房地产估价报告.doc

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1、 房地产估价报告估价报告编号：京杜鸣估F字2017第91152号估价项目名称：天津市河东区张达庄1号工业用途房地产估价报告估价委托人：北京市第二中级人民法院房地产估价机构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司注册房地产估价师：刘 忠（注册号：1120030085）闫 伟（注册号：1120120010）估价作业日期：2017年2月22日至2017年6月9日 致 估 价 委 托 人 函北京市第二中级人民法院：受贵院委托，我公司对位于天津市河东区张达庄1号的工业用途房地产(以下简称“估价对象”)的市场价值进行了估价。估价目的：为估价委托人了解估价对象市场价值提供参考依据。估价对象：北京市第二中级人民法

2、院(以下简称“估价委托人”)委托评估的位于天津市河东区张达庄1号的工业用途房地产，即建筑面积为37609.37平方米（证载房产面积为37881.13平方米，灭失面积为271.76平方米）的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为39.13年的68830.4平方米的工业用途国有出让建设用地使用权。价值时点：2017年2月22日价值类型：按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分，价值类型分为买卖价格、租赁价格、市场价值、保险价值、计税价值和征收价值。根据本次估价目的，本次估价价值类型采用市场价值。估价方法：本次估价采用成本法进行估价，将上述方法的估算结果综合分析后，得出估价对象的市场价值。估价结果：注

3、册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上确定：估价对象在价值时点的市场价值估价结果为人民币24175万元，大写人民币贰亿肆仟壹佰柒拾伍万元整，折合单位建筑面积价值约为人民币6428元/平方米。杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司法定代表人签字：2017年6月9日目 录估价师声明1估价假设和限制条件2估 价 结 果 报 告5一、估价委托人5二、房地产估价机构5三、估价目的5四、估价对象5五、价值时点11六、价值类型11七、估价原则12八、估价依据13九、估价方法14十、估价结果16十一、注册房地产估价

4、师16十二、实地查勘期16十三、估价作业期16估价对象风险提示17附 件18估价师声明1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-2015）的规定进行估价工作，撰写估

5、价报告。5、估价师闫伟在价值时点2017年2月22日已对估价对象现场进行查勘。6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助。姓名注册号签名签名日期刘 忠1120030085 年 月 日闫 伟1120120010 年 月 日估价假设和限制条件一、一般假设（一）本次估价以估价对象能够按照法定用途并遵循最高最佳利用原则维持现状持续有效使用为假设前提。（二）本次估价根据北京市第二中级人民法院出具的北京市第二中级人民法院委托评估鉴定合同单对估价对象在价值时点的市场价值进行评估，本次估价是以提供给估价机构的估价对象无权属纠纷为假设前提，对基于产权上的纠纷估价机构不予承担任何责任。（三）本次

6、估价中，注册房地产估价师对建筑物安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，未发现影响估价对象价值或价格的上述因素存在明显负面影响。本次估价以现场难于观察到的建筑物及配套设施、设备内部不存在安全、质量、环境污染等问题为假设前提。（四）本报告中市场价值为交易税费正常负担下的价格，即买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。（五）本报告以估价对象可以正常上市交易出售，不受任何限制为假设前提。（六）注册房地产估价师未对估价对象的建筑面积及相应分摊的国有建设用地使用权面积进行测量，建筑面积与土地面积以估价委托人提供的天津市房地产权证证载面积为测算依据。如上述情况发生变化，本估价报告

7、应作相应调整。（七）估价结果为估价对象在价值时点的公开市场价值，其公开市场价值为在价值时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：1、交易双方是自愿地进行交易的；2、交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；3、交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；4、交易双方掌握必要的市场信息；5、交易双方有较充裕的时间进行交易；6、不存在特殊买者的附加出价。（八）本报告所得出的估价结果内涵包括房地产、附着于房地产内部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值，不包括可移动的家具、电器等日常生活用品的价值以及厂区内管线设备等价值。（九）本次估价未考虑抵押、查封等权利状况对评估价值的影响。（十）

8、本次估价是以估价对象产权完整、清晰、无纠纷为假设前提，对基于产权上的纠纷估价机构不予承担任何责任。二、未定事项假设对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定。本次估价无未定事项假设。三、背离事实假设因估价目的的特殊需求、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。本次估价无背离事实假设。四、不相一致假设估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等资料的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定

9、。本次评估中房地产权证与天津市房产所有权登记调查勘丈表产权人分别为天津天钢集团有限公司、天津天钢集团有限公司高速线材厂。本次评估中结合委托评估鉴定合同单以及估价目的，产权人暂以天津天钢集团有限公司为准，若与此设定不一致，本报告需相应调整，乃至重新估价。根据估价委托人提供的天津天钢集团有限公司（高线厂）固定资产房屋建筑物明细表显示估价对象建成年代及结构不尽相同，结合估价对象现状，估价对象整体用于生产线发展，故本次评估成新率均按照整体进行考虑。五、依据不足假设在估价委托人无法提供所必须的反应估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况

10、的合理假定。六、估价报告使用限制（一）估价委托人只可按照本估价报告的估价目的合理使用，不可用于其它用途。（二）本估价报告仅限估价委托人及估价当事人使用，本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。（三）本估价报告使用期限自2017年6月9日至2018年6月8日止。如果使用本估价报告不在使用期限范围内，我们对由此造成的损失不承担责任。（四）本估价报告所依据的估价委托人及当事人提供的有关资料，如北京市第二中级人民法院委托评估鉴定合同单、房地产权证、天津市房产所有权登记调查勘丈表、天津天钢集团有限公司（高线厂）固定资产房屋建筑物明细表等，以上述资料真实、合法、准确为假设前提。（以

11、下此页无正文）估 价 结 果 报 告一、估价委托人（一）名称：北京市第二中级人民法院（二）联系人：王玮珂 甄亚男 （三）联系电话：87553215二、房地产估价机构 （一）名称：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司（二）住所：北京市西城区陶然亭路45号北京电信建筑工程有限公司网信鸿玺宾馆516室（三）法定代表人：杜鸣（四）资质等级：一级（五）资质证书编号：建房估证字【2013】104号（六）统一社会信用代码：911101027577026889（七）有效期限：2017年3月18日至2019年9月17日三、估价目的为估价委托人了解估价对象市场价值提供参考依据。四、估价对象本次估价的范围为天津市河东

12、区张达庄1号的工业用途房地产，即建筑面积为37609.37平方米（证载房产面积为37881.13平方米，灭失面积为271.76平方米）的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为39.13年的68830.4平方米的工业用途国有出让建设用地使用权。（一）区位状况区位状况包括所在项目概况、交通、周围环境、所处楼幢概况等。1、估价对象所在项目概况估价对象所在项目位于天津市河东区张达庄1号，东距变电所路约500米，南距富民路约200米，西距建设大街约200米，北距先锋路约240米。项目位于天津市河东区，周边产业集聚度较高，地理位置优越，项目容积率约为0.55。项目建成年代约为1994年。市政基础设施：项目的

13、给排水、供电、通路、通讯、燃气等，均与市政基础设施相接。购物：周边分布有大伟批发超市、世纪鸿达超市、万隆新苑生活广场；教育：周边分布有雅仕嘉园幼儿园、温馨童园幼儿园、汪庄子小学、东郊区万新庄乡吴咀村小学校；金融：周边分布有中国建设银行（天津娄山道支行）、中国工商银行（天津兰庭金湾支行）、天津银行；医疗：周边分布有天津市冶金医院、河东区富民路街社区卫生服务中心、雅士嘉园社区卫生服务站；估价对象外部配套设施较完善。2、交通估价对象所在项目周边主要道路包括富民路、先锋路、变电所路等；公交：周边附近有316路、697路、760路、819路、840路、856路等多条公交线路通行并设站；停车场：估价对象周

14、边有停车场，停车方便程度较好；估价对象道路通达性及可及性较好，交通便捷度较好。3、周围环境估价对象周边绿化较好，邻近下河圈公园，自然环境较好；估价对象周边分布有天钢集团有限公司第二炼钢厂、天津市隆昌船厂、天津市华联矿山仪器厂等，产业聚集度较高。4、所处楼幢概况估价对象位于天津河东区张达庄1号，约建成于1994年，建筑物分为混合结构、钢混结构与钢结构。经注册房地产估价师现场查勘，估价对象建筑物外观一般，主要承重构件基本完好，无倾斜变形；墙体无裂缝；基础未见不均匀下沉。（二）实物状况1、建筑面积如下表：房屋结构层数所在层建筑面积（）规划用途混合515756.75非住宅混合4142352.19非住宅

15、混合117320.04非住宅其他11191.63非住宅钢混1121023.00非住宅混合3133570.45非住宅混合2122667.07非住宅合计38771.13注：经现场查勘，13号房、38号房、43号房已经灭失，现存建筑面积为37609.37平方米。2、设施设备：包括给排水、供电、通路、通讯、通暖等，设施设备较齐全；3、空间布局：空间布局合理。4、建筑功能：经注册房地产估价师现场查勘，估价对象的防水、保温、隔热、隔声等建筑功能完整且基本完好，且通风条件较好、采光无遮挡、日照充足。5、估价对象建筑物现状查勘如下页表：（以下此页无正文）间号建设结构房屋种类层次间数建筑面积（平方米）现状用途现

16、存建筑面积（平方米）1钢混平房一113930.25主厂房13930.252钢混平房一17092.75主轧跨7092.753砖混平房一148.76变压器室48.764砖混平房一12036.7机加工车间2036.75砖混楼房三393357.3变压器室3357.36砖混平房一2126.75旋流池126.757砖混平房一6238.51重油泵238.518砖混平房一5187.58消防泵站187.589砖混平房一116.25蓄水池16.2510砖混平房一251.5厕所51.511砖混楼房二4230.92空压站值班室230.9212砖混平房一4419.7空压站泵房419.713砖混平房一4151.38已灭失

17、已拆除，改建为现状3层014砖混平房一1120.75工艺件库120.7515砖混楼房二151044.95动力科办公室、备件库1044.9516钢混楼房二5112.8更衣楼、浴室112.817砖混楼房三10213.15213.1518砖混楼房四161207.191207.1919砖混平房一111.38库房11.3820砖混楼房（二）2101.25维修间101.2521砖混平房一31388.93水泵房1388.9322砖混平房一128道口房2823砖混平房一130.8130.8124砖混楼房二2481食堂、礼堂48125砖混楼房五17756.75办公756.7526砖混楼房四52114511452

18、7砖混平房一4966.66办公、维修车间966.6628砖混平房一一152车库152（接下表）（续上表）29砖混楼房二3288.15库房288.1530砖混平房一133.15地泵房（有加建）33.1531砖混平房一1181.5库房（有加建）181.532砖混平房一3109.13库房109.1333砖混平房一2121.03121.0334砖混平房一241.0341.0335砖混平房一1530.7锅炉房530.736砖混楼房二336636637砖混平房一1116.46休息室116.4638砖混平房一119.25已灭失039钢架棚一1191.63煤仓191.6340砖混平房一128道口房2841砖混

19、平房一163厕所6342砖混楼房二242炮楼（警卫室）4243砖混平房一1101.13已灭失0合计37881.1337609.376、维护使用情况：经注册房地产估价师现场查勘，估价对象处于停产停业阶段，建筑物维护状况较好。主要承重构件完好，墙柱无倾斜变形、无结构性裂缝；基础未见不均匀沉降。（三）权益状况1、房地产权证编号：【房地证津字第102030903340号】权利人：天津天刚集团有限公司坐落：河东区张达庄1号地号：0518-（06）-004信字0546-5权属性质：国有土地用途：工业用地使用权利类型：出让取得价格：0终止日期：2056-04-09使用权面积（独用）：68830.4产别：其他

20、房产房屋结构层数所在层建筑面积（）规划用途混合515756.75非住宅混合4142352.19非住宅混合117320.04非住宅其他11191.63非住宅钢混1121023.00非住宅混合3133570.45非住宅混合2122667.07非住宅注：经现场查勘，13号房、38号房、43号房已经灭失，现存建筑面积为37609.37平方米。2、天津市房产所有权登记调查勘丈表产权人：天钢集团有限公司高速线材厂房产座落：郑庄子天钢院内间号建设结构房屋种类层次间数建筑面积（平方米）1钢混平房一113930.252钢混平房一17092.753砖混平房一148.764砖混平房一12036.75砖混楼房三393

21、357.36砖混平房一2126.757砖混平房一6238.518砖混平房一5187.589砖混平房一116.2510砖混平房一251.511砖混楼房二4230.9212砖混平房一4419.713砖混平房一4151.3814砖混平房一1120.7515砖混楼房二151044.9516钢混楼房二5112.817砖混楼房三10213.1518砖混楼房四161207.1919砖混平房一111.38（接下表）（续上表）20砖混楼房（二）2101.2521砖混平房一31388.9322砖混平房一12823砖混平房一130.8124砖混楼房二248125砖混楼房五17756.7526砖混楼房四5211452

22、7砖混平房一4966.6628砖混平房一一15229砖混楼房二3288.1530砖混平房一133.1531砖混平房一1181.532砖混平房一3109.1333砖混平房一2121.0334砖混平房一241.0335砖混平房一1530.736砖混楼房二336637砖混平房一1116.4638砖混平房一119.2539钢架棚一1191.6340砖混平房一12841砖混平房一16342砖混楼房二24243砖混平房一1101.13合计37881.13注：经现场查勘，13号房、38号房、43号房已经灭失，现存建筑面积为37609.37平方米。五、价值时点注册房地产估价师现场初次查勘日期为2017年2月2

23、2日，并与2017年4月20日进行二次查勘，根据估价目的及估价委托人要求，本次估价的价值时点设为2017年2月22日。六、价值类型按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分，价值类型分为买卖价格、租赁价格、市场价值、保险价值、计税价值和征收价值。根据本次估价目的，本次估价价值类型采用市场价值。七、估价原则本次估价遵循下列原则：（一）遵循独立、客观、公正原则评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。（二）遵循合法原则评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。（三）遵循价值时点原则评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。（四）遵循替代原则评估价值与估价对象

24、的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。（五）遵循最高最佳利用原则评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。估价对象最高最佳利用状况包括最佳用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：1、当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不相同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况；2、当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提

25、作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：（1）维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价；（2）更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价；（3）改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价；（4）改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价；（5）重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价；（6）上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。八、估价依据（一）法律法规依据1、中华人民共和国城市房地产管理法（2009年第二次修正）；2、中华人民共和国土地管理法（2004年第二次

26、修正）；3、中华人民共和国物权法；4、其他法律法规及地方政府规定。（二）估价技术标准依据1、中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015房地产估价规范；2、中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013房地产估价基本术语标准；3、中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2014城镇土地估价规程；4、房屋完损等级评定标准。（三）权属依据1、房地产权证（房地证津字第102030903340号）复印件；2、天津市房产所有权登记调查勘丈表复印件。（四）其他依据1、北京市第二中级人民法院委托评估鉴定合同单复印件；2、天津天钢集团有限公司（高线厂）固定资产房屋建筑物明细表复印件；3、我公

27、司所掌握的天津市房地产市场的有关资料及注册房地产估价师实地查勘、调查所获取的资料。九、估价方法对于市场价值的求取，估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，估价方法选用过程如下：（一）比较法比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，如住宅，特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅；写字楼；商铺；房地产开发用地等。估价对象为工业厂房

28、用途，所在区域近期市场同类房地产成交实例较少，故不适宜选用比较法进行估价。（二）收益法收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、酒店 、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。估价对象属于工业厂房，通常以自用为主，目前估价对象均为空置且无法正常出租使用，难以体现房地产正常市场价值，故不宜选用收益法进行估价。（三）成本法成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重

29、置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价格或价值的方法。其中：土地重置成本是指在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。建筑物重置成本是指采用价值时点的建筑材料，建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及应得利润；建筑物重建成本是指采用与估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。成本法一般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价值或

30、价格，包括新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产（如期房）；特别适用于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收入或没有潜在经济收入而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法进行估价。估价对象为可以假设重新开发的现有房地产，故适宜选用成本法进行估价。（四）假设开发法假

31、设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发成本的必要支出及应得利润得到估价对象价格或价值的方法。假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，包括可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地、典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新开发、更新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修等，如果是拆除重建，则属于毛地范畴）。估价对象为存量房地产且本次估价选择维持

32、现状、继续利用为评估前提，故不适宜采用假设开发法。综上所述，本次估价采用成本法进行估价，将上述方法的估算结果综合分析后，得出估价对象的市场价值。十、估价结果注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，确定：估价对象在价值时点的市场价值估价结果为人民币24175万元，大写人民币贰亿肆仟壹佰柒拾伍万元整，折合单位建筑面积价值约为人民币6428元/平方米。十一、注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期刘 忠1120030085 年 月 日闫 伟1120120010 年 月 日辅助人员：贾利鹏 年 月 日十

33、二、实地查勘期注册房地产估价师初次实地查勘期为2017年2月22日，并与2017年4月20日进行二次查勘。十三、估价作业期自受理估价委托日2017年2月22至估价报告出具日2017年6月9日。估价对象风险提示（一）根据估价委托人要求对估价对象房屋在价值时点的市场价值进行评估，本报告仅供估价委托人了解估价对象的市场价值提供参考依据。（二）估价对象的房地产市场状况可能随时间变化而变化，这期间若房地产市场有较大的变动造成估价对象市场价值下降会形成预期风险，提请报告使用人注意。（三）估价人员建议定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产市场价值进行再评估。（四）本次估价根据北京市第二中级人民法院出具的

34、委托评估鉴定合同单对估价对象在价值时点的市场价值进行评估，本次估价是以提供给估价机构的估价对象无权属纠纷为假设前提，对基于产权上的纠纷估价机构不予承担任何责任。（五）本报告不作为权属确认的依据。（以下此页无正文）附 件附件一：北京市第二中级人民法院委托评估鉴定合同单复印件附件二：估价对象位置示意图附件三：估价对象实地查勘情况和相关照片附件四：估价对象权属证明复印件1、房地产权证复印件2、天津市房产所有权登记调查勘丈表复印件3、天津天钢集团有限公司（高线厂）固定资产房屋建筑物明细表复印件附件五：房地产估价机构营业执照复印件附件六：房地产估价机构资质证书复印件附件七：注册房地产估价师估价资格证书复印件