,缺乏土地租赁权和抵押权,土地收益索取权不完整、不清晰21。农村土地立法滞后，目前尚无专门规范农村土地财产关系的法律法规,某些农村土地流转的事实又得不到法律确认或无法律根据。如农村土地使用权转让中的主体地位、权利义务、受让人资格是否限定,是否可以再转让等,均无法可依。另外,随着农村集体经济中股份合作制、合伙制的发展,农民是否可以用土地使用权出资入股等问题,也没有法律依据。二是

32、,有的地方在推进土地流转时,只顾当前利益,不考虑未来市场的风险和不确定性,造成诸多隐患。有的地方在大多数社区成员不知情或不赞同的情况下,仅出于社区决策者的赞同和支持,随意改变土地承包经营关系,让工商企业和经营大户进入农业,以强制性手段和较长的租赁期限,承租大量耕地进行规模开发,忽视了农民的主体地位,使农民失去了生存和发展的保障前提。学者分析受户籍制度改革滞后的制约,农民集体成员身份的封闭性、多变性,不能忽视土地对于农民的各种社会功能.三是,有的农户租出土地使用权后,失去了实际的经营权,有的地方在收回农户承包地后,甚至不给农户任何经济补偿。这是因为土地承包经营权变动登记制度尚未建立,导致土地交易

33、的安全性和承包权的稳定性没有保障。土地流转中农民利益受到侵害,影响了农民对土地流转的经济预期四是,土地流转收益分配不合理,在集体组织流转的情况下,一些地方的农民很难获得应有的流转收益;此外,还有一部分土地反复流转,使农民的权益得不到保障。人们大多认为,生产要素市场建设迟迟不配套，农村土地流转市场尚处于萌芽状态,土地流转的中介组织不健全等。目前,农村土地流转基本上还是一种自发行为,没有什么规则可循。这就必然导致农村土地流转价格的确定和土地流转的操作程序极不规范,农民往往得不到应有的土地收益,影响着农村土地使用权的流转。因为农户自发流转土地,寻找转包对象面临着较大的搜寻成本,私下完成交易又面临着较

34、大的谈判成本以及履约成本。2、土地流转市场的不健全一是,土地流转不规范。无合同约定的土地流转面积占绝大部分,有合同的土地流转也不够完善,没有统一的合同格式,有的合同没有承包农户签字,有的合同与政策法规相违背等。这是因为土地承包经营权变动登记制度尚未建立,导致土地交易的安全性和承包权的稳定性没有保障。二是,土地流转服务工作跟不上,村集体组织的作用没有得到充分发挥,中介服务组织严重缺乏。使得土地流转机制不完善。三是,在没有监管的情况下,流转的土地改变了用途及失地农民的社会保障问题和就业安置问题同时土地流转服务工作跟不上,村集体组织的作用没有得到充分发挥,中介服务组织严重缺乏。 （二）、土地流转中出

35、现的问题的原因分析造成农村土地流转困难的制约因素是多种多样的，既存在普遍的共性制约闪素，也存在特殊的制约因素，只有结合各个地区实际情况全面分析土地流转的阻碍素，才能更好地推动土地顺利流转。所以，土地流转应该循序渐进，不能盲目冒进。在尚未给农民提供安全保障、尤其是在当前金融危机的环境下，加快土地的流转，使土地集巾成一定规模的农场，虽然可以在一定程度上带来劳动生产率的提高，但由此节约小来的人口却找不到生产性的出路，由此带来的后果是高风险性的。近年来，随着农村产业结构的调整和农村劳动力向二、三产业的转移，辽宁省农村土地流转规模呈逐年扩大趋势，而流转模式主要有下列几种：转包，出租，互换，委托流转，人股

36、。截至目前，全省土地流转面积约10hm2，占承包耕地面积的3，参与流转的农户达38万户，占承包农户数的7，有力促进了辽宁省规模经营和农业现代化。在以后的实践中，如何让农村土地实行有序流转，是稳定完善农村土地承包关系的重要环节，是土地规模经营实现农业产业化的有效手段。只有正确引导农户开展土地承包经营权的流转，才能进一步搞活农村经济，才能加快农村各项事业发展，农民也才能从中尝到越来越多的甜头，获得越来越多的收益。四、解决新农村建设中土地流转问题合理的建议与对策农村土地使用权的流转，是市场经济条件下生产要素自由流动以实现资源最优配置的客观需要，是家庭承包制推行以来深化农村土地制度改革的制度创新，它的

37、有效实施与完善，关系到农民的切身利益和农村经济及整个国民经济的发展。如何做到农村土地流转在对策制定和实践策略上的合理化、科学化需从如下几方面去探讨。（一）促进农村土地流转的法制化1.明确集体土地所有权主体。按照我国有关法规和农村实际情况，应当确立村民委员会作为集体土地所有权主体代表。其原因在于：虽然目前我国农村土地的80%掌握在村民小组手里，但村民小组存在着组织分散、实力薄弱、构成单一、管理水平低等一系列问题，将我国农村土地所有权主体代表定位于村民小组，显然不利于农村土地市场的健康发展和规范管理；农业集体经济组织范围广泛，以追求利润最大化为目标的农村集体经济组织不能完全代表社区全体成员的整体和

38、长远利益，不适合充当农村土地所有权主体代表；村民委员会是农民民主选举产生的基层组织，在农民中间享有较高的威信，能够代表农民的共同意愿独立行使权利，并承担民事责任。2.用物权确认农民土地使用权。在成熟的市场条件下，土地使用权是一项相对独立和完整的财产权利。通过立法，将承包权和经营使用权物权化，实现土地使用权的资本化。法律应确立农民更长的土地承包期限，保证任何组织和个人不得以任何方式非法侵蚀或破坏农民的土地使用权，确认土地承包者拥有对土地的占有、使用、收益进行处置的权利，同时，可以依法从事有偿转让、转包、联营入股、贷款抵押等活动，实现土地资源的合理流动和优化配置。3.改革征地制度。首先，严格控制征

39、地规模，切实保护耕地。其次，进一步完善征地程序，任何政府机构或集体若要征用农户已经拥有土地使用权的土地，必须与现有使用者直接签订协议，然后交土地使用者批准。强制性征地的范围应仅限于非商业性的公益事业。再次，改革土地征用补偿方式。要细化补偿项目，扩大补偿范围，实行可得利益补偿和农村土地附属利益补偿原则。商业性征地可以采取农民以土地入股的方式共同经营，或允许农村土地以租赁方式参与工商业开发；国家公益性征地，可以考虑村社把征地所得资金专门用于建立村社内合作型社会保障基金，再以村社为农民社保的基本单位，国家建立土地基金给予扶持。（二）完善政府的管理和服务职能政府既要克服利用土地所有权属强制农民进行土地

40、流转、从中获取超额利润的越位”行为，又要克服对违规流转放任自流、缺乏服务规范机制的“缺位”行为。要在以市场调节为主的前提下，充分发挥政府的协调、引导、管理、服务等职能：加强宣传力度，增加农民对有关土地法规和政策的了解；在坚持农民自愿、有偿的前提下，积极引导农民实行土地流转，对第二、三产业比较发达、劳动力转移较多、土地经营权有流转的供与求的条件下，应搞好统一规划，制定优惠政策，促进土地有偿流转，对暂时不具备条件的地方，绝不能强迫农民进行土地流转；政府要加强对土地流转的调控，以农用土地许可证的办法来加强对基本农田的保护，完善产权登记制度，逐渐形成城乡地政一体化管理，建立科学的农村土地资产评估体系，

41、合理评价农村土地价值；要建立约束政府行为过度干预的机制，建立上级对下级的逐级监督机制；发挥村集体组织的力量，管理土地流转登记，进行土地整理，组织协调土地流转中的具体程序和问题。目前，政府应深化城乡户籍制度和劳动就业制度的改革，彻底取消城市中普遍存在的各种限制农村人口流动、阻碍农民进城的不合理规定，尽快统一城乡劳动力市场，鼓励有条件的农民到城里安家落户。逐步制订适合农村经济发展、便于操作的有关农村土地流转的配套政策和条例，真正把尊重农户意愿、维护农户的农村土地流转合法权利落到实处。政府还应积极为农村土地流转市场的培育和规范化发展营造良好的社会环境。（三）积极建立和完善农村土地流转机制1.培育和发

42、展土地使用权流转的中介服务组织。随着农村市场经济的发展，土地使用权的需求与供给都会增加，为使土地使用权流转市场有序化、高效化，必须建立与行政脱钩的、市场化的中介服务组织。政府有关部门应加强对农村土地流转中介组织的资格审查，界定其经营范围，规范服务费用，不得代缴代扣农户承包土地税费。中介组织应该具有搜集信息功能、组织谈判、订立合约功能、扮演公证人的角色，监督合约执行情况，调解交易双方可能出现的争端。当前，应建立以下几个方面的中介服务体系：土地投资经营公司，专门从事进入市场的农村土地交易活动；土地评估事务所，通过事务所评估，赋予土地使用权一定的价值，为土地交易提供合理的数量界限；土地银行或土地融资

43、公司，从事土地抵押业务或土地储蓄业务，对放弃土地使用权的农民给予低息或无息贷款，以便从事第二、三产业；土地保险公司，从事对土地投资、经营业务的保险活动，同时也给出让土地使用权的农民提供新职业的培训和养老金；委托代理机构，主要是接受客户的要求为之买卖土地；土地租赁公司，专门从事收购、转租或转卖土地使用权，以促进土地的有效流转和集中；土地证券公司，专门从事土地使用交易的场所。2.加强土地使用权流转价格机制的建设。建立土地流转制度，核心问题就是要建立科学的土地价格评估系统。合理的地价是实现农村土地市场运行的必要前提。要科学测算土地流转价格，就要全面考虑地价的构成因素、合理确定基准地价、做好地价调控管

44、理和监督工作、实行地价公示制度，增强土地市场运行的公平与公正。3.推行土地使用权证券化以加速土地流转和集中。土地作为重要的生产资料，只有在流转中实现增值，提高边际效益。为了促进土地使用权流转并制止以土地作为资产保值手段或其它不合理的利用行为，应推行土地使用权证券化。在地籍调查和土地评价的基础上，给农民颁发土地使用权证，其持有者可以将土地进行转让、租赁、抵押、入股等，实现使用权的二次流转，有利于解决长期以来农业投入不足的问题。4.加强农村金融对土地流转的支持。改革信贷管理体制，加大农业信贷投入。适当下放信贷审批权限，放宽基层金融机构审批限额。完善贷款方式，切实解决农民贷款难问题。进一步加大对支农

45、再贷款利率优惠的力度，降低农村金融机构的资金成本。政府应尽快试点和推广农民房屋产权证、土地使用权证制度等。（四）调整和优化农业产业结构调整、优化农业结构是提高农业经济效益的重要途径。由历史原因，造成了农业经济效益比较低，除国家、集体、农民投资外，没有其他资本进入农业，使得土地承包经营权流转款不高，农民没有积极性。因此，应当继续坚持产业结构调、优化不动摇，吸引其他资本进入农业领域。一是通过产业和利益再分配，让农民分享到农产品加工增值的后续利润，高农民调整农业结构的积极性。二是提高农业组织化程度，产环节重点抓好生产基地建设，提高农业生产的集约化；销环节重点抓好订单农业、经纪人销售和农民专业合作社建

46、，充分利用和扶持发展农民专业合作社在生产、销售环节的极作用。三是因势利导，加快优质农产品基地建设，扩大基生产规模；做强做大“龙头”企业，扩大对农产品的需求规；加强农业示范园区建设，提高农业生产规模化。解决好农村养老及大病医疗等社会保障问题，不仅是化解城乡矛盾、确保农村持续稳定发展的一项重要举措，同时，也为推进土地使用权流转解决了农民的后顾之忧，对调整、稳定农民的消费预期、启动农村市场、拉动经济发展将起到重要作用。农村社会保障体系的基本构成主要有三个方面：一是农村社会救济，包括对遭受自然灾害后的农村灾民的生活救济和对农村贫困人口的生活救济。二是农村社会保险，主要包括养老、医疗、失业、工伤和计划生

47、育等方面的保险保障。三是农村社会福利，农村社会福利是专门为农村的特殊居民或群体提供社会救济和社会保险以外的保障措施的公益性事业，其主要任务是为农村的孤、寡、老、弱、病、残人员提供基本生活保障服务。农村社会保障的基本模式是以农民家庭自筹保障为主，以国家保障和集体保障为辅助，区分救助、保险和福利服务三个层次，确立社会救助、养老保险、优抚安置和社会福利服务四个重点项目，建立扶贫济困服务、助残服务、安老敬老服务、优抚安置服务以及婚丧服务五个服务网络。建立农村社会保障体系的措施，建立多层次的农村社会保障体系。根据各地经济发展的具体情况，建立起符合各地区实际的，层次不同、标准有别的农村社会保障体系；加快农

48、村社会保障法制化建设，加快立法，为农村社会保障体系的健康发展提供法律支持。各地可以根据本地区城乡经济社会发展的需要，出台新的地方性法规，在保险对象、交费年龄、交费标准、基金管理、基金增值、经费来源等问题上设置新的操作规范，以促进农村社会保障体系的建立和完善。 四.结束语从以上分析可以得出，在新农村建设中我国的农村土地流转问题，不仅仅是“三农”问题，还是一个事关国民经济可持续发展的问题，是一个事关社会稳定的政治问题，其实践的成效直接关系到整体新农村建设的进程。目前，农村的土地流转仍处于初期阶段，无论从理论上还是从实践上都还需要继续深化理论和实践策略研究。 建立和完善土地流转制度，有利于促进农村土地资源在经营者之间的