浅谈新会计准则之投资性房地产论文 定稿（可编辑）.doc

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1、浅谈新会计准则之投资性房地产论文 定稿 单 位 会计082 学 号 08602212 江西农业大学南昌商学院本科毕业论文(会计专业)浅谈新会计准则之投资性房地产 姓 名赵 婷 专 业 会计082 指导教师 康 小 兰 江西农业大学南昌商学院 二0一一年十月论文独创性声明 本人声明,所呈交的学位论文系在导师指导下独立完成的研究成果。文中合法应用他人的成果,均已做出明确标注或得到许可。论文内容未包含法律意义上已属于他人的任何形式的研究成果,也不包含本人已用于其他学位申请的论文或成果。 本文如违反上述声明,愿意承担以下责任后后果: 1.交回学校授予的学士学位; 2.学校可在相关媒体上对本人的行为进行

2、通报; 3.本文按照学校规定的方式,对因不当取得学位给学校造成的名誉损害,进行公开道歉; 4.本人负责因论文成果不实产生的法律纠纷。 论文作者签名: 日期:年月日毕业论文(设计)开题报告及任务书论文(设计)题目浅谈新会计准则之投资性房地产学生姓名赵婷专业会计指导教师康小兰1.选题目的和意义 随着经济的发展和投资观念的改变, 将房地产作为一种投资手段, 逐渐成为一种普遍的经济现象,有的企业以此为主营业务,更多的企业在经营其他业务的同时兼营房地产投资。以往的会计处理总是把这些投资性房地产作为一般固定资产看待, 并按估计年限计提折旧, 掩盖了投资性房地产价值,不能反映企业的真实会计信息。投资性房地产

3、作为一项投资, 不是传统意义上的固定资产, 且投资性房地产存在高风险高收益, 作为一般性固定资产进行处理显然是不合适的, 因此,需要把投资性房地产从固定资产中划分出来进行会计处理。新颁布的企业会计准则第3号-投资性房地产的适时推出, 成为此次新准则体系中的一个突破和新亮点。本文将从投资性房地产的概念、性质特征、初始和后续计量、转换与处置等方面对投资性房地产准则加以阐述。2.本选题在国内外的研究状况及发展趋势我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产,由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异,将投资性房地产和企业自用房地产

4、都纳入固定资产或无形资产核算,不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。企业会计准则第3号-投资性房地产已于2007年1月1日起施行。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映,无疑有利于提高会计信息的相关性,从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。如何准确地理解这个准则并将其运用于实际工作中是我们目前面临的重要问题。 目前在房地产价格持续上涨的情况下,采用公允价值计量模式后,企业的财务状况会变好、资产负债率会变低、净资产和利润都会增加,但这种企业所占比例很低。大部分企业图省事,不愿意投入更多的精力和成本去确认投资性房地产的公

5、允价值,他们考虑到我国房地产市场还不太完善,房价下跌不是没有可能,且企业一旦采用公允价值模式,在会计核算方法上不可逆转,并被监管机构充分关注,因此不愿意贸然采用公允价值计量模式。会计准则中的“谨慎使用”基本上演变成了“不使用”。 在日常经营活动中,企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外,还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上,这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产,即投资性房地产。与此相对应,为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上

6、完全相同,例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等,但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有,因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产(如生产设备、原材料、人力资源等)相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则,两类房地产应区分进行会计处理,投资性房地产适用企业会计准则第3号?投资性房地产,而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 与国际财务报告准则相比,我国的投资性房地产会计准则增加了采用公允价值模式的前提条件,只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可

7、以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,也就是必须同时满足(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场以及(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息两个条件。在要求同时满足上述两个条件的情况下,已经限制了采用其他的估值技术来确定公允价值。由于其他的估值技术通常含有较多的假设,与参照活跃的交易市场价格来确定公允价值相比,有较大的主观性,也就是容易产生争议。在上述前提条件的限制下,在一定程度上,提高了投资性房地产采用公允价值模式的可靠性3.主要研究内容一、新会计准则之投资性房地产概述(一)投资性房地产定义及初始计量二)投资性房地产的后续计量(三)投资性房地

8、产转换二、我国投资性房地产核算在新准则下运用存在的主要问题(一)区分自用与投资的房地产的问题(二)投资性房地产的计量模式的使用趋势三、投资性房地产的具体会计处理及问题(一)取得投资性房地产的主要会计处理 (二)投资性房地产计量模式的选择及其存在的问题4.完成论文的条件、方法及措施,包括实验设计、调研计划、资料收集、参考文献等内容。1 徐秀君,对新企业会计准则中投资性房地产准则的探讨J,中小企业管理与科技(上半月),20083.2 胡 燕 、张 磊,关于投资性房地产准则的思考J,北京工商大学学报(社会科学版),20074.3 徐小瑛,浅谈企业会计准则第3号-投资性房地产J,云南财贸学院学报,20

9、065.4 裴永浩,投资性房地产准则解析J,商场现代化,200723.5张妮妮、葛凤丽,浅议投资性房地产的确认和初始计量的会计处理M,山东纺织经济,200803.6 董军,投资性房地产会计准则变化之影响分析J,科技创业月刊,20084.7刘?,新会计准则下投资性房地产核算模式的比较与选择J,会计之友(下旬刊),200806.8 陈 琰,投资性房地产准则的国际差异比较研究J,中国农业银行武汉培训学院学报,20075.9姜 葵,投资性房地产准则利弊分析及应对策略研究J,经济视角(下),201012.10 刘广瑞、刘依含,投资性房地产应用公允价值计量的影响因素-金融危机下基于津滨发展的案例分析J,财

10、会月刊,201032.11陈华亭、包全永,新会计准则若干规定对企业利润的影响J.对外经贸财会, 200605.12财政部.企业会计准则M.北京,经济科学出版社,2006.13赵莉娟、钟杰锋、傅雪花、周其春,投资性房地产后续计量的国际比较J,中国商界下半月, 200906.14陆汉蓬. 我国投资性房地产准则的国际比较与借鉴J. 北方经贸, 200809.5.指导教师意见及建议签字: 年月日注:此表前四项由学生填写后交指导教师签署意见,否则不得开题。江西农大本科毕业论文(设计、报告)完成情况登记卡姓名赵婷性 别女学 号08602212院(系)财会系专 业会计班 级082论文(设计)题目浅谈新会计准

11、则之投资性房地产完成情况完成提纲时间2011.06.10完成初稿时间2011.09.16完成二稿时间2011.10.03定 稿 时 间2011.10.18主要参考资料索引 1 1徐秀君,对新企业会计准则中投资性房地产准则的探讨J,中小企业管理与科技(上半月),20083.2 胡 燕 、张 磊,关于投资性房地产准则的思考J,北京工商大学学报(社会科学版),20074.3 徐小瑛,浅谈企业会计准则第3号-投资性房地产J,云南财贸学院学报,20065.4 裴永浩,投资性房地产准则解析J,商场现代化,200723.5张妮妮、葛凤丽,浅议投资性房地产的确认和初始计量的会计处理M,山东纺织经济,20080

12、3.6 董军,投资性房地产会计准则变化之影响分析J,科技创业月刊,20084.7刘?,新会计准则下投资性房地产核算模式的比较与选择J,会计之友(下旬刊),200806.8 陈 琰,投资性房地产准则的国际差异比较研究J,中国农业银行武汉培训学院学报,20075.9姜 葵,投资性房地产准则利弊分析及应对策略研究J,经济视角(下),201012.10 刘广瑞、刘依含,投资性房地产应用公允价值计量的影响因素? 金融危机下基于津滨发展的案例分析J,财会月刊,201032.11陈华亭、包全永,新会计准则若干规定对企业利润的影响J.对外经贸财会, 200605.12财政部.企业会计准则M.北京,经济科学出版

13、社,2006.13赵莉娟、钟杰锋、傅雪花、周其春,投资性房地产后续计量的国际比较J,中国商界下半月, 200906.14陆汉蓬. 我国投资性房地产准则的国际比较与借鉴 J. 北方经贸, 200809. 毕业论文设计指导情况指导次数指导日期求教事项指导内容指导教师签名12011.06.10 大纲确定选题和大纲22011.07.06开题报告初稿内容修改32011.09.10开题报告定稿内容修改42011.09.16 初稿内容和格式修改52011.10.03 二稿内容和格式修改62011.10.18 三稿内容和格式修改江西农大本科毕业论文(设计)成绩及评语表姓名赵婷性 别女学 号08602212院(

14、系)财会系专 业会计班 级082 评 语 建议等级: 指导教师(签名): 年月日系(教研室)主任审查 意 见 答辩成绩:签章:年月日院(系)领导审定意见总评成绩: 签章:年月日 备 注1论文(设计、报告)成绩按五级记分制(优秀、良好、中等、及格、不2及格);3未安排答辩的学生,4答辩成绩注明“未安排答辩”。摘 要 投资性房地产具有高风险、高收益的特征,财政部最近发布了企业会计准则第3号-投资性房地产。本文从该准则与企业会计制度的差异,两种计价模式对房地产企业的影响以及公允价值计量模式运用的难点进行分析,旨在揭示房地产企业在运用投资性房地产准则时应注意的相关问题并谨慎选择计量模式。 【关键字】投

15、资性房地产;计量模式;问题AbstractThe investment real estate has the characteristics of the high risk, high income, the ministry of finance recently released the accounting standards for enterprises no. 3-an investment real estate . This article from the standard and the enterprise accounting system, the differe

16、nce of the two kinds of mode of valuation on real estate enterprise and influence of fair value measurement model with the difficulties of analysis, which aims at revealing the enterprises in the real estate and use an investment real estate standards should pay attention to the related problems and

17、 carefully choose measurement model. 【Key words】 the investment real estate real estate ; fair value measurement model ; problem目录摘 要IAbstractII绪 论1一、新会计准则之投资性房地产概述2(一) 投资性房地产定义及初始计量21.投资性房地产22.投资性房地产的确认与初始计量2二)投资性房地产的后续计量2(三)投资性房地产转换3二、我国投资性房地产核算在新准则下运用存在的主要问题3(一)区分自用与投资的房地产的问题3(二) 投资性房地产的计量模式的使用趋势

18、4三、投资性房地产的会计处理及问题5(一)取得投资性房地产的主要会计处理5(二)投资性房地产计量模式的选择及其存在的问题61、大多数公司采用何种计量模式的现状62、多数公司不采用公允价值模式的原因73、以公允价值计量投资性房地产存在的问题74、投资性房地产公允价值模式运用建议及改进设想8结 论10参考文献11致 谢12 绪 论 原有制度不要求单独核算投资性房地产,相关资产作为固定资产或无形资产核算,新准则将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映,与自用房地产和作为存货的房地产加以区别,从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。企业并为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计

19、准则体系,财政部于 2006 年初出台了包含39 项会计准则的新企业会计准则体系。 其中第3号会计准则-投资性房地产 的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响, 理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价, 因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归, 从而实现企业业绩大幅攀升。 但直到2009 年 10 月,上市企业的相关财务报告显示,采用公允价值计价的企业数量仍然很少, 允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小。 针对此现象,学者们展开了积极的探讨, 主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价值计价的因素。 本文认为,客

20、观因素制约仅影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择, 更主要的原因是上市公司管理层基于自身利益考虑做出了不变更计价模式的选择。一、新会计准则之投资性房地产概述投资性房地产定义及初始计量 1.投资性房地产 所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。 ?新准则所指的投资性地产包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权和企业拥有并已出租的建筑物,企业

21、自用的或作为存货的房地产不属于投资性房地产。 2.投资性房地产的确认与初始计量? 投资性房地产同时满足下列条件的,才能予以确认: ?(1)该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业; ?(2)该投资性房地产的成本能够可靠计量。 ?企业取得的投资性房地产,应当按照取得时的成本进行初始计量,具体要求如下: ?外购投资性房地产的成本,包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费; 自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确认。 与投资性房地产有关的后续支出,如果符合规定的确认条件的,应当计入投资性房地

22、产成本;否则,应当在发生时计入当期损益。 二)投资性房地产的后续计量 企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 ?在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件: ?(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场; (2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 ?采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,

23、公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 ?企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式,视为会计政策变更。但已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。 (三)投资性房地产转换 1、转换的条件企业有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足下列条件之一的,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产:(1)投资性房地产开始自用;(2)作为存货的房地产,改为出租;(3)自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值;(4)自用建筑物停止自用,改为出租。2、转换的会计处理原则(1)在成本模式下,应当将房地产转换前的账面

24、价值作为转换后的入账价值;(2)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益;(3)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。二、我国投资性房地产核算在新准则下运用存在的主要问题 (一)区分自用与投资的房地产的问题 我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产,由

25、于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异,将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算,不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。企业会计准则第3号-投资性房地产已于2007年1月1日起施行。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映,无疑有利于提高会计信息的相关性,从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。如何准确地理解这个准则并将其运用于实际工作是我们目前面临的重要问题。 投资性房地产的计量模式的使用趋势 我国目前在房地产价格持续上涨的情况下,采用公允价值计量模式后,企业的财务状况会变好、资产负债率会变低

26、、净资产和利润都会增加,但这种企业所占比例很低。大部分企业图省事,不愿意投入更多的精力和成本去确认投资性房地产的公允价值,他们考虑到我国房地产市场还不太完善,房价下跌不是没有可能,且企业一旦采用公允价值模式,在会计核算方法上不可逆转,并被监管机构充分关注,因此不愿意贸然采用公允价值计量模式。会计准则中的“谨慎使用”基本上演变成了“不使用”。 在日常经营活动中,企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外,还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上,这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产,即投资性房地产

27、。与此相对应,为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同,例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等,但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有,因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产(如生产设备、原材料、人力资源等)相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则,两类房地产应区分进行会计处理,投资性房地产适用企业会计准则第3号?投资性房地产,而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 与国际财务报告准则相比,我国的投资性房地产

28、会计准则增加了采用公允价值模式的前提条件,只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,也就是必须同时满足(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场以及(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息两个条件。在要求同时满足上述两个条件的情况下,已经限制了采用其他的估值技术来确定公允价值。由于其他的估值技术通常含有较多的假设,与参照活跃的交易市场价格来确定公允价值相比,有较大的主观性,也就是容易产生争议。在上述前提条件的限制下,在一定程度上,提高了投资性房地产采用公允价值模式的可靠性。三、投

29、资性房地产的会计处理及问题(一)取得投资性房地产的主要会计处理 ?当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。 ?企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 ?例1:振华股份公司为了拓展经营规模,2006年5月以银行存款方式购得繁华商业街的一栋商务楼,并当即出租。该商务楼的购买价为300万元,采用银行转账支付。账务处理为: 借:投资性房地产 3000000 ?贷:银行存款 3000000 例2:振华股份公司2006年6月接受乙公司投入的土地使用权,该资产在

30、乙公司的账面价值为400万元,双方协商以评估价值作为投资价值确认标准,其评估价值为450万元,振华股份公司取得该土地后,拟与适当时机转让。振华股份公司接受乙公司投资的账务处理为: 借:投资性房地产 4500000 ? 贷:股本 4500000 例3:振华股份公司2006年5月31日购入一幢商务楼,用于对外出租,该商务楼的购置价为1680万元,相关税费10万元,预计使用寿命40年,预计净残值10万元,采用直线法折旧。2006年7月1日对外出租,年租金180万元,每月收取租金一次。 ?根据上述情况,振华股份公司购入的商务楼符合投资性房地产的界定条件,该投资性房地产的入账成本为:1680+10169

31、0(万元),每月租金为:180/1215(万元),每月的折旧费用为:(1690-10)/40/123.5(万元)。 购置房地产: 借:投资性房地产 16900000 ? 贷:银行存款 16900000 收取租金: 借:银行存款 150000 ? 贷:投资收益 150000 提取折旧: 借:投资收益 35000 ? 贷:累计折旧-投资性房地产 35000 例4:振华股份公司于2006年10月以2000万元的价格对外转让2006年5月31日购入的该幢商务楼,已通过银行转账收取转让价款。该商务楼采用成本模式进行后续计量,营业税税率为5%.转让商务楼的相关账务处理为: 借:银行存款 20000000

32、? 累计折旧 210000(3.5万6) ? 贷:投资性房地产 16900000 应交税金?营业税 1000000 投资收益 2310000 (二)投资性房地产计量模式的选择及其存在的问题 1、大多数公司采用何种计量模式的现状 我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目,在已实施公允价值计价模式的上市企业, 公允价值计价模式变更决策为这些企业带来了巨大的积极影响。主要体现在: (1)极大地提升了企业利润,改善了企业以往较差的经营业绩,甚至能够帮助企业避免遭遇退市。 (2)改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标,增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力的信心,有利于企业进一步融资以获得发展

33、。 如 ST 百花2004 年、2005 年连续两年亏损,而且 2006 年也发布了预亏的报告, 作为一家以餐饮为主的上市企业,ST 百花最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润,从而避免了被退市的厄运。虽然企业实施新会计准则具有可观的公允价值计价效应,然而直到 2009 年 10 月,上市企业的相关财务报告显示,采用公允价值计价的企业数量仍很少。2、多数公司不采用公允价值模式的原因 我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式选择企业的统计表,统计结果表明,上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高, 与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价的

34、想法大相径庭。 而影响公允价值计价模式选择的主观分析大部分上市企业不采用公允价值计价模式, 有两方面原因,一是客观因素的制约,限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价;二是管理层主观选择的影响, 即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素主要在于,公允价值计量准则的严格限制、变更计量模式的成本因素制约以及上市企业拥有的投资性房地产占总资产的价值比重较小。结合上市企业的情况,可以认为受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量实际很少。 原因在于:一是存在大量上市企业在市场交易活跃地区仍然采用原成本计价模式。 如北京

35、、上海、广东共有 240 余家持有投资性房地产的上市公司,虽然这些地方房地产交易活跃,却也仅只有不到 4%的公司采用公允价值计价模式。 二是变更计价模式虽会增加公司的成本支出,但支出一般不大,往往在公司可接受的范围。三是我国房地产市场价格波动大,采用公允价值模式下利润不稳定。四是减少管理层盈余管理。五,难以编制合并报表,增加利润分配难度。由此可以认为,客观因素的制约不是上市企业投资性房地产拒绝变更为公允价值计价模式的主要原因。 3、以公允价值计量投资性房地产存在的问题 (1)公允价值的合理性很难确定。现行企业准则规定:采用公允价值计量的,应当同时满足以下条件(1)投资性房地产所在地有活跃的房地

36、产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。第十二条规定:“企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。”从以上规定可看出,公允价值模式虽然符合投资性房地产的计量特性,但是公允价值取得的合理性很难确定。首先要找到每一处房地产的活跃市场是相当困难的。其次同类或类似市场的判定也有很多的不确定因素。正因为所获得估值相关信息的来源不同,计算方法各异,更存在对公允价值理解与具体测算上的疏漏,导致数据之间可比性很低。 (2)为节约评估成本等

37、原因,一些上市公司没有按规定及时调整公允价值。公允价值是动态的计量属性,是面向现在和未来的,受时间、空间变化的影响较大。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。所以,对投资性房地产定期重新估值至关重要。通常而言,企业应在资产负债表中综合考虑投资性房地产的市场状况、折旧毁损情况、经营用途变化等因素后对其公允价值进行相应的调整。这样可以衡量企业资产真实的价值水平,有助于公司管理层和投资者做出明智的决定。但是,在实务中有些企业为节约评估成本或其他盈余管理目的,并没有至少每年一次对房地产进行评估,或者是房地产市场上升时期调整频繁,低落时期不按规定进行调整。

38、 (3)一些上市公司采用公允价值模式是为了粉饰公司业绩。新准则的出台目的是会计报表能够更加客观的反映这部分资产的真实价值,保证信息的客观性,为信息使用者提供决策有用的信息。但是,在实施的过程中企业实际所遵循的选择标准更多地是考虑该模式的选择对于企业业绩及相关财务指标的影响,而不是准则的制定初衷。一些企业采用公允价值模式究其原因是为了使隐形净资产化,运用公允价值来调节业绩,增强投资者信心,免于退市。在防止停牌时。公允价值这根救命稻草的功能不可小觑。 (4)公允价值运用范围偏大给上市公司留下了盈余操纵的空间。 现行企业准则规定:同一企业只能用一钟模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种

39、模式。这一规定没有考虑房地产持有者的持有意图对投资性房地产的影响,形成“一刀切”。例如:假设公司采用公允价值对所有房地产进行后续计量。而企业用于出租得投资性房地产,定期收入租金,租金在租赁期内不变,即租金不受公允价值变动得影响。所以,在公司投资性房地产主要是用于出租的建筑物这种情况下,对这部分房地产采用公允价值模式计量,不仅会造成公允价值运用范围偏大,还会加大投资性房地产受宏观经济环境的影响程度,导致公司经营业绩波动较大,增加了公司业绩的不稳定性,有可能掩盖管理层的实际经营状况和管理能力,经营风险和财务风险增大。 4、投资性房地产公允价值模式运用建议及改进设想 (1)按照持有意图对投资性房地产

40、重新分类,适度缩小公允价值运用范围。确定房地产应采用的计量模式时,所有者的持有者意图是首先应当考虑的因素。而现行准则忽视了这一点,仅仅强调了公允价值的外部适用条件。鉴于此,可以按照持有意图对投资性房地产进行重新分类,并严格不同持有意图房地产间转换条件。按持有意图分类更符合资产带给企业的实际价值。可以提高会计信息的相关性,也符合实质重于形式原则。不过这样一来,企业就可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行核算,可能会给企业根据市场情况频繁转换计量模式,进行盈余管理带来可操控余地,给证?监管方面带来不利影响。但是,通过严格转换条件,加大了企业频繁转换成本,抵消了频繁转换带来的盈余诱惑,迫使企业对

41、投资性房地产谨慎分类和转换。 (2)加强公允价值理论研究并制定其计量准则,合理确定和评估公允价值。我国应借鉴美国公允价值准则的成功经验,尽早推出适合我国国情的具有操作性的公允价值计量理论和应用指南,对投资性房地产采用公允价值计量模式进行明确规定及详细说明,使得在实务中能够正确运用。 (3)规范房地产市场,加强房地产信息系统建设,完善房地产价格体系,降低公允价值评估成本。建立一个完整、公开的市场,使得房地产价格适当合理回调,形成真实、准确地房地产价格,为公允价值计量模式的应用创建良好的环境,同时,我国应加快建设全国房地产市场价格信息库,并将其公开,以便会计人员及评估人员能够在给投资性房地产定价时

42、选择适当的参考数据,也可以降低公允价值评估的成本。 (4)适当放宽编制合并财务报表的条件。编制合并报表时,对纳入合并范围的各企业,集团内部母公司与有投资性房地产的子公司所采用的计量模式不一致的情况下,主要企业采用公允价值计量模式,允许在其他按成本模式计量的子公司的财务报表该项目不进行统一的会计调整,作为原规定的特殊情况处理,并增加相关信息披露。(5)强化外部监管,端正个别企业公允价值的使用意图。良好的市场环境有利于公允价值的取得。证?市场的监管机构在很大程度上提高了公司运作的透明度,加大了对舞弊的查处力度,将逐渐形成以市场规则为主,相关政府机构监管为辅的机制。这样才会为公允价值的运用提供适宜的

43、“土壤”,企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。 结 论 综上所述,新会计准则的出台,目的是为了加强会计报表更客观地反映该部分资产的价值,为信息需求者提供决策有用的信息。同时,准则将投资性房地产的后续计量基本模式定为成本模式,对公允价值模式作了限制性使用,又说明了准则的制定充分考虑到市场经济的发展程度,在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润。由于两种计量模式对企业各项指标的影响有较大差异,因此,房地产企业在选择投资性房地产计量模式时,应充分考虑该模式对企业业绩、财务指标、税收负担的综合影响,权衡利弊,谨慎选择计量模式。投资性房地产变更为公允价值计价模式能为上市企业带来巨大的积极效应, 但上

44、市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍然很有限。 客观因素制约是一方面的原因, 更主要的原因在于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于采用原始成本计价模式。 随着新会计准则的继续推行及企业融资要求的现(如企业需股权再融资或进行债务融资)或经营情况的变化(如面临退市压力),在完善目前公允价值计量模式存在的各种问题后,相信将会有更多的上市企业陆续将投资性房地产成本计价模式转变为公允价值计价模式,这是新会计准则实施的必然结果。 参考文献 1 徐秀君,对新企业会计准则中投资性房地产准则的探讨J.中小企业管理与科技(上半月),20083. 2 胡 燕 、张 磊,关于投资性房地产准则的思

45、考J.北京工商大学学报(社会科学版).20074. 3 徐小瑛,浅谈企业会计准则第3号-投资性房地产 J.云南财贸学院学报,20065. 4 裴永浩,投资性房地产准则解析J,商场现代化,200723. 5 张妮妮、葛凤丽,浅议投资性房地产的确认和初始计量的会计处理M.山东纺织经济,200803. 6 董军,投资性房地产会计准则变化之影响分析J.科技创业月刊,20084. 7刘?,新会计准则下投资性房地产核算模式的比较与选择J.会计之友(下旬刊),200806. 8 陈 琰,投资性房地产准则的国际差异比较研究J,中国农业银行武汉培训学院学报,20075. 9 姜 葵,投资性房地产准则利弊分析及应对策略研究J.经济视角(下),201012. 10 刘广瑞、刘依含,投资性房地产应用公允价值计量的影响因素?金融危机下基于津滨发展的案例分析J.财会月刊,201032. 11 陈华亭、包全永,新会计准则若干规定对企业利润的影响J.对外经贸财会, 20060