房地产项目开发总控计划(精编版).doc
《房地产项目开发总控计划(精编版).doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产项目开发总控计划(精编版).doc(25页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、XX 项目总控制计划书审批:审核:执笔:参与:XX 有限公司目录绪论第一章 . 项目概况一.市场定位二.项目简介第二章 . 项目控制目标一.投资规模二.投资收益目标三.总成本控制目标四.销售及推广目标五.招商目标六.质量目标第三章 . 项目实施工程进度控制计划一.前期工作进度控制计划二.项目建设进度控制计划第四章 . 项目实施成本控制计划一.前期工程费用二.工程建设费用三.销售推广及招商费用四.管理费用五.财务费用六.营业税费七.不可预见费用八.总成本控制目标第五章 . 项目实施销售及推广计划一.销售计划二.推广计划2三.销售目标第六章 . 项目实施招商计划一.项目商业业态配置二.项目商业业态
2、布局三.招商目标四.项目招商面积(除去销售部分)及租金收入确定五.招商时段划分第七章 . 项目实施风险控制计划第八章 . 项目组织架构及工作流程一.项目组织架构二.项目实施工作流程第九章 . 项目控制流程图3绪论XX XXXXX项目总控计划是根据XX假日 XXX项目策划书、XX假日XXX概念设计和 XX假日 XXX经济测算报告等有关文件制定的,是指导项目实施的计划性、纲领性文件,它明确了项目定位,界定了各部门的职责与工作范围,提出了项目实施的投资控制计划、工程进度控制计划、营销推广控制计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理程序与监控措施,是“ XXXXXXX ”项目实施的指导性文件,也是制
3、定 XX XXXXX 项目执行计划书的根本依据之一。编制依据:(一)XXXXXXX项目可行性研究报告(二)XXXXXXX项目策划书(三)XXXXX项目经济测算报告(四)XXXXX项目方案设计及初步设计(五) XX项目部提供的工程进度计划(六)成本控制中心提供的成本信息(七)营销中心提供的销售推广计划(八)购物中心发展管理公司提供的招商计划4第一章项目概况一 市场定位1. 项目名称XXXXXXX2. 项目定位现代商业步行街现代都市商业步行街系统,核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽,以精品购物回廊,美食娱乐城,酒吧情调区为特色的集观光休闲带,地下商业城,生态豪宅,生活服务于一体的区域性景观购物中心
4、,XX地标性建筑。3 目标客户3.1 目标客户群:商业步行街70%为:30%为:XX区为主体的商业物业投资者本区域主城区商业物业投资群体主城区个拆迁的临时门面经营者XX 区部分政人投资经营户府官员及灰色收入阶层主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买新都市精品豪宅90%为:10%为:XX区成功的私企、个体老板主城区向 XX区扩张的经营户XX区部分政府官员、公务员外来移民居住者追求现代生活的 XX区中青年人群3.2 终端消费群:区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者年龄主要在18 到 48 岁之间,生活节奏快、消费档次高、接受流行元
5、素强;充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。4. 项目形象概念5现代时尚的都市商业步行街二 项目简介地块占地面积约32 亩,地块南北各建 1 栋高层住宅建筑, 中间由 3-4层商业用房组成,总建筑面积约85000 平方米,容积率约 4.0 ,具体指标如下:用地面积()21625.6商业总建筑面积()61724总建筑面积()84535主力店 A ()6248地上建筑面积()62846主力店 B()9177地上商业面积()46062住宅总户数99住宅总建筑面积()16731容积率3.9垃圾站面积()53覆盖率50.8%地下建筑面积()21689绿化率25.3%地下商业面积()1566
6、2机动车停车数140仓储及设备用房()1983地下停车位115地下车库()4044地面临时停车25一层商业建筑面积()10052一层商业套内面积()6978二层商业建筑面积()12004二层商业套内面积()8822三层商业建筑面积()11715三层商业套内面积()9449四层商业建筑面积()11350四层商业套内面积()88646第二章项目控制总体目标一 投资规模项目计划总投资 18000 万元,启动资金 7000 万元,详见第四章。二 投资收益目标:项目投资收益率 35.5%(仅计算现金回收部分 ), 自有资产年收益331 万元(其中车库未计算收益)。详见第四章。三 工程进度目标工程总进度从
7、 2003 年 9 月 11 日开工;商业部分主题建筑2004 年 5 月 31 日完工,9 月 30 日客户进场装修, 12 月底商业试营业;住宅建筑2004 年 12 月 31 日完成结构封顶;整个项目2005 年 6 月竣工,住宅 2005 年 10 月交付使用。详见第三章。四 总成本控制目标总成本(含税费)为20320 万元,力争控制在19000 万元以内;单方成本控制在 2400 元 / (不含税控制在2158 元/ )。见第四章。五 销售及推广目标项目计划总销售额2.5 亿元, 2003 年底力争实现合同销售收入1.8 亿元(开盘 3个月内)。详见第五章。六 招商目标-2F 4F
8、的主力店招商签约应在2003 年 8 月底签定协议或合同;2003 年 9 月 10 日完成至少 10 家骨架店招商;辅主力店必须引进知名品牌,2003年 10 月初开始全面招商, 2004 年 8 月完成 90%的招商任务;年出租总收益 564 万元(含物管费),其中自有资产出租收益331 万元 / 年。详见第六章。七 质量目标工程质量达到合格标准。7第三章项目实施工程进度控制计划一 前期工作进度控制计划为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行,必须严格控制项目的实施计划,项目的前期工作要确保按既定时间完成。序号工作内容一前期手续1初步设计2施工图审查3 临时施工许可证4施工许可证预售许可
9、证二岗位安排1 项目总监到岗2 监理工程师到岗3 现场办公室确定三开工前准备1 施工临时用水电2 市政管网拆迁3 地质勘察单位确定4 环境评估及污水处理5 平基单位确定6 土建单位招标7 监理单位招标完成时间要求执行部门8 月 25日完成初步设计方案,8 月项目部、研发部、总工办、拓展30日办理完报建手续部9 月 16日完成建施图,10 月 15 日项目部、研发部、营销部、购物完成施工图中心经营公司、总工办、拓展部8 月 30日至 9 月 10 日项目部、拓展部、总工办10月 8日至 10 月 15 日项目部、拓展部、总工办10月 16 日至 10 月 20 日项目部、拓展部、总工办、销售部8
10、 月 1 日项目部、总工办9 月 1 日(土建、安装、预算个一项目部、总工办名)8 月 5 日项目部、总工办8月 4 日至 20 日项目部、总工办9月 10 日完成项目部、拓展部8月 22 日进场项目部、成本部、总工办、设计院8月 15 日确定项目部、成本部、总工办8月 30 日确定项目部、成本部、总工办8月 31 日完成项目部、成本部、总工办8月 31 日完成项目部、成本部、总工办四销售前期准备1售楼部选址8月 4 日讨论项目部、营销部、研发部2售楼部设计8月 12日完成方案, 8 月 25 日完成项目部、研发部、营销部、总工结构和装修施工图设计办3售楼部与围墙9月 11 日动工, 25 日
11、完工项目部4销售面积测绘报告9月 30日项目部、研发部、销售部5交房标准确定9月 30日项目部、研发部、销售部8二 项目建设进度控制计划序号工作内容完成时间要求备注1场地平整9 月 10 日至 11月 10 日2基础工程2003年 11 月 10 日至 2003 年 12 月 30日基础到 0.002004年 1月 1 日至 2004 年 3 月 30 日2004年 5月 30日主体完工3 商业建筑主体2004 年 9 月 30 日交客户装修 2004 年 12 月底商业部分试营业4 住宅建筑主体2004 年 12 月 30 日完工5综合竣工2005年 6 月 30日完工5住宅交付使用2005
12、年 10 月 1日9第四章项目实施成本控制计划一 前期工程费序号费用名称计算方法单价金额(元 / )备注( 万元 )1土地费用60002方案设计费853初设及施工图设计费1484地质勘探费205工程监理费84535 3325.36印花税( 1 4) 0.5 3.27城市配套费免8008人防 费84535 13 50%1354.99白蚁防治费84535 0.50.54.2310报建综合费用、证照费54.9811施工用水电315KWA3512其它费用含实测费、审图费2113小计7636452二 工程建设费序号费用名称计算方法金额备 注( 万元 )1土石方工程100000 141402建筑安装工程费
13、84535 7005917包括塔楼外墙面3外墙装饰450裙房 14 层4电梯工程65024 台(部)5智能化工程费1506配套水电工程费550室外综合管网7中央空调800单冷 / 冷暖8消防设施工程费70481 25176-2F 4F9市政设施费3010环境景观工程11509 200230道路、绿化及广场11天燃气系统( 99+20) 300036费用向业主收取 , 不计入成本12环保治理工程2513灯饰工程5014印花税(1+ +13) 0.5 4.515小计9173单方造价: 1085 元/ 注:项目前期工程费(一)和工程建设费(二)合计:6452+9173=15625万元三 公司管理费用
14、10序号费用名称计算方法金额责任部门( 万元 )1公司管理费2.5 亿 2.0%500财务部、行政人事部2小计500四 营销管理费用序号费用名称计算方法金额备 注( 万元 )1推广费用2.5 2%500包括售楼部及模型2销售费用2.5 1%250含销售人员工资、奖励和日常管理费用3小计750五 招商管理费用序号费用名称计算方法金额备 注( 万元 )1招商管理费用一个月租金502小计六 财务费用序号费用名称计算方法金额责任部门( 万元 )1公司财务费1 亿 10% 1 年1000财务部、项目部2小计1000贷款 1 亿元人民币七 不可预见费用序号费用名称计算方法金额责任部门( 万元 )1不可预见
15、费( 1+2+3+4+5+6) 3%530财务部、项目部2小计530八 营业税费序号费用名称计算方法金额备 注( 万元 )1营业税2.5 5.75%1437.52交易过户税2.5 1.0%2503土地增值税2.5 1.0%2504印花税2.5 0.5 1255小计2062.511九 成本控制目标1. 总投资:1234567=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455 万元2. 营业税费、土地增值税、交易税等税共计: 2062.5 万元3. 含税总成本: (1)+(2)=18240+2062.5= 20302.5 万元3. 总销售额:(不含车库、主力店及其他骨架店卖场
16、) 2.5 亿元4. 单方造价为: 18455 万元 84535 万平方米 =2183 元/ 其中:商业建筑成本: 2323 元/ 住宅成本: 1486 元/ 5. 税前销售利润: 2500018455 万元 = 6545 万元6. 税前投资利润率(仅计算销售收入) : 6545 万元 18455 万元 =35.5 %7. 自有经营性固定资产 2.9 万,另有车库面积 4000 ,预计每年产生现金收益564 万元十 说明在执行过程中,严格按合同的有关规定执行,而单项合同的签定不得超出以上单项费用控制计划,合同签定和资金使用由成本控制部和财务部监督,分项费用所包含的具体费用项目由财务部解释。12
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产项目 开发 计划 精编
![提示](https://www.31ppt.com/images/bang_tan.gif)
链接地址:https://www.31ppt.com/p-3846818.html