国际商务城人才公寓可行性研究报告.doc

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1、国际商务城人才公寓 可行性研究报告 目 录第一章 项目概况第二章 项目建设基地条件第三章 规划设计方案第四章 环境保护、节能及消防第五章 技术经济第六章 投资效益评价第七章 项目的结论附件：1、*市计划经济委员会 号文“关于同意某国际商务城人才公寓地块建设内容及投资单位”的批复。2、*市规划局 号文核发某国际商务城人才公寓建设用地规划许可证的通知。 概述 项目名称： 某国际商务城人才公寓建设单位： 某国际商务城资产经营有限公司项目位置： 某开发区 项目性质： 公寓、商业 用地面积： 15443.5平方米 总建筑面积： 61475.77平方米 总投资： 16954.2万元 项目评价： 可行 第一

2、章 项目概况 1.1 项目名称 本项目的名称为：某国际商务城人才公寓1.2 建设单位 建设单位即项目法人为：某国际商务城资产经营有限公司 地址： 法定代表人/负责人： 公司类型：有限责任公司 注册资金： 万元 1.3 建设地点 本项目位于某开发区建设用地面积：15443.5平方米。 1.4 项目建设内容 本项目建设地点为*市*国际商务城核心区东北角A-22地块，建设用地面积：约15443.5平方米。 某国际商务城人才公寓，总建筑面积：61475.77平方米，其中： A楼地上建筑面积30422.66平方米，地下建筑面积1488.91平方米。B楼地上建筑面积28195.2平方米，地下建筑面积136

3、9.0平方米。1.5 项目建设进度 本项目前期咨询工作已于 2008 年初开始，本项目建设周期计划为 24 个月，其中现场施工周期为20 个月，计划在2008 年12 月开工，于2010 年 11 月底全部竣工。 1.6 项目投资估算 本可行性研究对工程建设投资进行了估算， 经估算：本项目建设总投资为16954.2 万元， 投资分配表单位：万元序号项目投资数备注1工程建安费用13289.42902总体及设备工程622.86223其它费用2234.56974基本预备费807.34305建设工程项目总费用16954.2040本建设项目所需建设资金由项目法人自筹16954.2万元作为项目全部资本金。

4、1.7 项目可行性研究报告编制依据及范围 1.7.1. 编制依据 国家、地方相关的法令、法规、政策、技术标准、规范、定额、税费等有关文件 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版 建设单位提供的有关技术基础资料 设计单位提供的初步建设方案 1.7.2. 编制范围 项目的主要建设规模及建设内容 项目总体建设方案 项目投资估算和项目资金筹措 项目经济效益分析 项目社会和环境效益分析 第二章 项目建设基地条件2.1 概况 本项目为高级人才公寓一期，整体用地面积28764.88m2，其中一期为15240.3m2，一期总建筑面积约为61475.77m2；整体形象要求现代简洁，可识别性强。设计原

5、则贯彻以人为本，促进社区的交流与和谐、合理保护和利用原有景观。用地内建设完善的服务，休闲设施。2.1.1. 项目建设区域现状 项目位于*市*国际商务城核心区东北角A-22地块，东临徐公桥，南靠光明路，北临沪宁高速，东临徐公河。2.1.2. 工程内容及规模 本项目为*国际商务城核心区东北角A-22地块拟建高层公寓两幢。总建筑面积：61475.77平方米，其中： A楼地上建筑面积30422.66平方米，地下建筑面积1488.91平方米。B楼地上建筑面积28195.2平方米，地下建筑面积1369.0平方米。2.2 自然条件 2.2.1 气象条件 属北亚热带南部季风气候区。气候温和湿润，四季分明，光照

6、充足，雨量充沛。年平均气温16.5；年降水量1447毫米,年日照时间1697小时，全年无霜期239天。4.2.2 地震 本项目所在地*市抗震设防烈度7度。 第三章 规划设计方案 3.1 技术经济指标 技术经济指标项目指标单位用地面积15443.5 m2总建筑面积61475.77m2建筑面积A楼地上30422.66m2地下1488.91m2B楼地上28195.2m2地下1369.0m2占地面积3165.37m2容积率3.80%停车位55辆3.2建筑设计3.2.1建筑设计依据1、民用建筑设计通则GB50352-20052、高层民用建筑设计防火规范GB50045-953、公共建筑节能设计标准GB50

7、189-20054、相关法律、法规3.2.2总平面设计 基地是平行四边形，本案包括两栋塔楼，临徐公桥路向南北布置，在西北侧，设置主要机动车出入口，并沿北侧道路安排地面停车55辆，供业主及访客停车，一期公寓两幢单体，分别为A座、B座，高度72米，层数21层，建筑退界及间距满足规划要求。3.2.3功能配置 本方案A楼二十一层，其中三层二十一层为高级员工宿舍，B楼二十一层，其中二二十一层为高级员工宿舍，在首层设置大堂，分别通向两塔楼交通核心。3.2.4立面造型：本案所处位置十分重要，为立面要求提出了较高要求，为避免版式高层的沉闷感，设计通过体块的切割和穿插创造现代而简洁的体积感，通过天际线处理及丰富

8、的立面细部处理使建筑更加充满活力，创造令人激动的视觉效果，同时结合阳台、共享空间等建筑功能特有空间，创造亲切、适宜的立面尺度。3.2.5水平与垂直交通1、A、B楼地下室除设备用房外均为自行车库，各分为二个防火分区，每防火分区均设两个疏散口，地下室最远疏散距离100采用热镀锌无缝钢管，沟槽连接。3.4.6环保1、 卫生洁具采用节水型。2、 泵房内水泵采用低噪音水泵，每台水泵基座均采用橡胶减振垫，水泵进出口均安装橡胶软接头。3.4.7主要设备与材料序号名称型 号 性 能单位数量备注1消火栓泵XBD10.5/40-75-HYQ=40L/s，H=105m，N=75KW台2一用一备2喷淋泵XBD12/2

9、555-HY Q=25L/s，H=120m，N=55KW台2一用一备3屋顶消火栓系统增压设备ZW（L）-I-X-13N=1.5KW套2主泵两用两备4屋顶喷淋系统增压设备ZW（L）-I-Z-10N=1.5KW套2主泵两用两备5车库地面冲洗潜水排污泵JYWQ80-43-13-1200-3.0 Q=43M3/H，H=13M，N=3KW台若干6泵房潜水排污泵JYWQ80-43-13-1200-3.0 Q=43M3/H，H=13M，N=3KW台6三用三备7生活变频给水冷水机组HLS型配套主泵：80FL36-90(N=15kW)稳压泵：40SFL6-90(N=4Kw)压力罐：8000x2300(P=1.0

10、MPa气压罐)套2每套配备：主泵二用一备，小泵一台,一只气压罐8不锈钢生活冷水箱55T套29承压卧式储水罐8T套610太阳能集热循环水泵FLGR50-160（I）Q=27m3/h，H=30m，N=4KW台4两用两备11热水炉循环水泵FLGR40-100（I）Q=12.5m3/h，H=12.5m，N=1.1KW台4两用两备12热水管网循环水泵FLGR25-110Q=5m3/h，H=14m，N=0.55KW台4两用两备3.4.8燃气1)气源拟采用城市天然气，选用7台BTR-338型燃气热水Q器，每台耗气量为10.1m3/h，共计70.7 m3/h。2) 燃气计量表采用57m3/h。3.5电气设计3

11、.5.1设计依据：1. 民用建筑电气设计规范 JGJ T16-20082. 10KV及以下变电所设计规范 GB50053-943. 供配电系统设计规范 GB50052-954. 低压配电设计规范 GB50054-955. 建筑防雷设计规范 GB50057-94（2000年版）6. 高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005年版）7. 火灾自动报警系统设计规范 GB50116-988. 智能建筑设计标准 GB/T50314-200010.建筑节能设计标准 DGJ08-107-200411.建筑照明设计标准 GB 50034-200412.汽车库，修车库，停车场设计防火规范 GB50

12、067-9713建筑工程设计文件编制深度规定（2003年版）14. 建设单位及本院建筑，结构，空调，给排水等专业提出的条件和要求。3.5.2设计范围：1 变配电。2 电力及照明。3 防雷与接地。4 消防报警及联动控制系统。5 公共广播系统。6 综合布线系统。7 有线电视系统。8 闭路监视及门禁控制系统。9 楼宇自动化系统。3.5.3变配电系统：、本工程中消防用电负荷、事故照明和网络中心电源为一级用电负荷；电梯、生活水泵、排风机等为一级用电负荷。本工程由市供电网引来二路10KV高压电源（二路高压电源来自不同区域变电站，当一个电源发生故障时，另一个电源不致同时受到损坏）。计量采用高供高计方式。高压

13、柜采用金属铠装移开式开关柜，直流操作。变压器为带外罩树脂浇注干式变压器，低压柜采用组合式低压抽屉柜。低压配电为单母线分段运行并设联络开关。、本工程的负荷情况为总设备容量约7000kw,计算容量约4000kw；本工程两座变配电室，分别设在A楼、B楼一层。每座变配电室内设两台1600KVA变压器及相应高低压配电柜。变配电室采用大空间布置方式，高压柜、低压柜、变压器均布置在一起。功率因数补偿采用低压侧电容自动补偿装置。补偿后高压侧功率因数为0.95以上、消防泵、喷淋泵、生活泵、公共照明、疏散指示照明、电梯、消防报警设备、通讯网络机房等重要负荷均采用双电源供电，并在末端自动切换。、在各层配电间内设电力

14、和照明配电柜。从楼层配电柜至分配电箱或用电设备采用树干式或放射式供电。供消防负荷使用的线路采用耐火型线缆，其它普通电力及照明线路采用阻燃电缆WDZA-YJY-1KV或WDZD-BYJ-500型线缆。电气线路均穿钢管埋地、楼板内及吊顶内暗设。当消防管线敷设在吊顶内时均外涂防火漆。、大容量动力配电箱选用 XGL型，容量小的照明、电力配电箱选用小康家系列XSM（A）型。空调、风机和水泵等控制设备随机配套提供。3.5.4照明：1、照明以“绿色照明”为主，提高照度，节约能源。选用电子镇流器及T8或T5型荧光灯。2、各房间照度标准为：消防中心、通讯机房：500Lx；地下车库：75Lx；卫生间：150Lx；

15、走廊：100Lx；变配电室、弱电配线间：200Lx；水泵房、空调机房：100Lx。3、在地下车库、公共走道、楼梯间设疏散指示照明灯，在变配电室、消防监控室、排烟机房和消防电梯机房及公共走道等处设应急照明。3.5.5防雷接地及弱电系统的过电压保护：1、本工程雷暴日按28.1d/a计算，预计雷击次数0.0796次/a，按三类防雷设置，屋顶装避雷网加避雷小针，凡突出屋面的建筑物构筑物及金属管道和大型金属门窗均应与避雷系统作可靠连接。2、本工程60米以上设有防侧击雷措施。将建筑物外墙上的金属栏杆、金属门窗等较大金属物直接或通过多金属门窗预埋铁与防雷装置相连。3、利用结构柱内主钢筋作为防雷引下线。4、高

16、压柜、低压屏分别设避雷器，弱电系统配电箱进线端装设过电压保护器。为防感应雷，所有电源进出线及电信线路均应加装防过电压设备，所有进出建筑物金属管道均应作等电位连接，并在相应配电箱主断路器后设置SPD。5、充分利用建筑物基础做接地体，基础内二根以上钢筋相互焊接，形成接地网。接地电阻1。各系统共用一个接地系统。3.5.6配电系统接地：1、 采用变压器中性点直接接地,低压配电系统接地型式采用 TN-S 系统方式，设专用 PE 接地保护线，在变配电室、强弱电竖井、配电间、电梯机房、消防控制室、通讯网络机房等处均设专用接地端子与引下线可靠焊接并与建筑物基础内共用接地装置连通。接地电阻不大于 1 欧姆。2、

17、 通讯网络机房工作接地采用一根BV-500，1x35mm2导线穿VG32保护直接引至建筑物基础联合接地极，接地电阻不大于 1 欧姆。3、 电气设备外露可导电部分均与 PE 线可靠连接。3.5.7消防报警及联动控制系统：（见消防专篇）3.5.8公共广播系统：1、根据本建筑使用性质及功能要求设置有线广播系统，平时为业务性广播或播放背景音乐，发生火灾时强切为消防专用。2、有线广播控制室与消防控制室合用。3.5.9综合布线系统：1、本建筑信息传输主要是语音和计算机数据。2、通讯网络机房设于二层平面。配线架的设计为每个楼层均设分配线架（IDF），网络机房设置总配线架（MDF）。3、工作区子系统信息点配置

18、原则：房间按实际需要配置。水平区全部选用超5类线缆和信息插座。4、干线子系统语音线缆采用3类大对数双绞线电缆作为传输介质，与各楼层分配线架连接，经竖井接到一层网络机房的总配线架（MDF），然后与电话交换机和网络设备连通。主干区数据主干采用一根6芯多模光纤作为传输介质，光缆使用4芯，备用2芯，与各楼层光缆配线架和光电转换设备连接到各楼层网络管理系统的服务设备。5、本系统采用联合接地，接地电阻1。在每个楼层配线间均设接地铜排，楼层配线间机架、屏蔽层都应用直径大于6mm2的铜线连接至本层的接地铜排上。各接地铜排之间采用40X4热镀锌扁钢作为接地干线，并引至楼内的联合接地体上。3.5.10有线电视系统

19、：1、大楼内部设置有线电视系统，电视信号来自市有线电视系统，系统只考虑分配网络。2、系统采用860MHZ邻频传输模式。3、 传输网络主要有RF放大器、同轴电缆等组成。分配网络采用分配-分配-分支形式，将电视信号送至各个终端输出单元。主要由分配放大器，射频同轴电缆，分配器，分支器，用户盒等。3.5.11闭路监视及门禁控制系统：1、闭路监视系统采用微机控制，保安监控室设在一层平面与消防监控室合用，监控室内设备有控制器、监视器、长时间录像机、字符发生器等。控制主机基本配置为64路输入，16路输出。2、在主要出入口和通道主要部位、重要人员办公室、贵重物品库房、及有防盗需要的场所设置红外/微波双鉴防盗报

20、警探测器和紧急报警按钮。3、在严禁或限制进出的门设门磁开关、出门开关、门锁、密码键盘带磁卡阅读机。3.5.12楼宇自动化系统：1、本工程BAS系统主要监控设备包括高低压配电、公共照明、空调、通风、水泵、电梯等。2、BAS控制中心设在建筑一层平面，系统采用二级网络结构，各分站采用DDC（直接数字式控制器），具有可编程功能，可独立监控机电设备，不需要经过中央管理计算机的处理，可就地显示DDC所监视的温度及设备工作状态。当中央主机发生故障时，各分站DDC仍能独立工作，实现集散式控制功能。3.5.13车库管理系统：设置具有即时卡、贵宾卡、储值卡兼用收费功能的IC卡车库管理系统，具有停车泊位显示、出入口

21、收费站对讲和通信、防止非授权者程序修改和操作人员监守自盗、进出口设置摄像机进行车型识别等功能，并与安保系统联动。3.5.14其它本工程设计综合布线系统，按综合型设计，弱电部分设计与甲方协商后进一步强化。3.6暖通设计3.6.1设计依据1、采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）2、高层民用建筑设计防火规范(GB50045-2005)3.6.2设计范围本专业设计内容为：地下自行车库及设备房的通风；上部建筑的防烟系统。3.6.3地下室通风系统两幢建筑的地下室，建筑均各自设置了两个防火分区，单个防火分区面积约700平方米。由于是自行车库，仅考虑设置机械排风装置，排风量按不小于6次每小时的

22、换气次数计算确定。每个防火分区均可通过各自的进出口自然补风。水泵房等设备用房设置独立的机械排风系统，通过墙装的防火风口自然补风。水泵房换气次数n=6。3.6.4上部建筑的防、排烟系统1、A楼和B楼的防烟楼梯间及其前室均设置正压送风系统，风机设置在屋面。2、走道等区域由建筑采取设置满足规范要求的可开启外窗等措施以满足自然排烟的要求。3.6.5环保与管材1、风机均采用低噪音柜式离心风机。2、落地安装的风机采用减振器或减振垫，吊装则采用弹簧减振吊架。3、风机进出口管段设置消声器，风机与管道采用防火柔性连接。4、排烟(风)管道采用TRX-I复合风管(无法兰连接，耐火1.5小时)。3.6.6空调公寓采用

23、分体空调的方式，由相关专业设置外机平台、电源插座、专用冷凝水立管等。3.7交通设计3.7.1动态交通机动车出入口设在基地西边，消防车道沿基地全环行连通，出行便捷通达3.7.2静态交通1、 机动车停放机动车按规划意见布局，只考虑地面停车2、非机动车考虑地下停放，地下室设置自行车坡道进入，方便居民存放和出行第四章 环境保护、节能及消防4.1消防设计专篇建筑篇4.1.1设计依据1、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2、民用建筑设计通则（GB50352-2005）3、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）4、国家规范及江苏省地方标准4.1.2总体消防设计消防车道沿A、B座环形设置

24、车道宽6米，基地两侧设置2个出入口，A、B楼中部设人行通道，两幢楼间距13米，满足消防要求4.1.3单体消防设计1、 A、B楼、地下室设二个防火分区，每个防火分区均设两个人员疏散，设自动喷淋和自动报警，各设备用房门为甲级防火门，前室及梯间门为乙级防火门，管道井丙级防火门2、 A楼设两部消防梯，B楼设消防梯一部，A、B楼各设疏散梯二部，楼梯数量及宽度满足消防疏散要求3、 于A楼一层设消防控制室，对综合楼24小时控制4、 管道井均每层做防火封墙5、 建筑材料的选用按耐火等级，采用相应的防火材料。给排水篇4.1.4消防用水量室外消火栓：30L/S火灾历时：3小时室内消火栓：40L/S火灾历时：3小时

25、自动喷淋系统：21L/S 火灾历时：1小时4.1.5室外消防在室外DN200给水环管上设置地上式室外消火栓若干，消火栓间距不大于120米，保护半径不大于150米，火灾时由市政消防车前来施救。4.1.6室内消防两楼共用消防给水系统，消防水池、消火栓泵、喷淋泵都放在A楼地下室泵房内，消防水池有效容积为510 m3，泵房内设置一组喷淋泵、消火栓泵。室外共设水泵接合器5套，其中室内消火栓3套，自动喷淋2套。消防水箱放在A楼屋顶上，有效容积为18 m3，消火栓系统及喷淋系统分别配置屋顶增压泵以满足系统的最不利点压力要求。1、室内消火栓系统消火栓泵设在水泵房内，从地下消防水池内抽水，供A楼、B楼消火栓用水

26、。消火栓箱内设有DN65消火栓一个，25M衬胶水带一条，19水枪一只，消防卷盘一套。消火栓泵型号XBD10.5/40-75-HY，Q=40L/S，H=105M，N=75KW，共二台，一用一备。2、自动喷淋系统根据规范要求，设自动喷水灭火系统,采用中危险级，消防用水量为21L/S，喷头采用闭式玻璃球喷头和边墙型洒水喷头（温级68），厨房喷头采用公称动作温度（温级93）喷头，在每个防火分区均设置信号蝶阀和水流指示器，自喷采用湿式系统，湿式报警阀设于地下消防泵房内，共设置6组湿式报警阀组。喷淋泵型号XBD12/25-55-HY，Q=25L/S，H=120M，N=55KW，共二台，一用一备。3、建筑灭

27、火器的配置，执行国家标准建筑灭火器配置设计规范GBJ140-2005的有关规定。在每个消火栓箱下设置一个灭火器箱，箱内设置磷酸铵盐干粉灭火器电气篇火灾自动报警及消防联动控制系统1、本工程为一类建筑，按一级保护对象进行火灾自动报警系统的设计2、消防控制中心设于A楼一层内设置集中报警控制器及联动控制器，另外在B楼一层设有消防值班室，内设区域报警控制器。消防泵、喷淋泵、事故照明、疏散照明、消防排烟机、消防电梯、正压风机、火灾自动报警控制设计均按一级负荷供电。消防负荷的电源为双路电源同时供给，末端自动切换。3、在消防控制室、疏散楼梯及走道、门厅、消防泵房、排烟机房、变配电室等场所设置事故照明。4、走道

28、、疏散楼梯间入口、门厅及通往室外的出入口和走道出入口设置疏散照明。5、火灾自动报警系统：在消防控制中心内设置集中报警控制器。系统采用微电脑全智能型，具有独立处理信息，点对点相互通信的技术，控制主机为双CPU工作的两线制探测系统，消防主机仅对报告新情况的设备作出响应，并由此发出信号，联动控制各个消防设备。在宿舍、变配电室、走道等场所设感烟探测器。在地下室汽车库等设置感温探测器，在每个防火分区内设置有手动报警按钮和消防电话插孔。6、水灭火系统：在各个消火栓内设有启泵按钮，可直接启动消防泵。在消火栓旁设有输入模块，用来向消控中心报警，各个水流指示和湿式报警阀处设有监视模块向消控中心报警，压力开关动作

29、后与喷淋泵联动，消控中心内设有消防泵，喷淋泵手动/自动控制按钮远控泵的起停，并有状态反馈信号显示。7、排烟系统：在排烟口开启装置附近设有监视模块和控制模块，当排烟口附近感烟探测器报警及同一防火分区内其它感烟探测器报警时打开排烟口，同时联动启动相应的排烟风机，停相应的排风机，并将信号送回消控中心。排烟口开启装置还可就地手动打开，并联动启动排烟风机。在本工程中排烟系统的防火阀为常开式，280时自动关闭，并联动切断排烟机电源。8、送、排风系统防火阀关闭显示：在送风和排风系统中，防火阀附近设有监视模块，其防火阀70自动关闭，信号送至消防控制中心。防火阀与对应的送、排风机联动，送、排风机也可由消控中心远

30、程停机。9、非消防电源：各层照明配电箱、其它非消防电源用电回路可在消控中心分层自动/手动切断电源，也可在变配电室自动/手动切断电源。10、消防广播系统：门厅、地下汽车库及各层的走道、前室等处的公共场所均设3W的广播扬声器，平时视需要播放重要通知和背景音乐，火灾时强切作事故广播，可分层播放，也可几层同时播放。11、消防联动部分：火灾时消防值班人员可根据消防报警信号联动启动喷淋泵、排烟风机，关闭送、排风机，并接收动作反馈信号。火灾时消防主机可切断非消防照明电源；点燃应急照明灯；接通相关区域的消防广播；切断非消防电源。在消控中心、消防泵房、变配电室、消防电梯机房、排烟机房等设置专用对讲电话。在消控中心设专用的119外线电话。4.2节能设计4.2.1建筑节能1、 总平面布置中建筑座北朝南，尽量大的建筑间距，使建筑有良好的通风、采光，减少能耗2、 建筑外墙屋面采用30厚聚苯挤塑板保温3、 外窗采用断热铝合金中透光low-e双层中空玻璃4.2.2设备节能1、 采用高效、节能的水泵、风机2、 充分利用自然光，采用高效节能光源3、 卫生洁具选用节水型设备