浅析城市轨道交通对沿线房地产的影响.doc

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1、浅析城市轨道交通对沿线房地产的影响摘 要城市轨道交通是一种适合我国国情的城市公共交通系统，轨道交通具有容量大、速度快、安全性高、环保、准时的特点,为城市公共交通的高效、安全、便捷奠定了重要的基础。如何正确对待轨道交通的发展，对房地产业产生的多重影响、对北京市的发展以及其它正在进行轨道交通建设的城市都均有显著地现实意义。本文选择的是去年刚刚开通的房山线（郭公庄站-苏庄站）作为主要研究对象。本文通过总析城市轨道交通对房地产的影响以及通过分析房山线对其沿线房地产业所带来的房产效应，将其中的影响通过分析和计算描述出来，并且同时阐明其对人们的生活方式和出行方面的影响，为北京乃至全国其他城市轨道交通线路提

2、供参考依据。关键词：城市轨道交通；城市发展；房地产；土地利用AbstractUrban rail transit is suitable for China urban public transport system, rail transport has a large capacity, fast, safe, and to environmental protection, the time characteristics of urban public transport is efficient, safe, convenient and laid an important foun

3、dation. How to properly treat the development of rail transportation, multiple effects on the real estate industry, the development of Beijing as well as other ongoing construction of rail transit cities have significantly significance of the ground reality.This paper pointed out that last year just

4、 recently opened the Fangshan line ( Guo Gongzhuang Station - Su Zhuang station ) as the main research object. This article through the general chromatography urban rail transit to the influence of the real estate and through the analysis of real estate industry fang shan magmatic line along brought

5、 about by the house property effect, which influence through the analysis and calculation to describe them, and at the same time to elucidate the peoples way of life and the influence of travel, for Beijing and all the other urban rail transit lines to provide the reference.Keywords：Urban Mass Trans

6、it；Urban Development；Real estate；Land utilization目 录绪论11.1本文的研究背景11.2本文的研究意义21.3本文的研究的内容2二、北京市轨道交通与房地产发展概况32.1北京市轨道交通发展概况32.2北京房地产市场发展概况42.3关于房地产、房产、地产的定义42.3.1房地产42.3.2地产52.3.3房产6三、城市轨道交通对北京房地产价格变动的特征分析63.1国外典型城市轨道交通对房地产价格变动的影响研究63.2城市轨道交通对北京房地产价格变动的特征分析73.2.1价格变动的空间特征83.2.2价格变动的时间特征83.2.3价格变动的结构特征

7、8四、案例分析，以房山线为例94.1对沿线居民生活和工作方式产生的影响114.2房山线沿线地产项目情况124.3沿线房地产价格特征154.4对沿线房产租金的影响194.5轨道交通房山线带来的沿线房地产热20总结21绪论1.1本文的研究背景城市轨道交通是一种适合我国国情的城市公共交通系统，从运输效率和城市环保的角度来看，轨道交通最具有优势，大力发展大运量、高效率、低污染安全、准时等特点，已逐渐成为人们的共识并写入国家规则建设方案。城市轨道交通种类繁多，按照用途可分为城市铁路、地下铁道、轻轨交通、城市有轨电车等，本文中所提到的轨道交通具体指的是城市地铁线路。常规道路交通和轨道交通是城市公共交通系统

8、中最主要的两种交通方式。与常规道路交通相比,轨道交通具有容量大、速度快、安全性高、环保、准时的特点,为城市公共交通的高效、安全、便捷奠定了重要的基础。根据国家发改委提供的资料，在“十五”期间，我国城市需要建设的轨道交通线约为800Km，投资规模将达到2700亿元。目前，北京市市政府规划“三环、四横、五纵、七放射”的轨道交通网络的蓝图，交通累计运营里程达276Km，轨道交通已成为北京公共客运的骨干力量。到2020年北京轨道交通运行里程将达700Km，形成四通八达的连接各卫星城的地铁网络体系。北京市轨道交通在建设伊始，就成为沿线区域房产价值提升的一大亮点，尤其是对于一些原来轨道交通缺乏的区域城市轨

9、道交通能够提高沿线土地的开发强度，推动沿线经济的繁荣与发展。一般来说，去除市场因素，一条轨道交通平均会为沿线房价带来8%-20%的上涨；轨道交通的开通运行也会在很大程度上促进沿线租赁市场的升温，平均会有300/月-500/月的上涨1。城市轨道交通已成为市民快速出入中心城区的交通手段。城市轨道交通对提高沿线区域的可达性、方便沿线周边居民出行乃至选择居住地等均产生了举足轻重的影响。越来越多的人在择居时把城市轨道交通作为重要的考虑因素,因而对沿线房地产的价格产生了一定影响,并呈现出一定的规律。自1993年4月上海城市轨道交通1号线南段观光试运营以来,至今上海已建成轨道交通运营线路8条,共有车站160

10、座,运营里程达234km。根据“十一五”规划,上海将在2010年建成400km 轨道交通线,每天运送乘客近600万人次,承担全市公共交通出行量的35%以上,相当于中心城道路在现状基础上增加一倍。随着城市轨道交通建设的日渐深入,线路分布的密度也将日益增加,轨道交通对房价的影响也将更为显著2。近几年，北京楼市新政影响逐渐显现，投资性需求受到抑制，刚需购房者观望情绪浓厚，一手房市场呈现量价齐跌态势，二手房市场表现为量跌价稳。房地产代表着土地开发，和轨道发展有密切关系，而且现在我国面临的种种交通问题应该从土地开发和轨道互动方面接近，正是在这样的背景下，本文针对目前热门的TOD模式等问题，开展房地产发展

11、和轨道建设互动关系进行了研究。1.2本文的研究意义在目前我国轨道交通建设高潮到来之际，对已有轨道交通线的特大城市，如北京，开展轨道交通对房地产业发展总体影响尤其是诱发性累积影响的研究具有重要意义。这种影响的评判与分析可供今后其它城市参考借鉴，以更好发挥轨道交通对房地产业的带动作用和诱导作用，同时减轻房地产业周边路面交通对城市环境的负面影响。由于交通工程尤其是轨道交通对房地产经济有多方面的重大影响，在我国开展相关研究是非常必要的。特别是如何正确对待轨道交通的发展，对房地产业产生的多重影响、对北京市的发展以及其它正在进行轨道交通建设的城市都均有显著地现实意义。1.3本文的研究的内容本文选择的是去年

12、刚刚开通的房山线（郭公庄站-苏庄站）作为主要研究对象。作为5条郊区线路（房山线、15号线、昌平线、亦庄线、大兴线）之一，选择房山线主要有三方面的原因：首先，房山线是去年刚刚建成后开通的新线路，运营时间较短，沿线周围房价变化幅度会很大，有极大的期望和升值空间；其次，房山线眼线在建成前几乎大片是片草丛生，荒野万里此景象尤其在大葆台站到良乡大学城北站之间最为明显，房山线大大的促进了眼线房地产业的发展甚至是经济的开发，这些个现象只要你坐上了房山线你就能发现这些显而易见的事实；此外，由于我家住在北京市的西南方向，距离房山线比较近，再加上目前在地铁运营一分公司进行培训，为我乘坐房山线提供了很大的便利（尤其

13、是相对于同样离家较近的大兴线），因此，房山线就成为了本文研究的首选。图1 北京地铁房山线通过整理和分析得到的数据，并将之归纳总结出来。主要分出房山线建成前的房地产价值与建成后的对比；建成后房山线周围房价的远近的对比。最后用EXCEL软件将所得到的数据做成图表以便进行统计分析。二、北京市轨道交通与房地产发展概况2.1北京市轨道交通发展概况1863年世界上第一条地铁在英国伦敦建成通车，标志着城市轨道交通方式的诞生。在不同国家、不同发展阶段内，凡经济发达的国家与城市都建有地铁。地铁已成为一个国家综合国力、城市经济实力、人们生活水平及现代化的重要标志。中国第一条地铁是北京地铁，于1965年7月1日在北

14、京西郊玉泉路开工，1969年10月1日完工通车，全长23.6公里，共设17个车站，是中国地铁之先河。由于属于战备工程，北京地铁在通车后很长时间内不对公众开放，需凭介绍信参观及乘坐。1971年1月15日公主坟至北京站段开始试运行，1971年8月5日延长为玉泉路至北京站，1971年11月7日延长为古城路至北京站，1973年4月23日延长为苹果园至北京站。北京地铁二期工程始于1969年，其线路沿北京内城城墙自建国门至复兴门，呈倒U字型，设12座车站及太平湖车辆段，线路长度为17.2公里。1981年9月15日，北京地铁正式对外运营。北京地铁复八线于1992年6月24日开工建设，1999年9月28日通车

15、试运营，2000年6月28日与一线全线贯通。截至2005年，北京地铁已开通的线路包括1号线、2号线、13号线和八通线，运营线路总里程114公里，共有70座运营车站。其中，1号线全长31.04公里，23座运营车站；2号线全长23.61公里，18座运营车站；13号线全长40.85公里，16座运营车站；八通线全长18.9公里，13座运营车站。北京地铁目前日客运量150万人次左右3。截止至今，2012年2月16日至2月23日，北京地铁所管辖线路连续6个工作日，日均客运量613.53万人次，期间共加开临客84列。其中客流量最高日达到了634.19万人次。对于这一数据，北京地铁客运部门分析指出，去年底新线

16、的开通对于全网客流增长起到了很大的推动作用，尤其是8号线和15号线客流增长迅速，每天客运量分别稳定在11万人次和10万人次左右。同时带来的向城区骨干线路换乘的客流也不断增加，与去年底新线开通前的客运量相比，1号线增长4.4%，2号线增长8.3%，5号线增长5.3%，10号线增长9.2%。2.2北京房地产市场发展概况近几年，北京楼市新政影响逐渐显现，投资性需求受到抑制，刚需购房者观望情绪浓厚，一手房市场呈现量价齐跌态势，二手房市场表现为量跌价稳。具体来看，本月商品住宅共成交4007套，环比下降60%；成交均价为18341元/平方米，环比下降 19%。二手房成交方面，总成交面积为137.22万平方

17、米，相比4 月大幅下降，成交价格趋于平稳。本月土地市场较4月活跃，共成交17宗，总成交面积为264万平方米，环比上升173%；但与本年度前几个月成交均值对比，北京土地市场在 5 月还是有一定程度降温。新房供应方面，本月商品住宅上市7348套，环比下降25%；其中期房上市6754套，占92%，现房上市594套，占8%4。2.3关于房地产、房产、地产的定义2.3.1房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的

18、也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益5。 中国房地产市场发展的历史：第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）。1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复

19、了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房

20、地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年，至今已经走过了30年历史。第五阶段：房产泡沫即将破6。2.3.2地产地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是土地财产，在法律上有明确的权属关系。地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转

21、化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。法律意义上的土地财产一般具有以下特征：l、属于一定的所有者或使用者；2、有明确的四至界定；3、可以依法转让；4、能给所有者和使用者带来一定的权益。地产主要分为以下三大类：商业地产：商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐 商之道地产饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。工业地产：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物

22、和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。住宅地产：以居住功能为主的住宅房地产7。2.3.3房产所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几

23、个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分；2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：1、二者属性不同；2、二者增值规律不同；3、权属性质不同；4、二者价格构成不同6。三、城市轨道交通对北京房地产价格变动的特征分析3.1国外典型城市轨道交通对房地产价格变动的影响研究轨道交通对房地产市场价值的影响具有区域性，站点所处的区位不同，与同一交通站的距离不同，其对土地价值的影响都是有所区别的；轨道交通对房地产价值的影响还具有时效性，规划期、施工期、投入运营初期、投入运营中后期等各期对房地产市场价值的影

24、响也都不同，国外一些专家有过相关研究：（1）费城 Boyce等对费城 Lindenwold快速轨道线的研究认为，快速轨道线节约了交通费用，从而对郊区土地利用和房地产价值有积极影响；Lindenwold 快速轨道线开通以后，其附近的房地产价值增长7，即平均增长4500美元；Voith认为，轨道交通使附近土地价值上升了6.4，（2）旧金山旧金山海湾地区的轨道交通系统(BART)始建于1964年，1972年9月投入使用。对旧金山地区轨道交通系统的研究可分两个阶段；第一个阶段为BART开通运营的初期(45年内)；第二个阶段为BART开通运营20年后。研究发现：在第一阶段，海湾地区的轨道交通系统刺激了人

25、口和就业岗位的离心化，意味着内城区的土地价值有下降的趋势。在第二阶段，研究发现在轻轨附近和通勤轨道交通附近，土地价值与距轨道交通线远近成负相关。（3）华盛顿 Benjamin和Sirmans对华盛顿地区的轨道交通影响进行量化，结果表明，公寓的租金与其距离地铁站口的远近成负相关，离地铁站口的距离每增加160m，每套公寓房间的租金降低2.5。（4）波特兰 研究发现，在美国俄勒冈州波特兰市的MAX开通两年后，距车站500m范围的住房价格比其他地区高10.6，而且越接近车站，住房价格越高，但在紧靠车站附近，由于噪声和拥挤等原因，土地的潜在价值有所下降。Knaap等测算了MAX系统对土地价值的影响，发现

26、在宣布建轻轨之前，距车站的远近对土地价值没有影响；在宣布建轻轨之后，距离车站800m范围内的土地价格上升31，1600m范围内的土地价格上升10。（5）韩国首尔Kim KC对韩国汉城轨道交通与土地价值的进行了相关研究，他把把轨道交通对住房价格影响的区域分为三部分：(1)在地铁站影响最主要的区域(小于200m范围内)土地价格上升910倍；(2)在地铁站影响第二重要的区域(200500m)土地价格上升ll12倍；(3)在地铁站间接影响的区域(5001000m)土地价格上升928倍8。3.2城市轨道交通对北京房地产价格变动的特征分析我们经常见到，当北京地铁规划方案一出台，开发商早已闻风而动，纷纷“地

27、铁概念”这张王牌，大肆炒作，往往也会使得投资者蜂拥而上。从以往来看，地铁开通使站点周边楼盘瞬间增幅达15%-25%，有的甚至超过30%。对即将开通地铁的社区，人们也会满心欢喜地期待自己的房屋不断升值，期望地铁为他们送来财富。在他们眼里，沿线房产升值可期，稳赚不赔。曾有一些媒体报道过，地铁使北京地铁13号线沿线的楼价上涨了50%以上。根据北京统计资料，可以概括出地铁影响下沿线房地产价格变动的特征。3.2.1价格变动的空间特征北京地区统计表现出：（）就某一个地铁车站，在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正态分布的特征。车站附近的房地产价值高于位于区域间的房地产，对投资者而言，最有价值的

28、不是地铁线本身，关键是出入口附近。（）车站地区范围内的房地产，与所在区域其他类似房地产相比，前者比后者的价格要高出10%15%。那些高于这个幅度的增值，应该是将其他因素的影响也掺杂进来了。（）不同区位的土地，其房地产价格是不同的。同是一条路线，比如地铁1号线苹果园站口房地产价格一定低于天安门周边房产价格。因为成熟的城市中心区原有区位条件已相当优越，修建地铁对其价格影响不明显；而那些接近城市的边缘地区，由于区位条件改善幅度很大，修地铁后，房地产的升幅也越大，价格变动越明显。3.2.2价格变动的时间特征观测表明，沿线房地产价格的变动会随着地铁线路的规划、施工、启用而有不同的成交价位。在地铁开工前，

29、房产价格升幅通常很大，因为这个时期投资者已期望度最高，故地产价格涨的较快。但当地铁开通后，地铁周边的房价不仅不再上升，反而有可能小幅回落，这也说明地铁概念在前期透支太多。在地铁开通后不能再次成为楼盘销售的卖点，成交价也因此下跌。地铁开通后，由于这一地区发展状况一直不理想，房地产价格的有可能下跌。一般来说，城市中心区，由于其商业氛围已经形成，其增值的周期很短；而新开发区，增值周期则较长。可见，地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增值容易受市场等因素感染，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期。但在此时入市的个人投资者，往往容易被套牢

30、。所以对投资者而言，要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。3.2.3价格变动的结构特征 地价模型表明，决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。上海的一项调查发现，决定房价的影响因素中，交通的便利性所占权重为0.31、环境因素所占权重为0.282、生活配套设施的完善程度所占权重为0.233，三项合计达0.825。可见，地铁对提高房地产价值有积极的作用。但房地产能否升值，有多大的升值空间，还应综合考虑各方面的因素。即使说，房地产的升值不能单靠地铁来拉动，最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。可见，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”

31、，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。地铁也会对沿线房地产的价值造成一定的负面影响。由于地铁在运行过程中不可避免地会产生噪音与振动，所以地铁地面或高架线路周边的房屋，特别是住宅，不但没有升值，反而有一定跌幅。根据国外城市的经验，那些与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。房地产本身的价值越高，对噪音、振动的影响的敏感程度越高，甚至会超过对可达性提高的敏感性；如果沿线的住户属于低收入阶层，这个阶层对可达性的敏感程度会大于噪音、振动影响的敏感度，因而低收入地区的房地产价格对噪音、振动的敏感程度一般不大。这从另外一个角度说明，愿意在沿线买房的消费者大多是中、下收入阶

32、层的人群，沿线特别是线路两端地区的房屋，其档次应以中等偏上为主。真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离9。四、案例分析，以房山线为例北京地铁房山线于2009年4月1日开工建设，已于2010年12月30日建成通车，全长24.7公里，沿线设11座车站，途径世界公园，平均站间距达2.3公里。房山线为北京市2012年轨道交通网的建设项目之一，功能主要是满足房山新城与中心城区间交通出行的需要，改善公共交通条件。其建设能够有效的改善房山新城的交通环境，发挥城市建设的引导功能，提升沿线土地价值，加快房山新城建设，有效疏解中心城人口和产业，推动城市功能布局优化。房山线起点设在良乡城南长虹西路和苏庄大街交叉口，

33、终点设在丰台郭公庄站，与地铁9号线衔接。该线线路全长约24.79公里，沿线共设车站11座，房山线11座车站自南向北依次为：苏庄站、良乡南关站、良乡大学城西站、良乡大学城站、良乡大学城北站、广阳城站、篱笆房站、长阳站、稻田站、大葆台站（地下）、郭公庄站（地下）。其中，原先的“世界公园站”在此次命名预案中，被修改为“大葆台站”；“长阳西站”改为“篱笆房站”；“长阳北站”改为“稻田站”。图2 房山区城市轻轨备选方案示意图图2为房山线未进行建设时的线路备选方案，可以看出，线路规划均是对中间的卫星城中心选择了绕行处理，这么做的好处就在于，中心卫星城区发展以接近饱和，对于各种行业的带动与发展效果并不明显；

34、而选择卫星城周边，既是建设方便，有时可以带动周边科技产物的发展并且让其与卫星城接轨共同繁荣。而后经过一系列的决议，最终敲定了现在兼顾三个方案的线路北京地铁房山线。（见图3）图3房山线11座车站示意图轨道交通是连接郊区和中心城区的重要通道，将对沿线地区的产业布局、城镇布局、人员流向，包括人们的工作和生活方式产生积极的作用。事实上，潜在商机随着房山线的开通以来，渐渐浮现出来。4.1对沿线居民生活和工作方式产生的影响北京地铁房山线途经两个比较大的城镇，一个是长阳镇，一个是良乡卫星城，而且，良乡卫星城外还有一个人口不下于普通城镇的良乡大学城。目前，长阳镇还在建设升级当中，所以，在房山线上的乘客多数是良

35、乡大学城的学生和苏庄周围、良乡卫星城的居民。因为这附近的居民选择917、917、971支公交车出行进城远没有房山线的快捷；选择616、901公交车出行进城又远没有房山线的方便（房山线加上9号线途经站点很多，而两种公交车走高速一条线直达六里桥公交站，中途不停车）。这些人流目前已大大缓解了北京西南方向的交通压力了，再也不复现当年几十号人挤一辆917挤不上去的情景了。但这还仅仅是现在，等到长阳镇甚至是以后可能的长阳卫星城建设完毕，9号线接通1号线、4号线，以及燕房线（见图4）建成通车（途径人口聚集城镇：周口店镇、燕山镇、阎村镇），相信房山线对人们的生活和工作方式产生的影响将会更加巨大。图4 燕房线规

36、划图4.2房山线沿线地产项目情况图5 房山线沿线房产分布图（图中按黑色箭头指示从左往右依次是：提香草堂、千禧家园、曦城国际、瑞雪春堂、阳光邑上、原香小镇、加州水郡）苏庄站千禧家园房山区阎村镇位于北京市的西南方向,到西客站仅需30分钟.千禧家园是一个成熟的小区,小区紧邻中国原子能研究院住宅区(中央直属单位生活社区),使住宅区形成一个大的生活社区,社区内有自己的托儿所,小学.中学和高中。曦城国际曦城国际居住区位于房山区良乡新城，项目紧邻京石高速阎村出口，距良乡机场出口车行五分钟，沿京石高速至六里桥约20分钟车程。项目周边多条公交线路呈网状分布，环二、房35路公交车直达繁华城区，交通十分便捷；项目为

37、952、917总站（佳士苑站），另有616、971等公交车快速联通北京市区。曦城国际周边生活配套设施成熟完善，购物、教育、医疗、娱乐休闲设施应有尽有，房山老年病医院、良乡三中、苏庄幼儿园、华冠超市及翠柳商业街等距项目仅百米之遥。图6 曦城国际良乡大学城西站阳光邑上阳光邑上位于北京西南五环至六环间良乡卫星城核心位置，距房山轻轨东杨庄站600米，距市区六里桥23公里。周边教育、医疗、邮政等市政配套齐全，是北京西南五环外宜居新城。驾车经京石高速至中关村仅需半小时，经京良路去南三、四环仅需半小时。乘房山线，20分钟即可到达丰台世界公园、总部基地。2012年于郭公庄接建成地铁9号线2期，可实现零换乘直达

38、西二环金融街、中关村。图7 阳光邑上瑞雪春堂瑞雪春堂位于房山良乡卫星城(良乡工业区二期配套生活区，东至良官路、西至京广铁路、南至刺猬河、北至代征高压线区)。良乡纸房村(鸿顺园西侧,与即将建设的大学城宿舍区紧邻),总建筑面积51万平,现为良乡最大规模住宅区。项目城市配套齐全，保证社区有充分的配套面积：临街商业、室内文体活动中心、室外文体活动场、社务卫生服务站、邮政所、菜市场、小学、幼儿园等。图8 瑞雪春堂良乡大学城北站金鼎院宅(伟业嘉园二期)项目紧邻京石高速良乡出口，沿京石高速至六里桥车行约15分钟，快速良乡917专线直达小区，616、646、952、993等多条公交车经过小区。S5号线从良乡至

39、丰台世界公园，与地铁9号线相接，可快速换乘城区各轨道交通。金鼎院宅(伟业嘉园二期)位于房山区良乡城，借助卫星城总体规划，房山已经明确定位为“西部生态发展带”的核心，发展潜力巨大。图9 金鼎院宅长阳站加州水郡加州水郡，位于京石高速长阳出口京良环岛，107国道、京石高速、京良公路畅捷围绕。从地理位置上讲，加州水郡坐落在西山之阳，殷得“三山五园”之贵，上风上水；近邻十渡、石花洞、西周燕都遗址公园等独特的名胜古迹，风景名胜近在咫尺。社区周边绿化带封闭环绕，社区四季空气清新，景色宜人。图10 加州水郡长阳站中国铁建原香小镇中国铁建原香小镇项目位于房山区广阳大街1号，西南五环外，京石高速长阳19B出口向南

40、1公里黄辛庄路口东北角，距房山区政府约3公里，距西南五环9.5公里，距六里桥20公里，距地铁房山线广阳城站不足2公里。开发商在项目东侧打造出1.5万平米的坡地公园，将提供大面积的休闲、健身、娱乐场所。稻田站提香草堂提香草堂地处于京石高速旁,距六里桥32公里，高速专用出口直接通达社区。以双拼为主、联排为附，兼有独栋别墅10。4.3沿线房地产价格特征对所得数据的统计分析结果表明:在核心区以及外围区,轨道沿线房产的均价随离开轨道距离的增加而减小;而边缘区房价却是先降后升,并且浮动很小(差价在1000元以内)。可见:房价与距轨道距离似乎没有相关性(见表1)。表1 不同区域内房山线沿线房价特征距最近站点

41、距离/m房产均价/（元/m2）核心区边缘区外围区050015914125035001000152321170091001000200013903110687169对边缘区的具体数据进行分析后发现,距离最近轨道站点5002 000 m的房产中,有4处明显高于均价,却相对远离轨道交通,属异常值(见表2)。尤其是曦城国际和加州水郡,均价都在17000元/m2以上,是地区均价的1.5倍。这四处房产分布在苏庄、良乡大学城西、长阳和广阳城板块。前三个板块遍布房山沿线且房价都较高,均在13 000元/m2以上;尤其是良乡大学城西板块,达到了19000元/m2 。这与地区的区位优势以及文化背景有关。首先,这三

42、个板块分别毗邻京石高速公路、S317国道以及凯旋大街等主干道,公交站点较多,公交车或者小汽车出行都比较方便,对轨道交通依赖程度较轻;其次,苏庄和长阳板块属于北京西区的高档住宅区,住户出入以私家车或出租车为主,选择公共交通的人很少;此外,这三个板块分别邻近良乡大学城和良乡卫星城,区内工作的白领对于周边住宅的需求也是导致房价较高的原因。因此,在这些地区,房价主要受到区域文化、区位条件、住宅环境等其他因素的影响,而轨道交通的影响力很弱。以加州水郡为例。加州水郡位于京良环岛（原长阳环岛）南边400米左右的位置，外层是一些高层楼盘区域包围住，内部是加州水郡比较高档别墅住宅区。而加州水郡房价高的原因我总结

43、了以下三点：1.小区环境优美，设施应有尽有。在加州水郡高档住宅区边上有一个不算小的花园，健身器材、休息亭、盘旋小路甚至是连滑板练习场地都有，小路周边的土地上种植的植被，是不是能看到一些人群在花园里遛弯、锻炼、跳舞、聊天等。2.小区的公共设施相当完善。在加州水郡楼盘内部，医院有宝易康动物医院和北京同仁堂；超市有利让郡客社区超市和华冠超市加州水郡店；饮食有麻辣烤宴、金桥国际酒店、庆丰包子铺和麦当劳；银行有北京银行、北京工商银行、北京建设银行、北京农商银行；办公区有CSD区政府办公楼；电子方面有苏宁电器城和中国移动通信；房地产方面有华熙房产和凯利门地产；在生活方面还包括有黄记煌加州广场、青鸟健身、翰

44、皇皮革护理和代理记账办执照之类等等，另外，住宅区的大门外就有一个加油站，24小时营业，非常方便。可以说，光是小区内部的公共设施，凡所应有，无所不有！在小区的外部，还有黄辛庄农贸市场、黄辛庄幼儿园、少林寺文武学校（原黄辛庄学校，包括小学和中学）、北京园林学校等。可以说，不管是加州水郡的内部，还是它的外部，公共设施均已趋近于完善，所以，在没有特大的变动下，加州水郡及其周边地段房价是很难降下来了。3.小区的出行极其方便。小区附近的公交站名字是“长阳环岛南”。来往的公交车包括有646、830、834、835、836、837、839、951、952、971、993；房山线有环城2路、环城2路（区政府线）

45、和42路。其中830、834、835、836、837、839是从长阳路口或杜家坎走上京石高速公路的进京“快车”，路上行驶时间丝毫不比地铁房山线慢多少！可以说对于距离加州水郡有近两公里的地铁房山线就目前9号线未与其它地铁线路接通前来说，在交通出行上面几乎占不到任何优势！这也正是加州水郡的房价高于其板块均价又一重大原因。说到加州水郡，就不得不说说加州水郡楼盘的起源历史，因为它并不是像其它很多大楼盘市场是因为房山线而兴建的。据我到当地调查及儿时的记忆，当年，在还没有京石高速公路的时候，那时候的S317国道还不是国道，只是一条两边种满参天大杨树的水泥路，那时的加州水郡地带也不过是一片村庄而已。而随着京

46、石高速公路的兴建，水泥路正式更名为S317国道。不久，加州水郡建起来了，不过规模并不是很大。直到近几年，长阳地区因为良乡卫星城的发展才发生了翻天覆地的变化。长阳环岛到良乡环岛的道路扩张和翻修以及不远云岗区域到青龙湖地带公路的翻修，将丰台区和房山区交汇的边缘地带进行了一场大变革。这个时候，加州水郡才算是真真正正的兴盛了起来。而此时此刻，房山线还没动土、9号线人们都还没听说过！也就是说，加州水郡是因京石高速公路而兴建、因S317国道而兴盛的，与房山线没半点关系。所以，房山线与9号线开通了之后，作为房山线沿线的大楼盘之一的加州水郡才会在房价上有如此之大的差距。但是我想，当9号线与1号线、4号线、年底

47、的6号线和年后的7号线以及未来的14号线接通后，加州水郡的出行方式很有可能会由现在的路面交通转为地铁线路，毕竟，再好的路面交通线也架不住北京城市环路内外的高峰堵车。而在那个时候，加州水郡的房价才会真正地因房山线而进行大的变动。表2 部分房价明显异于均价的异常值房产名称所属板块均价（元/m2）板块均价（元/m2）到最近轨道站点距离/m曦城国际苏庄1800015000501阳光邑上良乡大学城西1450019000879加州水郡长阳17000138002000原香小镇广阳城1400091002000为了排除异常值的干扰,将上述这些异常值剔除,对余下的数据做进一步的统计分析。结果表明:去除异常值后,无论是处于核心区、边缘区还是外围区,房产的均价都随着离轨道交通距离的增加而降低。这表明,房产价格与到最近轨道站点的距离之间存在着相关性;距离站点越近的房产,轨道交通提升其价格的作用就越显著。此外,核心区房价的绝对差值大于边缘区和外围区;而外围区房价差值虽然基本上与边缘区的持平,但降幅明显大于前两个区域,达到了21.2 %(见表3)。表3 剔除异常值后房山线沿线房价特征距最近站点距离/m房产均价/（元/m2）核心区边缘区外围区0500159141140350010001523210300910010