邯郸市峰峰矿区项目市场调研报告.doc
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1、邯郸市峰峰矿区项目市场调研报告邯郸市峰峰矿区项目市场调研报告20103.12市场调研说明市场调研目的:根据对邯郸市峰峰矿区房地产市场基本状况调研,分析峰峰矿区市场竞争对手及市场操作空间,方便开发商结合本项目自身地价及其他成本,准确推断本项目的市场操作可行性。市场调研内容:邯郸市峰峰矿区房地产现阶段基本状况重点调研对象:邯郸市峰峰矿区项目市场调研时间:2010年12月13日12月15日调研负责单位:河北恒森房地产开发顾问有限公司目 录第一部分 邯郸市峰峰矿区概况介绍第二部分 邯郸市峰峰矿区房地产状况特征第三部分 邯郸市峰峰矿区板块供应及在售楼盘基本状况第四部分 重点楼盘解析第五部分 项目地块产品
2、建议 第一部分 邯郸市峰峰矿区概况介绍峰峰关键词:邯郸市不在主城区内的市辖区邯郸市的次中心“南有景德、北有彭城”“煤都、瓷都、钢铁城”“艺术教育示范区”山水峰峰、园林峰峰、生态峰峰地理位置峰峰矿区西依太行山脉,东临冀南平原,北有洺水涓涓,南系漳河东渐,是南北经济交流中转要地和区域性经济的腹心。该区位于河北省南部、太行山东麓(北纬3620'3634',东经1143'11416'),地处晋、冀、豫三省交界地带,距北京500公里,西侧为山间盆地,东侧是倾斜平原,最高海拔891米。全区属暖温带半湿润大陆性季风气候,四季分明,年平均气温14.1,年总降水量增均62
3、7mm。历史沿革峰峰矿区始建于1950年,1952年归河北省直属领导,1954年改为省辖峰峰市,1956年与邯郸市合并,后改为峰峰矿区至今,是邯郸市不在主城区内的市辖区。政区划分及人口状况峰峰矿区南北长22.2公里,东西宽18公里,全区总面积353平方公里,2000年,峰峰矿区辖9个镇。2002年6月,峰峰矿区将190个居委会(其中59个家属委员会,131个居委会)合并成68个社区委员会。至此,矿区辖9个镇(临水、和村、义井、峰峰、彭城、新坡、大峪、大社、界城)、148个行政村、68个社区。区政府驻滏阳东路44号。全区总人口50.2万人,其中城市人口30万人,是邯郸市的次中心。彭城镇:镇政府驻
4、彭新路。面积33.7平方千米,人口5.60万。辖11个社区居委会、17个村委会:彭东、彭西、彭北、联东、联西、新华、河泉北、河泉南、三和东、三和西;张家楼、南羊台、沙果园、豆腐沟、羊角铺、常范、北新、富田、三和、联合、韩庄、新华、炉上、河泉、吝庄、新村。资源特点峰峰矿区境内矿产资源丰富,种类繁多。已探明并具开采价值的有煤、铁矿石、瓷土、铝矾土、石灰石、大理石、石膏等30多种,其中原煤储量35亿吨,铝矾土4亿吨,优质石灰石55亿吨,煤矸石3亿吨,紫砂土2亿吨。这些资源不仅储量大,而且埋藏浅、品位高、宜开采,对于发展煤化工、电力、建材、陶瓷等项目,具有得天独厚的优势。财贸金融2010年上半年,全区
5、国民经济保持了稳定的增长势头,固定资产投资增长迅速。上半年,全社会固定资产投资完成398432万元,增长28.5,其中:城镇投资完成376932万元,同比增长34.3。工业经济快速增长。截至6月份,区属规模以上工业总产值完成818739万元,比去年同期增长17.7%;工业增加值增长15.6%;工业主营业务收入完成806525万元,比去年同期增长20.9%;实现利润总额15826万元,同比增长34.8%;社会消费品零售总额234542万元,比去年同期增长17.0%。其中:批发零售贸易业为198030万元,同比增长17.1%;住宿和餐饮业为36512万元,增长16.1;全部财政收入完成118934
6、万元,同比增长14.7,其中:地方一般预算收入完成30442万元,同比增长15.0;截止6月底,各项存款余额为1540957万元,比去年同期增长2.8;各项贷款余额为614817万元,比去年增长22.8。农业峰峰矿区农业发展迅猛,瘦肉型猪产业形成了方兴斯格种猪场和福润肉类食品有限公司两个龙头企业,全区年出栏生猪50万头,屠宰能力达到40万头。无公害蔬菜产业建成了临水镇东沟、峰峰镇袁洼、大社镇南旺等一批生产基地。林果产业抓住国家退耕还林机遇,培育了凤凰山、元宝山、九山沟、西山等一批生态林区和经济林区,并在全区主要公路两侧新植了100米宽的绿化网带,城市绿化覆盖率达到41%,人均占有绿地达到8平方
7、米。工业峰峰矿区是一个典型的资源性工矿区,是全国闻名的煤炭、钢铁、建材工业基地,以“煤都、瓷都、钢铁城”而远近闻名。经过年五十年的发展,已形成了以煤炭、陶瓷、水泥、电力为支柱,钢铁、食品加工、电子、机械、化工、建筑、煤气等行业齐全,企业众多的工业体系。该区利用和发挥当地的资源优势,交通优势,区位优势,驻区大企业优势,人才优势和民间资金优势,努力增创后发优势,大力推进和加快实现原材料工业向现代加工业转变,资源向资本转变,开发矿产资源向人力资源转变。今年以来,我们重点推进了义井煤化工产业园区、大社循环经济产业园区、和村煤化工产业园区、义井陶瓷产业园区和新坡新型工业园区,大批新型产业和项目迅速发展,
8、有力推动了该区经济高速运行。交通通讯铁路、公路交通贯通峰峰全区。有7个客货混运站,厂矿专用铁路达32条。全区乡级以上公路,通车里程达248公里,城区道路总长度70.1公里,有12条公交线路。大力推进南环路、滨河路、滏阳路、太行路、彭峰路和东环路、跃进街、滏临街、鼓山街、彭常街、邢峰公路为主干的城市交通“五横六纵”框架建设,将构筑起高效、便捷、畅通的城区路网。 “村村通油(水泥)路”工程三年累计投资2160万元,完成道路136条180余公里,提前半年在全市率先完成任务,全区148个行政村全部实现通油(水泥)路,切实解决了农村的行路难问题,为生态文明村工程的顺利实施铺平了坦途,顺利完成了该区历史上
9、规模最大的农村基础设施建设工程,大大加快了城乡一体化进程。计算机数据通讯网已覆盖全区各镇(村),程控电话容量11.5万户,移动电话10余万部,并可随时申请加入国际互联网,邮政特快专递也方便迅捷。文教科技 峰峰矿区辖各级各类学校134所,教职工3300余名,在校生6.5万人。近年来,该区大力实施“科教兴区”战略,全区上下合力攻坚,“两基”工作于1993年通过河北省验收,成为首批二十个达标县区之一,1994年又通过国家验收,一举跨入全国先进行列,先后多次被省政府、省教育厅授予“普及九年义务教育和扫除青壮年文盲先进区”、“实验教学普及区”、“农村教育综合改革先进单位”、“关心下一代先进集体”、“普及
10、信息技术教育示范区”等荣誉称号,被邯郸市命名为“艺术教育示范区”。人文自然景观旅游资源丰富。该区旅游资源丰富,致力于建设“山水峰峰、园林峰峰、生态峰峰”,在结合传统旅游强势项目南北、磁州窑遗址、无梁阁等景点基础上,聘请中国旅游学院和清华大学建筑学院的知名专家学者,对区内旅游资源进行论证和规划设计,系统开发利用。经过近几年的建设,又形成了元宝山风景区,滏阳河观光带,凤凰山生态旅游,城市园林广场等一系列现代旅游产业,平均每年接待中外游客50万人次,旅游业正在成为全区新兴的支柱产业。总结:1、峰峰矿区是邯郸市一个不在主城区的市辖区,经济发展迅猛。2、属于典型的资源性工矿区,是全国闻名的煤炭、钢铁、建
11、材工业基地,以“煤都、瓷都、钢铁城”而远近闻名。3、旅游资源丰富,旅游业正成为全区新兴的支柱产业。4、矿区交通四通八达,铁路、公路贯穿峰峰全区。第二部分 邯郸市峰峰矿区市房地产市场总体分析邯郸市峰峰矿区房产关键词:销售价格稳中求升东区(峰峰)价格高于西区(彭城)土地资源稀缺旧城改造项目2010年12月邯郸市峰峰矿区在售楼盘一览表一、峰峰矿区房地产概况峰峰矿区隶属“赵国古都”河北省邯郸市,历来以煤炭资源、磁州窑艺术、响堂山石窟文化而享誉四方。就地理位置而言,它处于河北、河南、山西、山东四省交界,是连接晋冀鲁豫四省的交通枢纽。峰峰矿区由于受到元宝山、滏阳河、铁道、以及周边厂矿的限制目前可供开发的新
12、整土地几乎没有,主要是旧城改造项目。峰峰矿区市场住房供应量和楼盘的位置相对集中,核心区主要集中在滨河路北一带,建筑形式也以多层、小高层为主,总体上沿滨河路一带价格很高,因为滨河路两边环境较好,并且峰峰矿区的房屋价格以元宝山为界,元宝山以西住宅项目的价格明显比元宝山以东区域住宅项目的价格偏低,每平方米约低1000元,因为元宝山以西彭城的环境远远不及峰峰东区的环境,况且一些重点中小学都在东区,基础设施配套完善,交通方便,这是东区价格高于西区的原因。二、峰峰矿区房地产发展存在的问题第一、土地资源稀缺问题。 由于峰峰矿区受到元宝山、滏阳河、铁道、以及周边厂矿的限制目前可供开发的新整土地几乎没有。第二、
13、地质问题。 峰峰矿区由于没有对废弃的矿井进行很好的处理,地质基础不好,容易塌陷。第三、物业管理问题。除春光小区外,峰峰各小区的物业管理很差。三、峰峰矿区房地产发展趋势及规划在今后几年内,峰峰矿区可开发利用的建设土地将急剧短缺,现在消费者购房观念的改变使消费者的消费行为大体上呈现出三种趋势:第一、矿主、暴发户、公务员等这部分人会在邯郸市区购买住宅;第二、效益好的工矿企业的职工会选择在峰峰东区购买住宅;第三、周边的打工人员会选择在彭城租房子。由于建设用地相对短缺,从土地费用,建筑成本,土地利用率上可以看出,峰峰的建筑形式已有多层向小高层、高层过渡。2008年规划区内(峰峰东区及彭城)不再有新整地出
14、让,全部是旧城改造项目,一方面,节约了土地;另一方面,改善了居民的居住环境和城市面貌。第三部分 邯郸市峰峰矿区房地产供应分析及在售楼盘解析峰峰矿区板块峰峰矿区在售楼盘:名都会水岸名都、金鼎苑、宾悦国际、峰峰文化大厦。物业名称名都汇水岸名都项目所在地滏临南大街与滨河路交口东南角(市四院东侧)开发单位邯郸志强房地产开发有限公司营销策划河北攻略机构占地面积130亩总建筑面积总建23万平米,一期11万平米楼宇数量20栋建筑形式高层,小高层,花园洋房建筑风格现代简约整体色调灰白周边交通便利,7.9.12路公交车直达周边配套市四院,上海华联超市,金谷仓超市,各类金融机构,学校,休闲娱乐场所遍布周边主要户型
15、二,三室整体均价小高均价3800元/平米,花园洋房楼王5000元/平米优惠政策全款优惠50元/平米.贷款优惠20元/平米推广形象定位少数人专享的领地,在风景最美的地方安个家入住时间2011年底交房标准毛坯物业费待定采暖地暖点评:水岸名都项目依河而建,主打水景,以风景优美、高品质大规模社区为主要卖点,价格较高,属于峰峰矿区的高档小区。物业名称金鼎苑项目所在地峰峰市区蓝5路总站东行50米路北开发单位邯郸市金鼎房地产开发有限公司占地面积33.87亩总建筑面积22581平米楼宇数量10栋建筑形式多层,小高,高层建筑风格现代简约整体色调黄蓝周边交通一般周边配套市二小,十三中,家具城,汽车站主要户型三室整
16、体均价3400元/平方米推广形象定位城市后花园优惠政策全款优惠100元/平米,贷款无优惠车库7-9万元/个入住时间2011年底交房标准毛坯物业费采暖地暖项目点评周边环境一般,此项目户型为现在项目中最舒适户型,所有户型均为南北通透型,且户型较方正,点评:项目周边嘈杂,紧邻公交汽车站,交通较为便利,多层住宅已售罄,仅余小高层和高层住宅。物业名称宾悦国际项目所在地太行路与滏昨大街交口以南开发单位邯郸市东海家龙房地产开发有限公司营销策划邯郸市龙海房地产经纪有限公司楼宇数量独栋建筑形式高层建筑风格现代简约整体色调灰白周边交通便利公交线路4路,9路等周边配套长途汽车站,峰峰商业大厦,大众商贸城等主要户型二
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