呼和浩特房地产行业面临的困境及营销创新研究毕业论文.doc

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1、呼和浩特房地产行业面临的困境及营销创新研究随着国家强化对房地产业的宏观调控，呼和浩特房地产业的发展持续地走向理性化和规范化，但是呼和浩特的房地产营销仍然存在着营销理念过时，技术标准滞后、以及资金链周转问题。在此情况之下，加强对呼和浩特房地产企业创新营销的钻研，这对保证呼和浩特房地产业迅速健全的成长的意义显得尤为重要。本文先对市的房地产行业的有关情况做了简单介绍并就呼和浩特市房地产行业营销的特征做了相应概括，对呼和浩特市房地产行业营销的意义做了相应论述，然后在对呼和浩特房地产行业营销环境进行分析的基础上，对呼和浩特市房地产行业营销创新策略提出了相对应的见解。关键词：呼和浩特房地产行业 营销创新

2、策略房地产业是一个高风险、高收益的产业，其缘由在于房地产行业自身的投资价值大，周期长，产业的实物是不动产，市场的竞争不够充分，滚动开发等一系列的特点所决定。随着国家增强对房地产业的宏观调控，呼和浩特市房地产业的发展持续地走向理性化和规范化，然呼和浩特的房地产营销仍然处于初级阶段，依就存在着营销理念过时，技术标准滞后、以及资金链周转问题。在此情况之下，加强对呼和浩特房地产企业创新营销的钻研，这对保证呼和浩特房地产业迅速健全的成长的意义显得尤为重要。一、呼和浩特房地产行业现状90年代的时候，呼和浩特市的房地产的发展基本上是与计划经济的模式一致，忽视了市场在资源配置中的重要作用。 到20世纪90年代

3、后，开始了以市场为导向的发展，到90年底，个人购房比例大幅上升，占到主导地位。近些年来，跟随着呼和浩特不断深化的住房制度改革，经济的持续迅速发展，房地产行业已获得了很大的发展，房地产市场正逐步规范和完善，消费者也变得更加理性和成熟，房地产开发企业之间的竞争是也越来越加剧，加之目前，舆论认为，房地产的价格被高估了。为了维持社会稳定，促使房地产行业的合理发展，从使房地产行业能够继续保持可持续发展的角度出发，国家出台相关政策，加强房地产市场监管。房地产供应的增加，大量的不同类别的产品面市，而房地产企业在营销过程中门径单一、同质化水平过高的问题也不容忽视，出售不顺畅引起大批的房产空置已成为我国房地产市

4、场健康发展、稳定运行的一大障碍。内蒙古自治区的房地产行业历经了2009至2011年之间的迅速发展期后开始步入缓慢增长期，特别是2012年后，呼和浩特房地产业指标呈现出下降的趋向，对整个内蒙古自治区的经济影响是非常明显的。与此同时国内和国外媒体对内蒙古房地产行业的关注也日益加强，引起了政府与民众的广泛关注。据内蒙古住房和建设局数据显示，对于2012年全区房地产低迷的趋势，区政府及时进行控制、监督，并取得了一定成效。2013年上半年，全区房地产市场整体发展势头良好，各项指标呈增长态势。1至7月份全区完成房地产开发投资额673.09亿元，比去年同期增加投资额68.09亿元，同比增长了11.25%。全

5、区商品房屋销售面积为950.3万平方米，商品房销售额416.55亿元。全区商品住宅平均售价3943元/平米，环比无增长，同比增长5.32%。内蒙古区建设厅认为，这些指标基本能够判别今年内蒙古房地产市场已经呈现回升，预期到年末全区房地产形势好于去年。这些指标今年可以判断，房地产市场一直稳步上升预计该地区的房地产形势好过上年年底。总体而言，房地产投资市场在该地区保持增长势头，成交量集中在房地产市场是显而易见的，但应该指出的是，开发商摆脱困境拉伸量，甚至完成年度销售目标，推盘动力不足。因为一系列调控政策，在上半年呈现出“低价跑量”的定价策略，随着企业资金回笼的发展和市场的预期有所改善，市场已经呈现出

6、回调的局面。二、呼和浩特房地产行业市场营销面临的困境分析（一）房地产行业的风险意识不强呼和浩特房地产行业市场经营风险的相对性特质在此表现得淋漓尽致，即欺诈风险与人的主观意识和能力有关，风险往往专欺理解和能力薄弱的人，薄弱环节的损失经常发生，这是无数经营风险实例证明的事实。呼和浩特房地产行业市场经营风险不仅来自客观，有时也出于主观。经济活动的复杂性，经营主体受经验和能力的限制，对风险的形成、发展和后果没有充分的理解和掌握，或把握失准未能及时有效的采取防范措施，而酿成各种损失。其中最常见的错误是呼和浩特房地产行业市场经营者本身的操作风险损失及经营主体的责任心和工作质量问题所带来风险和损失，例如经营

7、者在哪些情况下需要积极地承担一部分风险损失，实际所承担的损失就会远比预计的要大的多，即会由一种风险导致出新风险，小风险引出大的风险。如呼和浩特房地产行业为了击败竞争对手而进行低价销售，但由于部署和实施不当，呼和浩特房地产行业遭受了巨大的损失，不仅没有占领预期市场，反而被对手抓住破绽，斥为不正当竞争并状告于法庭，呼和浩特房地产行业对此准备不足败诉，又发生新经济损失。这就像对弈双方，棋手不可能对走棋的所有步子均有所预料且采取了正确的策略，因为棋局的发展可能出现各种不同的组合，每一组合中一步棋子发生变化就会引出无数新的组合，而对弈一方只能从中选取一种走向，而走错一步就可能导致全盘失败，也就是每一步棋

8、都存在风险，在市场交易中与其他经营主体或竞争对手交往时，稍有不慎就会被对方利用，造成自身损失的风险产生，这是在复杂纷呈的市场经济中是很常见的。因此在市场中常常自己给自己制造风险、自己把自己打败就是这个道理。自然和社会、政治、经济的运行是不规则的，存在着很多的不确定性，这种不规则性和不确定性是针对认识主体的主观和盲目的，也就是说人们在对自然和社会运行规律的认识和了解上有一定的限制，同时人们改造自然和社会的途径不多，对于风险的摆布只能听之任之。有时对某些经营风险，人们已经预期并有所认识和掌握，但由于技术条件和能力不能采取有效措施预防和控制。指呼和浩特房地产行业内部人员的行为偏离内蒙古房地产行业目标

9、和预期，而使呼和浩特房地产行业遭受损失。呼和浩特房地产行业人员风险具有内生性、可预防性、隐蔽性、突发性、职位相关性和不可转移性，可能致使人力资源危机的爆发，威胁呼和浩特房地产行业的生存和发展。但是，在经济活动中，更常见的是由于不规则的自然界和社会运动导致的。（二）房地产行业的市场开拓中资金流动性不够房地产行业的市场开拓中资金流动性不够体现在筹资风险。也被称为“财务风险”，是指由于呼和浩特房地产行业负债筹资而引起的到期不能偿还的可能性。呼和浩特房地产行业发展到一定程度，必将有资金支持的新要求，在经常面临资金短缺的情况下，为保持商业活动，将从员工筹集资金、抵押、租赁厂房设备、贷款融资等渠道获得资金

10、，但这些方法也各有优缺点，如果呼和浩特房地产行业不善于扬长避短，为我所用，便会陷入困境。针对固定资产少，资产变化快，无形资产不易量化，厂房设备难以抵押的小规模房地产开发商而言很难从金融机构获得贷款。有些规模较小的房地产开发商也没有足够的实体可以抵押贷款，因此也很难从商业银行获得贷款进行融资。农村里的规模小房地产开发商及其建筑用地基本上都是流转土地，为规模小房地产开发商提供服务的机构不多，并存在部门垄断，如房地产开发商财产抵押，质押物评估环节过多、手续繁杂、收费高，并且有的评估登记有效期限与贷款期限不匹配，贷款期内重复评估登记，重复收费，这都增加了房地产开发商的负担，一些规模小房地产开发商往往因

11、此而放弃贷款。由于成为抵押资产和房地产开发商的担保人的信用担保的条件苛刻，使较多的小规模民营房地产开发商很难享受到优惠政策。根据调查显示，当前按小规模民营房地产开发商贷款信用担保现行的规定，办理贷款的户数与金额与小规模民营房地产开发商贷款的实际需求相距甚远。（三）房地产行业发展的技术标准滞后房地产行业发展的技术标准滞后主要体现在两个方面：一是房地产行业发展的质量风险。质量风险包括资产质量风险和产品质量风险。假如呼和浩特房地产行业经营不佳，效益滑坡，不良资产持续增加，必定会对资产的保值升值造成损害，使股东利益受损；呼和浩特的房地产行业产品的实现是一个动态的过程，如果由于监督控制不到位而出现失误，

12、首先会对市场产生不利的影响，使顾客对呼和浩特房地产行业的信任度下降，减少定单，其次就是是产品质量问题可能导致需方的索赔，不仅合同款不能结算，还会承担经济赔偿或是诉讼的风险。二是房地产行业发展的技术风险。即呼和浩特的房地产行业对于履行技术合同中因不能预见的、避免的和克服的技术原因致使交付的工程或产品不符合或一部分不符合商定或没有达到预期的参数要求，使呼和浩特的房地产行业出现前期投入亏损、无法交付、生产事故、频频维修改造等，造成呼和浩特市房地产行业的损失。技术风险主要发生在呼和浩特房地产行业技术管理和设计部门。三、呼和浩特房地产行业困境的解决办法（一）强化房地产行业的风险意识呼和浩特的房地产行业决

13、策是在一定环境条件下，按照一定程序，由一个单一的个人或集体做出的，分析个人的阅历、决断力、剖析鉴别能力等诸多主观因素，以及其它不可预知的客观因素都要对决策风险产生影响。因此，风险控制决策应注意以下几点：第一，领导能力的发展，强化呼和浩特房地产行业决策者的风险意识。领导是房地产行业在呼和浩特的核心，呼和浩特房地产行业竞争力大小的关键在于各级领导者的能力，领导者的能力，包括智慧的力量、道德的力量和意志的力量。呼和浩特房地产行业提高了领导者的领导能力，以使他们在战略重点的发展上，在呼和浩特房地产行业发展的关键过程中，以其独特的视角和力排众议的超常规决策，使呼和浩特的房地产行业获得转机。发展领导力并不

14、是发展几个高级领者的领导力，中层干部、部门主管、项目经理等都有发展领导力的空间，如果每个领导者都发挥自己的智慧力量、道德力量和意志力量，呼和浩特房地产行业就培养出了一个经理者阶层，拥有了一支优秀的队伍，掌握了降低决策风险的主动。作为决策责任人，领导者自身应本着积极慎重的原则，要充分了解决策涉及的政策、规定、法律条例和相关的信息，要对决策范围各要素的能力、规模心中有数，这是减小决策风险的基础。了解细节，经常能在事前防御危机的发生。”呼和浩特房地产行业领导者要充分考虑决策的社会、法律、文化背景，在保证决策可执行性的基础上，还要对决策，特别是重大决策的执行前景进行预测分析，着重关注可能遇到的困难和风

15、险，制定应对预案。其次是建立有效的决策机制，这是防范决策风险的重要保证。通过章程、内部决策制度明确董事会、总经理及部门负责人的分级决策权限，建立严格的董事会决策程序和制度，明确集团公司、控股子公司、投资呼和浩特房地产行业三级决策管理层级，实现适当分权，有效地监督，增加决策的及时性和准确性，从制度上减小决策的风险。再次是建立风险预警监控体系。这是对决策风险进行全过程控制的重要一环，覆盖呼和浩特房地产行业的经营的各个方面，兼有风险预测、风险识别、风险处置等职能。主要功能是通过各职能部门收集和整理的呼和浩特房地产行业能力、效率、水平信息及市场现状、容量、趋势、前景等信息，为决策提供辅助和支持，促进决

16、策最大的可执行性。（二）注重房地产行业的市场开拓，保持良好的资金流动市场是呼和浩特房地产行业生存发展的基础和依托，市场营销是呼和浩特房地产行业一项很重要的工作，要做好市场行情的研究，找准呼和浩特房地产行业的市场定位，根据市场特征，确定产品和服务的拓展策略。注重营造呼和浩特房地产行业的服务网络和稳定的顾客群，通过贴心周到的服务，增强顾客依赖，牢固占据市场。在此基础上，依托自身优势，拓展产品范围，加大市场空间，逐步实现呼和浩特房地产行业的扩张。呼和浩特房地产行业良好的市场发展前景和潜力是减小筹资风险的首要条件。提高合同的执行能力是加快呼和浩特房地产行业成品资金向结算资金转化的基础。呼和浩特房地产行

17、业要建立有机的合同执行系统，对重要合同，一般来说合同额在百万以上（或视具体情况确定标准），呼和浩特房地产行业要自上而下对合同内容进行全面理解和掌握，各职能门明确本单位应承担的履行责任和进度要求，形成主管领导监督下的层层保证系统，迅速有效地推进合同执行。在产品的交付过程中，注重各种验收资料、试运行检测资料的准备、整理和双方的签字确认，这一点很重要，这些工作的好坏，直接关系到日后合同款项的结算。在较大项目的结算中，因质量保证期的原因，合同款的结算往往经过较长时间，而这段时间内顾客方的机构变化随时有可能发生，在这种条件下，保持合同物交付的顾客方签字确认材料就成为合同款能否按期结算的关键条件。加强资金

18、的掌控是减小筹资风险的保障。现金是维持呼和浩特房地产行业经营活动的血液，从日常活动看，只有提供足够的现金，呼和浩特房地产行业才能正常运转，反之则影响经营活动进程，造成成周转不灵，降低盈利能力和偿债力和呼和浩特房地产行业资信。要保持资金的良好运转，就要随时掌握呼和浩特房地产行业资金运行状态，客观看待损益表和现金表的差异，洞察潜在的成本增加和风险，提高变现能力，盘活资金，促进资金的周转。（三）以创新性和先进性要求推动呼和浩特房地产行业的技术标准呼和浩特房地产行业经济活动中的技术风险直接影响呼和浩特房地产行业和顾客双方的经济利益，影响呼和浩特房地产行业市场形象和信誉，这要求呼和浩特房地产行业在技术管

19、理工作中意识上要发展进步，健全技术风险防控机制，巩固和增强顾客对呼和浩特房地产行业的认可，吸引住顾客的关注。降低技术风险应注重做好以下几点：首先，日常工作中要做到技术工作要求的准确确认，严格执行技术工作程序，认真开展技术工作成果的论证和认定，确保设计文件的符合性和实效性。技术工作要严谨细致，每项技术参数的变更都要认真记录和评审，预测更改的可行性和后果，保持更改记录和翔实的档案资料，以保持改进型变更的持续执行。其次，技术工作要以顾客为关注焦点，保持产品性能的时效性和先进性。满足顾客要求是技术工作的目标，由于顾客条件的多样性和差异性，其所要求产品设备的性能和功能也不尽相同，供方认为先进的技术，顾客

20、不一定能采纳，因此每项技术上的改进和优化应以建议的方式向顾客说明，得到顾客的书面确认后再行实施，这样就有效避免了技术不符合的风险。再次，技术工作要注重保持行业领先性，同竞争对手相比要做到你有我改，你改我优，你优我新。在专业市场中，有的呼和浩特房地产行业换代产品一经推出，就吸引了顾客的高度关注，短期内就被许多顾客确定为免招标供应产品，就是因它焕然一新的专业领先技术。技术管理及工作部门要抓住每一个同国内外同行的技术交流机会，充分了解专业技术发展动态、思路和方向，积极接收、消化新技术并为我所用，形成内蒙古房地产行业独特的新型产品，保持与专业市场技术潮流的同步。四、呼和浩特房地产行业营销创新（一）呼和

21、浩特房地产行业网络营销呼和浩特房地产行业网络营销可以从以下两个方面加以开展。一是通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行宣传。网络广告是网络营销的最基本的形式。互联网作为一种新的信息和通信媒体，如电视广告，他们可以开展营销活动。企业网站是建立企业网上宣传的有效途径;互联网使企业能够拥有自己的一部分，但对于广大网民的媒体，而媒体是一种高效率，低成本，这已经超出了一个功能传统媒体。由该公司，而不是传统媒体的时间和其他限制空间开发的企业网站，还可以伴随着企业及时更新的发展;企业网站可应用虚拟现实等媒体手段来吸引公众的注意和两路与游客，及时有效地传递并获取相关信息的沟通。二是呼和浩特房地产

22、行业可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈，进行房地产营销推广。网上市场调研可以采取的主要工作包括：市场分析，产品和服务的研究，市场调研等营销策略。在互联网上的房地产企业可以进行低成本，高效率，以及广泛的市场调研，打下了坚实的基础，市场需求的正确的预测，做出市场决策。市场调查资料，结果发现，消费者的需求趋势，从而为企业细分市场的依据是企业开展营销的重要组成部分。网络为企业开拓网上市场调研提供了一个方便的地方。网上市场调研作为一种新的市场研究方法已经企业的重视，一些网络服务公司也已经开始为公司定制的在线调查业务。但如何吸引网民参与研究和积极配合，仍然需要做更多的探索环绕大量信息。（二）呼和

23、浩特房地产行业文化营销呼和浩特房地产行业文化营销可以从品牌文化和企业文化营销。从呼和浩特房地产行业 品牌文化营销这一层面来说。在这个层面上的文化营销是推出了一系列的特色，并拥有该产品或服务的丰富的文化内涵，培育消费信心，丰富的文化生活。文化营销这个层面的实施，主要是为企业特定的目标客户群的喜好，从文化的角度观之，推出与众不同的产品和服务。品牌文化层面的品牌沉积与众多的文化因素，品牌文化，文化乃至成熟的房地产房地产市场的成熟。品牌竞争是当今房地产市场竞争的主要形式。良好的品牌形象可以显著提高房地产的价值，一个成功的品牌可以很容易地移植到另一个庄园，这一切都使得产品品牌竞争日益竞争让位。在品牌，通

24、过品牌形象具有鲜明的文化特色，以达到营销目的的战斗中，这种模式正日益成为一种趋势。房地产营销，品牌文化，落实三个阶段：品牌定位，充满创意和文化表达品牌的品牌。品牌的文化表达是最关键和最困难的部分之一，许多品牌往往因为空炒作概念的解释不充分的降低。从呼和浩特房地产行业企业文化营销这一层面来说。企业文化营销要求在营销过程中，将企业优秀的理念文化、行为文化、物质文化、制度文化通过整合有效地传达给社会，以塑造良好的企业形象，这反过来又有助于各项营销手段和技巧的顺利实施。呼和浩特房地产企业的营销应注重诚信，这是由呼和浩特房地产企业商品形态决定的。一般商品的客户在选择购买某种商品时，可通过商品的外观、性能

25、和质量来作出是否购买的决定。由于呼和浩特房地产企业商品具有这种不利于销售的先天特点，客户在购买房地产商品时，实际上是在购买呼和浩特房地产企业公司的“信誉”及业务人员的专业服务。因此，呼和浩特房地产企业营销人员的首要任务就是要以自己的“最大诚信”赢得客户的信任，通过优质的服务和呼和浩特房地产企业宣传等实际行动，让广大顾客认识、感知以及判断呼和浩特房地产企业商品的质量及效用，从而作出购买。二是注重主动性的营销。首先是引起客户兴趣。房地产企业商品的非渴求性质，决定了呼和浩特房地产企业房地产开发商必须加强主动性的广告宣传和推销工作，使消费者对房地产企业商品有所了解，产生兴趣，才能形成购买的行动。其次变

26、潜在需求为现实需求。我们把房地产企业需求所具有的这种特点称为企业需求的潜在性。因此，呼和浩特房地产企业营销者必须通过主动地接近顾客、主动向顾客宣传、主动解答顾客的疑难问题、主动提供顾客所需要的一切服务等一系列主动性的营销活动，将投保人的潜在需求转变为现实需求。三是注重人性化的营销。呼和浩特房地产企业商品的特点也决定了呼和浩特房地产企业商品营销是以人为出发点，并以人为中心的营销活动。呼和浩特房地产企业营销是一种特殊的服务性活动，这种服务性活动不仅表现为呼和浩特房地产企业营销人员应在购买之前根据其房地产企业要求，帮助设计房地产企业方案，选择适当的地段。服务质量的优劣也是关系到呼和浩特房地产企业营销

27、能否成功的关键因素。提高服务质量、做到人性化营销必须要以员工为本、以顾客为本。应以员工为本。从某种意义上讲，员工也是顾客，令顾客满意，必须首先令员工满意。因此，呼和浩特房地产企业经营者要面对顾客，要能够从顾客的需求出发，不断开发和提供满足顾客需求的产品和服务；要能够针对顾客对外界事物认识的特点，有的放矢地开展营销活动；要能够维护顾客的根本利益，向顾客提供满意的服务。五、结论文章从市场营销学的相关理论出发，结合目前当前房地产营销的发展态势，发现其问题并进行相关的研究，认为呼和浩特房地产营销必须强化房地产行业的风险意识、注重房地产行业的市场开拓，保持良好的资金流动、以创新性和先进性要求推动呼和浩特

28、房地产行业的技术标准等方面加强营销渠道的对策研究才能使呼和浩特房地产行业稳步发展。 待添加的隐藏文字内容3参考文献1 张前，基于服务营销观念下完善房地产营销的思考硕士学位论文西南财经大学2007年2 苑为，房地产营销策略研究硕士学位论文西安理工大学2002年3 黄晓静，我国房地产企业营销渠道探讨硕士学位论文厦门大学2006年4 李兵等我国房地产营销创新的可行性选择企业经济，2006年，34(3)：1-7 5 仲维刚，基于房地产营销建设研究硕士学位论文华东理工大学2008年6 李伟，混业经营趋势下我国人寿保险产品创新研究硕士学位论文中国石油大学(北京) 2008年7 盛和泰 等打破产品创新壁垒加快市场开发保险研究，2002年，34(2)：1-7 8 魏卓，房地产营销问题分析与完善实践研究硕士学位论文上海交通大学2009年9 迈克尔波特竞争优势（陈小锐译）北京：华夏出版社，200956-6010 菲利普科特勒. 市场营销管理. 北京：中国人民大学出版社，200836-40