物业工程管理制度汇编.doc

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1、物业工程管理制度汇编1、 配电室安全管理制度 2、 配电室巡视检查制度3、 配电室设备缺陷管理制度4、 配电室值班制度5、 配电室接班制度6、 配电室消防安全制度7、 水泵房管理制度及安全操作规程8、 物业工程部维修交接班制度9、 消防安全管理制度10、 工程部巡视制度配电室安全管理制度 （1）张贴“闲人免进”标志，控制无关人员进入。如工作需要，应进行登记后方可进入。（2）所有电工要持证上岗，按规定穿戴好劳动防护用品。值班员要坚守岗位，勤检查，勤巡视，及时排除异常情况，避免发生短路、断电、火灾等事故。（3）工作人员要严格遵守岗位安全制度和安全运行规程，禁止在岗位内喝酒、吸烟、娱乐、睡觉等，严禁

2、擅离职守，认真履行职责。坚持巡回检查制度，做好设备运行登记和工作记录。（4）配电室内不得堆放杂物及与工作无关的物品，严禁堆放可燃物品和存放易燃易爆物品。（5）定期对变压器、开关柜、配电柜等进行清扫。（6）安装、维修电器线路时，要在上级电闸悬挂“有人操作、严禁合闸”的标志牌，严格执行安全操作规程。（7）应按规定正确填写、使用倒闸操作票。（8）经常检查配电室通往室外的挡鼠板是否插好，经常检查墙体、门窗和通风处的防护网是否严密，有无孔洞、缝隙，防止飞鸟、小动物进入造成短路，引起事故。电缆沟内应定期投放鼠药。（9）熟知消防报警程序及配电室消防器材存放位置和使用方法，严禁将消防器材挪作他用。（10）保证

3、应急照明装置正常运行。配电室巡视检查制度巡视检查是为了掌握设备的运行情况，及时发现缺陷，消灭隐患事故，确保安全运行，每位值班人员必须严格按照规定和要求，认真做好巡视检查工作。一、 经常性定期巡视检查，执行特殊巡视检查，根据电气负责人的布置。二、电气负责人和正式操作的值班人员，可以单独巡视高压设备。三、巡视时，应思想集中，仔细观察。做到看、想、听、嗅并用。四、单独巡视高压设备时，不得移开遮栏或进入设有遮栏的设备内，除巡视外不得进行任何操作。五、室内巡视应随手将门关好，防止小动物进入。六、巡视检查中发现设备缺陷和异常运行情况，应详细记录在值班记录簿和缺陷记录簿。按设备缺陷管理制度规定执行。配电室设

4、备缺陷管理制度全面掌握设备健康状况，及时发现设备缺陷，认真分析设备缺陷产生的原因，积极摸索设备运行规律，是妥善安排设备检修、校验和测试工作的重要依据。一、 设备缺陷是指：设备本体磨损，劣化、自然老化，或由于装置不当，外力影响等使设备运行发生不安全情况。二、按照缺陷性质可分为以下三类：1、紧急缺陷，性质严重，情况危急，必须立即处理，否则会发生 人身伤亡和设备损坏及停电事故。2、 重要缺陷，性质严重，情况尚可，虽能继续运行，但短期内将会发生事故，威胁安全运行。3、一般缺陷，性质一般，情况轻微，对安全运行影响不大。三、 发现缺陷的处理与汇报1、紧急缺陷从发现后24小时内处理完毕，如无法停电处理的应采

5、取紧急措施（转移负荷或限制负荷）并立即通知电气负责人或向上级领导汇报。2、重要缺陷，尽可能及时处理，如不能立即处理，安排最近期内处理，但不能超过一周，并通知电气负责人。3、一般缺陷，不论其是否影响安全，均应和积极处理，如有困难者可列入计划处理，并按月向电气负责人汇报。四、 紧急和重要缺陷未处理好前，应加强监视，采取有效措施防止发展成事故。五、 任何缺陷均应记录在缺陷记录簿内，对于在操作、检修、试验等工作中发现的缺陷而未处理的均应登记。配电室值班制度变电所应有专人管理，专人值班，并做好记录。单独值班人员或值班负责人，必须熟悉电气设备，有实际工作经验，考试合格，并经主管领导批准。一、 无论高压设备

6、带电与否，值班人员不得单独移开，越过遮栏和进入设有遮栏的高压设备上工作，以免发生事故。二、 变配电所人员必须熟悉下列各项：1、 变配电所的现场运行规程、操作规程、安全工作规程、事故处理规程，以及各种检修规程。2、 变配电所一次系统接线图及主要设备的规范、性能和位置。3、 继电保护、仪表及信号装置接线、位置、动作的检查。4、 所内正常照明和事故照明的接线。5、 各种运行方式及倒闸操作。6、 消防设备的使用和维护，触电急救措施（人工呼吸法和心脏挤压法）。三、 值班员在当班时间内应做好下列工作1、 监视设备运行情况，发现不正常运行和设备缺陷，应及时通知调度和有关人员处理。2、 按照调度命令进行操作，

7、并在值班操作记录簿上记录本班的各项操作。3、 正确迅速完成操作票所规定的各项操作任务。4、 按质、按量、按时完成本班的抄表及巡视工作。5、 对进入所内工作的施工、检修、试验和其他人员的工作进行许可，工作完毕后验收，并负责填写验收记录。6、 保持各种资料、图纸、记录、图表的正确性，凡变动过的设备应修正图纸。7、 消除力所能及的设备缺陷。8、 做好环境卫生及设备清洁工作。四、 值班人员在当班时，不得擅自离开变配电所，必须离开时需得到值班负责人或上级领导的批准。五、 值班时间衣着整齐，不准穿拖鞋，巡视和操作时不准穿短裤、短袖、裙子，应绝缘鞋。配电室接班制度为了明确交班和接班双方在运行工作上的职责，并

8、使接班人能迅速掌握设备的运行情况，双方应履行交接班手续。根据值班表依次进行交接班，未经领导批准不得私自调班。一、 值班人员应遵守交接班制度，准时交接班。接班人员应在接班前15分内到达变配电所，以便及时准备，集中思想了解情况，做好接班工作。二、 交班人员必须在交班前作好下列工作和书面记录。1、电系接线变更情况，检查模拟屏与设备的实际运行状况是否相符合。2、 主要设备运行情况（缺陷、符合大小等）。3、 施工设备的情况（包括检修、实验设备），使用的工作票、临时接地线位置和数量。4、 继电保护装置变动情况（指接线与定值的变化）。5、 检查当值有关事项是否均已记入各项记录簿，并填写好接班人员需完成的工作

9、。6、 作好清洁工作，确保安全用具、工具、仪表及钥匙等齐全良好。三、值班人员再接班前及工作时间严禁饮酒。四、交班时一切工作由交班人负责，应尽量避免倒闸操作和许可工作。有下列情况之一时不进行交接班。1、 接班人有饮酒或有生病。2、 处理事故或进行操作时。五、接班人在接班时应按下列项目进行检查。1、 查阅供电系统运行方式是否变更，检修设备的进展情况，负责人姓名，安全措施及接地线、保安锁等安全设施点，并应亲自到现场巡查清楚。2、 查阅运行记录，和各种记录簿是否齐全清楚。3、 分别点清操作票、工作票、停服役单等。4、 现场检查设备、场地清洁情况。5、 清点安全用具（接地线、标示牌、保安锁等），接收工具

10、，仪表及变电所钥匙。六、接班人员听取了交班人员详细汇报后，确定是否可以接班，如同意接班，在值班日志上履行交接班手续，双方共同签字以示交接手续正式完成。配电室消防安全制度1、配电室内不得会客、吸烟，不得动用明火，不得储存杂物和堆码商品，不得存放易燃易爆物品。2、各种电器、照明设备及线路的安装、使用以及配电室的清洁维护要严格按照有关标准执行。3、当班上岗时须穿绝缘鞋，带电作业时须安排两名以上监护人，作业时挂牌操作，并有专人守卫电闸箱，高空工作时系好安全带。4、配电室要配备适量的消防器材和设施，所有人员必须经过训练，提高抢险自救能力。5、每日需有电工昼夜值班，不得在当班时饮酒、睡觉或擅离职守，对设备

11、运行要定时巡视。6、凡安装电气设备、线路必须经工程主管同意后，由电工操作安装。7、工程部、配电室人员和安全部每月对店所属地区进行电气安全检查，并且认真做好记录。物业水泵房管理制度及操作流程水泵房管理制度水泵房是向小区住户提供生活用水和消防储备用水的重要场所，直接关系到小区住户的生命和财产安全。为确保水泵房内设备运转正常，特制订如下管理制度。 一、水泵房管理 1、 非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经运行主管同意并在值班人员陪同下方可进入。 2、 水泵房内严禁存放有毒、有害物品。 3、 水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处，水泵房内严禁吸烟。 4、 泵房卫生每天打扫一次，泵及管道每

12、半月清洁一次，做到地面、机器无灰尘、无积水、墙面清洁干净，室内照明、门窗正常完好。 5、 水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙。 二、设备管理 1、 水泵房及水箱、消防系统全部机电设备必须由专人持证上岗负责监控，定期进行保养、维修、清洁工作，定时进行巡回检查，了解设备运转情况，认真做好工作记录。 2、 设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。 3、 消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置、操作标志都应标实明确。 4、 操作人员在3米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。 三、运行管

13、理 1、生活水泵24小时自动轮换运行，定期检查泵的运行情况，填写水泵巡视记录表。于每月的3日前将上一个月的记录整理成册后交资料员存档。 2、 泵房内机电设备每日由专人巡视、操作、记录，其他无证人员不得操作，更不得进入泵房。 3、 消防泵每月试运转一次，以保证正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每半年进行一次全面检修。 4、 消防水泵应保证随时投入使用，所有长期停用的水泵必须每月进行一次预防性运转。5、 水泵每次启动或停泵后，都应仔细观察有关仪表、指示灯及水泵运行是否正常，发现情况及时报告。6、 熟悉各控制按钮、仪表功能、小心操作、不得有误。水泵房操作流程 为了确保水泵房的安全运行，

14、按时供水，值班人员上岗，必须安全操作。特制定本安全操作规程。值班人员上岗前，必须先阅读本安全操作规程。且不折不扣地按照本规程进行操作，以保证机械正常运行和人身安全。一、 准备工作：1、检查工作电机、开关柜和水泵螺母螺栓有无松动，松动予以紧固。2 、检查电机和水泵三相电压、电流是否平衡，如不平衡，查明原因，恢复正常才能启动运行。3、发现配电柜电源有欠压、缺相、过热保护等。检查维修正常后方可运行。4、进水管和水泵进行排气。5、转联轴器，确定转动灵活无异物卡住。可以启动。二、 启动运行：1、配电房控制柜运行指示切换开关置放在停止档位上，合上总闸，合上分闸，合上自动运行讯号闸刀，然后将配电柜上运行指示

15、切换开关扭到“自动”档位上，电机启动运行。2、水塔上水位上升到一定高度，继电器动作，切断讯号电路，配电柜主回路断开，停止运行。这时可换另一台水泵待命运行3、禁止两台水泵同时运行；禁止两组“自动”讯号同时合闸。三、运行中注意事项：1、每台班次必须检查泵体螺栓。2、检查水泵填料是否有过大漏水现象，如有漏水及时添加盘根或全部更换。（水泵进行正常状态）3、高速电机在运行中容易发热。当用手触摸电机端盖，如短时间感觉太烫，不能触摸，该机应停止运行。进行冷却，更换另一台机运行。4、电机在运行中如发出“骨碌骨碌”声，表示轴承缺油，必须加油；如发出“梗梗”声，表示轴承内外钢圈或滚珠破损，应停机更换。5、运行中突

16、然停机或自动停机后，电机发生“嗡嗡”声，这是可能是电源缺相或主回路没有完全断开，应立即拉闸（总闸也可），否则会烧毁电机和设备。停机后必须查明原因，排除故障后再启动运行。6、运行中水压表指针下跌，或水压表指针上不去。（不足8kg）这时可能进水管和水泵内有空气。如发现进水管中的橡皮短管有下陷现象，确定进水管滤网被堵塞，应立即停机消除滤网上杂务后再启动运行。7、注意窨井污水，水位过高，必须启动排污泵排除。（及时停泵）8、做好运行机械及仪表读数记录，并监视其变动，如电流表读数过高。必须停机查找原因，排除故障后再启动运行。9、操作空气开关和检查配电柜时，应注意安全，避免触电。（最好停电检查）10、运行中

17、的机械，切勿进行检修。如需修理，须先停机，并挂警示牌。11、吃饭离岗前，启动运行的机械。必须注意观察水压、电压、电流及机械运行的状况。确实无异常时，方可离开。（在半小时以内）12、值班人员必须做到，上班不迟到，下班不早退，中途不得离岗，有事先请假。13、自动运行档位如果不能启动运行或运行数分钟后停机，则可能是自动讯号线路接触不良。必须停机检修（如修理后不到，改用手动按钮运行，同时要更换自动线路配件。）14、水泵的联轴器的橡皮圈，必须每台班次检查一下，发现问题及更换。15、值班人员和维修人员的安全：必须做到手上没有水和潮气，才能操作电器开关。物业工程部维修交接班制度1 目 的规范值班人员的行为及

18、工作要求，确保交接班工作的正常开展。2 适用范围适用于前期营销阶段物业管理服务的维修交接班管理。3 职 责3.1 工程经理负责对交接班工作进行监督，专业主管负责对交接班工作进行检查。3.2 值班人员负责根据值班工作的安排及工作制度严格执行。4. 内 容4.1 接班人员应提前15分钟到达工作岗位，与交班人员一起对设备、设施巡查一遍，了解设备运行情况，并填写交接班记录表。4.2 接班人员如果身体不适或精神状态不佳不得接班，禁止酒后上班，值班人员如果出现缺勤时，应报告上级。4.3 交班人员在交接班前必须清扫工作岗位和机房卫生，将设备擦试干净，并向接班人员当面交待清楚，发现有隐患还需交待隐患处理情况。

19、4.4 交接班交接内容有：设备的运行记录、事故记录、设施记录、维修通知单、上级领导通知，运行图纸等应正确齐全。4.5 交接时的值班工具、设备工具、仪器仪表、消防设施、钥匙等应齐全，室内外卫生、设备卫生应清洁。4.6 接班人员在接班时必须检查所需交接的内容情况，如果发现不符合要求应当面提出意见，并要求重新处理，交接必要时拒绝接班，一直达到接班要求，如交接双方出现分歧时应及时报告上级主管领导出面协调。4.7 交班者在交接时必须详细交待本班的设备使用运行、故障排除情况，并将此内容填写在交接班记录本中。4.8 双方在以上内容上确认无异议后，双方签字交接班即为完成。4.9 接班者接班后，必须查看设备的使

20、用、运行情况，发现故障应及时处理。消防安全管理制度（一）消防安全教育、培训制度 1、每年以创办消防知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。 2、定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法治火。 3、各部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训。 4、对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训。 5、对新员工进行岗前消防培训，经考试合格后方可上岗。 6、因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。 7、消防控制中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。 （二）防火巡查、检查制度 1、落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。 2、消防工作

21、归口管理职能部门（保安）每日对公司进行防火巡查。每月对单位进行一次防火检查并复查追踪改善。 3、检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。 4、检查部门应将检查情况及时通知受检部门，各部门负责人应每日消防安全检查情况通知，若发现本单位存在火灾隐患，应及时整改。 5、对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。 （三）安全疏散设施管理制度 1、单位应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。 2、应按规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施。 3、应保持防

22、火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。 4、严禁在营业或工作期间将安全出口上锁。 5、严禁在营业或工作期间将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。 （四）消防控制中心管理制度 1、熟悉并掌握各类消防设施的使用性能，保证扑救火灾过程中操作有序、准确迅速。 2、做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话。 3、按时交接班，做好值班记录、设备情况、事故处理等情况的交接手续。无交接班手续，值班人员不得擅自离岗。 4、发现设备故障时，应及时报告，并通知有关部门及时修复。 5、非工作所需，不得使用消防控制中心内线电话，非消防控

23、制中心值班人员禁止进入值班室。 6、上班时间不准消防控制中心抽烟、睡觉、看书报等，离岗应做好交接班手续。 7、发现火灾时，迅速按灭火作战预案紧急处理，并报告部门主管。 （五）消防设施、器材维护管理制度 1、消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好。 2、消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由消防工作归口管理部门负责，设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。 3、消防设施和消防设备定期测试： （1）烟、温感报警系统的测试由消防工作归口

24、管理部门负责组织实施，保安部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次。 （2）消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否完整好用。 （3）正压送风、防排烟系统每半年检测一次。 （4）室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次。 （5）其它消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。 4、消防器材管理： （1）每年在冬防、夏防期间定期两次对灭火器进行普查换药。 （2）派专人管理，定期巡查消防器材，保证处于完好状态。 （3）对消防器材应经常检查，发现丢失、损坏应立即补充并上报领导。 （4）各部门的消防器材由本部门管理，并指定专人负责。 （六）火灾隐患整改制度 1、各部门对存在的火灾隐患应当及时予以

25、消除。 2、在防火安全检查中，应对所发现的火灾隐患进行逐项登记，并将隐患情况书面下发各部门限期整改，同时要做好隐患整改情况记录。 3、在火灾隐患未消除前，各部门应当落实防范措施，确保隐患整改期间的消防安全，对确无能力解决的重大火灾隐患应当提出解决方案，及时向单位消防安全责任人报告，并由单位上级主管部门或当地政府报告。 4、对公安消防机构责令限期改正的火灾隐患，应当在规定的期限内改正并写出隐患整改的复函，报送公安消防机构。 （七）用火、用电安全管理制度 1、用电安全管理： (1)严禁随意拉设电线，严禁超负荷用电。 (2)电气线路、设备安装应由持证电工负责。 (3)各部门下班后，该关闭的电源应予以

26、关闭。 (4)禁止私用电热棒、电炉等大功率电器。 2、用火安全管理： （1）严格执行动火审批制度，确需动火作业时，作业单位应按规定向消防工作归口管理部门申请“动火许可证”。 （2）动火作业前应清除动火点附近5米区域范围内的易燃易爆危险物品或作适当的安全隔离，并向保卫部借取适当种类、数量的灭火器材随时备用，结束作业后应即时归还，若有动用应如实报告。工程部巡视制度强电值班工内容：1、配电室设备的巡视A检查配电室内高压盘各仪表指示是否正常（电压、电流、功率及功率因数）B检查直流操作盘仪表反应（直流电压、电流、蓄电瓶充电状况及温升）C检查变压器的工作状态（一、二次电压、电流、温度、利用耳听、鼻闻）判断

27、有无故障。D检查低压盘各开关工作量是否正常，通断是否在正确位置，检查各出线有无过热及螺丝松动，接头处有无过热变色现象。F检查配电室内其它设备的运行情况（风机、空调、照明等）2对电力设备的巡视A对设备层所有电气设备每班巡视一次（消防、给排水、送排风机、排烟风机）B对所有照明设备定期巡视（大厅及通道、电梯间、休息厅、楼梯照明设施，电梯、车库等）C对所有强电电井及开关箱的巡视。（电井、电井内开关箱、各层强电间内的开关箱、柜）D对外围电器设备的巡视（照明、照明布电箱及电器动力设备）弱电中控值班工作内容：1、中控室内设备巡视检查A接班后首先观看上一班交班记录，了解上一班工作状况。B对中控室设备一一检查，

28、调试，做到对设备运行状态的了解。C检查楼宇监控设备（操作台、显视器、计算机及监控探头的可视状态）。D检查，效验消防设备（操作台、监视器的变化、电话、音响及报警器工作状态）。2弱电设备的巡视（每班一次）。A各层设备的巡视（消防探头及各层所有探头及通讯、音响）。B各电梯巡视（对运行及备用电梯、层显、照明、通讯及电梯机房）。C各层公共用暖通设备、公共设施及各层弱电间内用电设备巡视。D各区门禁刀闸巡视。E各地库弱电系统巡视。F弱电一卡通系统巡视。综合修理工作内容：1对设备层设备巡视A对消防设备巡视（消防水泵、喷淋水泵及管路、消防水池水位、各阀门的位置）。B对消防防爆阀巡视（检防爆阀工作是否可靠，工作压

29、力是否正常，有无异常声响）。C对消防水箱巡视（有无修漏，水箱水面高度等）.D对生活水泵中水泵巡视（观察水泵是否运转正常有无异响，水压是否正常等）.工程部员工要求：树立主人翁的责任感，工作不分任何工种，相互积极配合，完成好领导布置的任务，做到人不离岗。对工作随叫随到，并配合客服部门在最短的时间内为客户服务，达到客户的满意。维修工具管理制度1.目的规范维修部工具管理，确保维修工具的完整及维修工作的开展。2、适用范围适用于维修部的工具管理。3、职责3.1工程维修主管负责工具的申购、发放控制、使用的监督检查。3.2负责确定个人和公共工具的使用的监督检查。3.3维修员负责个人工具的保管，合理使用。4、管

30、理规定4.1各维修员根据工作需要，可以配备个人常用工具及小组公用工具，个人工具由本人负责保管，公用工具由主管或指定专人负责保管。4.2所有工具都要进行建账管理，做到帐物相符，每人必须在各自的工具领用登记表上签字。4.3所有的工具必须正确使用，特别是电动工具必须正确、合理地使用，发现问题必须立即停止使用。要严格遵守安全操作规程，不准违章使用。4.4所有工具坚持以旧换新的原则，在领用新工具时必须交回旧的工具，交回的工具统一由库房处理，不准外流。4.5专业工具未经培训不得随意使用。4.6较大型的专业工具应随用随借，当日归还。4.7新增加的工具必须经维修主管批准后，方可购买。新工具在领用时也必须进行登

31、记、建帐签字。4.8所有工具实行丢失赔偿的原则。4.9建立工具管理档案，实行工具报损制度；4.10对部分易损工具采取以旧换新的方式进行；4.11对部分常用而又不容易损坏的工具应采取定期更换的制度；4.12对部分大型工具应建立严格的报损制度，按照报损（损坏原因）、申购、采购（应有相关工程人员陪同并提出相关数据）、领取的程序进行；4.13对工具实行个人负责制，谁掉谁负责赔偿的制度；4.14对于公共工具及大件工具应由资料员负责进行统一管理，并进行缺陷记录；4.15对在工作中损坏的工具应填写报损单后（同时将损坏的工具交回库房）方可领取；4.16对于损坏的工具应定期进行统一销毁（应有相关负责人签字）；4.17对于损坏的工具应由专人保管，并建立专用工具档案，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行适当赔偿，如属自然损坏（需有相关部门负责人出具损坏凭据）则按照报损程序办理。