水产品批发市场建设标准.doc
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1、水产品批发市场建设标准目录:前言一、水产品批发市场建设标准(一)、选址要求1、市场选址的城市发展规划2、市场选址的交通条件3、市场选址的城市环境4、市场选址的地价要求5、市场辐射能力规划6、项目所在地工程(水文)地质条件7、市场选址必须避免的情况8、水产品市场选址的其他要求(二)、单个商铺布局设计1、海产品冷冻类2、海鲜、贝壳类3、淡水鱼类4、水产品干货类(三)、整体商铺布局设计1、商铺整体布局结构设计2、整体商铺布局的优劣分析(四)、配套设施要求二、水产品重点单品产业分析1、水产品产业链的发展趋势2、水产品重点单品分析3、水产品产业链发展对水产品市场建设的影响三、水产品批发市场交易规则1、水
2、产品批发市场交易规则现状2、水产品批发市场交易规则制定建议前言:在近10年间,中国的水产品产量一直保持着高速增长势头,尤其是养殖产量已占到世界养殖总产量的70%以上,是世界上唯一一个养殖产量超过捕捞产量的国家;2008年,全世界人均水产品占有量约21公斤;其中可食用量为17公斤,据中国渔业2010年鉴显示,2010年我国渔业5116.4万吨,人均水产品占有量已超过39.3公斤,超过了世界人均占有量,但人均食用量仍很低,不到13公斤。据全国75家水产品批发市场成交价格情况统计,2010年9月水产品批发市场综合平均价格16.46元/公斤,同比上涨9.94%。另据对可比的26家水产品批发市场的成交情
3、况统计,2010年1-9月份水产品成交量259.83万吨,同比下降3.97%,成交额436.99亿元,同比增加4.01%。从我国的水产品产量及人均占有量上看,我国水产品人均食用量还很低,人居消费量有增长的空间;从全国水产批发市场成交价格看,水产品的综合平均价格在上涨(剔除2010年全年CPI增长3.3%因素,水产品综合价格依然呈现上涨趋势),反映出我国居民消费水产品品质有所提升。这份消费数据的背后是我国多地的水产品批发市场疲于应付及市场周边环境的不断恶化。老的水产批发市场多数建立在市区,其中大部分呈现出脏、乱、差、小、散,杂的特点,周边道路、经营、服务配套都不完善,离居民集中区很近。水产批发多
4、数集中在夜间,交易量大、车多人多,噪音大,污水、垃圾排放量也很大,污染环境、堵塞交通,影响周边正常居民生活。设立在市区的水产品批发市场已经成为市政府管理部门及周边居民的心病。然而,从水产批发市场发展的趋势来看:一、随着城市人口增加、城市面积扩展,市容市貌美化升级,老市场需要从新选址已是必然的事。二、老市场设计都是按照上世纪90年代前后的水产供应情况建立的,随着市民的数量增容及市民水产品需求量的增加及对品种、品质要求的提高,老市场无论在铺位设计及整体市场布局、配套设施上都已经不能满足需求。三、水产品数量、品种都在优化,批发市场经营的品种也应该随之变化,传统产品的养殖技术、产地分布、销售渠道,市场
5、需求都发生了很大的变化。四、传统市场一直以产品集散市场为主,交易规则相对不规范。21世纪是信息科技高速发展的时代,各种交易手段都得到了长足的发展,同时,国家对该行业管理的相关扶持、引导政策有所调整,市场传统的自发交易规则也需要进行相应的调整。基于水产批发市场发展的趋势,新建市场的建设标准也应顺应市场需求、相关技术标准及管理政策有所改变,本文就水产批发市场建设过程中会涉及到的:选址要求、单个及整体商铺布局设计、配套设施要求、水产品重点单品产业分析及水产品批发市场交易规则等方面进行阐述、分析,希望能对今后水产批发市场规划、建设提供参考及帮助。一、水产品批发市场建设标准目前国内的水产市场存在形式:1
6、、专业的水产市场,2、综合性市场中的水产市场。水产市场的功能布局、对设备设施的需求与其他农副产品情况相差较大,在选址、商铺布局上都有自己的独特要求,本段将从选址、商铺设计布局及配套设施要求几个方面进行深入的探讨。(一)、选址要求。水产品批发市场建设需要什么样的场所,他对周边的环境有没有要求,一旦有建设市场的计划,选址应该从以下几个方面入手考虑。1、市场选址的城市发展规划。水产品批发市场的选址应符合当地商业、产业规划,能够得到地方政府的政策扶持。(1)每座城市的相关规划管理部门都会对城市各片区的商业、产业作出前瞻性的规划,该规划会成为城市发展的方向指导。项目选址时应顺应城市规划管理部门的规划计划
7、,一旦选址与当地规划有冲突,会导致项目无法按进度建设、运营,导致市场错过项目运作的最佳时机,会给企业带来承重的负担。所以,水产品批发市场选址应符合当地发展规划。(2)水产品批发市场项目选址要能得到项目所在地政府的政策扶持,建设一座水产批发市场,需要大量的建设资金、人力、物力方面的投入,批发市场营运走上正轨需要一定的周期。如能得到地方的政策扶持,如:农产品市场运作补贴,农产品交易税费的减免,农产品市场用地地方政策扶持等,能提升市场的抗风险能力,吸引更多的商户入驻,给予批发市场走上正轨预留更多的时间和机会,增强市场的盈利能力。2、市场选址的交通条件。优越的地理交通将为买卖双方节约时间,减少物流成本
8、,提供便捷,吸引更多的客户进入市场参与交易。水产批发市场的交通要与水产批发市场区域定位相适应,也要跟据城市的具体规模,确定市场选址的方位、交通距离等。(1)市场建立在主产地,市场选址将以就近基地、产地为原则。批发市场建立在水产品主产地,市场要为主产区提供储藏、辐射平台,市场选址应主要考虑市场到各生产、加工基地的距离,方便各生产、加工基地将产品通过海运、陆运或其他方式运送到市场。海鲜产品虽然已有部分实现人工养殖,更多的海鲜产品都来自于大海,渔船是出海捕捞海鲜的主要载体,在海鲜主产地建设水产批发市场则要考虑市场与码头的距离,距离越近越能的保证海鲜的新鲜程度。海鲜产品加工基地是海产品成品、冻品的主要
9、来源,市场建设在类似产品主产地,选址要接近海产品加工产业集中基地。河鲜产品目前多以汽车运输为主,对应的批发市场选址要考虑汽运交通的方便程度,便于产品快速出入市场。(2)批发市场建立在水产品主消费地,市场选址以接近当地二级市场及便于货物流向零售市场为原则。批发市场建立在水产品主消费地,既要考虑城市周边产品进入市场、原产地产品运输到市场的便捷程度,又要适应当地的市场情况、消费采购习惯等,选址交通位置选择在城市环线,便于货物快速流向消费市场。(3)水产市场选址到所在城市市中心的距离水产批发市场的建设选址要与城市发展规模相适应,针对不同规模类型的城市,水产批发市场选址据市中心的距离也有远近的不同。一线
10、城市(北上广深)城市发展规模很大,二环、三环以内人口居住数量多,交通、环境等多方面的客观条件,都不能满足市场建设的要求,二、三线城市发展也都有各自的特点。通过对城市规模的了解及现有市场的分析,按照城市规模不同进行分类,各类城市水产批发市场选址交通位置如下:一线城市批发市场选址,市场设在三环线、四环交叉口,接近城市放射路,距离市中心距离15-20公里处。二线城市中城市发展规模较大城市,水产批发市场选址,市场设在二环、三环交叉口,接近城市发射路,距市中心10至15公里处。二线城市中的其他城市,市场设在二环交叉口,接近城市主干道,距离市中心6-10公里处。三线城市及其他城市,市场设立在城市环线交叉口
11、,接近主干道处,具体离市中心距离视情况而定。3、市场选址的城市环境。(1)原有市场基础:竞争对手、当地零售市场。水产批发市场选址要与原有市场保持距离,能突出公司内在竞争优势,要接近当地零售市场。 选址要避免过度竞争 选址应避免与原有市场相冲突,避免建立在原有市场的优势辐射范围内,造成过度竞争。 可以选在与原有市场对称位置,或选在与原有市场构成等边三角之势的位置。 选址要能突出公司项目内在竞争优势及经营特点原有市场经营情况较好或一般,在选址时要进行市场细分研究原有市场经营特点,分析其经营优、劣势,选址上不能逊于对方,认真研究当地市场消费总量,消费潜力,消费习惯,发挥其现有优势,避免出现其不利的一
12、面,同时选址上要能突显出我公司的内在竞争优势及经营特点。选址要接近二批或零售市场当地零售市场是批发市场最直接的货物流向地,是货物周转周期的终点。水产品批发市场核心作用就是为当地零售市场提供大量的适应市场的产品,这两者之间的联系非常紧密。所以,两者之间的距离尽可能的靠近,互相之间交通要方便,最大程度提高货物流通效率,节省开支,减少货物及其他资源的消耗,给市场带来大量的客流。(2)水产市场选址周边的商业氛围。水产批发市场,选址要考虑市场周边有良好的商业氛围。水产品的销售一样要遵循商品的流通的规律,水产品的供求关系也会受到各种各样因素的影响。良好的商业氛围同样会对水产批发市场的销售产生积极的促进作用
13、。将水产市场的选址定在产品流通集散地附近,周边有与水产市场相配套的其他农副产品交易中心,或者有其他类型的市场,如:酒店用品批发,小商品批发城,服装批发城等,这些市场都会对采购商或市民前往水产市场集中采购或购买产生促进作用。(3)水产市场选址周边劳动力供给。水产批发市场选址周边应有充足的基础劳动力供给。水产品批发市场建设营运需要大量的工作人员,有管理人员、业务人员,基础工作人员及其他工作人员,考虑到管理人员、业务人员层次相对较高,能够吸引从业人员前往市场工作,距离和工作时间上的困难容易克服和解决。基础工作人员层次相对较低,就近招聘是最佳的选择。一旦水产批发市场项目周边没有适量的劳动力供给,市场正
14、式运营后会出现基础工作人员供给不足的情况。所以水产批发市场选址时,应注意到项目周边的基础劳动力供给的情况。4、市场选址的地价要求。水产批发市场选址时应根据自身用地性质需求及各地土地等级划分,综合考量,选择性价比高的土地。98年房地产改革以来,房价至今已经在原有基础上上涨了十几倍,带动了土地成本的大幅上涨。1999年1月1日,国家土地资源管理部出台了相关条例,对全国土地做出了不同性质用地的等级划分及对应价格最低标准。各地的土地资源局也根据各地的经济发展阶段及水平,制定了有关商业、住宅、商务办公、工业用地,综合用地不同级别及对应的价格。现代农贸批发市场都有了新的发展,在发挥传统农贸市场作用的同时,
15、各项规划也比较传统市场有了很大发展,占地面积、功能配套,建筑结构,交通位置都得到了综合的改善。然而,现代农贸批发市场场地租金,经营费用都在原来基础上大幅增加,投资风险加大。农贸批发市场的产品都为农副产品,产品形式、用途与其他商业流通行业产品有所区别,但农贸市场运作方式、发展规律都跟市场化经营的其他批发市场类似,农贸市场发展同样需要培育期、发展期。企业进入该领域,土地使用成本在市场建设运营中占主要部分之一,也是决定投入产出比合理程度的主要因素之一。水产批发市场选址时也应根据自身用地性质需求及各地等级划分,综合考量选址,选择性价比高的土地。(据资料统计,多地的大型农贸市场投资主体都以国资为主,实行
16、企业化运作,资金来源或为国资企业投资,或为国债投资建设,用地规划也都得到各地政府部门的大力支持。国资背景的企业在市场运作中有独特的优势,国资背景的企业盈亏风险有相关部门承担。民营企业进入该领域相对国资风险增加,选址时对地价的考虑应该作为重点考量因素)5、市场辐射能力规划。水产批发市场选址要与项目定位相吻合。选址前要明确市场的辐射范围,将市场定位为所在城市批发市场,还是将市场定位成辐射更广范围的区域批发市场。(1)市场为城市型批发市场,选址时重点考虑采购、购物的便利性及当地市场需求的发展前景。城市型批发市场选址要着重市区客户的采购、购物便利性,除了在交通环线交叉口,接近城市放射路外,选址上要接近
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