深圳市龙岗区龙东赤石岗片区旧改预案.doc

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1、深圳市龙岗区龙东赤石岗片区旧改预案为推进城市化，龙岗街道办向区政府申请龙东赤石岗片区改造。现将该项目基本情况公示,咨询公众意见。本方案内容由龙岗区城中村（旧村）改造办公室负责解释。龙岗区城中村（旧村）改造办公室位于海关大厦11楼，电话：28948117。居民们要了解有关旧改的详细情况及相关政策法规，可登陆龙岗区城中村（旧村）改造办公室网站：一、项目位置、范围龙东赤石岗片区改造项目位于龙岗街道，深汕公路以北，龙升路以西，规划范围6.16公顷，开发建设用地面积约4.88公顷。（最终改造范围和用地面积以政府批准和测量结果为准）。龙岗街道龙东赤石岗片区旧改项目位置图龙岗街道龙东赤石岗片区旧改项目范围图

2、二、改造片区基本情况（一）土地利用现状项目改造区内主要为居住用地，参杂着部分商业、少量办公及工业用地。（二）建筑物现状情况根据初步实地调查，拆迁范围内现有各类建筑构筑物193栋，建筑面积：71888.08平方米，其中居住建筑约68623.01平方米，商业建筑约3265.07平方米，现状容积率1.17。（以上数据为初查数据，精确数据以深圳市地籍测绘大队测绘丈量为准）。现状建筑结构形式和用途调查统计汇总表序号房屋结构栋数层数建筑面积（平方米）备注1框架12318层67342.08大部分为35层，少部分58层，2栋在建未封顶2砖混351层1023.483砖木512层1986.214棚房3011536

3、.31合计19371888.08商铺面积汇总表序号房屋结构栋数商铺面积1框架173195.902砖混169.17合计183265.07（三）土地权属情况根据国土部门查询结果，该规划范围用地面积61629.31平方米，其中龙东大道道路用地面积2488.3平方米，其余均为原农村集体土地。农村集体土地中：非农建设用地面积2857.9平方米，已出让用地面积685.4平方米，已办理产权登记的住宅用地面积7100.7平方米，其余用地面积未见有关已出让、已征（转）地等记录。根据街道办关于龙东赤石岗片区改造项目范围核实情况的报告，在拆迁范围内私宅的总占地面积50040.83平方米。均属于93年前建成的老屋村。

4、根据深圳市城中村(旧村）改造暂行办法深府2004177号文以及关于推进宝安龙岗两区城中村(旧村)改造工作的若干意见深府2006257号文的有关规定，在上层次规划指引下，拆迁范围用地除退让道路用地12733.83平方米和供应交通设施用地4800平方米，其余均为93年前建成的老屋村，该项目用地范符合相关旧改政策的规定。 龙岗街道龙东赤石岗片区旧改项目土地权属情况图（四）配套设施情况赤石岗片区周边均为需要改造的旧村，根据上层次的规划要求，在周边用地500米范围内配套有两所小学，因此本项目地块内只需配套一所幼儿园和要求的预留公交设施用地。龙岗街道龙东赤石岗片区周边现状及规划市政配套设施情况图三、城市规

5、划根据已公示的深圳市龙岗中心组团分区规划(2005-2020),该项目范围内地块规划功能主要为二类居住用地及商住用地，含有部分交通设施用地及道路用地（详细情况见附图）。龙岗街道龙东赤石岗片区旧改项目组团规划示意图四、改造项目用地初步规划方案项目规划范围内总用地面积为6.16公顷；初步规划指标详见下表:龙岗街道龙东赤石岗片区旧改项目主要技术经济指标 龙岗街道龙东赤石岗片区旧改项目用地及配套设施总用地面积 61629.31平方米序号名称用地面积(m2)建筑面积(m2)备注总建筑面积292120.00平方米1道路12733.8独立占地计入容积率建筑面积246700.00平方米2公共交通设施45002

6、000独立占地其中4会所 2010.00平方米3幼儿园30002400独立占地2商业 11730.00平方米4社区健康中心5003幼儿园（9班） 2400.00平方米5社区文化室12001住宅228560.00平方米6社区居委会2105交通设施 2000.00平方米7社区服务站200不计入容积率建筑面积(地下车库) 45420.00平方米8社区警务室309垃圾收集站100120独立占地总户数2500户总人数7500人停车位1800辆其中地面停车170辆地下停车1630辆容积率4.0建筑密度25.1绿地率43龙岗街道龙东赤石岗片区改造项目用地总平面图龙岗街道龙东赤石岗片区改造项目规划功能结构图龙

7、岗街道龙东赤石岗片区改造项目配套设施五、项目改造计划该项目开发期预计需要三年半时间，其中建设施工期为两年半时间，具体时间安排如下：龙岗街道龙东赤石岗片区旧改项目改造计划时间安排表工程名称时间, 前期研究及审批立项2008年全年征地拆迁、方案设计招标2008年下半年主体工程2009.12010.12安装及装修工程2011.12011.6销售阶段2011.7开始（以上改造时间安排以政府批准及相关手续办理完成时间为准）本项目由于规模不大，改造时一次完成，不分期建设。六、改造性质该项目计划采取合作改造性质，采取择优方式选择确定旧改经验丰富、品牌信誉良好和实力雄厚的房地产开发公司，采取“成片规划，分期实

8、施”的整体改造模式，在严格按照规划要求下，由改造开发单位自筹资金进行整体改造。七、拆迁补偿安置初步方案根据国家及省市的有关法律、法规和政策的规定拟定本方案，拆迁补偿实行产权置换（回迁安置）和货币补偿两者相结合的形式。（一）补偿基本原则1、严格按照政府有关法律法规和政策，产权置换与货币补偿相结合，要符合政府规范的工作程序和要求；2、根据双方确定的征地拆迁补偿安置方案，结合片区实际实施有计划、有步骤的拆迁补偿安置工作；3、实事求是，合理补偿，文明拆迁，妥善安置，严格按照政府及深圳市有关规定，凡符合拆赔条件的居民房屋原则上按照拆除建筑面积（根据实际测绘结果）提供相同面积的建筑予以合理、合法、合情的补

9、偿；4、按照深圳市有关房屋拆迁、补偿和安置政策及有关城中村（旧村）改造实施规定，进行回迁安置、产权置换和货币补偿；5、高标准优先建设拆迁安置居民自住房，自住房和出租房的建设标准不低于片区内国家规定的商品毛坯房的建筑标准；被拆迁房屋的建筑面积以深圳市地籍测绘大队提供的测绘报告面积为准。（二）安置原则就地安置，先安排居民住房，后安排居民剩余应赔偿面积作为出租用房。龙岗街道龙东赤石岗片区改造项目回迁安置示意图（三）拆迁补偿安置基本实施办法1、根据深圳市和龙岗区关于城中村（旧村）改造的规定和实施意见及深圳市公共基础设施项目房屋拆迁管理办法“符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建

10、筑面积不超过480平方米的部分，按拆一补一原则进行产权调换或者给予商品房交易均价的货币补偿；超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿”；如一户多栋，可以按照结构等级从优到劣的秩序补足480M2的置换面积，其超出部分只给予货币补偿。2、前项规定以外的住宅和生产经营性房屋，按市场评估价格给予货币补偿；3、华侨及港、澳、台同胞房屋按本方案上述产权置换方法执行；4、通过产权置换补偿的居民安置房按照政府批准的建设规划要求，在统一建设的小高层或中高层楼房内安排。5、改造范围内原有村内公共配套设施，公共绿化、小区道路、户外文体设施等，将按规划重新由改造单位建设，不再予以其它任何形式的补偿，新建公共

11、设施按规定属新建小区居民共同享有。6、对于补偿回迁面积与新建房面积之间难免会存在的少量建筑面积差，置换双方均以货币补偿的形式结算面积差。7、产权置换的业主安置补助费标准按产权置换的房屋实际面积，按双方协商的标准补助，期间产权置换的业主自行解决过渡周转房，周转期限自业主迁出被拆房屋之日起至取得安置房之日止，安置补助费以周转期的起止时间为发放的起止时间。8、搬迁补助费按双方协商的标准补助。9、私人住宅拆迁货币补偿标准确定方式：经村委研究决定并经村民代表同意，私人住宅价值将由拆赔双方共同委托有资质的评估机构以即时实地进行房屋评估的实际价值为准，并根据每户实际情况，通过协议最终确定应由货币补偿的物业部

12、分的价值标准。10、村集体所属厂房和宿舍的拆迁补偿办法依据测量单位和评估机构的实际测量面积和价值评估，由村集体与合作单位进行协商确定产权置换比例和货币补偿标准。八、项目经济分析1、项目总投资估算根据近期深圳市建设工程价格信息、工程造价定额资料及项目的有关情况，经分析测算，本项目总投资估算额约为人民币151635.8万元。（1）土地费用土地成本的测算主要依据深圳国土资源与房产管理局2006公布的基准地价，加上拆迁补偿费用，合计金额为46840万元。（2）工程建设费工程建设费是包括市政配套费、勘察费、设计费、监理费、咨询费、预备费等前期工程费及建造房屋所发生的建筑工程费、设备采购费和安装工程费的总

13、和。根据深圳市近期建设工程价格信息标准以及开发商提供的资料，按照项目的具体情况测算。经测算，工程建设费合计金额为87636万元。（3）建设单位管理费：管理费用主要是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、劳动保险费、办公费、差旅费、咨询费、业务招待费、房地产税等。按工程建设费的5计，合计金额为4381.8万元（4）财务费用财务费用是指项目筹集资金的过程中所发生的各项费用。主要包括借款利息、金融机构手续费、代理费等。按土地费和工程建设费之和的5计，合计金额6723.8万元。（5）销售费用销售费用是指销售过程中发生的各项费用，以及

14、专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员的工资、福利、奖金、销售机构的折旧费、广告费、宣传费及代理费等，参考前深圳市一般房地产开发项目的标准和本项目的具体情况取值估算，以销售收入的2计算。经测算，销售费用合计金额为3366.2万元。（6）不可预见费指项目运作过程中未曾预见到的费用，按土地费用和工程建设费之和的2计，合计金额2688万元。2、销售及经营收入测定项目预计可实现销售收入168326万元。其中：住宅：156211（万元）商业：12115（万元）项目毛利润=168326-151635.8=16690.2（万元）利润率=16690.2151635.8=11.0九、业主改造意愿赤石岗居委会委

15、托专业顾问公司于2006年5月8日2006年11月8日对改造范围内的居民和业主，通过全面调查摸底、走访和问卷形式进行了旧改可行性研究及村民意见咨询调查。最终业主意愿以本次公示所收集的反馈信息统计结果为主。十、其他说明（一）改造项目用地初步规划方案仅代表初步意向，具体按照法定程序审批后的规划实施；（二）改造拆迁补偿方案仅作参考，具体以双方协商签订拆迁补偿协议为准；（三）本方案中所提产权置换面积比例为原房屋建筑面积与新房屋建筑面积之比，具体数据以深圳市地籍测绘大队提供的测绘报告面积为准；（四）以上未涉及到的事宜，按法律、法规的规定处理，如法律、法规没有规定的，由双方协商解决。（五）公示时间：2008年9月11日至9月25日。