房屋租赁成本专题分析.doc

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1、九江分公司-2010年4月 2目 录目 问题发现与思考WHY 目 情况调查与分析HOW 目 事项总结与建议SOLVE 3问题发现与思考问题目 承租房屋无可参照的统一价格标准租赁定价随意性较大造成相同条件、相同环境下的房屋单位租金差异较大。目 承租的房屋面积没有统一的限定标准面积大小不明确就有可能造成租赁的房屋面积远远超过实际所需的面积形成不必要的浪费。目 租赁期限较长且多为一次性付款就会存在未来不确定因素的影响给公司带来风险。思考目 公司目前各类房屋租赁的价格如何确定怎样的租金标准目 租赁的房屋面积是否恰当规定怎样的面积范围 目 结合实际情况确定多长的租期比较合适公司目前存在多大的房租一次性支

2、付风险 4目 录 目 问题发现与思考WHY目 情况调查与分析HOW 租赁价格 租赁面积 租赁期限与付款方式目 事项总结与建议SOLVE 5基站房屋租赁单价随区域的繁华程度依次递增最高、最低租赁单价差异明显26.0424.119.7917.7616287.567.756534305.214.443.381.516城区郊区县城乡镇农村平均单价最高单价最低单价目 下图按城区、郊区、县城、乡镇、农村不同地理位置列示了全市各区县基站租赁房屋每月每平米价格情况以下简称房屋租赁单价。目 租赁的房屋单价随着区域的繁华程度依次递增其中租赁城区的房屋价格最高平均单价为26.04元/m2/月租赁农村的房屋价格最低平

3、均单价为16元/m2/月。目 不同地理位置之间租赁房屋的单价差异非常大。租赁的房屋最高单价达到287.5元/m2/月最低单价只需1.51元/m2/月。目 同一地理位置内租赁房屋的最高、最低单价差异农村是几倍的差异额而城区、郊区、县城、乡镇达到了几十倍的差异额。目 承租价格差异凸显是目前租赁基站房屋存在的主要问题。 6 平均单价11.2311.6311.9416.2718.4120.8821.2421.4822.2922.8923.3323.5725.0925.4726.92都昌湖口彭泽星子瑞昌全市永修修水庐山九江县德安十里浔阳共青武宁16.7842.2127.293041.67287.527.

4、533.332534.7848.2867.75287.550656.251.513.383.47101.518.332.7819.586.6754.445.214.175.56都昌湖口彭泽星子瑞昌全市永修修水庐山九江县德安十里浔阳共青武宁最高单价最低单价 全市基站房屋租赁平均单价20.88元/m2/月其中最低的县为11.23元/m2/月最高的县达到26.92元/m2/月各区县租赁房屋单价差异较大。目 各区县内房屋租赁单价差异同样较大一般最高、最低单价之间都存在几倍的差异。 区县间、区县内基站房屋租赁单价差异均较大 7149 33169 3776 179 249 1110元以下10元-20元20

5、元-30元30元-50元50元以上基站房屋租赁单价主要集中在10元-30元之间目 下图为基站房屋租赁单价占比情况其中10元至20元之间的单价占比3720元至30元之间的单价占比33基站房屋单价主要集中在这两段价格之间。 10元以下的单价占比17主要为乡镇、农村的房屋城区、郊区、县城也有小部分比例。目 不容忽视的是30元至50元之间的单价占比11且有2的50元以上的单价比例。 8 平均单价2.62.953.353.573.83.84.355.25.66.27.57.9211.39都昌德安修水十里永修瑞昌全市湖口九江县彭泽星子共青武宁4.34.4884.465.765.2414.737.8910.

6、896.58.337.9214.731.412.191.412.51.873.011.412.312.243.76.117.929.22都昌德安修水十里永修瑞昌全市湖口九江县彭泽星子共青武宁最高单价元最低单价元目 区域中心由于设在乡镇房屋租赁单价普遍较低全市平均单价4.35元/m2/月大部分县单价在10元/m2/月以内一般为3-5元/m2/月。目 区县内及区县间区域中心房屋租赁最高、最低单价虽然存在一定的差异但主要受环境及地理位置的影响差异均在正常范围内。各区县区域中心房屋租赁单价较均衡 9目 录 目 问题发现与思考WHY目 情况调查与分析HOW 租赁价格 租赁面积 租赁期限与付款方式目 事项

7、总结与建议SOLVE 10 平均面积1518.8719.112020.0520.6321.7421.7824.0225.427.8928.3928.8129.5250.16庐山永修十里瑞昌浔阳共青湖口星子平均修水九江县都昌彭泽德安武宁2020432064303524120120603538801001018122092012209152020101930庐山永修十里瑞昌浔阳共青湖口星子平均修水九江县都昌彭泽德安武宁最大面积最小面积基站房屋租赁面积总体较均等但尚存在面积过大现象目 如下图所示全市平均每座基站租赁面积24.02m2各区县平均每座基站面积最小的为15m2最大的达到50.16m2但大多

8、数区县平均每座基站面积集中在20-30m2之间。目 至少有一半的区县存在个别租赁基站面积过大现象有的甚至达到或超过100平米。 115 148 11138 31250 5511 210平米以下10-20平米20-30平米30-50平米50平米以上基站房屋租赁面积集中在10-30平米之间目 下图为基站房屋租赁面积占比情况其中10至20平米之间的面积占比5520至30平米之间的面积占比31租赁基站面积主要集中在这两段区间。目 需要关注的是30至50平米之间面积的基站占比11且有2的50平米以上面积的基站比例。 12目 录 目 问题发现与思考WHY目 情况调查与分析HOW 租赁价格 租赁面积 租赁期

9、限与付款方式目 事项总结与建议SOLVE 137 313 5148 53109 391年内1-5年5-10年10年以上目 左图一为基站房屋租赁期限占比情况从图中可以看到租赁期限1年内的占比3租赁期限1-5年的占比53租赁期限5-10年的占比3910年以上的占比5。由此可见基站租赁的租赁期限长短不一租赁期限范围分布广。目 左图二为区域中心房屋租赁期限占比情况从图中可以看到租赁期1年内的占比3租赁期限1-5年的占比76期限5-10年的占比21。由此可见区域中心房屋租赁期限主要集中在1-5年没有租赁期限超10年的情况发生。目 左图三为营业厅房屋租赁期限占比情况从图中可以看到租赁期限1年内的占比39租

10、赁期限1-5年的占比49期限5-10年的占比910年以上的占比3。由此可见营业厅房屋租赁期限主要为1年以内以及1-5年超10年以上的仅有1家。由 以上各类租赁期限1年以内的原因主要由于租赁发生于2009年度内签订至当年末造成营业厅租赁超10年期限的1家地点在庐山牯岭街该地非常难租到房屋且租金是按年支付。由 分析了各类房屋租赁期限后需进一步调查租金支付情况特别是租赁期限长的房屋租金支付情况以发现租金支付风险。接下来将对这三类房屋分租赁期限分别分析其付款情况因1年以内的租赁期限不存在本次分析所探讨的付款风险问题故本次不作考虑。2 313 2146 763 91 313 3916 49房屋租赁期限主

11、要分布在1-10年基站房屋租赁期限占比区域中心租赁期限占比营业厅租赁期限占比 1480 534 360 414 3一次性半年年其他29 2773 677 64 319 69基站房屋租赁一次性支付租金方式存在较大企业风险1-5年租赁期限的付款情况5-10年租赁期限的付款情况10年以上租赁期限的付款情况由 左图一为基站房屋租赁1-5年期限的付款方式占比情况从图中可以看到一次性支付占比53半年支付占比3按年支付占比41其他方式支付占比3其他方式主要为按月、季、两年等期限支付。由此可见一次性支付方式占比较大。目 左图二为基站房屋租赁5-10年期限的付款方式占比情况从图中可以看到一次性支付占比27按年支

12、付占比67其他方式支付占比6。由此可见虽然按年支付方式占比较大但存在一定比例的一次性支付情况存在付款风险。目 左图三为基站房屋租赁10年以上期限的付款方式占比情况从图中可以看到一次性支付占比31按年支付占比69。由此可见一次性支付方式所带来不可预见的企业经营风险非常大。由 我们分别对以上三种租赁期限的一次性付款方式的风险进行测算1按照前面所分析的结论全市平均每座基站租赁面积24.02平方米租赁单价20.88元/m2/月1-5年租赁期限的租赁基站房屋80座取平均租期2.5年来计算一次性付款方式将带来120万元的支付风险。25-10年租赁期限的租赁基站房屋29座取平均租期7.5年来计算一次性支付风

13、险为131万元。310年以上租赁期限的租赁基站房屋4座取租期12.5年来计算一次性支付风险为30万元。 由计算可得目前基站房屋租赁一次性支付方式给公司带来281万元的经营风险。 154 940 872 4一次性半年年其他2 1511 85区域中心房屋租赁付款方式最长期限为年度不存在支付风险目 左图一为区域中心房屋租赁1-5年期限的付款方式占比情况从图中可以看到按年支付占比87半年支付占比9其他方式支付占比4。付款方式最长期限为年度不存在本次分析所探讨的支付风险。目 左图二为区域中心房屋租赁5-10年期限的付款方式占比情况从图中可以看到按年支付占比85半年支付占比15。同样付款方式最长期限为年度

14、不存在支付风险。1-5年租赁期限的付款情况5-10年租赁期限的付款情况 161 64 2511 69一次性半年年其他2 671 331 1001-5年租赁期限的付款情况5-10年租赁期限的付款情况10年以上租赁期限的付款情况由 左图一为营业厅房屋租赁1-5年期限的付款方式占比情况从图中可以看到一次性支付占比6半年支付占比25按年支付占比69。付款方式最长期限主要还是控制在年度仅1家一次性支付方式的营业厅租赁期限为一年半。目 左图二为营业厅房屋租赁5-10年期限的付款方式占比情况从图中可以看到按年支付占比33半年支付占比67。租金支付方式以半年为主能有效规避风险。目 左图三为营业厅房屋租赁10年

15、以上期限的付款方式占比情况就是前面所提到的庐山牯岭街营业厅按年支付不存在风险。营业厅房屋租赁付款方式控制在年度不存在支付风险 17目 录 目 问题发现与思考WHY 目 情况调查与分析HOW目 事项总结与建议SOLVE 18事项总结与建议总结目 由以上分析可得公司基站房屋租赁单价随着地理位置的繁华程度相应增长但没有统一的价格标准区县间、区县内租赁房屋单价高低不同存在几十倍的差额。承租价格差异明显且存在部分租赁单价过高现象是目前公司基站房屋租赁存在的主要问题。目 区域中心房屋由于设在乡镇普遍单价较低但也存在部分区县单价跑高现象主要是受区域租赁市场及环境的影响目 基站房屋租赁面积没有统一的标准一半以

16、上区县存在部分租赁基站面积过大现象。目 房屋租赁期限分布较广短的1年以内长的10年以上没有专门的执行标准。目前公司区域中心、营业厅的房屋租赁期限主要在5年以内但基站的房屋租赁期限过长需加以关注。由 基站房屋租赁一次性付款方式存在较大企业经营风险。建议目 租赁的基站房屋、区域中心房屋价格需有统一的执行标准才能防止成本的任意支用行为确保成本使用的有效性规避成本的浪费。建议根据地理位置、行政区域的不同分别制定房屋租赁的价格范围。目 租赁的基站房屋面积需要有明确的面积范围规定同样是防止任意支出行为的发生及不必要的成本浪费确保成本的精细管理。建议请业务部门技术人员根据基站内安放设备所需的面积来确定基站面积标准。 目 因区域中心房屋租赁面积、营业厅房屋租赁价格、面积受市场环境、业务需求等因素影响较大个性情况较多不适合统一限定参照标准但需制定出具体的租赁执行规范以规范租赁行为。目 房屋租赁期限长优点是减少租赁选址、价格商谈、合同签订等手续缺点是增加公司未来不确定因素造成的风险租赁期限短优点是能规避未来不确定因素造成的企业风险缺点是增加了租赁工作压力及寻租难度且手续繁琐。均衡这两方面的优缺点建议租赁期限不宜过长一般控制在3年以内比较妥当。由 关注一次性支付租金给企业带来的经营风险。建议不论租赁期限长短租金至少按年支付租赁期限5年以上的应尽量规避一次性付款。