酒店业行业分析报告课件.ppt

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1、机密,酒店业行业研究报告,酒店行业主要发现综述,外部影响因素,S,行业结构,C,企业行为,P,绩效水平,?,酒店业作为旅,游业的一个子,行业，直接受,旅游业发展的,影响,?,宏观影响因素,主要是经济因,素如,GDP,增长,速度、人均,GDP,、居民收,入水平以及政,策政策上的支,持,?,地方政府对新,建酒店项目的,管制也会一定,程度影响酒店,行业，如,99,年,上海对新建酒,店项目停止审,批，直到,2004,年才解冻,?,酒店需求与,GDP,增长之间存在很强的相关性,?,近年来我国入境游和国内游保持,8-9%,的年均,增长率，且商务客源有增多趋势；旅游业快,速发展和长期看好将带动酒店需求上升,

2、?,改革开放以来我国酒店业发展迅速，自,92,年,以来星级酒店数量保持了,21.7%,的年复合增,长率，由于阶段性供给过剩导致行业出现周,期性波动,?,2000,年来开始景气回升，新一波酒店投资热,兴起，五星级和经济型是两个热点，众多资,本介入酒店行业，局部地区的五星级酒店还,可能会存在投资过热的潜在风险,?,酒店业最大的风险是供需结构失衡导致的周,期性波动风险，不过中心城市优越地段的高,端酒店物业抗风险性强,?,从结构上看：,?,供应上结构上经济型酒店比例偏少,?,布局呈现很强区域性，高星级酒店集,中于经济中心城市；目前五星级酒店,投资呈现由一线城市向二线次中心城,市延伸的趋势,?,十一五规

3、划我国旅游仍将保持年均,8%,的增,长速度，据此推测未来,5,年酒店市场也将保,持或略高于这一速度,?,目前我国酒店集团化率约为,16%,，,?,五星级酒店和经济型酒店是,从持有来看，集中度更低,行业的两个重要盈利点,?,历史上我国酒店以政府、事业,?,酒店的投资回报与资金结构,和土地成本有很大关系,单位、大型国企自建居多，目,前国有,/,集体资本在现有酒店中,?,酒店开发环节获利性较高，,仍占,50%,以上,回报率一般在,15%,以上,?,因目前我国酒店业正处于景气,?,一般高星级酒店的投资回报,率为,5-6%,，投资回收期为,上升周期，吸引了众多业外资,本进入，投资主体趋于多元化,15-2

4、0,年,?,酒店高端市场外资品牌占绝对,?,酒店经营管理业务的获利性,很高；目前数量不足,20%,的,主导；经济型酒店目前以内资,为主，但外资正计划大举扩张,国际酒店集团赚取了中国酒,店行业,80%,的利润,?,酒店管理公司倾向于采用轻资,产低成本方式，在全国一线城,?,持有优越地段高端酒店能带,市和二线潜力城市跑马圈地,来较大的地产增值（年增值,10-15%,；稀缺地段的高端酒,?,房地产商是重要参与者，并倾,店甚至更高）,向于选择性地持有一些酒店物,业：获取长期稳定回报；作为,项目配套；获取地产增值；但,在经营上倾向于选择专业酒店,管理公司,?,区位和品牌是酒店业的两个最,关键的成功要素,

5、酒店行研,-2006-08-21-ZGF,2,外部环境分析方法论,外部环境分析结构,背景说明,?,产业链及行业全,景图,?,产品结构、分类,及特点说明,市场空间,?,行业的发展历史,?,行业的市场规模,?,行业的发展特点,?,行业未来的发展,竞争格局,?,行业的市场集中,度,?,行业主要参与者,的业务模式,获利空间,?,行,业,获,利,空,间,现状,?,行,业,获,利,空,间,未来趋势,?,外部影响因素说,明,趋势，增长速度,?,行业的,KSF,总结,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,3,主要资料来源清单,资料名称,2006,中国酒店业分析及,投资咨询报告,商业新闻、资讯,中国酒店业概

6、览及展望,2004,酒店行业研究报告,资料来源,深圳万瑞信息咨询公司,中国资讯行,浩华管理顾问公司,N/A,共好集团,价值中国网,时间,2005,2004-2006,2004,2004,备注,付费报告,付费数据库,2003,中国宾馆酒店行业,研究报告,跨国酒店集团竞争情报,券商分析报告,中国旅游统计年鉴,北京统计年鉴,2003,2005,酒店旅游业,申银万国、,CICC,、长江、广发、,2005-2006,海通、华夏、国泰君安等,国家旅游局,北京市统计局,4,2005,2003-2005,年鉴,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,分析背景说明（酒店行业）,业务现状,本章目标,酒店行研,-

7、2006-08-21-ZGF,目前华融系统内（含金融街控股）已经持有或在建酒店达,6,家，其中：,三星,四星,五星,京内,顺城饭点,马克孛罗,丽兹,卡尔顿,威思汀,京外,圣,瑞吉斯（天津）,喜来登（惠州）,?,顺城、马克孛罗为华融持有，已正式营业；其余,资，预计,2006,年,2007,年陆续建设完成投入使用,4,家五星级均由金融街负责投,?,除,司进行管理,3,星级顺城饭店由公司自营管理外，其余酒店全部委托国际专业酒店管理公,6,从目前投资可行性分析看，如单纯持有，预计投资回收期普遍在,家酒店，特别是处于建设期的,4,家五星级酒店占用了华融、金融街控股的大量资金，,15,年,20,年左右，甚

8、,至更长时间,目前公司酒店数量较多，并且已经占用了大量资金。从外部分析角度如何看待中国酒,店行业战略性机遇与挑战？酒店开发、持有是否应成为华融未来的战略性业务,5,分析背景说明（酒店行业）,分析方法,?,全面审视全国，包括北京酒店行业的市场、竞争环境,?,研究酒店行业的主要参与者及各自的业务模式作为借鉴,分析成果,?,?,?,?,?,中国酒店行业发展历程及不同阶段特点,行业整体结构及行业发展的关键驱动因素，总体市场规模、变化趋势,行业整体的竞争格局，包括市场集中度、行业关键成功要素的总结,行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析，发现其业务调整的动因、主要措施,行业短期及未来获利空间的总结分析,

9、管理工具,?,产业链分析,?,相关性分析,?,财务分析,?,对标分析,与其他报告的关系,本报告属于金融街控股战略咨询行业分析的一个组成部分，为公司业务组合及业,务单元竞争策略提供基础性数据分析,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,6,从产业链上看，酒店开发商和专业酒店管理公司是,行业的两类主要参与主体,产业价值链,地产开发,开发建设,销售,持有,经营,客户,主要参与者,政府主管,机构,规划设计,单位,建筑施工,单位,开发商,/,酒店,管理公司,/,其,它投资者,业主自营,/,专业酒店管,理公司,一级土地,开发商,酒店开发商,开发商,/,代理机构,酒店持有,经营管理,客户,华融涉及的环节,

10、酒店行研,-2006-08-21-ZGF,7,酒店的几种常见分类,分类标准,大型,酒店分类,600,间,300600,间,300,间,中型,小型,1,星,/2,星经济性饭店,3,星：舒适性饭店,4,星,/5,星：豪华性饭店,未评级饭店,综合型,商务型酒店,经济型酒店,主题型,会议,/,会展酒店,（,根,据,客,旅游酒店,源,市,场,和,接,待,对,象,）,度假酒店,备注,客房数量,等级,1988,年，国际旅游局制定“旅游涉外星级酒店评定标准,，,1993,年,国家技术监督局正式批准其为国家级评定标准,无论在哪个星级标准上，都有许多酒店不参加评级,客户群体没有很明显的侧重点,以出差公干的商务客人

11、为主,主要以满足商务、旅游、公务的一般需求为主,会议,/,会展客户作为主要服务对象,主要针对观光游客市场，以旅游接待为目的，团体居多,度假休闲游客为主,业务特点,青年旅舍,公寓式酒店,一般酒店,产权酒店,分时度假酒店,“背包客”等低端客户,主要面向长期居住客户,可以分割独立产权出售给消费者或投资者,由消费者或投资者买断酒店设施在特定时间里的使用权演变而来,所有权,归属,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,8,目录,?,酒店业整体发展趋势和特点,?,北京酒店市场分析,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,9,外部影响因素说明,旅游业,?,经济影响因素,中国经济近年来继续保持,9%,以,

12、?,94,年以来国内旅游,*,人次保持年,?,我国酒店业自改革开放起步以来，伴,均,8%,的增长速度；国内游未来,3-,随着经济增长及旅游业发展经历了一,上的增长速度,5,年仍将以观光游为主,2003,年我国人均,GDP,首次突破,轮发展周期,1000,美元，进入大发展阶段,自,89,年以来城镇居民人均可支,配收入保持,13.6%,的年增长率；,农村居民人均纯收入保持,11.1%,年复合增长率,?,政府政策,中央及地方政府对旅游业的发,展规划和相关举措,?,92,年以来入境旅游,*,人次保持年,均,9.3%,的增长速度；入境游客中,商务客源比例上升,?,酒店业发展受旅游业发展直接影响，,而旅游

13、业则主要受宏观经济、居民收,入水平等因素影响,?,自,2003,年以来我国旅游消费已进,?,政府对新建酒店项目的审批制度一定,入启动期,程度上影响了酒店的供给,?,十一五规划国家将大力发展旅游,业，实现入境旅游人数和国内旅,游人数年均增长,8%,*,注：按照出行目的可分为旅游观光、休闲度假、商务、会务会议等,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,10,我国经济的持续高速增长和居民收入水平的提高推,动了我国旅游业的快速发展,我国历年,GDP,和旅游总收入的增长率,40,30,20,10,0,4,5,6,7,8,9,0,1,2,3,4,5,f,-10,9,9,9,9,9,9,0,0,0,0,0

14、,0,6,9,9,9,9,9,9,0,0,0,0,0,0,0,1,1,1,1,1,1,2,2,2,2,2,2,0,2,-20,GDP增长率,旅游收入增长率,国内出游人数与收入间的关系,人,600,万,500,y=0.1194x+169.26,百,(,R,2,=0.7667,次,400,人,300,游,出,200,100,y=0.0369x+78.439,0,R,2,=0.8409,0,900,1800,2700,3600,4500,5400,6300,7200,8100,9000,人均收入(元),城镇居民出游人数,农村居民出游人数,资料来源：国家统计局,酒店行研,-2006-08-21-ZGF

15、,11,?,旅游收入增长与,保持较强的相关性,GDP,增长速度,?,2003,年我国人均,GDP,首次突破,1000,游消费将进入启动期,美元，按照国际规律，旅,?,国内居民的人均收入每增加,元，则可以使农村居民的国内,1,游出游人数增加,使城镇居民增加,11.94,3.69,万人次,万人次，,从中央到地方政府都将旅游业作为国家和地方经济,的重要产业来发展，政府对旅游业的规划和相关举,措也促进了旅游业的快速发展,国家对旅游业的重视,?,国家将旅游业培养成,国民经济的重要产业,来发展,?,行业管理和引导,?,基础设施建设和完善,?,假日经济的推动,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,地方政

16、府发展旅游业的举措,?,旅游资源丰富的城市将,其作为支柱产业来发展,?,旅游发展规划,?,旅游资源以及休闲度假,产品的开发,?,相关配套基础设施和环,境的建设和改善,12,在政策及经济发展的推动下，我国旅游业保持了快,速发展，入境游和国内游分别保持了,9.3%,和,8%,的,年均增长率，已成为亚太第二大旅游消费市场,我国入境游人次及增长率,12000,10000,8000,6000,4000,2000,0,1992,1200,1000,800,600,10%,400,200,0,1994,1996,1998,2000,2002,增长率,2004,5%,0%,-5%,国内游（万人次）,年均,9.

17、3%,25,20,15,入境旅游目的的变迁（,%,）,事由,增,长,率,2001,17.7,43.9,3.5,11.5,23.4,2002,24,41.4,3.1,11.4,20.2,2003,25.4,37.8,2.2,13.4,21.2,会议商务,观光休闲,探亲访友,服务,其他,10,5,0,-5,-10,1994,1996,1998,2000,2002,2004,入境旅游人数(万人),入境游增长率,30%,我国国内游人次及增长率,年均,8%,25%,20%,15%,?,WTCC,（世界旅游与旅行理事会）预测未来,10,年,10,个旅游业增长最快的国家；,中国以,8.7%,名,列第二,费市

18、场,，仅次于澳大利亚；上海和北京是吸引,境外游客最多,?,2006,年中国已取代泰国成为,亚太第二大旅游消,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,13,我国酒店行业起步于我国对外改革开放，经历了起,步、高速发展、回落、复苏四个发展阶段,起步于我国对外,改革开放，政府,批准了第一家酒,店合资项目，开,始了第一批合资,合作饭店的建设,国家提出了发,展旅游服务基,础设施建设,；,国内外各种渠,道的资金投入,饭店业,国务院发布了,国,务院办公厅转发国,家旅游局关于建立,酒店管理公司及有,关政策问题请示的,通知,；也促成了,90,年代的扩张,由于扩张过猛,导致供给总量,过剩,，中国酒,店的建设高潮,

19、开始回落，饭,店业的利润率,逐年下降,亚洲金融危机后，,中国酒店行业出,现全行业亏损,，,全国房价下降了,136%,，,亏损一,直持续到,2001,年,中国酒店业,在低迷中进,行调整，,2002,年才扭,转亏损局面,1979,年,1984,年,1988,年,4,月,1995,年,1998,年,1999,年,起步（,80-82,年）,高速发展（,83-94,年）,回落（,95-99,年）,恢复上升（,2000,年,-,）,改革开放初期，我国,酒店业处于学习阶段；,项目以合资合作为主,此轮酒店业的快速增长主要,是政府的相关鼓励政策的推,动所引起的,资料来源：中国宾馆酒店行业研究报告,酒店行研,-2

20、006-08-21-ZGF,14,酒店业主要受旅游业发展的带动，酒店业的需求与,一国的,GDP,增长之间表现出很强的相关性,美国,GDP,增长与对客房需求的增长对照,40%,30%,20%,10%,0%,-10%,“GDP,验数据,与酒店需求有一个经,需要一家酒店,大体上,”,10,亿元,GDP,社科院旅游研究中心,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,15,我国,GDP,增长与入境及国内游增长的对比,1993,1994,1995,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,GDP增长率,入境游增长率,国内游增长率,在快速增长的旅游客

21、源支撑下，,90,年代以来我国酒,店业保持了,21.7%,的年增长速度,单位：家,12000,中国星级酒店数量及年增长率,56.3%,9751,第一波酒店建,设热在,1994,年,达到顶峰,应该是,97,年左右,的投资决策；且,2000,年行业仍处,于大幅亏损中,10888,60%,50%,40%,30%,10000,8000,6000,4000,2000,0,20.5%,15.4%,1028,1186,1556,1913,8880,7358,6027,31.2%,22.9%,22.8%,2349,19.2%,18.7%,16.0%,2724,22.1%,20.7%,11.67%,9.80%,

22、20%,10%,0%,1992,1993,1994,1995,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,资料来源：中国资讯行,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,16,我国酒店供应存在结构性失衡的现象，大量中低档,酒店缺乏标准化管理，入住率不足而导致亏损，而,经济型酒店与发达国家相比则远远不够,不同档次酒店的供应结构（客房数量）,11.1%,10.0%,40.0%,四/五星级,82.8%,二/三星级,50.0%,一星级,6.1%,2004中国,发达国家,国内旅游的增长和缺乏品质合理、价,格低廉酒店之间的矛盾，给经济型酒,店提供了巨大的市场空

23、间,资料来源：海通证券研究所,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,17,?,发达国家一般,经济型，,30%,为星级宾馆；,70%,的酒店为,而我国目前经济型酒店的份,额尚不足,10%,?,这种畸形的消费市场，构成,了经济型酒店在国内迅速崛,起的基本背景,?,我国并不缺乏经济型价格的,饭店，而是缺少经济型标准,的饭店,?,这对占到中国酒店业总供给,量,店将产生显著的替代效应,3/4,的庞大的三星级以下酒,我国星级酒店的分布呈现很强的地域性，与各个地,区的经济发展水平一致，空间分布上依经济发达程,度呈梯次减少的状态,全国星级酒店的地区分布,7.4%,29.8%,62.8%,东部14省市,中部

24、10省市,西部7省区,资料来源：中国酒店业分析及投资咨询报告，数据为,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,2003,年,全国,五星级酒店,的地区分布,17.7%,48.9%,15.2%,10.1%,8.1%,广东,北京,上海,江苏,其它省市,经济发达省市的高星级酒店比较集中,高端酒店往往集中于北京、上海等国际化城市,18,酒店业的发展呈现一定周期性，一般为十年，而供,给的相对滞后则是造成这种周期波动的主要原因,美国酒店业,1991-2001,年的周期,香港酒店业,1981-2003,年的周期,资料来源：,-2006-08-21-ZGF,HSBC,CEIC,申银万国证券,伦敦酒店业,197

25、3-1992,年的周期,?,突发性的需求扰动是导致景气下降的原因,如金融危机等；而供给减小则是景气见底,，,回升的动力,?,不动产供给的相对滞后特征是酒店业周期,波动的主要原因,?,出租率的提高,高,/,下降,/,下降一般总是先于房价的提,?,一些中心城市的酒店即使在景气低谷时，,出租率通常也能维持在盈亏平衡点,19,酒店行研,我国酒店的发展也呈现周期性波动，目前正处于新,一轮上升周期，且周期持续的时间可能会更长,中国酒店业的发展周期,全行业亏损,02/04,年扭亏为盈,资料来源：,HSBC,CEIC,申银万国证券,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,20,我国经济的强劲发展则带,动了旅

26、游度假和商务需求,随着中国在国际舞台上重,要性的增强，奥运会、世,博会、亚运会等全球和区,域性的活动的举办将使国,内酒店市场在未来继续快,速发展,预计本轮周期持续的时间,可能会更长,酒店业的主要风险就是供需失衡导致的周期性波动,风险，相比较而言，商务酒店的获利性更好且抗风,险能力也更强,获利性,增长性,风险性,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,商务酒店,?,是目前中高档酒店的主流，主要客,群是入境游客户和国内游高端客户,?,商务客源支付能力较强，消费水平,相对较高；其获利性也较高,?,个体盈利能力还与酒店的选址（周,边商务环境等）、经营管理有关,?,中国已经成为亚洲甚至全球经济中,最具

27、有活力的地区，商务酒店具有,发展前景，特别是一些经济中心城,市，如北京、上海、广州、深圳等,?,主要受经济周期的影响，没有明显,波动性,?,风险主要在于,供需结构失衡的风险,宏观经济风险、以及,21,旅游酒店,?,与当地景观资源的稀缺性、吸引,力密切相关，高星级度假酒店获,利性比传统旅游酒店要好,?,主要针对观光旅游市场,?,个体盈利能力还与酒店的市场定,位、营销推广等有关,?,随着居民消费能力的提升和结构,的升级，旅游逐渐由,型为,也会越来越广阔,“,度假型,”,度假酒店的市场,“,观光型,”,转,?,主要受假日周期、季节周期的影,响，有较明显的淡旺季节,?,风险主要体现在,突发性事件,宏观

28、经济风险、,位风险等,、,市场供需风险、定,十一五规划我国入境游和国内游的增长速度将保持,在,8%,，据此推测，未来,5,年酒店客房需求将保持,8%,左右或略高于这一比例稳定增长,旅游业十一五规划主要指标,“十一五”规,划年均增长率,2010,年,国内旅游人数（亿人次）,8%,出境旅游人数（万人次）,入境旅游人数（万人次）,8%,入境过夜旅游者（万人次）,8%,旅游收入（亿元）,10%,12700,国内旅游收入（亿元）,10%,8500,国际旅游收入（亿元）,12%,530,资料来源：国家旅游局,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,22,?,酒店需求的市场规模入境旅游,人次,夜旅游者）（

29、平均滞留时间）,/,国内旅游人次住宿率（过,选择住宾馆,/,饭店旅游者的比例,?,入境旅游和国内旅游将保持,8%,?,住宿率和平均滞留时间预计将基,本维持不变或略有上升,?,选择星级酒店作为住宿设施的旅,游者的比例预计将略有上升,从经营的角度看，酒店的集团化是行业发展必然趋,势，目前我国酒店的集团化程度比较低，但近几年,集团化的趋势有所加快,我国星级酒店的集团化率,*,不断提高,16.22%,14.55%,9.63%,7.23%,2003,2004,2005,2006.6,*,注：专业酒店管理公司所管理的酒店占全部星级酒店的比例,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,23,?,截至,店管理

30、公司,06,年,6,月，国内共有饭,206,家，托管饭,店总数,1946,家（不完全统,计）,?,到,其中由本土集团管理的不,10%,?,我国星级酒店集团化趋势,有所加快，但与美国,80%,、,欧洲,50%,左右的星级酒店集,团化率仍存在着巨大差距,从投资的角度看，专业的酒店管理公司和房地产开,发商是两类主要的参与主体，还有一些机构,/,个人,投资者,?,?,w,?,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,单纯的酒店投资商,主要是一些机构或,/,个人投,资者，获得经营回报的同时,获取资本升值，或出于资本,运作之目的,投资,开发,持有,经营,专业酒店管理公司,投资,开发,持有,经营,主要通过输

31、出管理和连锁的,方式扩张，也有自己投资并,持有的酒店物业,投资,开发,持有,经营,房地产开发商,开发后销售或持有,一般较少自营,投资,开发,持有,经营,24,历史上，国家,/,集体资本在酒店业一直占主导，且,绝大多数都是以单体酒店的形式存在，现阶段酒店,业的良好发展前景吸引了各路社会资本纷纷涉足,按所有制划分的,我国星级酒店,结构分布,7358,家,22.2%,4.4%,3.6%,10.7%,酒店投资主体多元化,房地产开发商,机构投资者,8880,家,25.2%,4.6%,3.1%,10.1%,9751,家,26.1%,4.2%,2.7%,9.3%,10888,家,35.52%,3.13%,1

32、.75%,9.25%,酒店业,59.0%,57.0%,57.7%,50.35%,旅游酒店类企业,?,其它业外资本,2001,国有,2002,集体,外商,2003,港澳台,2004,其他*,?,*,注：包括股份合作、股份有限公司、有限责,任公司、私营、联营等所有制形式,?,过去一些政府部门、事业单位、国,有企业是酒店的投资主体，自建酒,店物业的情况较多,现在投资主体多元化，房地产企业,是其中主要的参与者,从开发角度来看，市场没有占绝对,主导地位的企业,资料来源：中国旅游统计年鉴,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,25,高端酒店市场目前国际品牌占绝对主导，经济型酒店则,以内资为主，跨国酒店

33、集团除了继续争夺高端市场以外，,同时还在大力向经济型酒店市场进行扩张,酒店,未来发展计划,2008,年在华酒店发展至,80,家，投资参与兴建酒店，大力发展,“假日快捷”,经济型酒店,有,7,家正在筹建中的酒店，计划两年在华拥有,50,家酒店管理权,计划,3,年内在中国推出,20,家三星级,”美居“,酒店，,5,年内在所有省会和旅游热点城市拥有一,家五星级酒店；经济型品牌,“宜必思”,计划,3,年内在我国开店,50,家包括直营店,速,8,（,Super8,）,的扩张目标首先指向北京、西安等大型旅游城市；在中国的第一家连锁酒,店为北京王府井大街的天瑞酒店,；计划在,5,年内发展到,55,家酒店；,

34、计划将将顶级奢华品牌,康拉德,引入中国,；准备首次在亚洲区域引入中端酒店品牌希尔顿的,斯堪的克,，首选城市是北京和上海,计划三年内开,9,家新酒店，,凯悦、君悦、柏悦,将全部亮相,2005,年，以喜来登为主的,5,家五星级酒店在深圳等地陆续建成，此后，包括,威士汀,在内的,多家最豪华级的酒店还将在京、沪等地开设,2006,年计划新开,13,家，把旗下,威斯汀、喜来登、圣瑞吉斯,等,6,大品牌将全部进入上海,计划在,2007,年投资,4,亿美元在中国兴建,9,家香格里拉酒店,洲际,万豪,雅高,圣达特,希尔顿,凯悦,喜达屋,香格里拉,资料来源：“跨国酒店集团竞争情报”数据截至到,2004,年底,酒

35、店行研,-2006-08-21-ZGF,26,在地域上，除了争夺一线高地城市外，同时也在二,线潜力城市寻找机会布点,国际酒店管理集团对潜力城市的主要选择标准,主要的选择标准,?,良好经济发展潜力,?,市场容量和客源的,?,旅游资源是否丰富,?,城市投资环境和优惠,?,?,?,?,政策,城市支柱产业，城市,的配套能力,消费水平和消费观念,酒店市场是否饱和,保证,?,较低的成本和优越,的地段,?,盈利的空间与增长,潜力,高星级,酒店和,经济型,酒店在,二线城,市的布,点,?,万豪,正在,天津、重庆、沈阳、成都、南昌、南宁、苏州,等二线城市寻找机会发展,高星级酒店；二三线城市中重点关注省会城市、经济

36、较发达的中型城市和旅游资,源特别丰富的城市,?,中国内地的,21,家,香格里拉,中有,12,家在二线城市；,2006-2010,年预计新开的,14,家中有,13,家均位于,成都、西安、温州,等发达的二线城市,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,27,国际酒店管理集团主要采用三种经营模式，但采用,特许经营的方式最多，其次为委托管理以及早期形,成的少数带资管理,国际酒店管理集团在全球的经营模式,5.1%,6.0%,4.6%,29.7%,42.3%,68.3%,73.2%,28.5%,88.9%,100%,100%,53.1%,41.8%,15.4%,3.0%,16.3%,23.8%,洲,际,

37、集,团,万,豪,国,际,喜,达,屋,雅,高,*,希,尔,顿,圣,达,特,精,品,国,际,特许经营,委托管理,带资管理及其它,*,注：雅高带资管理为,46.5%,；租赁饭店,21.8%,资料来源：价值中国网，跨国酒店集团竞争情报，,synergy capital,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,28,六洲饭店,Six Continent Hotels,旗下投资的完全产权酒店的比例,国际酒店管理集团自己投资的酒店侧重于,投资回报快的经济型酒店和少量的盈利能,力较强的高星级酒店,为减少直接投入和规避投资风险，国际酒店管理集,团在我国也倾向于采用委托管理的方式进行低成本,的规模扩张,品牌,洲

38、际,万豪,雅高,希尔顿,凯悦,喜达屋,香格里拉,在华酒店,数量,45,39,23,5,4,20,18,在华经营模式,全球范围内资产出售，,在华均委托管理,，投资性极小,全球范围包括中国坚持不带资管理,委托管理,（索菲特、诺富特、美居），带资管理（宜必思）,委托管理,委托管理,委托管理,、特许经营及有选择的带资管理,带资管理为主，适当扩展委托管理,注：国际酒店管理集团对接管的酒店一般是不投资的，但偶尔也会注资城市的标志性酒店,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,资料来源：中国旅游房产投资网，数据截至,2004,年底,29,香格里拉则将酒店业务作为自身战略重点，以带资管理,的方式积极在沿海及

39、内地中心城市进行扩张，树立高星,级酒店市场的品牌领先地位,案例,持有经营的酒店,香格里拉在中国的酒店业务,发展中的项目,资料来源：公司,2005,年报,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,30,在景气上升阶段，资金允许的条件下开发商倾向于选择,性地持有一些优越地段的高端酒店物业，以获取长期稳,定回报、作为项目配套、获取地产增值,酒店物业,获取稳定长,线回报规避,单一开发,风险,?,作为项目,配套,获取地产,增值,?,稳定的长线,投资回报,规避企业经,营风险,?,?,酒店物业的带动,效应，能促进周,边地产升值,提升项目品位和,企业品牌形象,?,?,作为好的融资品，,可从银行拿到大,额贷款,

40、拥有酒店这类物,业也较容易获得,投资者亲睐,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,31,上海绿地集团为规避住宅开发风险，结盟洲际计划,在未来三年内投资,15,亿开发四个酒店项目,案例,绿地向来以开发普通住宅为主，近年来则逐步加大了商业地产开发的,力度，,其中酒店业务是绿地商业集团发展的业务板块之一；,而经济型,酒店则是发展的主要方向,现有酒店项目,?,上海绿地,豪生,全套房酒店（五,星级，,05,年,6,月开业，委托豪生,国际集团管理,）,?,昆山绿地,豪生,国际会议大酒店,（,2005,年,8,月动工，四星级）,未来开发计划,?,三年计划投资,15,亿，开发四个,酒店项目，并一举引进,洲

41、际酒,店,旗下包括,“洲际”、“假日”,以及“快捷假日”,三个品牌：,南京绿地洲际酒店（五星）、西,安绿地假日酒店（四星）、上,海绿地普陀快捷假日,/,上海绿地,闵行快捷假日（经济型）,?,随着房地产市场的理性化发展，住宅开发利润下降，开发商需要规避单一开,发业务的风险，并寻求稳定的长线经营回报,?,一般是房地产开发公司发展到一定程度，具有相当的实力后，鉴于土地资源,的日益稀缺，一种保留固定资产的方式,?,同时也可以作为一种很好的金融产品，得到资本市场或金融机构的认可,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,32,浙江开元旅业通过高档酒店的影响力，降低土地获,取成本，提高物业档次，推动项目升

42、值,案例,1988-1999,?,从县招待所起家，,94,2000-2005,?,90,年代末期，酒店业,2005-,?,“酒店产业的连锁化,进入低谷期,98,年间低成本扩张，,?,利用原始资金积累大,量收购土地，进入房,收购,/,参股了许多酒店,地产开发,?,以旅游饭店业为主导,?,房地产业的资金又可,产业，连锁化经营,以支持酒店业务的快,速发展和扩张,“在萧山的开发区，,38,万,/,亩拿到了,100,多,亩地，用,40,亩建酒店，,80,多亩开发房产，,如果按照现在的市场价值来评估就值,400,万,一亩，差额就是将近,300,多万一亩的土地，,100,亩土地就是三个多亿，做一个五星级酒,

43、店基本上就可以白做，房地产当中还要赚,钱”,陈妙林,资料来源：中国经营者,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,-,陈妙林访谈,建设、房地产产业的,持续成长和相关新兴,产业的突破,”,?,单一的酒店持有酒店难以避免行业的周期性波动,?,借助酒店产业优秀的品牌声誉于,2000,年强势进入房地产业，,借助酒店可以争取到好的土地资源，并降低了土地获取的,成本，,提高楼盘知名度和档次，从而聚集人气，促进地,块的快速升值,?,依靠房地产业与酒店产业联动发展，充分发挥酒店产业优,势，建立了,“酒店、住宅、商业、物业联动”的开发模式,33,长实及和黄对待酒店物业的态度稳健而谨慎，内地,的酒店物业主要起配

44、套作用，在自营的同时和黄也,与国际酒店管理公司合作以提升项目品位,案例,*,占固有收入,6%,酒店,?,与长实合资（各控股,50%,）成立,海逸国,际酒店集团,，经营管理旗下,7,家酒店：,在港酒店：,香港海逸、北角海逸、都会,海逸、嘉湖海逸、九龙酒店、,内地酒店：,重庆海逸、昆明海逸；,2010,年建成的上海世纪大道商业地产项目也,含有海逸酒店项目,华逸酒店及华逸酒店,香港喜来登,海逸酒店成立于,1997,年，由和记,黄埔有限公司与长江实业（集团）,有限公司合资设立，负责投资及,运营和黄的国际酒店业务,巴哈马群岛,1,个酒店,北京东方君悦大酒店，由凯,悦国际酒店集团管理的,持有,51%,股份

45、,间接持有,82%,股份,和黄集团附属,公司,Kingdom,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,嘉云酒店,北京长城饭店,34,商业地产价格的上涨是推动物业升值的主要因素，,持有优质酒店物业还能带来地产增值的隐性回报,酒店物业的价格、英国,Forte,酒店集团的,NA,V,与股价表现关系,在国外，物业的资产,升值能够显性化，通,过股价体现出来；,物业升值是其股价长,期上涨的主要动因,国外根据商业地产的房价，每年调整其账面价值，得,到新的,NAV,，而股价则通常围绕,NAV,，以一定的溢,价或折价进行交易,英国酒店物业交易价格指数在,1976-1989,上涨了,8,倍，,同期,Forte,

46、的账面,NA,V,增长了,11,倍，股价涨了,10,倍,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,新会计准则的要求也在逐,步向国外模式靠拢，商业,地产的增值可以在账面上,反映出来,商业地产重估价值,=,商业地产面积,*,公允价格,资料来源：,Datastream,Christie&CO,申银万国证券,35,特别是优越地段的高端酒店物业，其地产增值效应,非常明显，如锦江旗下的,2,家五星级酒店在资产重,估后价值大幅增加,酒店物业,新亚大酒店,新城饭店,星级,三星,三星,账面总资产,（,04,年底百万）,80,80,重置成本,*,（百万）,287,146,资产重估,增值,207,66,权益,比例,

47、100%,100%,权益重估增,值（百万）,207,66,东亚饭店,大方饭店,二星,经济型,74,29,294,98,220,69,100%,100%,220,69,闵行饭店,中亚饭店,新亚汤臣州际,（,96,年开业）,扬子江万丽,*,（,91,年开业）,温州王朝,二星,三星,五星,24,65,372,102,188,1353,78,123,981,100%,45%,50%,78,55,490,五星,四星,226,105,1031,143,805,38,40%,15%,322,6,*,注：由于其土地为行政划拨，故确定其单位重置成本时采用市场价格,*,（,1-30%,）,*,建筑面积单价,酒店行

48、研,-2006-08-21-ZGF,资料来源：申银万国的调研数据，资产重估日为,05,年,4,月,36,嘉德置地的前身发展置地曾一度将酒店持有经营作为自,身战略性业务，后来嘉德置地认为其资金占用过大将其,打包出售，获利,6,亿多新元，并部分用于收购商业物业,?,1979,年，发展置地开,发公司第一个酒店投,资项目来福士城,?,综合项目，包括两个,国际标准酒店，一个,世界级的会议中心、,一个办公楼和一个商,业中心。,1986,年完工,之后,Westin,Hotels,负,责酒店和会议中心的,管理，一直到,2001,年。,来福士国际从,2002,年,开始负责来福士广场,和瑞士酒店管理（重,更名）,

49、?,1997,年之后，来,福士控股不断得,在世界范围内收,购酒店，来福士,国际则不断签约,多家酒店的经营,管理权,案例,在,1991-1996,年，来福,士国际致力于酒店和,度假设施的建设，并,且以来福士国际为主,要品牌。而且重新将,来福士酒店定位于国,际性地标级豪华酒店,?,1997,年完成一次,内部重组，酒店,和度假设施全部,划归来福士控股。,来福士控股与来,福士国际一起开,展亚洲以外的国,际性区域拓展，,目标是首都及门,户城市,?,2000,年之后，来,福士国际进行国,际化拓展，开始,收购酒店项目,?,2005,年,7,月，来福士,控股成功地将所属,的全部,41,家酒店资,产,以,14.

50、5,亿,新,元,的,价格出售给,Colony,Capital,，退出酒店,持有领域,起步阶段,委托国际酒店公司管理,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,自身能力培养阶段,开发,+,持有经营,扩张阶段,（收购持有,+,自己出售管理权方式发展）,退出,37,由于酒店物业的多重效益，容易导致投资冲动，而,酒店建设又往往比较难以控制，因此局部地区的五,星级酒店还可能会存在投资过热的潜在风险,多重效益带来投资冲动,?,房地产企业在开发中实现了资本积累，,?,?,?,?,酒店供给往往较难控制,?,“酒店新建项目的审批、备忘制度”,竞相涌入酒店业，获取长线回报,民营资本通过建酒店彰显身份,政府通过建酒