某地产基金专项资产管理计划尽职调查报告.doc

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1、德信鹏森地产基金2号专项资产管理计划尽职调查报告（非资本市场类）一、资管计划简介（一）方案简介经办部门北京业务二部经办人员信托经理：李世涛 项目经理：金奕含 部门负责人：刘昌国项目特点风险资本分类：投资类 资金运用领域：房地产风险系数：是否属于银信合作:否 是否属于关联交易：否管理方式：主动 业务部门意见投资对象河北鹏森房地产开发股份有限公司（下称“鹏森股份”）是河北省香河“央企国际健康养生中心项目”的开发主体，公司成立于2012年10月30日，注册资本为人民币5000万元，主要经营范围包括房地产开发；商品房，建筑材料销售。深圳德信联合股权基金管理有限公司（下称“德信资本”）、信瑞（北京）股权

2、投资基金管理有限公司（下称“信瑞基金”）与 “鹏森股份”共同发起设立德信鹏森系列地产投资基金，用于投资鹏森股份所开发的“央企国际健康养生中心”项目。该系列地产投资基金拟分四支基金分批分期进行募集，规模为10亿元，河北融投担保集团有限公司（下称“河北融投”）承诺为该系列基金发放的委托贷款本金及利息提供连带责任保证担保。其中，第二支地产投资基金“石家庄高新区德鹏投资信息咨询中心（有限合伙）”（下称“基金2号”）拟募集资金3.3亿元，用于开发建设本项目一期A区（下称“标的项目”），由河北融投为该支基金的委托贷款提供连带责任保证担保，基金2号采用分级融资模式，长安财富资产管理有限公司（以下称“长安资管

3、”）拟发行本专项资产管理计划认购基金2号下的优先级份额。发行方 资金运用方式长安资管拟设立德信鹏森地产基金2号专项资产管理计划，募集资金24850万元，用于与中国长城资产管理公司北京办事处（下称“长城北办”）、德信资本、信瑞基金共同出资设立基金2号，用于标的项目开发建设。基金2号设立后，长安财富与长城北办签署协议委托长城北办作为合伙企业联席管理人参与合伙企业事务管理，并参与制定合伙协议，约定鹏森股份对外担保和对外融资等重大事项需经全体合伙人同意。专项资产管理计划资金募集到位后将投入基金2号，基金2号将委托银行向鹏森股份发放贷款，贷款将用于标的项目建设。规模24850万元。期限24个月信托报酬2

4、%/年财务顾问费无增信措施/保障措施1、河北融投为本项目项下委托贷款提供连带责任保证担保，鹏森股份以标的项目土地及在建工程抵押、公司全部股权质押及股东王林、王志庭、邢洪义、丰县国泰房地产开发有限公司连带责任保证向河北融投提供反担保。2、长安资管做为联席基金管理人参与基金2号事务管理，并对鹏森股份的资金使用情况及公司证照、公章等重要物件进行监管。发行前需落实条件1、 相关合同已签署，包括：（1） 德信资本代表基金2号与鹏森股份、河北融投签署的投资协议，与委托贷款银行、鹏森股份签署的委托贷款合同，与河北融投签署该笔贷款项下的最高额保证合同，与实际控制人（王林）、股东（王志庭、邢洪义、丰县国泰房地产

5、开发有限公司）签署最高额保证合同，与农业银行签署专项资金监管协议；（2） 德信资本代表基金2号与长安信托签署合伙协议书合伙补充协议书、预期投资收益计算及分配的补充协议书、入伙协议、投资确认书等；2、鹏森股份取得标的项目所有土地，并按期付清全部土地款，取得土地使用权证。信托收入收取方式贷款银行按照委托贷款合同约定向鹏森股份按期收回贷款本息并支付至基金2号，德信资本代表基金2号向长安财富分配优先级有限合伙人投资人收益及本金。信托财产分配方式长安资管根据资管计划收入实现情况，向投资人分配投资收益预期收益率委托人收益率不低于10.4%/年。相关机构和费用发行方及费用：不高于1.1%/年。（二）项目背景

6、德信资本、信瑞基金与鹏森股份共同发起设立德信鹏森系列地产投资基金，用于投资鹏森股份所开发的“央企国际健康养生中心”项目。该系列地产投资基金拟分四支基金分批分期进行募集，规模为10亿元， 河北融投承诺为该系列基金发放的委托贷款本金及利息提供连带责任保证担保。其中，基金2号拟募集资金3.3亿元，用于开发建设本项目一期A区，由河北融投为该支基金的委托贷款提供连带责任保证担保，基金2号采用分级融资模式，我公司拟通过认购基金交易结构中的优先级份额。（三）交易结构图普通合伙人：德信资本（首席管理人）鹏森股份（联席管理人）鹏森股份（融资方）农业银行石家庄分行有限合伙人：优先级：长安资管24850万元一般级：

7、长城北办4000万元 【 】1000万元还本付息德信鹏森系列基金2号（母基金）出资资金回笼发放委托贷款股东王林、王志庭和邢洪义“央企国际健康养生中心”项目一期A区投向保证担保河北融投股权质押承诺抵押持股保证担保信瑞基金（联席管理人）长城北办（联席管理人）长安资管（联席管理人）二、合规性分析（一）资金来源本资管计划资金来源为长安资管发行专项资产管理计划募集资金，参与认购者要求为合格投资者，资金来源合规。（二）资金投向本次交易结构中基金采用有限合伙的法律组织形式，符合中华人民共和国合伙企业法的相关规定；基金所投向的标的项目属于香河县“新农村改造建设”重点项目，项目的投资、开发建设符合国家当前新型城

8、镇化建设的政策导向。本项目已取得发改委、国土局、环保局等批复如下：批复机关文件名称文件编号发文时间香河县水务局关于鹏森房地产开发股份有限公司建设总部国际健康养生中心项目水利规划的意见2012年8月27日香河县国土资源局用地预审意见香土预审字2012036号2012年8月29日香河县城乡规划局建设项目选址意见书选字第131024201200010号2012年8月31日香河县环境保护局关于河北鹏森房地产开发股份有限公司央企总部健康养生中心（一期）项目环境影响报告书批复香环管2012第98号2012年8月31日香河县发展改革局关于央企总部健康养生中心（一期）项目节能评估报告书的审查意见香发改2012

9、55号2012年9月4日香河县发展改革局河北省固定资产投资项目核准证香发改核字201216号2012年11月1日三、标的项目概况（一）项目简况1、项目名称“央企国际健康养生中心”一期A区2、开发单位河北鹏森房地产开发股份有限公司3、项目选址项目位于廊坊香河经济技术开发区淑阳镇，潮白河与京杭大运河交汇处，三面环河，一面临公路，北至京哈高速，南至唐通线，西至凌家吴村村址西，东至河南吴家村址东。项目距离香河县城核心商圈约5公里，距离北京通州（区政府）约37公里，距离首都国际机场约60公里。 项目地理位置示意图如下：项目地理位置示意图项目分区图4、建设内容及投资规模“央企国际健康养生中心”一期A区占地

10、300亩，规划总建筑面积378000平方米，其中地上建筑面积299868平方米，地下建筑面积78132平方米，项目计划建设总投资128,119万元。具体规划指标如下表所示： “央企国际健康养生中心”一期A区规划指标表序号项目单位指标值1占地面积亩3002总建筑面积3780003地上总建筑面积299868其中：独栋别墅20400联排别墅31680花园洋房28000小高层及高层170000安养综合体497884地下总建筑面积781325容积率1.89项目投资概算表 项目项目明细已投入(万元）待投入（万元）总投入（万元）土地购置综合成本土地出让金及契税024,00024,000拆迁补偿04,8344

11、,834回迁房建设成本7,6918,87416,565前期费用咨询、勘察、规费等1773,8234,000房屋开发费建筑安装工程费075,60075,600不可预见费用03,1203,120合计7868120,251128,1195、计划建设期限“央企国际健康养生中心”一期A区计划2013年第三季度拍得土地，从2013年10月开工建设，2014 年8 月达到可销售条件；开发周期约为2年。6、项目所属区域概况标的项目位于香河经济技术开发区淑阳镇，立足潮白河与京杭大运河的交汇处，三面环河，一面临公路，北至京哈高速以北，南至唐通线，西至凌家吴村村址西，东至河南吴家村址东。标的项目总用地合计约3000

12、亩，地形呈钥匙状。京哈高速北侧整体及南侧部分共计约1500亩为景观改造用地，高速南侧约1500亩为建设用地。香河县位于京津之间，隶属河北省廊坊市，幅员面积458平方公里，人口31万人，综合经济实力及城市化率位居河北省前列，素有“京畿明珠”之美誉，是环首（都）经济圈乃至环渤海经济圈中最具活力和发展潜力的黄金板块之一。该县是河北省仅有的3个同时接壤京津的县份之一，也是全省环首都绿色经济圈14县之一。交通路网便捷畅达，拥有京哈高速、103国道、大香线、通唐线、平香线等5条国省级交通干线，北京938、810路公交车由县城直达北京站；全县可半小时进京。香河地区拥有潮白河、北运河、引泃入潮河、青龙湾河四条

13、主要河流水系，形成都市之间难得的天然氧吧和城市绿肺。 项目周边环境项目周边城市基础设施完善、路面宽敞、路网齐全。目前尚无公共交通通达及医疗、教育、商业等配套设施。7、项目权益状况本项目所对应房地产项目为河北鹏森房地产开发股份有限公司所开发的位于廊坊香河经济技术开发区淑阳镇的“央企国际健康养生中心”一期A区。鹏森地产公司尚未取得项目建设所用土地，故企业尚不拥有对该项目的权益。8、项目现状该项目属于香河县“新农村改造建设”重点项目，国隆地产公司已针对本项目前期投入近6亿元人民币，主要用于支付约4亿元土地运作费用（获取土地指标产生相关费用）、约1.3亿元的回迁房建设工程款等费用。鉴于该项目属于旧改项

14、目，国隆地产公司按照当地政府要求建设回迁安置房和相关配套，参与标的项目土地一级开发，并通过一级、二级土地开发联动对项目进行开发建设。国隆地产公司进行标的项目土地前期运作，再由鹏森地产公司进行标的项目土地摘牌且后续进行二级开发，土地实际成本主要由回迁房建设和拆迁补偿费用构成。（1）土地现状项目建设用地范围东至潮白河沿岸，北至京哈高速，周边道路已基本修好，达到基本“三通”的标准。据现场了解，用地范围内西北侧有两个村落，东南侧种植大量绿植并开设农业大棚。项目现状示意图如下所示： 项目现状（2）回迁房建设现状国隆地产公司正建设“望运观潮”社区，位于香河县淑阳镇郭辛庄南侧，即标的项目的回迁安置区，共计九

15、幢楼，总规划建筑面积合计约14万，施工单位为河北建设集团有限公司。目前已投入逾1.3亿元，已基本完成六幢回迁楼建设，主体已竣工建筑面积约11万，处于内外装修阶段；预计2013年9月达到入住条件；剩余三幢回迁楼建筑面积近3万拟于今年9月份开工建设，计划一年内达到入住条件，以解决凌家吴、河南吴两村居民回迁安置问题。回迁楼施工现场见下图： 回迁房施工现场（3）土地取得情况说明根据查阅鹏森地产公司及其关联企业与淑阳镇人民政府及村委会签署的土地使用相关协议，目前已约2000亩标的项目土地流转至鹏森地产公司及其关联企业名下，计划分批办理适量变性手续，逐步形成建设用地，其中项目一期585亩土地已取得建设用地

16、土地指标；经香河县发展改革局和国土资源局等相关政府部门的预审同意并正式核发河北省固定资产投资项目核准证（证号：香发改核字201216号），鹏森地产公司取得凌家吴、河南吴两村村址近585亩宅基地（即标的项目一期）的开发权。鉴于目前标的项目一期的重要性及存在拆迁安置事宜，国隆地产公司与淑阳镇政府共同签订香河县村庄整理工作框架协议书，由淑阳镇政府协助国隆地产公司办理相关行政许可手续，做好组团建设土地流转、整体规划及相关手续上报，同时负责拆迁相关事宜。鹏森地产公司计划于2013年第三季度以竞拍方式取得项目一期土地A区300亩国有建设土地使用权。根据香河县人民政府颁布的香河县城城中村、旧城改造管理办法（

17、试行），即香政【2012】67号文件第十二条规定，城中村、旧城改造项目中，安置村民回迁占地，县政府实行土地出让零收益；城中村改造项目中其他开发项目占地，县政府土地纯收益按土地出让总价款的10%收取。鉴于标的项目一期城中村改造项目性质，享受上述土地款优惠政策，预计鹏森地产公司需缴纳A区土地出让金约2.4亿元，政府相关部门后期向鹏森地产公司返回土地款约2.1亿元，并办理项目相关权证，位置在总规划地块的西部，其中大部分是淑阳镇凌家吴村原村址。（二）项目定位根据香河县发展总体规划，借鉴国内外已有的成功经验，建立一个完整的养老服务产业链。本项目是集行、住、食、医、养、学、用、乐于一体的养老服务体系。项目

18、的管理机制和运营模式，成为以社会力量发展养老服务事业的典范。该项目将是集五星级一站式综合养老示范社区、全龄化持续关照的活力老年社区、创新型综合养老服务业社区、田园都市宜居环保低碳养老社区、生态智能人性化的老年宜居社区于一身的养老中心。央企总部健康养生中心的一大特色是老年人养生的同时利用老年资源进行二次创业，项目将充分利用央企老干部的科研能力进行科技成果转化。央企总部健康养生中心项目占地1934.88亩，本期项目是建设央企总部健康养生中心（一期）585亩。A、安养综合体安养综合体根据住户需求打造核心功能体系和设施，业态以社区商业、养生会所、医疗配套、生活娱乐中心为主，打造多元化、现代的复合居住功

19、能，关注人性化的细节以及完整的医疗服务。图：安养综合体B、小高层小高层区以11层板式小高层为主要建筑形式，开发容积率在2.0左右（以相关部门审批及测绘结果为准），注重环境品质和建筑形象的塑造。图：小高层图：小高层C、高层区高层区规划采取高层住宅为主，建筑层数在1826层之间，容积率在3.0左右（以相关部门审批及测绘结果为准）。图：高层区D、滨水别墅区图：滨水别墅区滨水别墅区规划采取独立别墅住宅为主，引入西部游艇码头视野，打造安逸、绿色生态一体的居住区。E、联排别墅区图：联排别墅区联排别墅区强调社区的紧凑，公共空间的重要，适合步行的环境和尺度，以及有清晰中心和边界的邻里结构，诠释传统院落空间以新

20、的意义。F、花园洋房图：花园洋房区花园洋房区以6层带电梯的花园洋房为主要建筑形式，开发容积率在1.6左右（以相关部门审批及测绘结果为准），注重环境品质和建筑形象的塑造。G、幼儿园、小学、社区服务本区业态规划主要以幼儿园、小学（贵族学校）及各种社区服务配套为主，建立文体中心与活动中心，注重社区生活配套服务质量与便民性。图：教育及社区服务图：教育及社区服务H、临街商铺、邻里商业中心 本区利用非产权用地和底商，建造服务先发社区的商铺及邻里商业中心，建设完善的社区商业配套，带动周边房产增值。图：临街商铺及邻里商业中心图：临街商铺及邻里商业中心I、商业中心图：商业中心本区拟规划为区域级商业中心，集百货商

21、店、大型超市、商业街、餐饮、影院、娱乐设施、高层公寓、星级酒店等功能与一身，商业综合体将进行高强度开发，容积率将在4.0以上（以相关部门审批及测绘结果为准）。服务半径向东触及香河中心区，西侧吸引西集及通州的购物人群。J、生态农业园图：生态农业园（三）香河房地产市场分析图：大北京空间发展示意图标的项目所在地香河县位于京津之间，隶属河北省廊坊市，幅员面积458平方公里，人口31万人，综合经济实力及城市化率位居河北省前列，素有“京畿明珠”之美誉，是环首（都）经济圈乃至环渤海经济圈中最具活力和发展潜力的黄金板块之一。环首经济圈是指在首都北京周边的包括香河县、涿州市等在内的十余个区县，建设高层次人才创业

22、园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈，并在在环首都经济圈内建设养老、健身、休闲度假、观光旅游、有机蔬菜、宜居生活基地。1、环首经济圈房地产市场分析北京城区因高房价等因素所带来的“挤出效应”，加之北京房企针对历次新政的观望态度，环首经济圈（尤其香河）的楼市前景得到了前所未有的助益与推动。n 北京房价高企，部分刚需迅速涌向环首经济圈（尤其香河）表：新房均价比较区域北京北京通州香河均价（元/）33000200005300注：数据摘录自搜房网图：北京房价走势高企注：数据摘录自搜房网根据下图可知，从购房总价上细分，承受总价在300万以下的购房者占到近9成，而其

23、中绝大部分是只能承受总价在100万以下房屋的刚需人群。另外，9成以上购房需要贷款者中，23%能承受的首付额度为1520万，35%能承受2030万的首付，能承受首付30-40万的占比17%，13%的购房者可承受4050万的首付。从购房目的来看，85%的看房人购房目的是为了自住，解决居住需求，10%打算换房，改善居住环境。可见，购房者的承受能力远未赶上北京高企的房价水平，部分置业者将会选择在北京周边区域（环首经济圈）购房安家。而随着北京城市的不断往外扩展，加上包括交通在内的相应配套设施的完善，标的项目规划内还将建设幼儿园、国际学校（贵族学校）、医院等居家配套设施，“挤出效应”将更加明显。图：北京购

24、房者市场调查注：数据摘录自腾讯房产网n 北京全面限购限贷，部分投资投机需求涌现环首经济圈（尤其香河）随着“京十五条”、“国五条”等政策的出台与实施，北京全辖区实行全面限购限贷政策，与此形成鲜明对比的是环首经济圈不受限购政策限制，市场优势明显，吸引了大量北京投资投机客户，房地产市场价格一路走高。据燕郊、香河多个售楼中心的反馈，走访上述地区看楼的北京客户增加3至5成，目前近7成购房者来自北京地区。其中部分购房者为北京地区或其它地区的投资客，此类人群多关注国家与地方政策，投资投机主要考虑区域的升值潜力，与本地置业群体对比更看重开发商的品牌价值与项目预期，此类客户置业方向多集中在城市北部为主的周边区域

25、，紧跟一线开发商脚步。此类客户为目前香河的主力置业群体，市场份额占到总成交量的50%以上。n 北京的生活环境质量较差，部分改善性需求涌现环首经济圈（尤其香河）鉴于北京空气污染严重等环境问题，部分购房人群（尤其有一定物质基础的退休干部）将主动选择环首经济圈内环境生态优越的区县如香河进行养老、度假等。按照北京市制定的养老规划设想，到2020年，将有90%的老年人能够在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人可通过政府购买社区照顾服务养老，其余4%的老年人则入住养老机构集中养老，简称为“9064”养老服务新模式。标的项目在这样的背景中应运而生，符合市场需求，市场前景看好。2、香河区位介绍及市场

26、分析（1）香河区位介绍香河县位于北京市和天津市之间，隶属河北省廊坊市，幅员面积458平方公里，人口31万人，素有“京畿明珠”之美誉。香河距北京市中心45公里，距首都国际机场60公里；距天津机场70公里，距天津新港110公里，距京唐港150公里。香河县域户籍人口33万，流动人口超过30万，2012年，地区生产总值完成127亿元。香河综合经济实力在全省处于领先地位，形成了自身独特的产业，如家具制造、房地产、旅游会展等。2012年度全省民营经济考核中获得第一名，成为唯一连续三年被评为全省民营经济发展先进市称号的设区市。香河境内及周边交通网络密集，拥有京秦、京山、京津铁路和京哈、京津、京福、京广四条国

27、家级公路干线，以及京沈、京沪、京津塘、京开、津保、京石六条高速公路干线。北京市目前正在规划建设“大七环”和第二条京津高速公路。而这两条公路恰好从香河穿过。届时，香河与北京周边县区的交往会更加方便，与天津的距离也会大大缩短。全县环境优美，绿树成荫，空气清新，森林覆盖率达到37%。n 区域优势明显：是河北省仅有的3个同时接壤京津的县份之一，也是全省环首都绿色经济圈14县之一，正处于环渤海经济圈的核心腹地、京津“一小时经济圈”的黄金节点。n 交通网络发达：交通路网便捷畅达，拥有京哈高速、103国道、大香线、通唐线、平香线等5条国省级交通干线，北京938、810路公交车由县城直达北京站；全县可半小时进

28、京。图：交通网络发达n 自然环境优美：香河地区拥有潮白河、北运河、引泃入潮河、青龙湾河四条主要河流水系，形成都市之间难得的天然氧吧和城市绿肺。国家、国安两大足球训练基地即因香河的良好生态，而落户于香河。图：潮白河畔n 地产大鳄必争之地：借助自身优美的自然景观与利好的市场行情，香河逐渐成为各大房地产开发商必争之地。万科集团、绿地集团、富力集团及荣盛集团纷纷加入香河地产大营，各大优质生活社区纷纷涌现。n 产业优势突出：作为全国知名的家具生产基地，香河目前已经形成了完整的家具产业链，形成了以香河家具城为龙头，家具产业生产基地为支撑、仓储物流、餐饮服务为配套的生产销售体系。其中淑阳工业园区内的中国香河

29、家具城已建成家具展厅面积达150万平方米，现家具城拥有展销厂商5000余家，年成交额达到30亿元，成为全国第二大家具市场，先后被命名为“全国乡镇企业示范区”和“全国乡镇企业科技园区”。n 旅游会展中心：香河县风景优美，拥有国内顶尖休闲度假、会展旅游中心“天下第一城”。“天下第一城”为中国4A级景区，总投资37亿元，按照中国明清时期的老北京城旧貌按1：1比例建设，内设27洞高尔夫球场。 “天下第一城”成功承办了国际金融论坛年会、CEO高峰论坛等各类会议超过1000多次，曾承办了第三届国际金融论坛年会、20国财长会议等大型国际和区域性会议。图：“天下第一城”（2）香河房地产市场分析 受环首经济圈的

30、影响，香河房价历年一路走高，据房价网数据显示，成交价已由2009年11月份的3000元/波动上涨至2013年3月份5300元/，现因北京全辖区（包括通州）全面实行限购政策，必将分流部分购买力转向北京近郊的香河区域，预计香河房价上涨趋势还将延续。图：香河二手房房价走势图综上，香河县房地产市场长期处于波动上升态势，与北京及通州房价有较大的落差，刚需及投资需求旺盛，市场前景可观。（3）香河房地产同类产品A华夏潮白河孔雀城蓝色水街，创意港湾 n 开发商：京御房地产开发有限公司n 项目特色：潮白河畔美景宜居楼盘，产品从容积率0.7的联排别墅到2.0高层，联排别墅销售均价逾13000元/，高层产品逾700

31、0元/。 B富力新城n 开发商：富力（香河）房地产开发有限公司n 项目特色：香河京哈高速出口综合性楼盘，新推楼盘具体数据如下：表：成交数据统计表日期物业属性成交面积成交套数成交均价（元/）成交金额(万元)2013年3月普通住宅81909838604849541别墅490424101954999合计8681386254540C珠光御景n 开发商：香河珠光房地产开发有限公司n 项目特色：香河京哈高速出口高端住宅，新推盘楼房以大户型高层住宅为主，均价6500元/。（四）项目成本效益分析1、“央企国际健康养生中心”一期A区可售物业销售收入如下图所示：物业类型可售面积（）单价（元/）总价（万元）独栋别墅

32、204001414128848联排别墅316801087834462花园洋房28000815922844小高层及高层170000545292684安养综合体49788734336558合计299868215396注： 上表中的单价经市场比较法取得。（2）“央企国际健康养生中心”一期A区成本效益分析如下表：项目成本效益分析序号名称总计（万元）一销售总收入215,396.00二经营成本128,119.001土地出让金及契税24,000.002拆迁补偿4,834.003回迁房建设成本16,565.004咨询、勘察、规费等4,000.005建筑安装工程费75,600.006不可预见费用3,120.00

33、三期间费用33,569.801销售费用4,307.922管理费用6,461.883财务费用22,800.00四应交税费16,370.101营业税金及附加12,062.182土地增值税4,307.92五营业利润37,337.10六所得税9,334.28七营业净利润28,002.83八财务指标1项目建设总投资128,119.002销售净利率13.00%3投资报酬率29.14%4投资净利率21.86%经估算，“央企国际健康养生中心”一期A区销售净利率为13.00%、投资报酬率为29.14%、投资净利率为21.86%。四、合作主体简介（一）普通合伙人- 鹏森股份1、鹏森集团鹏森集团创立于2008年，总

34、部位于北京市朝阳区望京大厦，集团由鹏森股份、河北国隆房地产开发有限公司（下称“河北国隆”）、丰县国泰房地产开发有限公司（下称“丰县国泰”）、涿州海康宏发房地产开发有限公司（下称“涿州海康”）等公司组成，正式员工逾百名，核心业务涉及房地产开发、销售商品房、物业管理、房屋工程设计、旧楼拆迁及道路与土方工程施工等房地产开发领域，业务区域主要聚集于环首（北京）经济圈，合作企业数十家。集团旗下关联公司拥有多年的地产开发经验，已开发项目建筑面积逾50万，现已成为华北区域的地产新锐力量，是中国房地产企业养老地产板块的领先企业之一。（1）鹏森集团架构图鹏森集团下辖企业均为王林实际控制。公司全称注册资本（万元）

35、成立时间开发资质法定代表人开发项目河北鹏森房地产开发股份有限公司50002012/10/30暂定王林河北香河县“央企国际健康养生中心”（在建）河北国隆房地产开发有限公司30002009/10/1暂定王林河北香河县“国隆府”（在建）涿州海康宏发房地产开发有限公司20002008/7/3暂定闫德胜河北涿州“世外桃源”（在建）丰县国泰房地产开发有限公司50002007/4/1二级杨仁杰江苏丰县“在水一方”（已售罄）（2）鹏森集团不动产信息序号资产类别权利人面积（万）权证号资产状况估值/亿元1“国隆府”项目土地及其在建工程河北国隆12.428.8香国用（2010）第0268号香国用（2010）第028

36、1号抵押10.32“望运观潮”回迁社区在建工程河北国隆11已签署相关协议，待办证无抵押1.33“世外桃源”项目土地及其在建工程涿州海康217.2涿（国土）建2012-06-005号抵押2.5经初步核算，鹏森集团名下所有不动产资产估值约14.1亿元人民币。2、鹏森股份鹏森股份作为鹏森集团未来发展的核心企业，是河北省香河“央企国际健康养生中心项目”的开发公司。（1）鹏森股份基本情况项目公司河北鹏森房地产开发股份有限公司住所香河县淑阳镇河南吴村法定代表人王林企业类型股份有限公司（非上市）注册资本5000万元实收资本5000万元经营范围房地产开发；商品房，建筑材料销售营业期限2012/10/30-营业

37、执照注册号为131000000030597组织机构代码证代码为056502624税务登记证证号为冀廊地税香河字131024056502624房地产开发资质暂定河北鹏森房地产开发股份有限公司是专门为开发建设“央企国际健康养生中心”项目而成立的项目公司。（2）鹏森股份股权结构鹏森地产公司股权情况如下：股东名称出资额出资形式股权比例股东的实际控制人王林500万元货币10%无王志庭250万元货币5%无邢洪义250万元货币5%无丰县国泰房地产开发有限公司3000万元货币60%王林河北国隆房地产开发有限公司1000万元货币20%王林合计5000万元100%（3）鹏森股份管理团队 董事长:王林男，生于197

38、0年9月1日，籍贯河北元氏县，汉族，民盟委员。1988年-2000年，就职于石家庄宝石集团销售部；2000年至今，任石家庄天工科技开发有限公司董事长；2001年-2007年，任河北天海物流有限公司董事长；2007年至今，任河北建设集团香河盛世房地产开发有限公司总经理；2009年至今，任河北国隆房地产开发有限公司董事长；2009年至今，任河北国仁投资有限责任公司董事长；2009年至今，任河北建设集团总裁助理；2012年至今，任河北鹏森房地产开发股份有限公司董事长。 总经理:邢洪义男，生于1966年12月23日，本科学历，工程师。2001年12月毕业于黑龙江省经济管理干部学院；1989年9月-19

39、90年9月，在黑龙江省政法管理干部学院工作；1990年10月-1999年6月，在黑龙江铁力国家税务局工作任稽查员；1999年6月-2009年6月，任河北秦皇岛秀源房地产开发有限公司总经理；2009年7月-2011年2月，任河北义林源房地产开发有限公司总经理；2011年2月至今，任涿州海康宏发房地产开发有限公司总经理；2012年10月至今，任河北鹏森房地产开发股份有限公司总经理。 财务总监:李宗晔男，汉族，生于1970年4月18日，注册会计师、高级会计师。1992年-2001年，就职于黑龙江省安装工程公司，历任财会系列各岗位职务；2002年-2005年，在黑龙江省财政厅工作，其中20032005

40、年，受黑龙江省政府委派，担任黑龙江龙涤集团有限公司财务总监，并任黑龙江省政府龙涤改制推进组成员；2006年-2008年，任中达国际经贸集团董事长助理兼集团副总裁；2009年-2010年，任湖北宜化集团副总会计师；2011年主要致力于经济、历史等领域的研究和个人著述活动；2012年至今，任河北鹏森房地产开发股份有限公司财务总监。（4）企业财务状况分析鹏森地产公司2012年度及2013年5月的财务报表均未经审计，企业2012年度及2013年5月的财务报表简表如下： 财务报表简表单位：万元 资产负债表项目名称2012/12/312013/5/31资产货币资金 0.47 626.55 预付账款 5,0

41、00.00 5,050.50 其他应收款 - 103.50 存货 162.53 285.72 流动资产合计 5,162.99 6,066.27 固定资产 - 4.55 无形资产 2.38 2.87 非流动资产合计 2.38 7.41 资产总计 5,165.37 6,073.69 负债应付账款 22.40 2.40 应付职工薪酬 8.45 - 应交税费 0.00 0.00 其他应付款 161.92 1,156.80 流动负债合计 192.77 1,159.20 非流动负债合计 - - 负债合计 192.77 1,159.20 所有者权益实收资本 5,000.00 5,000.00 未分配利润 -27.40 -85.51 所有者权益合计 4,972.60 4,914.49 负债及所有者权益合计 5,165.37 6,073.69 利润表项目名称2012年度2013年5月一、主营业务收入 - - 营业税金及附加 0.00 0.00 二、主营业务利润 -0.00 -0.00 减：销售费用 20.00 - 管理费用 7.40 58.21 财务费用 - -0.10 三、营业利润 -27.40 -58.11 四、利润总额 -27.40 -58.11 减：所得税 0.00 0.00 五、净利润 -27.40 -58.12 现金流量表项目名称2012年度2013