综合体超市业态深度研究课件.ppt

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1、综合体超市业态深度研究,1,2,目录,分类选址要素类别超市的特点影响布局因素在mall中的位置 与动线的关系与周围空间的关系与停车场的关系与店铺的关系与中庭的关系超市内部功能布局出入口、陈列区、服务区细节做法经营需求技术要求对比,分类,3,分类,依据：店铺的经营规模、商品结构、经营方式,分类：便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超级市场,便利店以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。其特点是：1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。2、营业面积在1oo平方米左右，营业面积利用率极高。3、营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。4、商品结构：以速

2、成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。5、目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达，8o顾客为有目的的购物。便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。,4,食品超市(社区店）食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是：1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。2、营业面积在5oo至1000平方米。3、商品结构：以购买频率高的商品为主。4、营业时间不低于16小时。5、以居民为消费对象，1o分钟左右可到达。非生鲜食品类商品是无法与大型

3、公司进行价格竞争的。作为必需商品的生鲜食品是商圈消费者基本生活的组成部分，生鲜食品成为该类店铺的主要商品。店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感到是去邻居家购物，而不是去店里购物。,分类,综合性超市综合性超级市场是以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态，其特点是：1、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。2、营业面积在2500平方米以上。3、商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度（指同一商品的规格、等级、品种的多少）。4、目标顾客：满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。5、设施装饰较仓储式商

4、店好。综合性超级市场比仓储式商场更能提供一种良好舒适的购物环境，及多品种商品选择机会的业态。,5,分类,仓储式商场仓储式商场是以经营生活资料为主的，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制，只为会员提供服务）。其特点为：1、选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场。2、营业面积大，一般为1oooo平方米以上。3、库架合一，装饰简单，节约成本。4、商品结构：主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽（指商品的种类要多）。5、目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大

5、都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。,6,选址要素,7,选址要素,位置要求描述：交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）,人口密度相对集中,两条马路交叉口，其一为主干道；具备相当面积的停车场，至少要求600个以上的停车位，非机动车2000平米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。1.开在十字路口2.35公里商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。3.外聘公司进行市场调研。一般需要分别选两家公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立公司。4.灵活适应当地特点。家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一、二层或地下

6、一层和地上一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这比沃尔玛、麦德龙灵活。建筑物要求：建筑占地面积15000平米以上最多不超过两层.总建筑面积2万-4万转租租户由家乐福负责管理建筑物长宽比例：10：7或10：6,8,超市的特点,9,超市的特点,聚集人气，提高商铺基础租金收益；,商铺的出售或出租的金额高低取决于门店前的人流量多少。单位时间人流量多少？高峰人流量在何时？什么样的人群会经过？,承租时间长（10-15年），不会轻易撤出；,对净高要求高（不低于4.5m）；,超市经营需要。,面积大，能够使用大进深空间；,超市经营特点。,承租能力差，对租金较敏感；,与百货商店不同，超市利润率低，对租金、人工、

7、运输等任何成本都敏感。,超市内大空间对结构、暖通、消防等设备对空间需求大。,10,在Mall中的位置及与动线的关系,11,影响超市在mall中位置的几个因素,在Mall中的位置及与动线的关系,决定了超市在哪一层地段、周边商业环境业态组合（单主力店、多主力店）定位（一般超市、精品超市、运动、家居、建材）决定了超市在平面中的位置场地形状（长条形、厚重形）动线形式（哑铃型、回形、T字形）人流的方向（地铁、车库）,12,在Mall中的位置及与动线的关系,商铺价值主要取决于店铺所处位置的人气。好地段的Mall人气旺，首层价值高。此种类型的Mall中如有超市，一般位于地下。非常好地段的Mall甚至通过下沉

8、、架空的方式将地下一层也当首层来做，充分发掘人气旺的优势。此时超市的卸货区位于地面或者地下，需要根据沿街面的好坏来确定。,决定了超市在哪一层地段、周边商业环境业态组合（单主力店、多主力店）定位（一般超市、精品超市）,13,在Mall中的位置及与动线的关系,较差地段或者一般地段的Mall，需要主力店来拉动人流、提升人气，此时超市成为很好的主力店，可布置在首层，或者地上几层（一般两层）。这种情况进出超市的人流会大大提升经过店铺的价值。为了最大化这种提升作用，超市可以竖向跨越多层从而将周围空间留出来布置店铺。常见的较好的做法有两种，1.首层小部分给超市用作入口，吸引人流。大面积在二层。出口设在二层，

9、这种做法的优点是，首层可以布置较多店铺，使首层价值最大化。出口处结合中庭精心设计，可以将人流导入上层，从而提升Mall上部的价值。2.超市位于二三层，首层全部留给店铺。同时将屋面做成屋顶停车。这种情况人流从上下两个方向进入超市，人流可以贯通整个Mall，将主力店对人流的拉动价值发挥到最大。此种做法常见于以单主力店为主的小体量Mall，例如乐购、大润发,1F,超市位于1F拉动人流,1F,超市位于1F2F拉动人流,1F,超市位于2F3F拉动人流,14,在Mall中的位置及与动线的关系,人流永远是关键。首先看场地形状。长条形远离人气好的一端。大块场地人气差位置，用超市来消化大进深空间。然后结合动线及

10、竖向交通的设计来考虑进出超市的人流如何组织，提升周围店铺价值，结合中庭向上引导。,决定了超市在平面中的位置动线形式（哑铃型、回形、T字形）人流的方向场地形状（长条形、厚重形）,入口,拉动人流提升内街的价值,消化大进深空间拉动人流提升内街的价值,15,在Mall中的位置及与动线的关系,常见的位置一字动线的尽端哑铃动线的一端或端部一侧T型动线的交叉部位,决定了超市在平面中的位置动线形式（哑铃型、回形、T字形）人流的方向场地形状（长条形、厚重形）,一字动线的尽端,一字动线的尽端,哑铃动线的一侧,哑铃动线的端部,T型动线的交叉部,16,在Mall中的位置及与动线的关系,超市是招商招来的，有时候他会不愿

11、意去你给的位置。超市会根据自己的需求提出各种要求：面积形状要求、层高要求、合同时间要求、停车位要求、卸货区的位置，超外(出租)店铺的面积，对出入口位置的要求、店招要求、租金要求此时须综合考虑超市所提要求对Mall价值的影响，市场行情谁处于主动的位置，谈判永远是个磨合的过程。了解这些细节有助于让设计处于主动的位置，避免反复修改。,招商因素也决定超市在平面中的位置,17,在Mall中的位置及与动线的关系,各行业商户承租水平及承租面积基本规律,18,租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）,在Mall中的位置及与动线的关系,大型主力店租金水平及承租面积规律-大型超市（带动人气

12、）,*注：-签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%；-一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。,19,在Mall中的位置及与动线的关系,大型主力店租金水平及承租面积规律-百货公司（体现项目档次和特色）,20,在Mall中的位置及与动线的关系,大型主力店租金水平及承租面积规律-中式酒楼,*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。,21,在Mall中的位置及与动线的关系,大型主力店租金水平及承租面积规律-娱乐中心、美食广场、电影院,22,在Mall中的位置及与动线的关系,大型主力店特征总结,承租面积,大型超市,百货公司,承租水平,大型中式酒楼,娱

13、乐、美食、电影院,23,在Mall中的位置及与动线的关系,百货公司：承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；大型超市：承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；娱乐、美食、电影院：承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；大型中式酒楼：承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。,大型主力店特征总结,24,在Mall中的位置及与动线的关系,大型主力店特征总结,-1F,大型中式酒楼,1F,2F,3F,4F,5F,承租面积较大，通常在3000平方米以

14、上；一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；承受租金多在50-70元。,娱乐、美食、电影院,承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层；提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层；承租面积相对较小，但至少在千余平方米以上。,百货公司,占据最佳位置，体现项目档次和特色；承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层4、5F；租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金在60-140左右。,放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层承租面积大，通常在5000平方米以上，仅次于百货公司；租金承受水平较低，单位租金通常在35-90元。,大型超市,25,连锁超市租金：50-70元/

15、M2,深圳华润中心万象城：-1F设置超市,在Mall中的位置及与动线的关系,大型主力店案例,26,深圳华润中心万象城：百货公司设置在1F-3F,在Mall中的位置及与动线的关系,大型主力店案例,精品百货共2F。如：Rainbow、Lane Crawford租金(1-2F)：200-250元/M2,综合性百货共3F如：Sogo、Pacific 租金(1-3F)：100-150元/M2,27,溜冰场,深圳华润中心万象城：美食广场设置在4F,在Mall中的位置及与动线的关系,大型主力店案例,美食广场 租金:50-80元/M2,28,深圳华润中心万象城：大型中式酒楼设置在第5F,在Mall中的位置及与

16、动线的关系,大型主力店案例,大型中式酒楼(如逸和轩酒家、海港、金龙船、凤凰楼 等)租金:50-70元/M2,29,在Mall中的位置及与动线的关系,特色主力店租金水平及承租面积规律-电器连锁,30,在Mall中的位置及与动线的关系,特色主力店租金水平及承租面积规律-大型家居,31,在Mall中的位置及与动线的关系,特色主力店租金水平及承租面积规律-健身中心,32,在Mall中的位置及与动线的关系,特色主力店租金水平及承租面积规律-体育用品专门店,33,在Mall中的位置及与动线的关系,特色主力店租金水平及承租面积规律-美容美发中心,34,在Mall中的位置及与动线的关系,特色主力店特征总结,承

17、租面积,健身中心,电器城,承租水平,体育用品、美容院,大型家居用品,（元/平方米/月）,80-120,90,60,50,35,在Mall中的位置及与动线的关系,特色主力店特征总结,-1F,1F,2F,3F,4F,5F,承租能力高、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层,电器城,大型家居用品店,健身中心,体育运动用品专门店、美容院,总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如3F以上,36,深圳华润中心万象城：体育用品专门店、美容院设置在第3F,在Mall中的位置及与动线的关系,特色主力店案例,美容院或客户服务中心(如中国移动通信、中国联通等)租金:150元/M2,大型体育用品专卖店(如Mara

18、thon Sports、Royal Sporting House等)租金:80-120元/M2,37,深圳华润中心万象城：家电家居、健身中心设置在第4F,电器连锁(如顺电等）租金:65-80元/M2,健身中心(如Physical等）租金:65-80元/M2,在Mall中的位置及与动线的关系,特色主力店案例,38,在Mall中的位置及与动线的关系,零售店铺承租特征总结,元/,8%,32%,27%,5%,各楼层递增（减）差幅,元/,各楼层递增（减）差幅,63%,20%,26%,58%,同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减,39,深圳华润中心万象城：配合主力店档次和类型安排

19、服务配套型商铺在-1F,服务配套类行业：便利店、银行、药店、冲印店、个人护理、面包房、雪糕、糖果、书报亭等 租金：平均租金600元/M2，可按店铺位置上浮或下调10-20%,在Mall中的位置及与动线的关系,零售店铺案例,40,深圳华润中心万象城：首层，面对高档消费群，以各类国际一、二线品牌连锁店为主，力求树立和提升项目档次形象,国际一线及二线品牌专卖店(服装珠宝钟表皮具化妆品鞋内衣精品等承受租金水平最高的行业。平均租金：700元/M2可按品牌知名度上浮或下调10%,在Mall中的位置及与动线的关系,零售店铺案例,41,深圳华润中心万象城：2F商户品牌档次稍逊于首层,香港及东南亚知名品牌连锁店

20、(服装珠宝钟表皮具化妆品鞋内衣精品等)平均租金：600元/M2可按品牌知名度上浮或下调10%-20%,大型品牌旗舰店(如ARMANI服装、皮具、精品、家私等),在Mall中的位置及与动线的关系,零售店铺案例,42,深圳华润中心万象城：3F商户品牌档次稍逊于二层,国内及香港知名品牌连锁店(服装皮具鞋等)平均租金：400元/M2可按品牌知名度上浮或下调10%-20%,在Mall中的位置及与动线的关系,零售店铺案例,43,深圳华润中心万象城：4F配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻消费者需求特色,在Mall中的位置及与动线的关系,零售店铺案例,书店、礼品、琴行、音像 平均租金：300元/M2可

21、按品牌知名度上浮或下调15%-25%,44,深圳华润中心万象城：5F经营行业独立性高,工艺品、家居摆设、布艺、床上用品、灯饰 平均租金：120元/M2可按品牌知名度上浮或下调10%,在Mall中的位置及与动线的关系,零售店铺案例,45,在Mall中的位置及与动线的关系,特色餐饮店租金水平及承租面积规律-酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等,承租均价(元/平方米/月),4F,5F,3F,2F,1F,-1F,46,深圳华润中心万象城：-1F靠近地铁站口设置大众化、便利性餐饮类型,在Mall中的位置及与动线的关系,特色餐饮案例,餐饮（中西快餐厅）如KFC、面点王等租金：200-250元/M2,提供休憩、服

22、务场所,47,深圳华润中心万象城：首层配合首层国际高档品牌定位，设置西式餐厅类型,西式餐厅(如哈根达斯、Grappas、Dan Ryans)平均租金：200-300元/M2,在Mall中的位置及与动线的关系,特色餐饮案例,48,深圳华润中心万象城：2F集中体现档次的同时显示特色，设置特色餐饮连锁店,特色餐饮品牌连锁店 2、西餐厅(如Delifrance)3、日本料理、东南亚、韩国菜 平均租金：150-250元/M2,特色餐饮品牌连锁店 1、咖啡：Starbucks、Illy、Pacific coffee 平均租金：300-400元/M2,在Mall中的位置及与动线的关系,特色餐饮案例,49,深

23、圳华润中心万象城：3F相对第1、2F，更突出特色化、个性化,特色餐饮品牌连锁店2、各省美食：豫园 3、日本料理、东南亚、韩国菜 平均租金：100-150元/M2,特色餐饮品牌连锁店1、露天茶座 平均租金：100-150元/M2,在Mall中的位置及与动线的关系,特色餐饮案例,50,深圳华润中心万象城：4F配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻化、休闲化、随意性餐饮特色,在Mall中的位置及与动线的关系,特色餐饮案例,餐饮品牌连锁店如仙踪林等平均租金：100-120元/M2,51,深圳华润中心万象城：5F特色酒楼,特色美食如昭帕耶等 平均租金：50-70元/M2,在Mall中的位置及与动线的

24、关系,特色餐饮案例,52,在Mall中的位置及与动线的关系,商户承租水平和承租规律的研究在招商实战的基础；业态规划除了要依据商户的特性和关联性外，重点还要进行商户承租能力研究；商户有序排布帮助实现最大租金收益。,关于租金水平与业态规划的结论,53,地下二层一字动线尽端,华润杭州钱江3000平方米优点：导入地铁人流提升地下商业价值地下层租金便宜层高易满足要求可达性好且不占用首层面积货运流线短，效率高靠近停车库导入人流便于消费者使用,地下二层平面,超市卸货区,商业卸货区,商业卸货区,货运流线,连通地铁,在Mall中的位置及与动线的关系,54,地下一层平面,在Mall中的位置及与动线的关系,55,一

25、层平面,在Mall中的位置及与动线的关系,56,出租车下客,地下一二层哑铃动线一端,中山公园龙之梦14000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求吸引出租车站的人流可达性好且不占用首层面积没有将超市放在地面层：Mall位于较好地段Mall面积不大，相对超市的人流拉动效应而言，地面层留给出租商铺收益更大。,地铁,在Mall中的位置及与动线的关系,地下二层,57,地下一二层哑铃动线一端,中山公园龙之梦14000平米优点：货运流线短,在Mall中的位置及与动线的关系,地下一层,58,公交车站,通往地下超市,地下一二层哑铃动线一端,中山公园龙之梦14000平米优点：吸引公交站人群便于消费者使用,在Ma

26、ll中的位置及与动线的关系,地上一层,59,相邻商业,地下一二层哑铃动线一端,中山公园龙之梦14000平米,轻轨方向,在Mall中的位置及与动线的关系,地上二层,60,地下一二层哑铃动线一端,中山公园龙之梦14000平米,在Mall中的位置及与动线的关系,61,地下一层回形动线尽端,浦东嘉里中心3800平方优点：地下一层租金便宜层高易满足要求吸引地铁方向的人流可达性好且不占用首层面积货运流线短，效率高缺点：没有充分发挥出拉动人流的效应,卸货区,货运流线,地铁,在Mall中的位置及与动线的关系,62,在Mall中的位置及与动线的关系,地下一层体量小忽略动线,沈阳乐购北海店10500平米优点：地下

27、层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积,扶梯通向首层及车库,地下一层,63,在Mall中的位置及与动线的关系,地下一层体量小忽略动线,卸货区,扶梯通向超市,沈阳乐购北海店10500平米优点：卸货区位于地面层节省了停车位节省卸货区造价,地上一层,64,在Mall中的位置及与动线的关系,地上二层,65,在Mall中的位置及与动线的关系,地上三层,66,在Mall中的位置及与动线的关系,地上四层,67,在Mall中的位置及与动线的关系,地上五层,68,深圳华润中心万象城,地下一层,地下一层 一字动线尽端,深圳华润中心万象城 18000平米优点：导入地铁人流,地铁方

28、向,超市,卸货区,在Mall中的位置及与动线的关系,69,地下二层,地下一层 一字动线尽端,深圳华润中心万象城 18000平米优点：导入地库人流、便于消费者使用,通向超市前场,在Mall中的位置及与动线的关系,70,地上一层,出租下客区,通向超市扶梯,地下一层 一字动线尽端,深圳华润中心万象城 18000平米优点：导入出租车下客区人流,在Mall中的位置及与动线的关系,71,地上二层,深圳华润中心万象城,在Mall中的位置及与动线的关系,72,地上三层,深圳华润中心万象城,在Mall中的位置及与动线的关系,73,地上四层,在Mall中的位置,深圳华润中心万象城,74,地上五层,在Mall中的位

29、置,深圳华润中心万象城,75,在Mall中的位置及与动线的关系,地下一层哑铃动线一端,莘庄仲盛14000平米优点：消化大进深空间地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积,扶梯通向首层室外及车库,地下一层,扶梯通向首层及车库,百安居,百安居位于家乐福旁边，因其销售产品所需空间较大，层高占用了两层。大件商品的进出货需要仔细考虑。,76,在Mall中的位置及与动线的关系,扶梯通向首层及车库,地上一层,77,在Mall中的位置及与动线的关系,扶梯通向首层及车库,地上二层,78,在Mall中的位置及与动线的关系,扶梯通向首层及车库,地上三层,79,在Mall中的位置

30、及与动线的关系,扶梯通向首层及车库,地上四层,80,在Mall中的位置及与动线的关系,扶梯通向首层及车库,地上五层,81,地下一层和首层回形动线中间,明发商业广场22000平米位于地下一层和首层中间部位优点：中心处设置超市，两端设置停车场，使一个面积庞大的地下商业层，具有人流双向流动的动线，促使人流从两侧向中心进行分散和汇聚。,-1层,超市卸货区,停车场,在Mall中的位置及与动线的关系,82,地下一层和首层回形动线中间,明发商业广场位于地下一层和首层中间部位优点：超市和百货及建材家居三家主力店吸引人流进入纵深，使一个空间具有“活”的商业内涵。,1层,在Mall中的位置及与动线的关系,83,地

31、面一二层一字动线中间,蚌埠宝龙16000平米优点：拉动人流可达性好提升环绕店铺的价值缺点：卸货区位于地下货运流线较长,平面中5个均布的主力店保证超长内街的人流量，,在Mall中的位置及与动线的关系,84,宝龙14000平米优点：拉动人流提升中间店铺的价值节约首层面积缺点：货运流线较长,地面一二层T字动线交叉口,在Mall中的位置及与动线的关系,85,宝龙14000平米优点：拉动人流提升中间店铺的价值节约首层面积缺点：货运流线较长,地面一二层T字动线交叉口,在Mall中的位置及与动线的关系,86,上海西郊百联优点：位于入口处，吸引人流纵向跨越二三层拉动人流，提升上层店铺商业价值便于利于平面中明确

32、的向心性来组织中庭空间缺点：对防火疏散有较高要求。,地上二三层一字动线端部,在Mall中的位置及与动线的关系,迪卡侬位于首层，因其对租金承受能力相对较好，所以可以位于较好位置。,87,地上二三层一字动线端部,福州宝龙18000平米优点：拉动人流提升中间店铺的价值缺点：货运流线较长,在Mall中的位置及与动线的关系,88,在Mall中的位置及与动线的关系,地上二三层体量小忽略动线,北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积,扶梯通向首层及车库,地上二层,89,在Mall中的位置及与动线的关系,地上二三层体量小忽略动线,北

33、京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积,扶梯通向首层及车库,地上三层,90,在Mall中的位置及与动线的关系,地上二三层体量小忽略动线,北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积,地上一层,卸货区,91,在Mall中的位置及与动线的关系,地上二三层体量小忽略动线,北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积,地上四层,92,在Mall中的位置及与动线的关系,地上二三层体

34、量小忽略动线,北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积,地下一层,迪卡侬位于-1F，其卸货区位于首层，-1F相对可达性好，且不占用首层面积。,93,在Mall中的位置及与动线的关系,地上二三层体量小忽略动线,北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积,地下二层,94,在Mall中的位置及与动线的关系,地上二三层体量小忽略动线,北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积

35、,剖面,超市,迪卡侬,1F,停车,95,深圳益田假日广场,入口,在Mall中的位置及与动线的关系,96,结论：,影响超市在mall中位置的几个因素地段、周边商业环境场地形状（长条形、厚重形）业态组合（单主力店、多主力店）定位（一般超市、精品超市）决定了超市在哪一层动线形式（哑铃型、回形、8字形）人流的方向决定了超市在平面中的位置,在Mall中的位置及与动线的关系,97,与周围空间的关系,98,与周围空间的关系,超市周围重要的空间：,车库：人流来源临近超市或通过扶梯与超市前场或中庭连接前场：超市人流集散地或是中庭或是宽度较大的通道中庭（竖向交通）：吸引人流向上的重要公共空间在超市进出口处或通过通

36、道与超市前场连接店铺：超外店铺（超市租金的重要来源）、Mall店铺在超市进出口通道两侧或环绕超市布置店铺业态可为餐饮或零售商铺，须根据空间大小，所处楼层及商业定位决定,99,华润杭州钱江3000平方米靠近车库吸引人流靠近地铁吸引人流中庭吸引人流向上人流提升店铺价值,地下二层平面,商铺,庭院及竖向交通,与周围空间的关系,车库,100,出租车下客,中山公园龙之梦14000平米地铁中庭出租车下客店铺通向上层百货的扶梯,地铁,地下二层,与周围空间的关系,中庭,店铺,扶梯通向百货,101,卸货区域,中山公园龙之梦14000平米中庭店铺,地下一层,与周围空间的关系,中庭,店铺,扶梯通向百货,102,浦东嘉

37、里中心3800平方地铁店铺分散的小型中庭,店铺,地铁,与周围空间的关系,分散的小型中庭,通向车库的扶梯,103,沈阳乐购北海店10500平米通向首层及车库的扶梯店铺无中庭：小体量，定位不高，每点面积都很珍贵,扶梯通向首层及车库,地下一层,与周围空间的关系,店铺,104,卸货区,扶梯通向超市,沈阳乐购北海店10500平米因超市消费目的性较强，扶梯出入口在首层也安排在商业价值较低的部位，不影响人流对店铺价值的提升。人流向上拉动靠上部的其他主力店。,地上一层,与周围空间的关系,105,深圳华润中心万象城,地下一层,深圳华润中心万象城 18000平米地铁、中庭、店铺、通向车库的扶梯地铁和车库人流均汇聚

38、于此，有大量人流，所以布置了较多竖向交通。,地铁方向,超市,与周围空间的关系,通向车库的扶梯,通向首层的扶梯,106,地下二层,深圳华润中心万象城 18000平米,通向超市前场,与周围空间的关系,107,地上一层,出租下客区,通向超市扶梯,深圳华润中心万象城 18000平米,与周围空间的关系,108,地下一层哑铃动线一端,莘庄仲盛14000平米店铺、扶梯、中庭家乐福面积较大，首层定位较高端，所以靠近超市的扶梯考虑单独通向室外，也靠近地面停车。入口处做了尺度较大的广场，来提高人气。充分考虑了建筑功能需要及中国国情的做法。,扶梯通向首层室外及车库,地下一层,扶梯通向首层及车库,百安居,与周围空间的

39、关系,109,110,扶梯通向家乐福前场,地上一层,与周围空间的关系,室外停车场,大型室外广场,入口室内中庭,111,明发商业广场22000平米店铺、室外中庭、车库低端商业做法优先考虑面积利用最大化，“商业价值”最大化，随着消费能力的提高，此种做法相信会被淘汰。,-1层,店铺,停车场,与周围空间的关系,室外中庭,112,1层,与周围空间的关系,明发商业广场22000平米,店铺,室外中庭,113,蚌埠宝龙16000平米店铺、中庭宝龙的典型做法,与周围空间的关系,114,与周围空间的关系,宝龙14000平米店铺、中庭嗯，宝龙的典型做法！,115,与周围空间的关系,宝龙14000平米店铺、中庭嗯，宝

40、龙的典型做法！,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,116,青岛宝龙,与周围空间的关系,117,青岛宝龙,与周围空间的关系,118,福州宝龙18000平米店铺、中庭又是宝龙，简单粗暴！标准化最擅长干这种事情！,与周围空间的关系,119,上海西郊百联店铺、室外中庭要点是通过端部的大主力店带活环绕在周围的店铺。同样是简单粗暴，跟宝龙对比下！,与周围空间的关系,120,北京燕莎望京购物中心16000平米,扶梯通向首层及车库,地上二层,与周围空间的关系,三层通高中庭,12

41、1,北京燕莎望京购物中心16000平米,扶梯通向首层及车库,地上三层,与周围空间的关系,餐饮,三层通高中庭,122,北京燕莎望京购物中心16000平米动线组织非常清晰，利用非常充分。入口中庭（上）、首层环形动线、次中庭（下）、主力店专用入口,地上一层,卸货区,与周围空间的关系,三层通高中庭,次中庭通向-1F,通向迪卡侬,123,北京燕莎望京购物中心16000平米,地上四层,与周围空间的关系,通向三层超市外街,124,北京燕莎望京购物中心16000平米,地下一层,与周围空间的关系,迪卡侬,通向首层扶梯,餐饮,通向地下车库扶梯,125,北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易满

42、足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积,地下二层,与周围空间的关系,126,北京华贸中心业态是亮点！好地段商业，没有中庭，此综合体有办公、地铁，大量人流汇聚于此，不需考虑导引人流，所有面积商业价值最大化！,与周围空间的关系,127,与周围空间的关系,国外某商业几何式的布局国外商业讲求目的性，各个功能相对独立。注重消费体验。试想，谁会从超市出来抱一大堆东西再去逛百货精品店呢？都是商人一厢情愿。,室外停车,128,超市内部功能布局,129,超市内部功能布局,超市内部区域划分：,入口区,出口区,陈列区,服务区,130,超市内部功能布局,超市内部各区域的设计要点：,出入口出入口布置：

43、同层进出、低进高出、高进低出出入口处的价值出入口处空间处理陈列区陈列区的交通布置陈列区商品的布置陈列区的空间尺度服务区办公区的布置滞货区的布置卸货区的布置生鲜加工区的布置,131,出入口出入口布置,超市内部功能布局,主出入口的设置1）超市在确定主出入口时，一般是根据停车场的位置及行人的流动路线，选择行人经过最多、最近的方向与位置。若建筑物一楼是SHOPPING-MALL，超市在地下或二楼以上，或者超市出入口与SHOPPING-MALL在同层但须穿过SHOPPING-MALL，方可进入超市的，应给超市留出不少于6米的客流通道。客流通道如需转弯，转弯处不应多于一处。入口处要有醒目的指示标志，以方便

44、顾客进入超市购物。2）通常情况下主出入口门洞宽为4.56m，高为44.5m较适宜。3）当具有两个以上出入口时，应尽可能使各出入口在收银台外相互连通。4）对于卖场过于狭长、且交通条件允许的情况下，可将出入口设在商店两侧的短展面上，使客流双向流动，相应的收银区也设在卖场两端。5）应结合正立面的总体设计效果，根据出入口的朝向，设计门斗或带冷、热源的空气幕，以减少店内的冷/热量散失。6）商店主出入口设立残疾人无障碍配套设施。7）主出入口坡道的坡度不大于1：15。,132,出入口出入口布置,超市内部功能布局,1F,同层进出,出入口设置的几种方式出入口的布置涉及mall中人流的引导，同层进出、低进高出、高

45、进低出，需要根据超市面积大小，人流动线组织等因素综合考虑。,1F,低进高出,1F,高进低出,133,出入口入口的价值,超市内部功能布局,树立品牌形象、影响购物心情入口是超市留给顾客的第一感受点，好的入口能够给顾客轻松的购物心情，激发顾客的购买欲望良好的空间感受：宽敞、明亮轻松的色调氛围：明快、温暖、放松渲染节日氛围,134,出入口入口的价值,超市内部功能布局,商业价值高入口处的商品能够最先进入消费者视线，所以入口处的区域也是商业价值较高的地方。要点：1.视野开阔 2.正对通道或音像图书区，通道一般摆放促销商品,音像图书,135,出入口出口的价值,超市内部功能布局,出口处的商业价值在于利用顾客等

46、待结帐的时间，尽可能的销售商品给顾客。（糖果、口香糖、巧克力etc.）,银台端架 800 x1000 x1200,通道,出口促销台,136,出入口出入口的空间处理 关注顾客是否方便、动线是否合理,超市内部功能布局,开票处 开票处应设置在临近出口的位置或收银区外下扶梯处附近，特别应注意的是要避免出现顾客的逆向流动。同时应在开票处悬挂关于普通论*和增值税论*的原则和相关规定。团购接待处 团购接待处宜设在主入口旁的较明显处，并应配备简单的桌、椅、饮用水等，如有条件，可单设一小型接待室，该处应悬挂相应的服务原则。退换货处 退换货处行使接待顾客投诉，退换货等因质量、故障所形成的售后服务和送货职能，靠近出

47、口设置，并在明显处悬挂退换货须知等关于售后服务的规定。赠品发放处 赠品发放应设在收银区外侧靠近出口处。顾客投诉站 在客服台附近设一顾客投诉站。上述的开论开票处、团购接待处、退换货处、赠品发放处等最好合并设置在一个区域内，以减少人力成本。存包处的设置1）存包处应置于卖场主出入口之间，收银区外侧以便于顾客存取。如采用电子自动寄存柜，一般应在顾客服务部附设一小型人工存包处，以帮助顾客存放不便存在电子存包柜内的大件物品，并监管电子存包柜使用中出现的问题。2）电子存包柜区域应设置摄像头一个。,137,出入口出入口的空间处理,超市内部功能布局,收银区的设置1）收银区的设置应充分结合出入口的位置，银台外如无

48、出租区域，远端距出口距离不宜过大。如银台摆放在建筑一层，网线可采用桥架铺设的方式连接各收银台，如摆放在建筑二层以上的楼层，可沿楼板下部架设网线，再返到楼板上银台位置，这样既节省费用，又使收银区整齐、通透性好。2）条件具备的可与当地银行联系，在收银区外安装两部ATM自动取款机。精品区的设置1）烟、酒精品区的位置应注意与相关商品的合理过渡，在位置上可设在靠外墙或靠防火墙处，现场制作柜台和背柜。2）珠宝、首饰等精品区宜设在商店的入口处或与白电的结合部位购物车存放处开论*,138,功能布局,出入口设计：1.超市入口一般设在顾客流量大、交通方便的一边。通常入口较宽，出口相对较窄一些，入口比出口大约宽1/

49、3。应根据出入口的位置 来设计卖场通道及顾客流向。在入口处位顾客购物配置提篮和手推车，一般按1辆（个）/10人-3辆（个）/10人的标准配置。2.超市的出口必须与入口分开，出口通道应大于1.5米。出口处实际收款台，按每小时通过500-600人为标准来设置1台收款台。出口附近可以设置一些单位价格不高的商品，如口香糖、图书报刊、饼干、饮料等，供排队付款的顾客选购。,1.4主出入口的设置1）超市在确定主出入口时，一般是根据停车场的位置及行人的流动路线，选择行人经过最多、最近的方向与位置。若建筑物一楼是SHOPPING-MALL，超市在地下或二楼以上，或者超市出入口与SHOPPING-MALL在同层但

50、须穿过SHOPPING-MALL，方可进入超市的，应给超市留出不少于6米的客流通道。客流通道如需转弯，转弯处不应多于一处。入口处要有醒目的指示标志，以方便顾客进入超市购物。2）通常情况下主出入口门洞宽为4.56m，高为44.5m较适宜。3）当具有两个以上出入口时，应尽可能使各出入口在收银台外相互连通。4）对于卖场过于狭长、且交通条件允许的情况下，可将出入口设在商店两侧的短展面上，使客流双向流动，相应的收银区也设在卖场两端。5）应结合正立面的总体设计效果，根据出入口的朝向，设计门斗或带冷、热源的空气幕，以减少店内的冷/热量散失。6）商店主出入口设立残疾人无障碍配套设施。7）主出入口坡道的坡度不大