完整学校物业管理实施方案.doc

《完整学校物业管理实施方案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《完整学校物业管理实施方案.doc（142页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、目录第五局部技术方案局部2第一章整体方案2第一节整体管理思路2第二节效劳承诺的预期效果2第二章管理效劳模式2第一节效劳特点2第二节规管理2第三节创新机制2第四节节能降耗模式2第三章管理目标2第一节管理目标承诺2第四章机构设置与运作2第一节组织机构设置2第二节岗位安排及职责2第三节机构的运行2第五章工作方案及绩效考核管理2第一节工作方案2第二节绩效考核管理2第六章组织机构及人员培训和管理2第一节人员配置2第二节岗位素质要求2第三节人员管理及培训管理2第四节留人措施2第七章平安防管理方案2第一节保安部管理2第二节交通秩序管理2第三节消防管理2第八章水电管理方案2第一节房屋建筑本体管理2第二节设备设

2、施运行2第三节维修养护管理方案2第四节电梯维护及运行管理2第五节消防系统管理2第九章保洁管理效劳方案2第一节保洁效劳方案2第二节消杀效劳方案2第三节卫生间保洁方案2第四节保洁应急预案2第十章绿化管理效劳方案2第十一章档案建立与管理2第一节档案的收集管理2第十二章师生公寓楼管理方案2第一节管理围及主要设施2第二节管理效劳的容及要求2第十三章垃圾处理方案2第一节垃圾分类及管理2第二节校园垃圾的回收及处理2第十四章应急预案2第一节台风或特大暴雨应急预案2第二节火灾应急方案2第三节聚众围堵等治安突发应急处理方案2第四节消防应急预案2第五节停电和电力故障处理方案2第十五章物业工程经理岗位配置情况2第一节

3、工程经理学历及证书2第二节社保证明2第十六章物业工程主要负责人岗位配置情况2第一节各岗位主要负责人学历2第二节保安队长XX书2第三节环境保洁及绿化主管XX书2第四节主要负责人社保证明2第十七章各项管理规章制度2第一节安防管理制度2第二节保洁绿化管理制度2第三节建筑管理制度2第四节停车场管理制度2第十八章管理创新2第一节物业管理创新的容2第十九章突击保障任务方案2第一节会议的布置及效劳要求2第二节新生报道的布置及效劳要求2第三节学生入学典礼及毕业典礼的布置及要求2第四节运动会的布置及要求2第五节省市领导或主管部门来校检查的布置及要求2第六节考试期间突发事件的反响预案2第五局部技术方案局部第一章整

4、体方案第一节整体管理思路根据与校方签订的物业效劳合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。力争做到业主方满意，公司满意，自己满意。在物业效劳的过程，我将积极与校方相关部门沟通，了解他们的需求。在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节的原那么，确定直线职能式的管理架构；根据“市南郊区西韩岭学校的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、鼓励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰的“四机制原那么；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“

5、思想合格、素质优良、管理有方、效劳周到的员工队伍。根据“xx学校所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、效劳文化、经营理念，将管理活动和效劳容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“xx学校的管理品位。第二节效劳承诺的预期效果1.保持道路、广场全天整洁干净，到达九无(无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱贴、路牙无泥沙)，四净(路面净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道净)，一通(下水道口通)。雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰中、大雪以上保证道路畅通。2.保持路灯、投射灯等无污迹、无乱贴；保持校园所有标识牌、宣传牌、信报箱、雕塑等清洁；除宣传栏外，其他地方无乱贴。

6、3.保持校园所有垃圾桶整洁，生活垃圾日产日清，清运率到达100%，保证无污迹、无粘附物、无异味、周围无散落垃圾、无污水；垃圾盘布清扫干净，做到车走地净；车容车貌保持整洁，设备完好无损；清理完垃圾，及时关好垃圾箱楼门。4.自行车库设施，加强管理。停车场、公共车库、车棚要保持干净整洁，地面无垃圾、无积水、无杂物。车辆摆放有序。5.做好消杀工作，按行业标准除四害。4月至11月，每季统一投放灭蟑、灭鼠、灭虫害药物至少3次，每两天对垃圾房消毒1次。6.安排清洁工每日在校园巡视，拾捡烟头等废弃物，保持道路干净，绿化区无杂物。第二章管理效劳模式第一节效劳特点学校物业管理模式特点通过分析掌握学校物业的不同之处

7、，针对学校物业的管理特点，我们经过长时间的学校管理经历，形成了成熟的物业管理效劳模式，极大的发挥物业管理在学校的后勤保障作用。1、顾客的需求为导向，提供个性化的效劳。这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、人员、物资的管理要求，量身定制效劳。2、学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作本钱。学校物业管理附属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理，在本钱上是物业公司和学校方面都不能承受的，学校物业的附属性决定他无需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。3、重视学校主管部门的领导风格、管理思路。特别是处理好与学

8、校主管部门的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进，确保管理的一致性，表达学校特点的共管模式。4、在强调本体在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度。学校物业比住宅物业更注重直观感受，这也是学校开展壮大的需要。比方在学校设置各类规的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识，为学校气氛的营造起到了画龙点睛的作用。5、学校物业在接收工程前，必须对接收原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进展评估。在此期间应协调处理好各项关系，并尽量在此期间将重大问题予以明确，包括岗位设置、清洁的围和频度，管理区域和工程、设施、设备的维护责任围和处理权限、效劳费用、支付方式及其它费用承当等，躲避管

9、理风险。6、注重效劳的专业化。可提供办公室植物的养护和指导、节假日环境气氛营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的效劳，提供行政后勤等方面业务的保障。7、提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备。学校物业人力资源配置的特点，确定了设备管理人员必须是素质高，技术上一专多能复合型人才。8、顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制。重要沟通资料、满意度调查资料整理成为文件，双方认可，促进管理效劳的水平的提高。第二节规管理1.严格ISO9001、ISO14001质量体系管理，提高效劳质量，减少投诉，有效利用投诉2.剧烈的市场竞争使师生对物业管理的质量提出愈

10、来愈高的要求，物业管理管理的是物，而效劳的是人，即用“师生第一，效劳第一的思想去指导日常的行为准那么，把效劳工作深入到广阔师生中去，切切实实为师生做实事，想师生所想，急师生所急，解师生之难是很重要的。3.而ISO9001、ISO14001新版标准使用了过程导向的模式，以一个大的过程描述所有的产品，将过程方法用于质量管理，将师生和其它相关方的需要作为组织的输入，再对师生和其它相关方的满意程度进展监控，以评价师生或其它相关方的要否得到满足。4.因此，在效劳中融入先进的ISO9001、ISO14001质量管理体系，既节省了财力和物力，又提高了效劳质量和工作效率，使物业公司部管理规，促进物业的保值、升

11、值，提升物业公司的品牌，让师生充分享受到我物业公司的优质效劳。5.我们全体员工深信：物业管理是一次“全方位、全过程、全员参与的根底性管理工作，只有过硬的效劳质量才能最终赢得师生的信任。我们不能杜绝投诉，但要不断减少投诉，有效处理投诉，并要求广阔师生监视。第三节创新机制思路决定出路，唯有转变效劳观念，改变管理方式，才能在变中求生、变中求赢、变中出品牌。创新机制的建立离不开科学的管理方法和先进的管理手段。随着改革开放的深入开展，市场的竞争不断加剧。市场的竞争，归根到底是商品和效劳的竞争，而商品和效劳的竞争，归根到底是技术的竞争、人才的竞争。特别是当今世界已进入高科技时代，物业管理要创一流水平，表达

12、一流质量，实现现代化管理势在必行。推行现代化管理手段，尤其是将一些高科技用于物业管理上，将大大提高其效率，但是决不能简单地理解为传统的管理加计算机就是现代化，物业管理现代化应该包括以下五项容，即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规化、管理组织网络化及管理手段自动化。创新机制将会是xx学校管理处的一个管理模式。总结近几年物业管理经历，物业管理企业改变目前的管理模式势在必行，在xx学校的管理上我们将创新意识，根据工程具体情况制定出适合的管理方案。第四节节能降耗模式我司重视提升效劳同时，也一直坚持科学管理的思想，本着“节能、降耗、增效的原那么，不断完善运行机制，高度重视“创立节约型管理工作。响

13、应节能号绍，满足业主要求，以降低办公楼设备运行节能工作为重点，采取一系列措施，做大量细致的工作，加强能源控制和管理。针对xx学校特点节能降耗主要采取了以下措施：1加大节能降耗工作的宣传力度，提高员工节能意识；2建立能源监视机构，及时总结、分析消耗情况，制定节能措施；3加大技术改造力度，改进设备运行质量，加强设备节能自动控制。4从小处入手，抓细微末节，节约每一滴水、每一度电，积少成多。5室温度的控制，尽量使夏季室外温差控制在79。从人体安康舒适和节能等综合情况考虑，夏季室外温差控制在79。提倡当室外气温高于35时，室环境温度一般应控制在26以上。据测算，室环境温度每升高1，冷负荷可下降10%左右

14、，运行费用可降低约8%。要经常检查xx学校空调系统是否正常工作，对损坏的温度调节器应及时修复。经常巡视室环境温、湿度，发现问题及时进展调整。6过渡季节靠新风制冷，使用“免费空调。大多数商务写字楼由于部的热源(如：人、计算机、照明等)，在过渡季节亦需要进展冷却，可利用较冷的室外空气来满足全部或局部制冷需要，从而减少系统制冷所需的能源。这种冷却方法亦称作“免费空调。操作要点：1.验证新风系统的通风能力，清洗挡风板及过滤器(网)，必要时调整挡风板角度。2.如新风能力不够，可考虑增设新风送风机及排风机。第三章管理目标第一节管理目标承诺我司在多年的物业管理实践中，形成了一体化管理、专业化效劳的物业管理经

15、历，从经营到效劳，从技术到管理，将一如既往地秉承了“诚信、务实、的企业精神，信守“有形物业，无限温暖的效劳理念，坚持“以用户为中心，优质效劳的经营方针，建立以管理处为工程的综合管理班子，组成平安管理部、清洁卫生部。工程维护部等专业效劳部门，以管理处经理为核心和专业部门主管负责的扁平式、快节奏的管理架构到达高效率、高质量的管理效果。1.客户效劳目标1.1.树立“客户至上，效劳第一的效劳宗旨，创造一个干净、宁静、整洁、优雅的办公环境。1.2.为师生、领导提供礼貌、热情、周到的清洁、保安、绿化效劳，最大限度地满足业主的效劳要求。1.3.主动、积极加强与业主的联系，多途径征询和听取意见，改进工作，尽量

16、满足业主要求。1.4.为业主、使用人提供优质效劳，大力推行优质效劳，业主对管理效劳满意率达98以上。2.平安效劳目标2.1.树立“平安第一的思想，维护物业围医疗、办公秩序，实行24小时保安值班、消防监控制度，确保一方平安。2.2.杜绝重大伤亡事故、入盗窃事故和设备、设施损坏事故，确保本工程围人身、财产、设施的平安。2.3.贯彻“预防为主的方针，做到无火警、无火灾、无刑事案件、无恶性打伤人事件，属于管理责任的刑事案件和火灾事故发生率为零。2.4.杜绝在物业围和四周墙面乱写、乱贴广告、标语等影响外观的行为。2.5.制定各类突发事件及应急救援方案，危及业主平安处设明显标志和防措施。3.管理目标3.1

17、.不断完善各项规章制度，认真执行已经制定的各项管理制度的岗位责任制。3.2.做到效劳规化、工作目标明确化、任务落实及时化、讲求工作效率化、实现有效管理。3.3.高起点、严要求，坚持对员工进展物业管理知识和技术业务培训，提高员工的整体素质，使效劳质量和工作质量有明显提高。3.4.建立、健全各类档案。包括物业的各类原始资料，合同，验收证明、各类业务档案、方案、管理资料等。3.5.妥善保管业主为物业管理公司提供的办公用品和工具。3.6.团结一致，协调、外各方面关系，创造良好的工作环境3.7.管辖区无因管理责任而发生的重大平安责任事故。4.目标实施方案为了实现管理目标，将制订物业管理方案，以使xx学校

18、物业管理的组织实施过程更有目标性和步骤性。4.1.在xx学校领导及职工的大力支持协助下，完善环境和各项设施设备；建立和推进以平安、认真、高效为根底的管理方式，建立并规各项管理和效劳工作。第四章机构设置与运作第一节组织机构设置一、管理方式清晰的驻场效劳机构，完善的运作流程是优质效劳的保证。我司将组建xx学校物业管理处，具体对xx学校物业管理采购工程进展效劳管理，在实施物业效劳管理过程中，及时和贵单位沟通，以便及时掌握贵单位人员效劳要求，更好地为贵单位效劳。到达下述的管理目标即：管理意识超前、管理组织高效、管理人员专业化、管理方式XX化、管理方法规化、管理手段现代化。我司拟采用以下的管理方式：1.

19、综合一体的管理方式即对xx学校，统一由管理处协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理。在管理处实施物业管理运作过程中，我们将发挥公司和业主双向共管方式、超前引导、适时管理、适时效劳的运作方式，以及软、硬件结合方式的经历，落实管理，提高效果。2.驻场效劳机构设立方案2.1.在贵单位此类管理模式中，所管的物业集中，建议xx学校全权代表贵单位参与工程的管理，具体监视和负责物业管理工作，这样有利于物业管理工程的顺利开展。2.2.物业管理处承受xx学校的业务指导。2.3.物业驻xx学校物业管理处为物业管理公司专业机构，具体负责本次招标工程的财务工作，财务相对独立，在物业的授权下，履行“物业管理委托合同中

20、规定的权利、义务和责任。2.4.物业管理处实行公司领导下的工程经理目标责任制。物业管理处部实行垂直领导。2.5.组织机构设置的原那么是精于高效、一专多能。二、管理架构XX市第三中学XX市城厢区新世纪物业管理XX物业驻XX市第三中学物业效劳中心机电工程部日常维修效劳日常水电维修设备设施维保床凳器具维修电房值班维护其它效劳平安管理部平安巡查公共秩序维护交通管理消防管理停车场管理突发事件处理其它效劳清洁绿化部日常清洁效劳日常绿化养护其它效劳客户效劳部日常事务管理部门协调管理日常会务管理物业效劳中心机构设置图第二节岗位安排及职责1.效劳中心职责1.1. 实施对委托管理围接收和验收；1.2. 组织提供各

21、项物业管理效劳；1.3.组织实施管理工程的各项工作规，保证各项工作的有序开展；1.4.组织员工完成岗位培训，合理调配人力资源；1.5.组织实施员工劳动保护和平安生产的各项工作规和措施；1.6.对管理效劳人员的工作进展监控、检查和评价；1.7.组织管理相关费用的清理工作；1.8.处理和记录客户的投诉；1.9.组织开展顾客意见征询和调查活动；1.10.实施管理效劳时的联络和协调工作；1.11.实施相关文件和资料及质量记录的管理；1.12.组织相关标识的实施及管理；1.13.完成采购人交办的其他工作。2.平安管理部职责2.1. 围为学校日常门岗值勤、平安防、监控管理等工作，包括广场、通道、建筑物等。

22、2.2. 组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格岗位纪律和岗位责任制,以确保整个大楼的平安、有序。2.3. 上班期间协助值班室对来访人员进展询问、登记。2.4. 办公公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。在休息放假期间，做好进出学校人员的询问、登记。2.5. 重要出入口24小时值班、视频监控室24小时值班。整个学校做到24小时有平安护卫人员巡查，要对进入学校的车辆进展严格监控和管理。2.5.1外围大门岗要对进入学校办事的车辆进展登记，并引导车辆停放到制定的位置，非本单位车辆或办事车辆一律不准进入。2.5.2校停车场只对本单位的工作人员和本单位公务车辆开放进入。对非本

23、单位工作人员的车辆一律不准进入。2.6. 加强对领导办公区域、XX室、机房等重点部位的平安防。未经批准，不得在以上区域照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、车牌等资料。2.7.加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序方案和措施，必要时及时报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。2.8. 其它与平安保卫有关事项。三.保洁绿化部职责保洁工作1. 围包括整个工程所有办公室、会议室、广场、公共通道电梯间、走火梯、公共区域洗手间、露台、天面、大堂、建筑物外墙、门窗、学校广场、道路等。2. 由采购人和中标供给商双方共同制订工作制度和标准，以对工作质量进展考核，中

24、标供给商须保证安排足够人员以保障工作需求。3. 房屋立面、公共楼梯、学校广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。4. 中标供给商按工作程序对围的场所进展日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁。楼办公室需要早晚各进展一次清扫保洁；5.办公室清扫保洁工作由专人负责6. 领导办公室卫生保洁效劳要求：6.1.每天定时为领导办公室进展卫生保洁，确保领导办公室窗明亮干净、无尘、无害、无异味；6.2.注意保洁用品用具的清洁卫生，做到办公室与洗手间不共用抹布、拖把，且抹布、拖把等需勤换水、勤清洗、勤消毒，保持洁白干净、无污渍、无异味；6.3.严格遵守XX制度，做到不该动的不动、不该看的

25、不看、不该听的不听、不该说的不说、不该拍的不拍。7. 中标供给商对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监视。8. 污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。9. 定期对鱼池进展清洗及换水，每天清理鱼池垃圾。10. 中标供给商做好垃圾分类工作，并负责垃圾的收集，做到日产日清，每天在指定时间将垃圾运至指定地点。11. 定期杀灭蚊、蝇、鼠、蟑灭“四害药品要符合平安标准，对人体无害，药品由采购人提供，并做到无滋生源。12. 协助采购人采购卫生间各项客用品含洗手液、擦手纸、卷纸。各项用品必须到达卫生防疫标准，必须有明确的产品标志、生产厂家、许可证号、生产日期、产品说明书等，保证质量。以上用品需征求采购人

26、同意。13. 定期清洗外墙14. 遇到大型活动，须按采购人要求进展清洁卫生。15. 负责在清洁卫生中损耗的物料用品和工具。16. 其它与清洁卫生有关的事项。绿化工作1.管理目标1.1.草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达 99%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的 2%。1.2.所有植物生长态势良好，无明显病虫害，及时修补、扶持和补苗。1.3.修剪及时，造型整齐、优美，各类乔木都悬挂树牌。1.4.绿化围栏设施无缺损，绿化建筑小品无损坏。1.5.绿化档案齐全，有工作动态记录。1.6.争创省级“花园式学校等相关称号。2.养护容及要求2.1.承包养护期限，中标供给商应

27、按照园林绿化养护的操作规程及质量标准，合理组织，精心养护，保质保量完成工程绿化养护管理任务。2.2.绿化养护容：2.2.1 浇水、灌溉：旱季及新种植物要及时浇水、灌溉，防止脱水枯死。特别是盆花、地栽草本花晴天要每天浇水，雨天排涝，防止植物受损。2.2.2 修剪：根据各类植物生长特点、立地环境、景观要求按照操作规程适时进展。2.2.3 施肥：根据各类植物生长特点及其对肥料的需要适时适量施肥，要求年施肥不得少于 4 次，以保持其生长旺盛到达一定景观效果。2.2.4 除草：各类绿地、绿带要结合松土及时清理各类杂草。2.2.5 病虫害防治：根据各类植物的寄生对象及时做好防治。2.2.6 抹芽：及时去除

28、乔木灌木的不定芽，以保持树木骨架清晰，营养集中。2.2.7 扦插：每年扦插一定量的小苗，对绿化带进展扦插补种。2.3.绿化养护质量要求2.3.1 树木生长良好，适量浇溉，适时修剪，疏密得当，有较好的欣赏效果；及时病虫害防治，确保花草树木安康生长；及时松土施肥，调节植物生长；如遇小型的栽树、移树，中标供给商应无条件地为采购人效劳，报酬酌情而定。2.3.2 绿化养护不到位的，中标供给商应按采购人的要求无条件地立即整改。3.其他要求:3.1. 中标供给商负责提供绿化养护工作过程中所需的设备、用具、药剂及有关养护的一切工具用品。3.2. 寒暑假安排上可酌情减少上班人数，每天安排适当的效劳人员进展工程绿

29、化养护。3.3. 效劳人员要统一着装，服从采购人日常临时工作安排；如遇上级领导检查，中标供给商应积极配合，采购人不另支付费用。4.工程维修部工程部负责的公共设备运行、维护保养、维修、二次装修管理等工作。工程部设立运行班和维修班。运行班：负责电房值班和公共设备系统运行值班管理工作；负责管理处工程物资的管理。4.1.维修班：负责各公共系统设备及水电的维护、保养和修理；负责建立和管理设备及工程档案资料。4.2.根据公司质量管理体系要求，结合实际，制定xx学校设备管理工作目标和制度。4.3.负责xx学校供电、消防、电梯、空调、给排水、公共照明等公共设备设施的运行、维护、保养和修理。4.4.做好教室及其

30、设施的日常管护并做好日常记录。经常检查教室电教、空调、风扇、门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗等设备损坏及时报修，以保室设备不丧失和正常使用。4.5.负责xx学校物业房屋构造、公共区域装饰的维护和修缮。4.6.编制公共设备设施系统的年度维保方案、大中修方案、技术改造的可行性分析，经批准后组织实施。4.7.参与外包工程工程的选聘工作，负责监管日常效劳质量。4.8.负责室二次装修工程的管理工作。4.9.建立和管理办公楼公共设备设施和运行、维保、修理和改造资料，及客户装修资料档案。4.10.负责管理物业管理处物资仓库管理和节能降耗管理工作。4.11.制订本部门年度工作方案和费用预算，

31、经批准后组织实施。4.12.为客户提供各种特约效劳。4.13.负责接洽政府有关机电管理部门的工作指导及检查管理。4.14.其它关于设备设施维护、维修的业务工作。第三节机构的运行1.xx学校新世纪物业物业管理运作由xx学校委托新世纪物业作为物业管理人，全面负责各项物业管理事宜，新世纪物业直接向xx学校负责。2.公司管理处假设新世纪物业成为xx学校管理者，将及时组建xx学校管理处，并根据工作方案及时安排管理、效劳人员聘用、培训、考核等项工作，保证管理工作正常运行。3.管理处各岗位员工管理处对下属各职能部门实行目标管理责任制，确保各项工作方案落实到位。各项物业管理效劳统一按公司质量保证体系运作，各项

32、工作量化到各岗位员工，做到职责明确，工作落实。第五章工作方案及绩效考核管理第一节工作方案一、安保消防工作：1.做好小区的消防平安管理，每年至少完成2次消防平安演习，维护良好秩序。2.加每月要对各规章制度和岗位职责进展学习，至少每月一次，特别是要加强对新入职队员的培训。二、工程维护保养1.对整个小区的电气、给排水、消防、对讲监控及公共设施等设备设施的运行管理、维修和保养，确保小区的各项设备设施正常工作2.加强对装修户进展监视管理。3.向业主提供有偿效劳。三、环境卫生工作1.环境卫生方面，要根据小区实际情况，主要针对绿化地带的清洁加强对树叶、垃圾箱周边的清理。2.要求保洁制定严格的工作方案，结合保

33、洁工作程序与考核方法，对清洁工作进展监视检查。继续对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，确保小区的卫生清洁美观。3.要求保洁部按照公租房管理效劳中心的要求进展。四、客户效劳管理1 继续加强客户效劳水平和效劳质量，租户满意率必须到达95%左右。2 进一步提高物业维修率，降低工程维修的返修率，确保到达96%左右。3 密切配合各部门工作，及时、妥善处理租户的意见、建议。4完善客服制度和流程，部门根本实现制度化管理。5加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。第二节绩效考核管理一、目的1、对被考核对象进展比拟全面的、客观、公正的评价。2、更好地将工作结果与过程管理、

34、持续改善相结合，推动和提升工作执行力和工作绩效，形成“能上能下、“能进能出、“按绩效取酬的理性管理文化。3、为管理职级和薪资标准的调整提供更科学、更全面的决策依据。二、根本原那么1、坚持公平、公正、公开的原那么，严格依据管理的结果业绩和管理过程中的表现，实现员工的薪资、效益分红、职位升降与考核结果严密结合。2、绩效考核充分表达新世纪物业公司“组织文化和用人理念强调在德行好的根底上，充分表达出“执行力、协作力、学习成长性、创新性。3、所有考核标准能量化的要量化，不能量化的要细化，不能细化的须说明状态。4、考核者有责任记录被考核者的工作表现，并及时纠错，为考核和辅导提供依据，促进辅导与反响的例行化

35、，防止绩效考核的随意性。三、适用围本方法适用于新世纪物业公司总所各职能部门、管理中心和下属部门。四、考核对象物业公司层面的考核主要分为对总所各职能模块、管理中心和下属部门的考核。五、考核根本模式1、综合管理部作为物业公司绩效考核的归口管理部门，负责考核体系、考核制度建立和日常工作方案推进与跟进。2、综合管理部各职能督导为考核负责人，负责对各管理中心和下属部门及员工进展考核。3、物业公司总经理授权综合管理部负责对各管理中心和下属部门及员工的考核。六、个体考核的指标体系1、对管理中心和下属部门的考核标准，见各部门的工作标准及考核细那么。2、对总所职能部门的考核分为对部门负责人和对员工的考核。3、对

36、总所部门负责人考核强调工作推动与执行、对部门工作的奉献，主要容如下：绩效角度衡量要素月度考核指标工作绩效部门重点工作工作方案性、工作达成率、工作质量日常工作岗位职责的履行管理体系建立与运作、信息反响、员工培养、部门工作奉献对部门工作的思路奉献过程管理信息传递对上对下的信息传递准确，及时对相关负责人传递相关信息管理改善对于管理问题，有方案、由措施、有跟进、不重犯工作指导及时分解职能线工作，对下属在工作实施中有指导有催促，每月至少一次和下属面谈满意度思路奉献部门辅助决策能力学习与成长工作态度与学习能力工作积极主动、态度端正，学习意识和能力强额外加减分工作创新性3分区别例行性工作和创新性工作，鼓励创

37、新工作量2分考核工作饱和度4、对总所员工考核标准如下：绩效角度衡量要素月度考核指标工作绩效部门重点工作工作方案性、工作达成率、工作质量日常工作岗位职责的履行管理体系建立与运作、信息反响、对部门工作奉献对部门工作的思路奉献额外加减分工作创新性3分区别例行性工作和创新性工作，鼓励创新工作量2分考核工作饱和度第三章 考核结果处理七、考核的执行与鼓励约束1、绩效考核结果分为A、B、C、D四级。A：90分以上，B：85-89，C：84-80，C：79分以下)，具体评定标准根据考核容及考核对象进展确定。各单位、各部门员工考核结果与部门业绩考核等级挂钩。部门员工在部门的考核工资分配。2、考核结果与员工工资奖

38、金直接挂钩。1员工月度工资发放与管理中心及部门月度管理业绩和考核结果挂钩，在适当围浮动；管理中心的管理业绩直接影响管理中心经理工资绩效、部门管理业绩直接影响该部门员工的工资绩效，即：管理中心经理工资=工资标准管理中心月度平衡系数管理中心分数对应等级部门主管及员工工资=工资标准部门考核对应的平衡系数部门分数对应等级2员工月度考核结果与职能工资级别的升降直接对应，具体标准如下：个体考核等级ABCD月度薪资标准105%100%90%80%3除与月度工资挂钩外，员工年度半年度综合考核结果将严格与绩效奖金、岗位轮换、晋升与调薪每半年调整一次、淘汰挂钩。具体为：每半年C、D级评价次数不超过一次者，工资提升

39、一级；表现优秀者，不受此限。每半年D评价次数累计达2次者，工资下降一级，全年D评价次数累计达5次者，予以换岗或辞退。八、考核反响与绩效面谈1、综合管理部各职能督导在收齐制作所有考核汇总表后，由综合管理部经理评审确定，交总经理审批，并将考核结果在审批后两个工作日予以公布；2、考核结果公布后，管理中心经理或部门负责人或直接上级人必须依据考核结果在一周与员工进展绩效面谈，提出工作要求和绩效改进展动方案，以到达管理者通过考核进展有效人员管理的目的。工作要求和改进展动方案应列入下月的工作重点方案中。3、考核面谈为被考核者就绩效改进与能力提升所进展的沟通应做到：让被考核者了解自身工作的优、缺点；对下一阶段

40、工作的期望达成一致的意见；讨论制定双方都能承受的绩效改进和培训方案。九、考核结果归档考核完毕后考核结果作为原始资料，由综合管理部归入考核档案并负责保存。十、考核结果申诉被考核者如对考核结果有异议，可向对应的职能督导提出，如不能妥善解决，可向综合管理部提出申诉，综合管理部在接到申诉之日起三日，对申诉者的申诉请求予以答复。第六章组织机构及人员培训和管理第一节人员配置1效劳中心管理员12校卫103保洁64绿化15宿舍教师46机电维修1第二节岗位素质要求根据公司制定的关于员工招聘、录用的有关规定，对到达公司标准的人员按照公司编制进展录用。公开招聘：根据工作需要，由管理处在人才网上公布招聘信息，凡符合条

41、件均可到指定管理处填表报名应聘。公司面向社会，尤其是各大专院校广招人才，择优录取，竞争上岗；对于在职员工，公司一贯坚持“能者上，庸者下的用人制度，合理调配，资源共享。1.配备人员必须具有良好的道德情操，热爱本职工作，敬业爱岗，忠于企业、忠于业主；2.所有人员都必须有较高的文化素质和较强的实际操作能力，能够处理工作过程中遇到的实际问题，有克制困难的能力。3.xx学校管理处人员配备为了保证所用人员的道德平安，公司决定，以宏德公司部调剂为主，以社会招聘为辅，但凡关键的，与xx学校领导与职工联系严密的部工作人员、室物品接触较多的岗位，我司将最大限度地从本公司派遣部员工任职，因为对部员工，我们了解其人品

42、，可以放心使用，最大限度地保证平安。4.本着精简、节约的原那么，实行定人定岗定位，实行人员配备最优化，到达最正确的效劳效果。5.对所配备人员不仅重视学历，而更重视能力，对高分低能人员坚决不予使用。第三节人员管理及培训管理1.人员管理机制1.1.素质机制制订用人标准，注重品德修养，热爱本职工作，讲奉献，能吃苦，注重工作能力，要求员工一专多能。1.2.配置机制量才适用，合理配置，最大限度地发挥员工的主动性和积极性，充分挖掘员工的潜力，合理地设计各岗位的工作容和职责围，使职务适合于人，充分表达“会用人，用好人的思路。1.3.组织机制组织落实，制度规，明确各级人员的岗位职责和权利，建立一套合理公正的奖

43、惩制度，将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规管理畴，制定?员工守那么?、?效劳手册?，让员工自我约束、自我控制、参照比照、严格执行，确保管理效劳目标的实现。1.4.绩效机制量化考核，客观评价。我们考核的原那么是，对员工的“德、能、勤、绩等四方面进展全面的客观的评价。考核不走过场，不讲形式，各级人员均有详细的绩效指标，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时使员工有压力感、责任感和紧迫感。1.5.员工鼓励是人性化管理的主要方式，我们赋予管理处经济奖惩权，在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩清楚。以物质奖励或精神奖励的方式鼓励员工在日常管理效劳工作中充分发挥自己的特长，提高物

44、业管理的效劳质量。1.6.监视机制管理处在开展物业管理的过程中，将严格按照、政府及上级主管部门的有关法律法规要求开展工作，定期向公司报告工作及物业管理运作事务，并制订出日常工作方案，分解量化到每个岗位，实行目标管理责任制，每年对管理目标进展考核。严格按公司ISO质量管理体系运作，对每个工程的管理效劳过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司审核，确保管理工作的监视机制有效运作。具体做法是：1公开监视制：公布管理处监视投诉，设立管理处工程主任信箱，24小时受理投诉。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监视；2学校评议制：管理处对各项管理活动实行监视、跟踪、反响，对学校或其他来源的信息做到有分析

45、、有处理、有跟踪、有反响。实行闭环管理，使学校的合法权益得到保障；3定期报告制：管理处定期向学校、公司报告工作，检讨物业管理事宜，确保实现承诺。1.7.自我约束机制1管理处在物业管理过程中，严格执行、政府发布的有关法规、条例和实施细那么；2管理处将严格贯彻公司ISO质量管理体系；3巡视检查制：由管理处对各部门员工进展定期或不定期检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或屡次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施；4实行考核淘汰制：管理处每年对员工进展全方位考核，不合格者调离岗位或淘汰。公司对管理处工程主任进展考核，不合格的将调回公司重新培训。2.培训管理一、针对xx学校培训容1、培训宗

46、旨(1)根据学校开展战略，将培训的目标与学校开展的目标严密结合，围绕学校后勤建立开展全员培训，不断探索创新培训形式；(2)将培训与先进的管理和技术严密结合，拓展培训的深度和涵；(3)实行全员培训，建立培训效果与鼓励挂钩机制，搭建起学习型、知识型后勤管理的平台。2、培训目的1达成对后勤涵文化、价值观、开展战略的认知和认同。2掌握部门规章制度、岗位职责、操作规程，使职工尽快适应和胜任本职工作。3改进职工工作表现，强化责任意识、平安意识和质量意识，树立效率原那么、效益原那么。(4)提升员工履行职责的能力和主人翁的责任感，端正工作态度，提高工作热情，培养固队合作精神，形成良好的工作习惯。(5)提高职工学习能力和知识水平，提升员工职业生涯规划开展能力，为个人进步和企业开展创造良好环境和条件；(6)提高学校后勤综合素质，增强学校的竞争能力和持续开展能力。3、培训原那么依照管理手册，追踪行业新动态，掌握新知识