建筑智能化工程作业指引全解.doc

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1、建筑智能化（弱电）工程作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人目 录1 目的2 适用范围3 职责4 设计界面5 工程界面6 住宅智能化体系7 智能化（弱电）工程作业流程8 智能化工程过程质量控制要点9 调试与验收10 使用标准建筑智能化（弱电）工程作业指引1. 目的通过规范智能化工程深化设计，施工作业流程，明确公司各方责职，防止或减少智能化施工过程中和其他专业配合发生的推诿和扯皮问题，提出建筑智能化工程质量监督重点，以工程质量，保证工程品质，提升红星品牌。2. 适用范围上海红星美凯龙房地产有限公司所有智能化工程。3. 职责3.1项目事业部3.1.1审核室

2、外配套电气工程总体走向合理性，合理排布室外管井，解决室外总体施工中和排水、给水、燃（煤）气、道路等交叉问题。3.1.2负责智能化工程材料设备合同的签订与流程审批；3.1.3负责设计、施工单位的合同履行及对施工过程管理监督、竣工验收；3.1.4负责提供智能化工程竣工验收合格后的结算依据，配合总部成本管理部做好结算工作。3.1.5参与工程施工企业履约评估。3.2总部工程技术部3.2.1负责编制及修订建筑智能化工程作业指引；3.2.2负责智能化工程深化设计、施工招标文件技术部分模板编制；参与方案设计招标，施工招标的评标工作。3.2.3负责智能化工程施工过程抽检及验收审核；3.2.4负责工程施工企业履

3、约评估。3.3总部成本管理部3.3.1负责配套智能化工程战略采购工作；3.3.2负责配套智能化工程施工招投标文件、合同中商务部分的审核；3.3.3负责智能化工程结算的审核。3.4设计中心3.4.1提供智能化设计任务书模板，结合项目物业管理、营销、成本要求确定智能化设计任务书；3.4.2负责能化工程方案设计的审核确认工作；3.4.3提供战略采购产品的技术参数。3.4.4参与工程施工企业的履约评估。3.5项目事业部智能化工程师3.5.1根据项目要求提出智能化个系统的具体内容，审查智能化深化设计方案是否符合该项目工程的要求，从使用功能，技术运用确定是否应该调整。确保智能化工程中安防部分通过当地公安技

4、防部门审核和验收。3.5.2审核施工单位专项施工方案，重点审核专业技术人员、管理人员、特殊作业人员是否满足本工程技术要求和进度要求，检查实施内容和方案的差异。3.5.3协调配合智能化施工和其他专业工程施工交叉，并根据现场情况确认设计修改内容，提出基本解决方案。确保变更签证的准确性。3.5.4审核室外智能化工程总体走向合理性，组织通信、有线电视、消防联动、安防等施工单位统筹实施室外弱电综合管井，解决室外总体施工中智能化工程和排水、给水、电气、燃（煤）气施工交叉问题。3.5.5提供甲供设备招标技术支持，主导智能化工程方案设计招标，项目智能化工程施工招标。3.5.6 甲供材料、设备现场核对，及时移交

5、安装单位。3.5.7 参与项目部对样板房售楼处示范区施工管理，解决智能化方面问题。3.5.8做好智能化工程验收和移交工作，解决物业公司/业主提出工程 管理合理要求，认真及时解决工程遗留问题。3.5.9负责项目事业部安排其他工作。4. 建筑智能化（弱电）工程设计界面由于城市综合体房产项目各弱电部分系统较多、内容复杂，并且实施过程涉及四方设计单位：施工图设计院、精装修设计公司、小区智能化设计公司、家居智能化设计公司。若各系统对于四方设计单位的分工界面不作规定，有可能会形成各方责权重叠交叉，影响项目推进，经和设计中心研讨明确界面如下：4.1 施工图设计院负责内容小区电信机房、电视机房、安保消控中心等

6、主机房的选址布置，及主干线缆敷设路由的设计。包含主干桥架、土建留洞、竖向管井的设计。各单元楼的可视对讲、家庭安防、视频监控、有线电视、电话宽带等系统管线的预埋设计。电话、电视预埋到家庭信息箱，其它系统预埋到终端。4.2 小区智能化设计单位负责内容以施工图设计为依据，完成整个小区全部弱电系统的优化、完善。毛坯房完成家庭安防及可视对讲，按照项目需要确定家庭信息箱之后是否设计。精装修房，完成家庭安防及可视对讲，由精装公司负责家庭信息箱之后管线设计。依据当地技防要求，在不超标准设计情况下，保证技防审查通过。4.3 装修设计单位负责内容负责户型内家庭信息箱之后点位布置及管线设计。配合家居智能化设计，为其

7、提供必要设计资料。4.4 家居智能化设计单位负责以装修图为依据，根据项目的客户需求，完成户内智能化设计。单独系统，不和其他管线共管共箱。在不影响小区智能化设计的单元对讲、家庭安防、家庭信息箱布线等内容使用功能的情况下，实现对其必要的控制通信功能。提前将预埋管线、接线盒，家庭智能化系统接线箱提供给精装设计单位。4.5 有线电视及电话宽带一般由市政运营商负责到家庭信息箱之前的穿线。具体以各项目与市政洽谈结果为准。5.建筑智能化（弱电）工程与其他工程界面 5.1 与电气工程工作界面供电变配电系统提供高低压配电柜的满足监测、运行状态、报警接口，电力变压器的温度、应急发电机组、储油罐的液位、蓄电池组及充

8、电设备、不间断电源监测、运行状态和报警的二次线路设计接口；公共照明控制提供光感、时间控制地接入口，配合调试；电气施工完成图纸要求的机房照明，电源控制箱，公共弱电桥架。智能化（弱电）工程，提供各种电量与非电量传感器，完成从接口开始的模块安装、线路敷设和除公共弱电桥架以外的桥架管路敷设。从电源控制箱出线口接出的所有内容及变配电房监控设备安装5.2 与消防（给排水）工程工作界面 消防工程中提供消防（给水）泵房设备运营状态的接点，液位计状态干接点，一次传感元件（压力、流量）安装位置预留。消防火灾报警和智能化部分联动接口预留（报警、防火区域内门禁自动释放等）。提供通信接口，详细的开放型通信协议，配合调试

9、。智能化（弱电）工程完成各接点以后的模块安装、一次传感元件安装，线路敷设，除公共弱电桥架以外的桥架管路敷设，系统调试。5.3与电梯工程工作界面电梯工程提供五方通话，其中一路直接到安防控制中心，电梯机房电梯控制箱提供楼层显示运行状态接口，监控设备预留安装位置、随行电缆视频电缆提供、迫降与返回、读卡机电缆提供、多媒体接口提供，配合安装调试。智能化（弱电）工程接口以后的模块安装，监控设备安装，读卡机安装、多媒体设备安装以及除电梯工程提供以外线路敷设，管路敷设，系统调试。5.4与通风空调工程工作界面 完成机房内风管，设备及工艺管道（除防腐、吹扫试压）安装，防腐、吹扫试压在管道型一次传感元件（温度、压力

10、、流量等）连接件开孔焊接后完成。风机、冷热水泵、冷却塔、冷冻机组控制柜内运营状态接口提供； 智能化（弱电）工程在完成风管保温后进行风管型一次传感元件安装，在工艺管道安装时同时安装管道型一次传感元件，控制阀门，DDC设备安装，机房、泵房监控设备5.5与总包（土建）工作界面 按施工图完成室内吊顶、墙面、静电地板施工以及门窗施工施工，智能化施工完成后的修补工作。（甲方应当提供空调、遮阳措施） 智能化（弱电）工程除电气和总包完成工作以外所有工作。安装，管路、桥架、线路敷设，系统调试。5.6智能化（弱电）各子系统综合管线工作界面：红线范围内室外弱电工程涉及通信工程，有线电视，监控系统，访客系统，报警系统

11、，电梯五方通话，消防联动，客户服务显示等。有条件的项目尽可能以一个专业管道较多工程为基础，在明确电信机房、有线电视机房、安防中心、消防控制室后，确定室外弱电管道基本走向，各专业单位提供在基本线路上各部位管道规格和数量，由一个单位合成总管管道的规格和数量，应当有不少20%预留（为拓展和防止意外不通用），并由一个单位统一施工到接通各单体室内外预埋管，各专业弱电单位负责除室外总管管道以外的所有工作（包括支管）。若室内地下室用综合弱电桥架，可根据项目具体情况确定。6住宅（小区）智能化体系结构图卫星数字电视及有线电视系统视频安防监控系统通信系统入侵报警系统火灾报警及消防联动巡更管理系统安全防范系统表具数

12、据自动抄收及远传系统门禁系统建筑设备监控系统停车场（库）管理公共广播与紧急广播系统访客对讲系统通信网络系统监控与管理系统住宅（小区）物业管理系统家庭紧急求助信息网络系统计算机网络系统家庭控制器家庭报警控制网络系统家用电器监控综合布线系统表具数据采集及处理管网铺设电源与接地室外设备及管网通讯网络和信息网络接口线缆敷设环境室外设备7. 智能化工程作业流程 7.1智能化工程作业流程图 智能化设计任务书确认 智能化方案深化设计招标智能化方案确认 智能化施工招标 现场施工环境交接验收施工准备 智能化现场设备安装吊支架安装， 桥架、配管安装 终端、现场设备、机房设备与线路连接光缆、控制、传输线路敷设 机房

13、设备安装、软件安装 线路校对、软件测试、单机调试 联动、测试及系统调试 验收 7.2智能化（弱电）前期工作重点7.2.1 项目在智能化系统的定位；在项目施工图完成后，项目事业部作市场调研，组织物业、营销、工程、成本等有关人员讨论，结合设计中心提供的设计任务书模板提出符合本项目定位的智能化具体要求设计任务书，为智能化方案设计招标作准备。了解当地公安技防办对开发项目业态的安防技术要求和验收条件，纳入智能化设计任务书中，了解110联网费用，语音、宽带、有线电视、进入项目的方式，以及工作界面，收费标准，可变范围，优惠政策。7.2.2项目智能化（弱电）方案设计、施工招标事业部组织成本、工程、设计人员对智

14、能化方案设计单位经行考察，并按弱电工程专项招标管理流程开展设计招标。在施工招标时，项目事业部要有统领思路，在总体施工图完成后，由综合配套人员配合，立即提供给各弱电专业单位，设计室外管线图，有条件的项目尽可能由项目部综合考虑请一家单位（智能化施工或消防施工或电信施工单位）进行所有弱电总管综合。项目配套工程师和成本部在弱电各专业招标或合同洽商时明确工程界面（根据当地情况调整），尽量安排一家施工单位做室外综合总管管道施工。其他弱电施工单位做各自支管和所有穿线。若是室内地下室综合弱电桥架，根据项目具体情况确定施工单位，明确各弱电施工单位工作界面。7.2.3工程实施前进行工序交接，做好与总包施工建筑结构

15、、精装工程、给排水与采暖、建筑（供电）电气、通风与空调、电梯工程等分部工程界面与接口的确认。检查工程设计文件及施工图的完整性、智能建筑工程必须按已审批的施工图设计文件实施。必须按照合同技术文件和工程设计文件的要求对设备和主要材料及软件进行现场验收，进场验收要有书面记录和参加人员签字，其中必须有项目专业工程师确认。8.智能化（弱电）工程过程质量控制重点以常用设备监控（BAS）系统、安全防范系统、综合布线系统、电源与接地为主，通信、卫星电视/有线电视、火灾报警及联动等按专业系统的国家（行业）标准执行。项目工程设计文件完整性控制，智能设备、材料进场检验控制是质量控制前提。具体设备安装、线路敷设、电源

16、接地施工过程中特别注意如下：8.1支架安装应避开有较大振动、热源、腐蚀性液滴及排污管沟位置，同时避开高温、高压、腐蚀性及易燃易爆等介质的工艺设备、管道以及能移动的构筑物，必须敷设支架时，要采取隔离、防腐等措施。8.2金属导管严禁对口焊熔连接，镀锌或壁厚小于2毫米钢导管不得套管熔焊连接。暗配管道的弯曲半径，弯曲数量是否符合施工规范及设置接线盒的标准，保护层厚度大于15毫米，预埋盒和管子连接处要密封，按设计要求接地时，确保金属管道接地可靠性，连续性。8.3当强弱电都采用PVC管时，应避免平行敷设，必须平行敷设时，为防止干扰相隔间距应大于0.5米，终端用金属软管时长度小于2米。导线接头设置在接线盒内

17、焊接或端子连接，导线在管内或线槽内不应有接头。8.4在同一线槽内的不同信号、不同电压等级的电缆要分类布置，,广播和电话等电压等级较高的线路应用隔板与无屏蔽的信号线路隔开敷设，要么单独用线槽敷设。220V交流电源线路和连锁线路不能和智能化建筑信号电缆同槽敷设。8.5柜、屏、台、箱、盘金属柜架和基础型钢应当可靠接地，基础型钢应直接和箱柜内接地可靠连接。金属线槽和桥架和钢管进出配电箱、柜时，应当用铜导线和箱、柜内接地排可靠连接。柜、箱、盘内同一接线端子上不应多于二根导线。8.6强弱电系统接地干线分开设置，在采用联合接地体时智能化接地引出点和强电接地引出线不能从同一点引出，两者相距大于3米。通信设备采

18、用联合接地体时应用2根25mm2铜芯绝缘线穿管敷设到接地体上。在有直流工作接地时引下线用大于35mm2多股铜芯线。8.7设备监控系统一次传感元件的安装位置应安装在能正确反映其性能的位置（参考每个产品安装说明书），便于调试和维护的地方。在工艺管道安装传感器应避开焊缝及其边缘、弯头和变径位置，和工艺管道同时安装，在风管上安装传感器在风管保温之后，应避开蒸汽放空口和出风口处。8.8电量传感器安装检测输入与输出信号的符合性，防止电压传感器输入端短路和电流传感器输入端开路。电量传感器裸导体之间或和其他裸导体之间的距离大于4mm，无法满足时，相互间必须绝缘。8.9智能化（弱电）系统电缆回路地绝缘电阻大于2

19、0M欧姆，系统接地电阻小于4欧姆，联合接地体时，接地电阻小于1欧姆。8.10摄像机安装前要通电检查，各项指标达到各种状态后安装，安装高度室内大于2米，室外大于3.5米。满足监视目标范围要求并具有防损伤，防破坏能力。电源线，信号线引入应有保护措施，防护罩、支架、雨刷安装灵活牢固，不影响摄像机转动。8.11访客对讲系统电源线和信号线必须分开敷设，门口机和用户机安装高度底部离地1.5米左右。可视对讲门口机内置摄像机方位和视角应可调并具有逆光补偿功能。8.12电缆线敷设应自然平直，不能有扭绞打圈接头现象，不能受外力的挤压和损伤。电源线和综合布线缆线分开布放，缆线间最小净距离符合设计要求，同时符合下表要

20、求：对绞电缆与电力电缆最小经距离项目名称与电压、功率等级380v/2kVA380v/5kVA380v/5kVA对绞电缆与电力电缆平行敷设130mm300mm600mm一方在接地金属线槽/钢管中70mm 150mm 300mm都在接地金属线槽/钢管中 * 80mm 150mm对绞电缆采用屏蔽电缆时，最小距离可以减少，但要符合设计要求，*指平行敷设距离小于10m时的数据是10mm.8.13建筑物内电、光缆暗管敷设与其他管线最小净距离见下表：电、光缆暗管敷设与其他管线最小净距离管线种类平行净距(mm)垂直交叉净距（mm）避雷引下线1000300保护地线5020热力管（不包封）500500热力管（包封

21、）300300给水管15020煤（燃）气管30020压缩空气管150209调试与验收9.1调试前准备9.1.1组织施工单位按照项目整体进度要求事前两周编制完成智能化工程调试大纲和调试计划。9.1.2要求施工单位组建智能化工程调试机构，明确项目调试经理及相关调试人员。9.1.3要求熟悉设计文件，智能化工程方案，设备供应提供的设计文件、控制方案、平面布置图。使设计要求在调试过程中得到充分合理的体现。9.1.4审核设备供应和相关工程公司提供的设备资料、数据接口格式和要求、操作说明、使用手册等。9.1.5准备相关的调试设备、检测仪器、和其他物质准备。9.1.6检查已安装设备、管线敷设是否符合设计要求，

22、检查工程施工质量，对发现开路、短路、错线等问题及时整改并做好记录。9.1.7现场土建及装修已完成，其他安装工程已结束，已具备智能化工程调试条件。9.2系统调试 9.2.1线缆测试；设备管线安装完毕，调试人员要按施工图对实际施工管线、设备安装位置和走向、接线端子号等进行审核，同时对线缆的导通、绝缘、传输性能指标进行测试，如果未达到设计要求，责成施工单位立即整改，完成整改后重新测试并记录，每次测试都要有完整的记录。9.2.2单体设备调试；线缆测试完毕后，进行单体设备调试如监视器、摄像机、传感器、放大器等的通电、编码、性能调试。调试通过后作好调试记录，是系统调试的必备条件，也可以作为设备中间验收交付

23、的依据。9.2.3单项系统调试；各子系统的独立调试，如CCTV系统、消防报警系统、安防系统、综合布线系统、BAS系统等，做好调试记录要有业主和监理确认。9.2.4系统调试；在完成各单项系统调试的基础上进行系统联动调试，包括智能化系统间的联动，如CCTV系统和出入口控制联动、安防与电梯系统、门禁与消防报警联动等，也包括智能化系统与其他系统的联动，如BAS与空调系统、给水系统、供电系统等。联动调试要注意安全操作与成品保护，并做好调试记录，作为系统投入运行的依据。9.3系统试运行 9.3.1系统试运行操作人员必须严格按系统使用手册、操作规程执行，避免出现危害工程质量和安全的操作事故。9.3.2智能化

24、施工单位在试运行阶段对项目工程运行管理人员进行培训，包括对物业管理部门技术人员的帮带，系统运行与监督，紧急故障的抢修与应急预案实施。同时对试运行阶段产生施工质量问题的及时整改。9.3.3提交试运行报告，特别要明确试运行总目标、总要求、综合实施情况，运行状态是否达到设计要求，试运行过程中出现重大问题，采取的解决措施和修复情况，培训效果。9.4智能化工程验收9.4.1智能化工程竣工验收流程图（见下页）单项工程达到竣工条件 承包商申请竣工验收 业主组织初步验收第三方测试验收否是否验收合格承包商整改是承包商整改签署交工验收证书全部工程达到竣工条件准备竣工资料上报主管部门批准申请竣工验收单项工程投入使用

25、业主组织验收否是否验收合格不予验收是否是整改是否合格？是是否有遗留问题限期整改否系统移交工程投入使用工程档案审核和决算审核智能化工程竣工流程图是标准全过程，各项目事业部根据当地实际情况进行验收工作，但单项验收、第三方验收、系统验收、政府主管部门审批等重要环节要认真组织。9.4.2验收方式；中间验收：一般由监理单位组织，业主、承包商派人参加验收资料作为竣工验收的依据，主要包括重要工程部位完成隐蔽前的施工准备工作，施工后该工作部位无法查看而进行中间验收，按照合同约定，施工完成到某个阶段后要进行中间验收。单项交工验收：由业主组织，监理、设计、施工、物业等单位参加对智能化工程中施工承包合同范围内一个或

26、几子系统进行一个或多个单项交工验收。施工单位完成合同范围工作内容并达到竣工标准，经试运行后可以移交业主投入使用。验收主要内容：智能化工程按设计文件和施工合同是否有漏项；移交相关交工资料的完整性和准确性；检查工程质量、隐蔽工程验收资料、施工记录等，考察工程施工质量是否达到合同和规范要求；检查条记录、调试报告、试运行记录、试运行报告中存在问题是否解决；工程验收中发现需要返工、修补的工程明确规定完成期限；维保制度建立及物业操作人员培训已经完成。第三方验收及竣工验收:项目按设计全部完成工程内容，各系统管线、设备安装符合设计规范要求；经过单体设备、单项系统、系统联动调试达到设计要求；系统经过一定时间的试

27、运行，已有试运行报告。验收工作主要内容：观感质量验收符合要求；系统试运行记录审核；系统竣工资料审核；系统运行性能检测；组织专家会审。运行管理队伍组建完成，管理制度已建立；运行操作人员已完成培训，并具备独立上岗能力；智能建筑的等级符合设计要求。10.使用标准与规范10.1智能建筑工程质量验收规范（GB503392003）10.2安全防范工程技术规范(GB503482004)10.3建筑电气工程施工质量验收规范（GB503032002）10.4建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范(GB503122000)10.5智能建筑工程施工与验收手册（2006版中国建筑工业出版社）10.6建筑设备安装分项工程施工工艺标准（2008版 北京建工 中国建筑工业出版社）