陈勇：酒店管理合同利益相关方.doc

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1、陈勇：酒店管理合同利益相关方_中国旅游报酒店管理合同的利益相关方就是积极参与酒店管理合同从启动到收尾的整个过程、或其利益因酒店管理合同的实施或完成而受到积极或消极影响的个人和组织，反过来说，他们的行动对酒店管理合同及其结果也会产生影响。作为酒店业主，必须弄清酒店管理合同的利益相关方有哪些，确定其要求和期望，然后对这些要求和期望进行管理，确保酒店管理合同最终取得成功。酒店管理合同的主要利益相关方有酒店业主、项目经理、项目团队、酒店管理公司、酒店贷款方和酒店总经理。各方的根本目标是一致的，但有时也会互相冲突。在解决分歧时应该兼顾各方的利益，找到适当的解决办法，这是酒店业主们所面临的一个重要挑战。

2、项目发起人酒店业主 项目发起人是项目实施组织内外以现金或物资为项目提供财务资源的个人或团体，是项目的投资方，承担项目运营风险，为项目的成败负最终责任。项目发起人对项目的支持对于项目的顺利推进至关重要。酒店管理合同这种经营模式使酒店业主可以在不具备酒店经营管理经验的情况下，借助酒店管理公司的专业经验和技能获得酒店经营收益，由于在此种经营模式下酒店业主承担了全部的财务风险和法律风险，因而酒店业主是酒店管理合同项目的项目发起人。 项目经理 项目经理是项目成功的关键因素。项目经理受委托在时间有限、资金有限的条件下完成项目目标，有权独立进行计划、资源调配、协调和控制。项目经理要与项目团队中的每位成员建立

3、起友好关系，并能有效地应用其人际交往能力、领导能力来影响其他人的思想和行为，更好地为项目服务。 对于酒店管理合同而言，在酒店业主启动项目之前，就应遴选合适的人员负责酒店管理合同项目的全程管理，此人可以是酒店业主方分管酒店业务的副总裁、酒店资产管理部的总经理或业主的其他酒店管理人员。由于酒店管理合同的时间跨度很长，项目前后期的侧重点也完全不一样，从人员调配的专业性角度考虑，可以在酒店管理合同的启动和计划阶段派人负责酒店管理公司遴选、前期联络、酒店管理合同文本的谈判等事宜；在酒店管理合同项目的实施和收尾阶段可以另外派人负责酒店管理合同文本的执行和控制中的工作。在不同的管理阶段，应确保业务的衔接和连

4、贯。 项目团队 酒店管理合同由多个部分组成，工作跨越多个组织、多个学科、多个行业，历时长、专业性强、涉及范围广，需要多方面的资源支持。酒店管理合同通常没有或很少有供参考的经验，未知因素太多，需要将不同经历、不同组织、不同特长的人有机地组织在一个临时性的组织中，在有限的资源、较低的成本、严格的期限等约束条件下实现既定的目标。通常一个酒店管理合同的项目团队由酒店管理咨询公司、专业律师、业内专家和酒店管理专业人员组成，团队成员各负其责，相互配合，共同推进项目进展。 1.酒店管理咨询公司 酒店业主在获得项目地块以后，通常根据所处区位及投资能力开始对拟建酒店进行规划，搭建项目筹建办组织实施各项工程，同时

5、需要回答及决策一系列问题，如酒店标准的定位、适用的品牌、投资回报率和回收期等。对于高端酒店来说，酒店业主应聘请知名的酒店管理咨询公司提供市场及财务可行性报告，其独立性和专业性更容易受到国际酒店管理公司的认可，有利于酒店管理合同项目的后期进展。在酒店管理合同文本谈判的过程中也可视需要求助于酒店管理咨询公司的专业支持。 2.专业律师 由于酒店管理合同文本涉及到很多的法律条款，关系到双方权利义务的分配，需要专业律师就以下合同条款进行把关并协助谈判，以有效维护项目发起人酒店业主的利益：合同性质、酒店管理公司贷款与参股、合同期限、管理酬金、酒店管理公司体系补偿费用、酒店管理公司业绩条款、酒店业主对管理决

6、策的影响、财务和管理报告、酒店业主终止合同选择权、非竞争条款、争议解决方法等。 3.业内专家 在整个酒店管理合同启动、计划、实施、收尾的过程中，可以寻求业内专家的支持，借助业内专家的经验，酒店业主们可以从以往的项目运作实践中汲取经验和教训，以使酒店管理合同的运作和管理更加有效。业内专家包括各专业领域（室内、室外、景观、功能等）的设计师、工程师、估价师、酒店管理专家、咨询顾问等。 4.酒店管理专业人员 酒店管理合同少不了酒店管理专业人员的参与，酒店管理专业人员的参与一方面可以确保项目发起人的利益，另一方面也可以在项目的持续推进中培养属于酒店业主的酒店管理专业人才，同时在酒店管理合同的实施阶段作为

7、酒店业主代表派驻酒店，代表业主在酒店的日常运营中发挥管理、监督作用。 酒店管理公司 酒店管理公司的主要目标是酒店产品的市场份额、管理酬金和最大的酒店管理权限。其作为酒店运营商的首要之务是产生尽可能多的管理费，提升酒店连锁品牌的声誉和利益，从而提升其品牌价值。酒店管理合同为酒店业主和酒店管理公司双方创造了一种长期的合作关系。从其平衡双方利益的特点出发，任何一方都不可能从偏向单方利益的合同中长期获利。因而，就长期而言，只有一个平衡的、兼顾各方利益的酒店管理合同才能更好地服务于酒店业主和酒店管理公司的利益。 酒店总经理 酒店总经理作为酒店管理公司驻酒店现场的代理人，以雇佣合同的形式与酒店管理公司界定

8、双方的委托代理关系，酒店总经理作为酒店管理公司在酒店的现场代表，与酒店业主存在事实上的委托代理关系，负责酒店的日常运营和管理。 酒店借贷方 酒店借贷方是为酒店提供资金的债权方。近年来，由于酒店的不动产和专业化服务的双重特征，除了对酒店不动产的价值进行评估以外，部分酒店借贷方为了确保贷款的回收，对于酒店管理公司专业化的程度越来越重视。酒店业主委托国际知名酒店管理公司管理酒店有利于顺利从银行获得贷款，这一点应引起酒店业主们的充分关注，因为酒店作为经营性资产，其首要之务是要产生足够的现金流量，确保酒店业主及时足额支付贷款本金和利息。 酒店管理合同有资金、时间、资源等方面的约束条件，酒店业主必须在各种约束条件下满足不同利益相关方的期望，这是一项艰巨的挑战，因为利益相关方的目标往往彼此相距甚远，甚至互相冲突，类似的情况比比皆是。因此，酒店管理公司总是追求最好的硬件产品，且品牌越是豪华，对产品的品质要求也相应地越高；而设计师天生有追求完美杰作的倾向，所作设计及取材通常会极尽奢华，这都在一定程度上与酒店业主追求酒店的投资回报率和现金流量存在冲突，而既要保证酒店品质又对预算控制负最终责任的酒店业主往往要在品质、效果及造价之间权衡，做出取舍。由此可见，酒店管理合同各利益相关方的目标是一个不可分割的系统，是对立统一的，因此酒店业主应采用系统思考的方法，以谋求不同利益相关方目标之间的平衡。