西北综合物流园区物流基地项目可行性研究报告.doc

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1、 西北综合物流园区物流基地项目可行性研究报告目 录 前 言第1章 总 论第2章 项目建设的必要性第3章 市场分析第4章 项目功能定位第5章 项目建设方案第6章 项目选址、建设条件与动拆迁第7章 环境保护、劳动安全卫生、消防和节能第8章 项目法人组织机构、定员和招投标第9章 项目建设进度第10章 投资估算、资本金、资金筹措和资金运用计划第11章 项目财务效益分析第12章 风险和对策分析第13章 结论和建议附表：1-9附件：1、 *市发展计划委员会沪计贸（2003）15号文“关于*西北综合物流园区某物流基地项目建议书的批复” 2、 项目法人营业执照3、 *市城市规划管理局沪规划（2003）770号

2、文“关于普陀区某物流基地控制性详细规划的批复”4、 中华人民共和国海关总署署加函2003年426号文“关于同意*西北物流园区集团有限公司设立公共型保税仓库的批复”5、 *市市政工程管理局沪市政规（2003）902号文“关于在A20公路增设金昌路匝道的批复”6、 公建配套部门征询意见7、 普陀区桃浦镇人民政府桃府（2003）79号文“关于桃浦镇西北物流园区某基地土地名称归并的批复” 8、 *市普陀区环保局普环保评（2003）42号文“关于对西北物流园区某物流基地建设项目环境影响报告表及专项评价报告的批复”9、 资本金出资证明10、 银行贷款意向附图：1、某物流基地总平面图2、某物流基地地块控制示

3、意图3、管理服务大楼效果图4、立体仓库立面效果和剖面效果示意图5、平面仓库立面效果示意图和剖面结构示意图6、平面仓库平面布局示意图7、立体仓库平面效果示意图8、基地现状示意图前 言*要建设成为国际经济、金融、贸易与航运中心，提高城市综合竞争力，增强城市综合服务功能，就必须成为国内外物流、商流、信息流、资金流的集聚与辐射中心。因此，顺应当今世界经济发展潮流，加快发展现代物流业，建设和发展现代物流园区，提升城市现代物流水平，是*增强综合竞争优势，成为国际航运与贸易中心的战略选择，对*拓展新的经济增长空间，提高城市综合竞争力具有十分重要的意义。西北综合物流园区是市政府物流规划中“31”市级物流园区中

4、唯一的陆路口岸型物流园区，加快西北综合物流园区的开发和建设，强化园区综合物流功能的开发，是加快发展全市物流产业，实现全市海港、陆港、空港各物流园区协调发展的需要，也是提升西北综合物流园区自身发展水平和竞争优势的客观要求。为了加快西北综合物流园区建设步伐，适应现代物流的发展趋势，满足国内市场日益增长的物流服务需求，把西北综合物流园区建成面向*的城市配送物流基地、国内物流进出*的重要集散地之一以及国际物流进出中国大陆，辐射长江三角洲及内陆省份的重要物流集散枢纽，*西北物流园区集团有限公司拟在西北综合物流园区核心区域某地块，规划面积为249公顷的地块，建设集货运配载、交易、信息服务、仓储、流通、加工

5、、配送、展示等物流服务于一体的集散型综合性物流基地。*市发展计划委员会沪计贸(2003)15号文批复了本项目立项申请，详见附件1。我公司受*西北物流园区集团有限公司的委托，编制本项目可行性研究报告。第1章 总 论1.1 项目名称*西北综合物流园区某物流基地（以下简称“某物流基地”）1.2 项目法人及投资方简介该项目法人为*西北物流园区集团有限公司。企业名称：*西北物流园区集团有限公司（以下简称“西北物流公司”）企业类型：有限责任公司（国内合资）注册地点：*市武威路789号法定代表人： 注册资本：人民币壹亿元经营范围：*西北物流园区的规划、设计开发，实业投资，国内贸易（除专项规定），资产经营，仓

6、储、物流业的管理（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。项目法人营业执照详见附件2。西北物流公司成立于2002年4月，由某某投资有限公司、某某投资置业有限公司、某某工业园区经济发展（集团）有限公司、某某工业有限公司共同投资组建。某投资有限公司是专门从事实业投资、企业投资、市场投资的投资型企业，注册资本为人民币1亿元。该公司在本项目中出资3200万元人民币，占项目总资本的32。*未来岛投资置业有限公司是专门从事房地产投资、实业投资、物业管理的置业公司，注册资本为人民币8000万元。该公司在本项目中出资3300万元人民币，占项目总资本的33。*新杨工业园区经济发展（集团）有限公司是专门从事实业投资、

7、房地产开发经营、建筑装潢材料，国内贸易、组织横向经济联系及投资服务的集团公司，注册资本为人民币1亿元。该公司在本项目中出资3000万元人民币，占项目总资本的30。*金环工业有限公司是专门从事机械设备、承接有关项目、建材、金属材料、五金交电、化工原料生产业务的工业企业，注册资本为人民币1300万元。该公司在本项目中出资500万元人民币，占项目总资本的5，1.3可行性研究报告编制依据本研究报告编制的主要依据：1)中华人民共和国海关总署署加函2003426号文“关于同意*西北物流园区集团有限公司设立公共型保税仓库的批复”。2)*市发展计划委员会沪计贸2003015号文“关于*西北综合物流园区某基地项

8、目建议书的批复”。3)*市城市规划管理局沪规划2003770号文“关于普陀区某物流基地控制性详细规划的批复”。4)*市市政工程管理局沪市政规2003902号文“关于在A20公路增设金昌路匝道的批复”。5)*市普陀区人民政府办公室(2003-23)号文“关于加快西北物流园区重大项目建设协调会纪要”。6)*市普陀区环境保护局普环保评200342号文“关于对西北物流园区某物流基地建设项目环境影响报告表及专项评价报告的批复”。7)西北物流公司提供的设计资料及其他基础资料。1.4 项目选址本项目基地位于*西北部普陀区桃浦镇内，东到中某，南临规划金昌路以南约50米处，西至规划金迎路以西约500米，北至翔二

9、河北侧规划路，总用地面积为249公顷。*市城市规划管理局沪规划(2003)770号文批复了项目用地控制性详细规划的批复，详见附件3。1.5项目功能定位本项目拟建的物流园区属陆路口岸型物流园区，是以省际物流集散功能为主，集货运配载、交易、信息服务、仓储、流通、加工、配送、展示等物流服务于一体的集散型综合性物流基地，与*浦东外高桥海港物流园区和浦东空港物流园区实现功能互补。本项目拟通过发展公路、铁路集装箱运输，吸引国际国内知名的物流企业及相关的高技术、物流配套服务企业入驻，形成陆上交易所的集散效应，建设具有多式联运特色的物流园区。其总体功能将在三个层面上拓展：1）依托市内道路网络和园区内仓储配送设

10、施，发展面向市内的集货、加工、仓储、配送业务，建设*的城市配送物流基地；2）依托公路、铁路一体化的运输方式，加强仓储、配送等企业的有效联合，形成面向华东地区和全国的物流集散地之一；3）依托跨国物流企业，探索与港口物流和航空物流的功能互补及有效合作，开拓国际物流市场，力争成为国际物流进出中国大陆，辐射长江三角洲及内陆省份的重要物流集散枢纽。1.6规划用地功能分区本项目规划用地面积为249公顷，其中管理服务用房、仓库等建筑的实际可用地为136.23万平方米，交通设施、公建配套、铁路、道路、虹桥机场航站楼、集中绿地、水域等其他用地为112.77万平方米。实际可用地中管理服务用地为6.55万平方米，仓

11、库用地为129.68万平方米（其中包括自营及公共型保税仓库用地16.49万平方米，对外出租仓库用地31.32万平方米，对外批租用地74.97万平方米，发展备用地6.9万平方米）。规划用地功能分区面积详见表1-1。表1-1 用地功能分区面积示意表序号项目 面积所占百分数（）（万平方米）一实际可用地136.2354.711管理服务用房用地6.552.632仓库用地129.6852.082.1批租用地74.972.2自营及海关仓库用地16.492.3出租仓库用地*31.322.4发展备用地6.9 二其他用地112.7745.291交通设施用地0.350.0142公建配套设施用地0.50.23铁路用地

12、2.280.94道路用地37.4215.035虹桥机场航站楼用地3.031.226集中绿地48.8219.67水域20.378.33总计249.00100*含已入驻的*烟草公司储运用地9.97万平方米，华联超市配送中心一期用地12.62万平方米，顶通公司租赁仓库用地8.73万平方米。1.7建设规划及本项目建设内容1.7.1建设规划1） 整个某物流基地规划总建筑面积为94.86万平方米，包括仓库、管理服务用房、交通设施、公建设施、虹桥机场航站楼等建筑。其中仓库建筑面积为91.98万平方米（包括自营及公共型保税仓库12.49万平方米，出租仓库19.48万平方米，批租土地内拟建仓库53.11万平方米

13、，以及发展备用地内将后期建设的仓库6.9万平方米）；管理服务用房建筑面积为2.35万平方米，包括1栋位于金迎路西侧的管理服务大楼7500平方米和1栋位于金迎路东侧的国际物流中心商务大楼1.6万平方米；公建配套设施、机场航站楼、交通设施等用房建筑面积为5310平方米。某物流基地主要规划建筑指标如表1-2。 表1-2 某物流基地主要规划建筑指标序号项目指标（m2）备注1总建筑面积9485951.1仓储建筑面积9197851.1.1自营及公共型保税仓库1249201.1.2出租仓库*1947551.1.3批租区拟建仓库531110将由土地批租房建设1.1.4预留用地拟建仓库69000 将后续建设1.

14、2管理服务用房建筑面积235001.2.1管理服务大楼7500 1.2.2物流中心商务大楼160001.3交通设施建筑面积13501.4公建设施建筑面积36001.5机场航站楼建筑面积360已建建筑2停车场343000 3集中绿地率（）19.64绿化率（）555道路及停车场占地率（）28.86建筑密度（）16.27综合容积率0.387.1管理服务用地容积率0.367.2仓库用地容积率0.717.3交通设施用地容积率0.397.4公建设施用地容积率0.727.5机场用地容积率0.01*含已入驻的*烟草公司储运仓库75790平方米、华联超市配送中心一期仓库69245平方米和顶通公司租赁仓库4972

15、0平方米。1.7.2 本项目建设内容本项目拟按照建设规划，先期启动整个某物流基地的“七通一平”、基地自营和出租仓库、管理和服务等工程设施的建设。具体建设内容为：1）整个某物流基地的“七通一平”，包括征地动拆迁、劳动力安置、土地平整以及区内道路及绿化景观、河道整治、地下管线敷设、供电等基础设施的建设；2）在A05街坊（本项目基地按区内路网分成23个街坊，以A01A23街坊表示，详见附图2）内建设1栋建筑面积为7500平方米的管理服务大楼，在A11街坊内建设1栋建筑面积为16000平方米的国际物流中心商务大楼；3）在A05、A06街坊内分别建设2座公共型保税仓库和4座自营仓库，总建筑面积为1249

16、20平方米（自营仓库配备相应的物流设备，包括2台集装箱正面吊、38副渡板和19台3吨叉车以及相应的工器具）。由项目法人开发建设的建筑工程内容详见表1-3。表1-3 项目法人开发建设的建筑工程内容序号项目指标（m2）层高（m）层数1 仓库124920 1.1 自营仓库56320 8.012.01、21.2 公共型保税仓库68600 8.012.012. 管理服务用房23500 2.1 管理服务大楼7500 3.63.952.2 国际物流商务大楼16000 3.63.9123 公建及交通设施用房4600 3.1 变电所1770 3.2 垃圾收集站230 3.3雨水泵站1660 3.4 道路班房10

17、00 总建筑面积153020 1.8 建设期本项目建设期为3年，从2003年1月开始进行前期筹建、可行性研究、初步设计、动拆迁、施工建设等，预计2005年12月底竣工。1.9 投资估算 经估算，本项目建设总投资为177392万元，其中：固定资产投资费用为98663万元，土地和动拆迁费为70976万元，建设期贷款利息为7653万元，铺底流动资金(自营)为100万元。1.10 资本金及资金筹措本项目建设所需资金按国家有关规定，总投资的35(62087万元)为项目资本金，由项目法人自筹；其余资金(包括除铺底流动资金外的流动资金自营200万元)拟向银行申请贷款解决。1.11 财务效益分析项目全部投资财

18、务内部收益率为7.19，按6折现率测算的财务净现值为14482万元；静态投资回收期为11.70年(含建设期)；动态投资回收期为19.47年(含建设期)；项目贷款偿还期为9.04年(含建设期)，项目在财务上基本可行。 1.12结论本项目的建设对加快实现*成为国际经济、金融、贸易和航运中心之一的目标，促进国内外物流、商流、信息流、资金流、人才流的发展具有重要意义，项目建设是十分必要的，且有一定经济效益。第2章 项目建设的必要性2.1本项目的建设符合我国降低物流成本，应对WTO的迫切需要我国目前综合物流成本很高，与发达国家差距较大。从物流成本占GDP的比重看，目前我国物流方面的开支大致相当于国内生产

19、总值的20，而世界主要发达国家如美国、日本、英国分别为10.5%、12.4%和10.1%，如果中国能够降低物流成本至相当于美国水平，即占国内生产总值的10，每年将节省大约1.1万亿元。而在我国加入WTO之后，物流服务业作为国内率先对外开放的领域之一，发达国家现代的物流管理技术、经验和高素质人才的进入，必然会对国内物流产业结构、经营观念、管理体制与发展方式等方面产生较大冲击，同时过高的物流成本也对我国产品加快出口相当不利。因此，尽快降低物流成本，发展现代物流是当前我国物流行业应对WTO的迫切需要。建设现代化物流园区是降低物流成本最有效的途径之一。由于现代化物流园区可将多个物流企业集聚在一起，实现

20、设施的集约(将过去许多个货站、场集约在一处)、货物的集约(将过去分散多处进行货物处理方式，改为集约在一处处理)、技术的集约(物流园区可采用类似规模生产流程的模式，共享大规模物流处理设备)、管理的集约(利用现代化手段，对物流进行有效的组织和管理)，可充分发挥物流运作的整体优势和规模优势，增强物流企业间的专业化和互补性。另外，现代化物流园区还可为入驻的物流企业提供基础设施、信息配套服务等共享资源，帮助物流企业进一步降低运营成本和费用支出，实现规模效益。因此，建立现代化物流园区，有利于我国发展现代物流业，缩短与国际物流先进水平的差距，提高企业市场竞争力，应对WTO的挑战。2.2本项目的建设符合*物流

21、产业发展的内在要求目前，*经济正处于重要的调整转型时期，经济结构的优化升级，基础设施条件的日益完善，以及人们逐步对物流理念的普遍接受为*现代物流业的发展提供了良好的条件和机遇。但是由于缺少统筹规划，*商业系统、工业系统、物资系统等各行业各自为政，都在规划各自的物流基地，造成重复建设、资源浪费，各行业物流基地又大都功能单一，使用率低，直接影响了各物流基地的开发效果和经营效益，并且各物流基地的分散布局也给城市交通、城市景观、生态环境等带来了一定的负面影响，与*市现代物流业的发展要求不相适应。与此同时，*周边许多国家或城市纷纷把物流作为其经济发展重点之一，新加坡、日本、韩国、中国香港等都提出将建设亚

22、太地区国际物流中心的目标，如新加坡提出了包括加快建立综合化、全球化的物流基础设施，发展基于信息技术的物流运作环境；将国际物流枢纽化运作及方案化服务吸引到新加坡等多项发展物流业的战略措施，使新加坡物流加速向国际化发展。从国内看，北京、天津、青岛、深圳等许多城市及江浙两地的许多大中城市也开始大力规划和发展物流业，如深圳市把发展现代物流业作为该市三大支柱产业之一，努力将深圳建成为全球最具有影响力的集装箱运输中心、国际航运中心和亚太地区营运中心之一；成都物流基地已与北京赛浦京良、深圳平湖两大物流基地签订合作协议，拟共同建设中国未来的三大物流基地，构成我国东、西、北三地的物流“金三角”；而与*邻近的宁波

23、市，则力争通过10至15年的努力，建设成为长江三角洲的国际物流枢纽和浙江省的重要综合物流中心，“十五”期间，京杭大运河将延伸至宁波甬江口，其全程252公里，按国家干线四级航道统一规划，将建成宁波港后方强大的水路集散系统，对*形成腹地竞争态势。因此，大力培育和发展*现代物流产业不仅是*经济发展的需要，也关系到*能否尽快融入全球经济，形成在全国以至全球资源配置分工体系中的核心地位，加速其发展的步伐和力度已是刻不容缓。根据*市“十五”规划，*现代物流业发展将充分发挥海陆空枢纽和大口岸的综合优势，以辐射国内外的口岸为依托，有效整合已有资源，积极发展第三方物流，规划建设一批大型化、综合性现代物流园区，重

24、点发展浦东新区空港物流园区、外高桥物流园区和西北综合物流园区。西北综合物流园区作为目前唯一的陆路口岸型物流园区，其完善与否将直接影响*市是否能成为我国乃至亚太地区重要的一个物流枢纽。因此，推进西北综合物流园区的开发建设将是*市发展现代物流产业，营造物流企业良好的发展环境，提高物流经营规模效益的重要举措之一。2.3 本项目的建设有利于完善西北综合物流园区物流产业布局，促进园区的发展近年来，西北物流综合园区通过大力发展公路、铁路集装箱运输和陆上交易所的集聚效应，已初步形成多式联运物流的特色园区。但是目前园区的布局还相当分散，各类物流企业的入驻没有经过认真规划，物流基础设施也存在相当程度的重复建设、

25、使用率低、无法充分发挥西北综合物流园区的综合功能，亟需对西北综合物流园区现有资源进行整合，开发和提升核心区域发展水平，以促进西北综合物流园区的进一步发展。基于此，西北综合物流园区拟重点规划建设“二基地、一中心”（“二基地”为未来岛基地和某基地，“一中心”为以*市陆上货运交易中心为主体的停车、交易区）。某物流基地位于西北综合物流园区区域范围内，靠近外环线和沪宁、沪嘉高速公路，发展仓储物流基地具有得天独厚的地理优势。目前，基地内现已有华联超市、*烟草公司、顶通公司等大型物流企业入驻，形成了一定的物流园区氛围。同时普陀区政府也把开发建设某物流基地作为该地区产业结构调整重点，给予了积极支持，这些为本项

26、目的建设提供了有利条件。按照规划，某物流基地的主要功能是为城市生活提供配送服务及发展第三方物流。为此，本项目建成后，可为园区内客户提供包括信息交易、货运配载、货物储存、配送加工以及配套服务等功能。因此，某物流基地的开发与建设将能够更好地整合西北综合物流园区内现有的物流资源，提升园区的综合物流水平，吸引更多物流企业入驻，完善园区内的物流总体布局，并推动园区乃至*物流产业的发展。2.4 本项目的建设有利于桃浦地区经济的发展桃浦地区地处*市西隅，从二十世纪八十年代初，开始发展仓储业，目前已形成了一定规模的仓储业市场群落，成为*城郊结合部重要的商品集散地之一。随着本项目的推进将吸引一大批国际、国内物流

27、企业入驻，给桃浦地区带来大量“人流”、“物流”和“信息流”，极大地促进该地区经济的发展。因此，本项目的建设，对桃浦地区在“十五”期间基本建立适应现代化国际大都市功能的新型产业体系，拓展新的经济增长空间，增强综合竞争力具有十分重要的意义。综上所述，本项目建设某物流基地，对加快国内物流产业发展、应对入世挑战、促进*经济持续发展、完善西北综合物流园区产业布局、拓展桃浦地区新的经济增长空间，具有十分重要的意义。因此，本项目的建设是必要的、迫切的。第3章 市场分析3.1中国物流园区发展现状我国已将发展商品物流配送作为国民经济发展计划的一项重点内容，列入“十五”规划整体蓝图之内，并明确提出了物流产业发展的

28、总目标和具体目标，计划五年内在全国建立30个现代商品综合物流中心示范项目。而各个地方也充分认识到物流园区在地区经济发展中的重要作用，纷纷结合本地实际情况，建设物流园区，发展物流产业。1)北京：据北京市最近制定的物流发展规划，北京市将规划在房山闫村丰台王佐、通州马驹桥和顺义天竺建设3个大型物流基地，作为北京市进出货物和大型厂商在亚太地区的采购与分销物流平台；在朝阳十八里店、半截塔、大兴大庄、海淀杏石口规划建设4个综合性物流配送区，成为华北甚至全国的重要物流枢纽；另外在朝阳、海淀、丰台、大兴等地区规划建设13个满足不同行业或不同业态要求的专业性物流配送区，成为零售末端配送的专业化物流基地。2)天津

29、：天津市政府已明确提出要把天津建设成为重要的国际性物流中心城市。按照其物流系统总体规划，“十五”期间该市将投入50多亿元建设12个物流中心、二大物流园区以及其他各类配送中心。3)广州：2001年4月公布的广州市商业网点十年发展规划表明，广州将规划建立四大物流中心，其中广州白云机场拟建集运输、储存、装卸、搬运、包装、信息处理、配送等功能于一体的物流基地，使白云机场的物流功能进一步加强。4)深圳：该市已规划建设总面积40平方公里的六大物流园区。包括机场航空物流园区、盐田港物流园区、前海湾物流园区、笋岗清水河物流园区、平湖物流园区、龙华物流园区，其中规模最大的前海湾物流园区达10平方公里。3.2 本

30、项目宏观环境分析3.2.1经济环境本项目基地位于普陀区桃浦镇，普陀区是*的中心城区之一，位于*的西北部，区域面积55平方公里，户籍人口85万，素有*“西大堂”的美誉。改革开放以来，特别是进入二十世纪九十年代，普陀区步入持续快速的发展周期，各方面均取得了历史性的成就。全区2003年1-9月完成财政总收入320,124万元，同比增收72,627万元，增长29.34%。截至9月底，共引进区外企业/自然人来区设立全资或控股企业926户，注册资金31.33亿元,提前超额完成全年30亿元的招商引资计划。普陀区已形成了持续、快速、健康发展的崭新局面。经济的快速发展，经济环境的持续改善将为西北物流园区的建设、

31、发展提供有力的支撑。另外，本项目基地周边已建有“长征工业园区”、“ 桃浦工业园区”、“ 新杨工业园区”和“*新曹杨高新技术经济发展园区”等工业园区。这些工业园区为本项目的发展提供了巨大的市场潜力。3.2.2政治法律环境目前，国内政局稳定，各项法律法规正在逐步完善。*市政府采取了各种措施，保障经济法规的一贯性和适应性，保证经济的平稳运行，为物流产业和物流园区的发展创造良好的市场环境。主要包括以下几个方面。1)政策方面：目前，*市、区有关部门正对物流产业的“政策平台”进行调研，包括对列入规划市级物流园区征用的土地，出让金减免政策；对进入物流园区的企业提供项目长期低息贷款政策；对周边交通市政设施改造

32、政策；市级物流园区税收属地化政策等。2)法规方面：研究和制订规范的物流业地方性法规和政府规章；改进物流相关领域的管理方式，对不适应物流业发展的各类规定和政策进行清理、修改和完善。3)行业管理方面：在政府引导下，由行业协会制订行业管理规范，实现行业自律，自觉维护行业合法权益；加强行业咨询、调研、培训等工作；通过行业协会协助政府有关部门进行市场监管和服务，为政府提供促进行业发展的政策建议。4)人才方面：采取多种形式，培养物流专业人才，营造人才“柔性流动”的政策环境。积极引进国内外优秀人才。同时，鼓励企业与物流咨询机构、科研院校等进行多种形式的资本与技术融合，充分发挥社会各种资源优势，实现物流系统的

33、产学研联动发展。3.2.3 技术环境*市政府已经充分认识到物流在城市经济发展中的重要作用，并逐步加大了对物流技术研究的投入。重点扶持物流公共信息平台的建设规划。“十五”期间的目标是基本建成全国乃至亚太地区重要的物流公共信息平台。选择一批与物流行业关联度较高的行业，建成810家以服务于这些行业和大型企业为主的专业物流信息平台；加快建设基于EDI系统的面向长江流域的多式联运物流信息平台、面向全国的综合运输物流信息平台、工业产品交易信息平台以及面向国际的空港、海港口岸公共物流信息平台等。另外，*还花大力气从各个方面、各个层面发展物流技术，完善物流体系，以保证物流产业在*的发展，包括：1)制定物流技术

34、标准。紧密跟踪有关国际标准，按照国家已有标准，建立以物流信息分类编码和信息技术标准化为主要内容的物流技术标准化体系，保证物流信息平台在高效、统一、有序的环境下正常运行。2)建立统计指标体系。制定科学的物流业统计指标体系，建立健全现代物流业统计信息收集、研究和监测体系。3.2.4 区位环境本项目基地处于*市外环线两侧，南临312国道和沪宁高速公路，北靠沪嘉高速公路，204国道横贯东西。南北向的外环线、祁连山路和真北路，东西向的沪嘉高速、沪宁高速在项目基地四周连接成四通八达的快速干道公路网络。同时，铁路沪宁线、沪杭环围线、南何支线穿越项目所在地区。*西站、南翔站、桃浦站均靠近项目基地。此外，从项目

35、基地经外环线至虹桥国际机场只需10分钟，至吴淞集装箱码头只需20分钟。本项目基地区位图见图3-1。图3-1项目基地区位图3.3市场分析物流活动是渗透到整个社会经济活动之中的生产、流通、消费所有过程，与社会经济的发展存在着密切的联系，是社会经济活动的重要组成部分，因而物流需求与社会经济发展有着密切的相关性。本项目的服务区域为*市全域乃至长江三角洲区域。下面通过对*市相关经济发展指标，尤其是生活资料的消费指标进行分析，从而对本项目相关的物流需求和物流供给进行预测。3.3.1 物流需求分析2002年是我国加入世贸组织后的第1年，*商业以流通方式和组织形式的改革与创新为切入点，各种业态竞相崛起，以多样

36、化扩展商业辐射的广度，以信息化挖掘商业内涵的深度，使消费品市场继续保持稳中趋旺的发展态势。全年实现社会消费品零售总额2035.2亿元，比上年增长9.3%，同时恩格尔系数逐步下降，交通和通信、娱乐教育和文化服务及医疗保健的消费比重逐渐提高，消费结构更趋优化，居民消费水平进一步提高。与此同时，*市居民人均收入逐年增高，2002年*城市居民人均可支配收入为13250元，收入水平的提高，直接表现就是消费需求的旺盛，带来物流交换的更为频繁。3.3.1.1 食品物流需求分析随着收入水平大幅提高，市区居民对食品的支出也逐步增加，由1990年的人均1095元上升到2002年的4120元。居民食品消费方面的观念

37、发生了巨大转变，已经从以家庭为主的实惠型食品消费，转向食品消费多元化。尽管由于生活水平的提高，居民的食品消费占消费总支出比重在下降，但是由于居民消费的总支出随着经济的增长也有很大幅度的提高，因此居民的食品消费总量并不会因此而下降，相反仍保持着较大的上升趋势。而这将使食品行业的物流需求能够保持较高的水平，而食品消费的多元化也使得食品行业对于物流配送的要求较高。因此食品行业的物流配送将会拥有较大的发展空间。3.3.1.2 服装物流需求分析衣着消费已经从扯块布料自己做新衣变为追求服装的品牌化、时装化和个性化，成衣化倾向成为衣着消费的主流。在居民衣着支出中，2002年人均用于购买成衣服装613元，比上

38、年增长6.2%。这意味着市民在服装上的消费上正不断增长。相应地，服装行业的物流配送量也将不断增长。3.3.1.3 家电物流需求分析改革开放以来，*市居民的耐用消费品拥有量显著增加，2002年城市居民人均耐用消费品的支出达到340元。到2002年，城市居民每百户拥有电脑51.2台，彩色电视机160.2台，电冰箱103.8台，洗衣机91.8台，空调机117.6台，移动电话93.4部。与此同时，居民对于高档耐用消费品的需求不断增加，升级换代过程也不断加快。目前，家电行业已经成为物流需求的主要群体之一，且其对于物流服务的要求相对较高，物流企业由此而获得的利润也会较高，因此，与家电企业相关的物流服务商应

39、成为本物流园区重点开拓的招商对象之一。3.3.1.4 医疗保健物流需求分析随着人民生活水平的提高和医疗保健业自身的发展，医疗保健行业在居民消费中所占的比例越来越高。2002年*市民用于医疗保健的消费为人均734元人民币，比2001年的人均501元同期增长46.5%。同时，伴随着医疗保健行业物流服务的专业化与国际规范化，针对医疗保健行业符合国际标准的专业化、规范化的物流需求正在迅速膨胀，特别是对存放医药有特殊要求的专业仓储及专业化配送的发展正在变得越来越迫切。根据对以上生活资料各行业消费需求的统计分析，可知近年*市综合居民总消费水平呈不断增长态势（1995-2002年平均年复合增长率为8.6，详

40、见表3-1），并将继续保持下去。物流需求包括物流活动中运输、储存、包装、装卸搬运和流通加工等物流作业量的总和。当*市居民对生活资料的消费不断增长时，会引起上述各个环节作业量的增加。因此，本项目规划建成为*市城市配送中心之一，必将在满足*市居民的消费品配送方面发挥巨大作用。同时，*市居民消费的增长也将为本项目的物流业经营提供可持续的发展空间。表3-1 *居民消费水平历年统计及预测年份居民消费水平（元/人）增长率（%）1995586825.71996676315.3199768200.8199868660.71999824820.1200088687.5200193365.320021046412

41、2005预计118102010预计178202020预计257253.3.2 物流供给分析3.3.2.1行业分析*市近年的经济高速增长产生了相当大的物流需求，与物流相关的交通运输、信息通讯、仓储、包装和配送等各行业也都有了较快的发展。十年来物流业对*经济增长的贡献十分显著，其占当期GDP的比率不断增加。随着*国际经济、金融、贸易、航运中心的确立，物流业增加值必将进一步增加。详见表3-2。表3-2历年*物流业增加值及其占GDP的比率（统计及预测）年份国内生产总值（亿元）物流业增加值（亿元）占GDP的比率（）1990756.45109.6514.5019952462.57368.3814.9619

42、983688.2616.2216.7119994034.96670.4816.6220014950.84832.8616.8220025408.36911.8616.862005预计10972010预计16132020预计3326 3.3.2.2交通网络设施分析改革开发以来，*加大了对交通运输设施建设的投入，建成了以外高桥港区、铁路*站、浦东国际机场为代表的一大批海陆空重要枢纽。*港口和航运的基础设施有了较好的改善，水水联运、水陆联运形成初步体系，港口货运量逐年增长，2002年全市港口货物吞吐量达到26384万吨，比上年增长19.4。同时，*是我国唯一拥有两个国际机场的城市，虹桥机场货运吞吐的

43、设计能力为50万吨/年（2002年实际处理量为60多万吨），浦东国际机场(一期)货运吞吐的设计能力为100万吨/年（二期达到500万吨/年），为*市成为航运枢纽提供了基础保障。此外，*位于三条国道主干线和四条国道的交汇处，并通过境内的高速公路与周边省市公路及全国公路网相连接，截至2002年底，*公路通车总里程超过6286公里，其中国省主干线通车总里程为1109.3公里，高速公路240公里；铁路方面，*是全国十大铁路枢纽之一，运输线路包括沪宁线、沪杭线和15条支线及联络线、79条专用线，截至2002年底运营里程达到257公里，并已与港区相连，构成了水陆联运网络。近几年*市货物运输量如表3-3所示

44、。表3-31990-2002年货物运输量（单位：万吨）年份铁路公路水运民用航空总计199051868714128641326777199564166273148453727571199949102717116241764839820005307283691844288522062001558428869194961005404920025836297592317413258901运输网络的完善，运输能力的提高，为*物流业的发展奠定了重要的基础。2002年*物流总量达到5.89亿吨，尤其公路运输由于其便捷性，从1990年开始迅速增长，已占到货运总量的一半以上。同时，随着市场经济的推进，*与外省市

45、，尤其是长江三角洲之间的物流流量增长相当快，商品交换已从单向转为双向。目前*生产的商品50左右销往江浙两省，而江苏工业产品的30和浙江工业产品的20销往*，*已成为江浙两省经济发展的重要市场。同时，长江三角洲的许多商品也是通过*口岸进出口。*外贸企业在江苏的联营企业超过200多家，提供出口货源12亿元，占*从外省收购总值的二分之一。因此，随着集装箱运输率、包装标准化率的提高，以及信息技术的推广应用，物流、商流、信息流的现代化水平也不断提高，也保证了*的物流规模能够不断扩大。3.3.2.3物流企业分析目前绝大多数企业的生产经营资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展，初步形成一支社会化、专业化的产业队伍。随着商业企业的经营方式在不断地发生变化，一些新的、现