国际经济与贸易专业毕业论文13324.doc

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1、经济系2013届毕业设计题目：北京麦田房产经纪有限公司发展现状及对策分析专 业 国际经济与贸易 毕业设计大纲选题背景及意义：进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或

2、是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去，而本文的研究在理论上以指导我们今后更好地完善这个产业。本人在五个月的实习期就职于北京麦田经纪有限公司，窥一斑而知全豹，所以本文拟以北京麦田房产经纪有限公司为例主要分析国内房地产市场的发展现状与发展趋势，根据近年来国内房地市场的一些客观数据，总结其中的若干规律，预测我国房地产未来的发展趋势，同时针对公司目前存在问题提出相关意见及建议,希望得出的结论能对北京麦田房产经纪有限公司以后良好的发展

3、有所帮助。论文结构：本文以北京麦田房产经纪有限公司的经营发展情况进行综合分析与评价，全文共分为五个部分：第一部分为行业背景，首先主要概述了房地产行业发展现状及发展趋势分析；第二部分主要介绍了北京麦田房产经纪有限公司的概况；第三部分为对北京麦田房产经纪有限公司出现的问题的综合分析，剖析出企业目前经营管理活动中的优势及劣势；第四部分是针对麦田房产存在问题提出的个人建议及对策；第五部分是本次历时五个月实习的体会与启示。 摘 要麦田房产（中国）是目前中国本土最具影响力和发展潜力的优秀房产经纪服务商之一。主做中高端楼盘，系中国经纪百强企业，福建省品牌企业。十二年来麦田一直秉承“持续发展，同享丰收”的经营

4、理念，不仅开创了中国本土房产经纪行业独树一帜的商业模式，而且创建了房产经纪行业的优质服务标准，成为房产经纪业中规范、专业的代名词。本文主要简述了自己历时五个月实习过程中发现麦田房产经纪有限公司目前发展存在的一些问题以及相应的对策分析，最后讲述了本次实习的切身体会和启示。关键词：房产 中高端 品牌企业 发展 ABSTRACTCatcher in the real estate (China) is now the most influential Chinese and development potential of one of the outstanding real estate bro

5、kerage services. Main do high-end building, is a Chinese brokerage hundred strong enterprises, brand enterprises in Fujian province. Twelve years crop has been adhering to the sustainable development, to share a good harvest business philosophy, not only created the Chinese real estate brokerage ind

6、ustry unique business model, and create the quality of the real estate brokerage industry service standards, become the pronoun of norms in real estate brokerage, professional. This article mainly describes their five months internship process found in the catcher in the real estate brokerage co., L

7、TD., the development problems and countermeasures analysis, finally tells the story of the internship experience and enlightenment.Key words: Real estate In the high-end Brand enterprise The development 目 录一、房地产行业的背景1（一）中国房地产业发展现状2（二）中国房地产业的发展趋势分析2 二、北京麦田房产经纪有限公司概况4 三、北京麦田房产经纪有限公司目前存在问题分析4 （一）公司内网系统

8、存在弊端4（二）缺乏专业人才5（三）员工积极性不高5（四）员工离职率较高6 (五) 网络优势没有充分利用6四、针对麦田房产存在问题提出的对策及建议 6（一）优化公司内网系统7（二）建立合理的人才引用制度7（三）建立明确的管理体制7（四）建立科学完善的奖励机制8（五）充分利用网络优势提高企业竞争力9（六）加强公司与员工的沟通9（七）坚持走诚信经营之道9（八）弘扬企业文化增强企业凝聚力10五、实习的体会与启示11(一) 实习的体会与收获11（二）对自身的启示12 参考文献 14 致谢15北京麦田房产经纪有限公司发展现状及对策分析经济系 国际经济与贸易 20106081018号 许付利 房产经纪作为

9、21世纪的热门行业，历经几个世纪的风雨洗礼，现在已经成为最受关注的十大行业之一。房产经纪公司是在房产销售整个过程中，对房产的消费提供咨询、代理、信贷、保险、售后服务、贸易、环保甚至加入房产俱乐部等一系列的服务，从事专业销售和售后服务的。北京麦田房产经纪有限公司在发展中还存在很多问题，如果这些问题能够得到解决，那么其在以后的发展道路上会比较顺利。因此，本文对北京麦田房产经纪有限公司在其发展过程中存在的问题和发展趋势展开分析，并提出相应的对策建议，希望能对麦田房产经纪有限公司今后发展有所帮助。一、房地产行业背景（一）中国房地产发展现状 1.房地产投资状况从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依

10、然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始回落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。2.房地产开发状况根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开发商对土地的

11、囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开发商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视

12、电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至今年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。3.房地产销售状况从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽

13、管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五

14、”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。（二）中国房地产业的发展趋势分析从国外发达国家的历史发展来看，房地产

15、市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38

16、个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。 总体来看，中国的房地产发展前景还是比较乐观的，理由

17、如下：1、城市化进程的加快。经济的快速发展、工业化进程的不断推进，会加速一个区域及一个国家城市化进程，这必将会有大量的农村人口向城市区域迁移，从而会带来巨大的房地产需求。2、中国的传统观念。自古以来，中国人认为只有安居才能乐业，房子是乐业的前提，也是谈婚论嫁的必要的物质条件。这种观念对房地产市场的需求的影响将是长期的，很难一时就能改变，只要这种观念存在，必将会大大推动房地产市场的持续发展。3、投资需求。房地产本身除了有社会属性及商品属性外，也有其一定的投资属性。在中国当前投资渠道比较狭窄的状况下，房地产投资仍是风险最低，获益最稳的行业。所以有相当一部分投资资金短期或长期的投向房地产，推动房地产

18、不断向前发展。4、改善性需求的增加。随着经济的发展，部分城市居民的住宅的面积、配套已无法满足其现有的需求，故会产生重新购房置业的需求。这部分需求也是带动房地产发展的重要因素。5、2010及2011年诸多对房地产调控政策的出台，这一系列政策被称为史上最严厉的调控，但并没有使房价大幅回落，甚至部分二三线城市房价仍然高速上行，说明中国的房地产有着强大的市场需求支撑。二、北京麦田房产经纪有限公司概况麦田房产经纪有限公司始建于2000年10月19日，总部位于北京。是一家年营业额达100亿元的民营企业，北京麦田房产是以经营各类型住宅、写字楼及商铺等物业的买卖居间及二手租赁服务为主的房产经纪服务商。经过长久

19、发展，麦田已经成长为北京、福州和厦门三地直营连锁的拥有400余家直营门店，7000名专业经纪人的大规模集团型企业。目前以每年100%的扩张速度，每年超过60%业绩增长率，辐射福州、北京、厦门、泉州等地全国战略扩张，麦田房产在发展壮大企业规模的同时，一直致力于行业的建设，系中国90年代初期二手房启蒙时代首批创业者，创造行业多个第一，行业内率先在社区大规模开店、开创业内规模最大实力最强的直营连锁经营模式、首家发起“不赚差价、不炒楼、透明交易”行业诚信宣言，历经12年数十万名客户亲身验证，资金安全零交易事故，首家开通800免费申诉电话，为顾客及时解决申诉和咨询，行业内第一家设立资金监管帐户，严格实行

20、建设部规定的资金监管制度。目前北京麦田4400余人，店面200余家，跻身行业前三，奠定了中国麦田的中心。目前福州麦田2000余人，店面140余家，福州地位第一名。目前厦门麦田600人，人均业绩第一名，彰显麦田力量，从最初的3个人到目前7000人的庞大队伍，记录了麦田12年的足迹，记录了麦田一路的成长。自成立以来，北京麦田房产经纪有限公司便一直坚守透明交易、银行监管、客观公正的原则，为无数客户实现家园梦想。麦田房产一直力争缔造卓越的房产服务组织，提供高品质的房产流通服务，成就麦田同仁的精彩人生。三、北京麦田房产经纪有限公司目前存在问题分析五个月的实习生活让我对房地产行业有了更深刻的了解，与此同时

21、学到了很多的专业知识，麦田房产经纪有限公司有很多行业内其他房产经纪服务商所没有的优势，例如麦田房产的企业文化深得人心，麦田房产的核心价值观积极向上，业务办理后期服务很到位，坚持诚信经营，但是同时本人也发现了麦田房产经纪有限公司在目前的发展过程中存在的一些问题。（一）公司内网系统存在弊端公司的内网系统还处在试用阶段，经常出现系统报错，公盘无法正常运转的情况，有时候整个店里系统公盘无法正常使用影响员工工作，每到晚上七点到九点的时候公盘运转更慢，点击一个客户电话，一套房源都要很长时间，这些很容易影响到员工的工作情绪。此外内网系统设计存在很多弊端，如：单击鼠标右键功能操作还没有开发。自己录入的客户在一

22、个月内没有成交的话就掉入区域淘宝池，自己还想继续跟进客户就要再把客户转出陶宝池还要经过同一个店另一条组的经理审核。自己名下的待售房源每五天要精耕一下，待租赁房源七天精耕一次，经纪人不精耕或者忘记精耕的就掉入不售房源列表，而且同一组员工的还不能捡起来重新转到待售房源里，内网系统里一套房子的图片可能是很久之前成交时的图片，会与房子现在样子大不一样，这样客户对房子的印象会受到不同程度的影响，对促成客户成交会造成很大的影响。举报一套房源总部审核速度很慢，一般要15天才可以，在此期间房源锁定不能上传房源图片等，这给拥有房源真实信息的举报者带来诸多不便。另外在公司内网中很难找到准客户，很多客户的电话都是停

23、机或者是呼叫转移的，或者是根本无法接通的，或者接通之后刚要介绍自己是麦田房产经纪有限公司的经纪人时客户就挂电话了，这样寻找准客户是很浪费时间和精力的。还有一些客户确实很厌烦每天接到公司经纪人不计其数的电话，导致客户投诉电话量增加。以上这些是我个人发现的公司内网系统存在的弊端，希望公司内网系统的专业人员的能够继续开发和优化。(二）缺乏专业人才从2011年开始公司招聘之前的公司招聘的时候是不限学历的，因为销售工作对学历要求不是很严格，所以公司员工整体素质参差不齐，专业人员匮乏。这是因为公司员工受教育程度有限，能力不够，文化素养不高。还有公司员工对专业知识掌握的不够透彻，除了那些在房产行业沉淀了好几

24、年的经纪人才会对交易流程税费等知识掌握的很到位，大部分的经纪人是没有经纪人执业证书没有经过系统培训上岗的，缺乏专业知识，从业责任心和法律常识，这样很难取得客户的认可，客户也不会冒然把置业的大事交给一个不专业的经纪人，这样一来公司会失去很多客户及市场，所以这样的公司很难做长久，更别提扩大自己的公司规模了。另一方面国家正在逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系并且严格推行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制，大力开展行业诚信建设，树立行业品牌。这就要求公司的员工必须足够专业，对专业知识能够很好的了解及掌握就要求公司员工的受教育程度也必须相应的有所提高。（三）员工积极性不高可能是每天的工作时间

25、比较长的原因，很多员工都是在参加完岗前班培训的前两周积极性比较高涨，时间久了便会对所谓的“朝九晚十”的工作感到厌倦，在我实习的五个月的日子里感受到了很多一年左右的经纪人慵懒涣散的状态，公司规定每天的工作时间是早九点到晚九点半，但是通常情况下各个当店要求的工作时间是早八点半到晚十点甚至十一点，有的区域会甚至奋战到更晚，很多人本身对加班很反感，但是又不得熬夜加班。久而久之对房地产经纪人这个职业失去了兴趣也丧失了信心。在我看来每天无休止的加班完全是在消磨时间，而且效率非常的低，做房产销售其实没有特定的工作模式，经纪人日常工作内容主要是网络上发布在租在售房源，打陌拜电话，打业主资料，摆牌和发广告。这些

26、完全是根据经纪人自身的时间安排的，这就给那些不求上进的经纪人创造了偷懒的机会，目前公司整体状态是多数经纪人工作缺乏积极性。（四）员工离职率较高 见怪不怪的，每天都有好多人去公司总部办理离职手续，目前房产行业的离职率普遍较高，本人大致分析了一下原因：以麦田房产为例，经纪人刚入职专业知识不扎实，业务不专业，难以赢得客户信任，因而很难留住客户，每天公司都要求有行程，没有完成的经纪人要接受罚款。有的经纪人开一单很难，半年不开单的经纪人不在少数，很多经纪人都是在拿底薪，每天工作时间长达十三四个小时，在这样的状态下，坚持不下去的经纪人很快就去办理离职手续了。另外麦田房产经纪有限公司的业绩提点本来较其他中介

27、公司如链家地产、我爱我家、中原地产都要低，但是去年十二月份公司进行工资调整，底薪涨了500元，但是提点调的更低了，加之公司的避税措施不太实用，这也使得很多有经验的经纪人另谋高就了。(五）网络优势没有充分利用在现代信息技术为核心的新的经济形态下，随着计算机技术的发展尤其是网络技术的发展，更多的民营企业应多注重网络的发展，因特网上有无限丰富的信息资源和用户资源，如果能够很好的利用这些资源，这不仅能使使用者降低经济活动的交易成本，而且可以获得不可估量的巨大经济利益。北京麦田房产经纪有限公司在现代网络经济形势下，虽然也利用了现代网络信息技术进行企业推广，但是网络经济优势还没得到充分利用。中国国内房地产

28、行业在运用网络经济这方面堪称典范的就是北京链家地产，北京麦田房产经纪有限公司可以借鉴链家地产的网络运营模式或者创造出独树一帜的网络经济运营模式。四、针对麦田房产存在问题提出的对策及建议通过对北京麦田房产经纪有限公司目前发展中存在的一些问题的分析，为了使北京麦田房产经纪有限公司能够良好的长远发展下去，当务之急是应着眼于未来，及时把目前所存在的问题解决掉，根据本人在北京麦田房产经纪有限公司实习期长达五个月的所见所闻，结合国内房地产行业现状及企业长久发展战略提出了几点个人建议，以下是本人对北京麦田房产经纪有限公司提出的对策和建议。（一）优化公司内网系统公司总部应该投资培训一些专门致力于研究公司内网系

29、统的专业人才，或者在招聘的时候相对应的招聘这些方面的人才，大力开发公司内网系统，优化内网的操作系统，使内网系统更优质，设计更合理，运转速度更快，这样操作起来更方便，更快捷。如开发点击鼠标操作功能，取消在售房源五天精耕，租赁房源七天精耕的制度，已经成交的房源转入不售时图片应自动撤除。经纪人录入的客户也应该取消一个月不成交就掉入淘宝池的制度，或者自己再转入个人客户资源时不用经过店长审核。经纪人举报一套虚假房源总部应及时迅速的在公司内网处理，另外锁定房源时保留举报者对房源的操作权限，这样更省时便利，同时也保证了公司内网中在售房源的真实性。对于内网系统淘宝池内的停机的无法接通的号码应该进行剔除，另外增

30、加一项经纪人屏蔽权限，这样当经纪人电话确认该客户确实不需要买房时可以屏蔽掉，这样既保证了客户不用每天接很多骚扰电话，又避免其他经纪人浪费时间和公司成本给该客户打电话。总之，希望总部能够采取有力措施在最短时间内优化公司内网系统。(二）建立合理的人才引用制度在竞争越来越激烈的环境中，人才越来越成为企业成功的关键因素。人才是企业实施技术进步战略的前提和基础。公司要从长远规划，建立一个科学的人才引进制度，引进企业真正需要的人才。而不是在需要出现空缺的时候才想到要去招聘一个能够立即冲锋陷阵的员工，不仅是只有企业承担员工工作失误带来的风险,更是要承担一个员工对企业忠诚度的风险。因此，麦田房产经纪有限公司必

31、须出台一系列有关引进人才的优惠政策。首先，麦田房产经纪有限公司应稳定企业原有的人才，要用好、用活现有人才，使其充分发挥才能，增强企业对人才的凝聚力和吸引力。其次，公司应有计划的吸引和引进人才，制定一系列的优惠政策，引进和吸收高等院校人才到麦田房产工作，不断壮大公司技术队伍，增强队伍素质。面对专业人才缺乏的现状，公司应加大对在职员工系统的业务培训，使业务能力得到全面提高，从而给企业带来利润。（三）建立明确的管理体制随着公司的不断发展扩大，也为了以后公司更好更快的发展，所有的在职员工必须全身心的投入到工作岗位中，面对员工积极性不高涨，没有工作激情的情况，北京麦田房产经纪有限公司必须合理的进行组织架

32、构设计，科学的分工作业，建立健全各项规章制度，实施规范化管理。公司要建立责、权、利明确的现代契约关系，明确劳资各方的各项权利义务。北京麦田房产经纪有限公司还要确保公司中的任何人都要严格遵守各项规章制度，这样才能保障和促进员工的工作积极性，使他们能在一个平等和谐的企业环境中更好的为达成公司各项目标而努力工作。公司出台的“九大铁律”是在职员工必须不能触犯的。另外面对员工经常迟到的现象，公司一定要加大惩罚的力度，只有保证所有员工正式这份工作才能保证员工投入激情和活力。此外公司应该要求各个当店店长对员工每周的考核惩罚力度适当。（四）建立科学完善的奖励机制在当前人才可以自由流动的前提下，有效地激励制度是

33、吸引人才、保留人才，提高企业人力资源的关键。麦田房产经纪有限公司建立健全的员工激励机制势在必行。首先，麦田房产经纪有限公司应坚持物质激励与精神激励相结合。这样公司员工的离职率应该有明显的改善。所谓激励，就是创设满足员工各种需要的条件，激发职工工作激情，使之产生实现组织目标的特定行为的过程。激励这个概念用于管理，是用各种有效的方法去调动员工的积极性和创造性，使员工努力工作，完成公司的任务。物质激励主要是付给劳动者的薪酬，薪酬可以满足员工的物质需要和成就需要，调动员工的劳动热情。物质激励可分为：1.基本收入激励。一般来说基本工资，主要是根据员工对企业的贡献大小，业务水平高低来区分。2.奖金激励。奖

34、金不仅是超额劳动的报酬，更是对符合企业倡导精神的员工的一种奖励方式。而奖金的多少并不是在于钱多钱少的问题，更重要是对员工的认可，是对员工自尊和精神上的激励。3.福利激励。企业给员工完善的福利保障的同时也是间接的增强了员工之间的凝聚力，完善的福利不仅能够使员工无后顾之忧，全身心的投入工作。另一方面，完善的物质激励和福利制度更加有利于吸引优秀人才。4.其他激励。如对表现突出的，弥补或者为企业避免重大损失的员工给予奖励。精神激励就是满足人的较高层次需要，即社交、自尊和自我实现需要。精神激励对于层次比较高的人的作用更加明显，物质激励和精神激励相辅相成，缺一不可。一个公司要做到团结、高效，必须激励员工共

35、同奋斗，努力实现组织内的公平，可消除员工的不满情绪，通过充分的放权，可激励员工的自主决策，自我管理，提高组织的整体效率。另外，公司还应坚持内在激励与外部激励相结合。内在激励就是通过启发诱导的方式，培养员工的自觉意识，形成某种观念，在这种观念的支配下，激发人员的积极动机，产生组织期望的行为。外部激励就是采取外部措施对员工进行激励，通过奖勤罚懒、奖优罚劣来鼓动员工向期望的目标奋进，外部激励常以规章制度和奖惩措施等。除此之外，还应建立情感激励，为员工建立一个公平，公正，健康的成长环境，重视员工的职业生涯规划，让他们有成长、发展、晋升的机会。管理者要善于运用情感激励，真正关心、体贴、尊重、爱护员工。情

36、感激励的方式有很多种，如多员工的身体状况，家庭困难，工作愿望，工作中有哪些困难等给予了解和关心以及必要的帮助。让员工感受到企业对自己的尊重，当员工的物质需求得到满足后，会进一步追求精神的满足。作为企业的管理者应多从员工的角度来想问题，理解他们的需要；培养员工的团结合作精神，增强他们对本企业的归属感及对企业的凝聚力和向心力。（五）充分利用网络优势提高企业的竞争力网络经济的发展使得公司拥有了可靠、快捷的信息传递系统。麦田房产有限公司应当实施并健全网络化管理，这样广大客户才能在第一时间尽可能迅速的了解到国内房产行业动态及公司的一些优质的房产资源。公司不但要将自己的网站做大做强，还要多与诸如安居客，搜

37、房，新浪等房产网站合作从而提高麦田房产经纪有限公司的知名度，使客户能更好的了解企业信息、房产动态和在租在售房源信息，从而在激烈的市场竞争中，使应用信息网络的企业具有很大的竞争优势。(六）加强公司与员工的沟通麦田房产经纪有限公司应建立上下沟通的渠道，形成一个开放的信息流通平台。公司管理者应注意经常与员工进行沟通，了解其思想动态，也要注意认真听取员工对公司和部门管理的建议，提高普通员工在公司发展过程中的参与意识。同时要注意信息的反馈，保证沟通的实际效果和结果。通过全方位、多形式的沟通渠道将存在的问题暴露出来，也将解决问题的方式探讨出来，在沟通中消除双方的误会和隔阂，拉进公司与员工的距离，使员工愿意

38、竭尽所能为公司创造更多的利润。（七）坚持走诚信经营之道首先，麦田房产经纪有限公司要坚持诚信经营。诚信是名牌最本质的内容，客户之所以长期选择某一公司，公司之所以出名，关键就是它的信誉。诚信就是公司对其承诺、应尽的责任义务，应绝对无条件履行，不能坑害、欺骗顾客，真正体现客户就是上帝的经营宗旨。同时，要树立长期经营观念。我国缺乏公司名牌的另一重要原因，就是公司急功近利，短期行为严重。对有志于成为国内乃至国际知名的企业而言，应树立长期经营观念。名牌不是一朝一夕能树立起来的，它需要经过顾客长期的检验和认可。要打破短期行为，就要有全局观念，不要因一时小利而违背公司长期经营方针、策略，甚至为了长期经营这一大

39、局，公司要做好短期内亏本的准备。十二年来麦田房产一直秉承“持续发展，同享丰收”的经营理念，不断引领行业向健康发展，在行业内首先掀起“不赚差价，不炒楼”的诚信服务宣言，不仅开创了中国本土房产经纪行业独树一帜的商业模式，而且创建了房产经纪行业的优质服务标准，成为房产经纪业中规范、专业的代名词。随着二手房市场的不断发展，一个安全中介服务模式的回归，才预示着二手房交易安全时代的真正到来。麦田房产是一家由南至北发展的公司，的确，南方人勤奋，脑子灵活，靠些技巧赚点小钱并不难。但我始终认为“小赚靠智，大赚靠德”，若是想做出一番事业，在社会上扎稳脚跟就必须要在公平诚信的基础上展现智慧。早在2002年，麦田制定

40、出了“八条禁令”，严格地要求所有麦田经纪人不赚差价、不炒楼，透明交易，让交易在一个安全、诚信、透明的体系下进行，给客户带来“零风险”的安全感。坚信只有用心服务，说到做到，麦田房产才能赢得更多客户的支持！（八）弘扬企业文化增强企业凝聚力企业文化是指企业在长期的发展过程中逐步形成的，并为全体成员普遍遵循的共同价值观念、行为规范和准则的总和，企业精神是其核心。它是企业的精神支柱和活力源泉，是企业中最宝贵的财富。麦田房产经纪有限公司应该将企业的精神文化时时刻刻在在职员工心中敲响，用来激励企业全体职工的意志，使得员工们自觉为企业目标不懈的努力奋斗。麦田房产的企业文化越来越受到社会的认可，其独创的“麦田五

41、行”文化即麦田房产的核心价值观：感恩，正向，专注，精进，利他。给所有在职员工一个良好的人生启迪，所有麦田人都有责任有义务秉承和弘扬麦田房产经纪有限公司的企业文化，使麦田房产基业长存。感恩至善-“感恩至善”是麦田价值观中最核心的内容，多年来已深深影响了麦田里的每一批员工。用感恩的心去看待世间万物，会发现这个世界的美妙和可爱，进而获得内心的平静和愉悦，这是麦田人做事的首要原则。“感恩至善”指的是把感恩升华到“善”的境界，不仅是欣赏和尊重，更要心怀善意地主动帮助他人，在工作中就是帮助同事和客户。感恩至善是一种理想化的境界，如果谁拥有这种包容天下的心态，便将是一名刀枪不入的胜者。也许我们很难达到这样的

42、完美境界，但每个麦田人都用它来激励自己，时刻审视和规范自身的行为，这是保持良好心态和强大自我的本源。成人达己-“成人达己”呼吁的是成就别人造就自己，这里包含了麦田传统里的关爱和共赢的观念。关爱：帮助别人就是帮助自己，做事有了这个前提，就不会产生抱怨和困惑，所做的一切都有了价值和意义。我们鼓励员工积极主动地奉献和关爱。共赢：共赢是麦田长期经营发展的核心思想，为人为己，同享丰收。自强不息-“自强不息”是一种积极主动的开拓进取精神，激励麦田人不断地追求、汲取和创造。“自强不息”是一种积极健康的人生态度和境界，是对人生意义的一种深刻理解和认识，也是麦田人成功的奥秘所在。人才是麦田发展的根本，那么麦田到

43、底需要什么样的人才？有人总结为“优秀的好人”，然而这个概念太过完美，任何企业都需要“优秀的好人”，可惜门槛太高。事实上麦田团队里充斥着各种性格各种类型的员工，拥有不同的文化背景和不同的人生态度，甚至不同的价值观。但这些都无关紧要，麦田的文化不是用来束缚员工，而是帮助他们打开眼睛和心灵，看到自己的不足和他人的长处，不断地学习，不断地突破自我，最大的实现自身的价值，爆发更多的能量。所以，只要是人才，麦田就能帮你找到最合适的位置，提供最广阔的空间，和其他伙伴一起，共同实现创业的梦想和乐趣。通过麦田和同行们的共同努力，中国房产经纪业终将成为令人尊敬的行业！五、实习的体会与启示（一）实习的体会与收获在麦

44、田房产经纪有限公司实习期间，收获主要有三个方面。一是经过培训上岗过程，学到了很多关于房产行业的专业知识，麦田的企业文化真的很棒，“麦田五行”-感恩，正向，专注，精进，利他。我从麦田房产企业文化中学到了很多做人做事的道理。二是实习提高了我的实际工作能力，销售真的很锻炼人，个人感觉我的思维能力和为人处世的能力都有很大提升，这些为我今后就业和将来的工作奠定了好的基础。三是本次实习为我的毕业论文积累了素材和资料。虽然在校期间，就读的是国际经济与贸易专业，但是我对未来所从事职位的工作职责和工作特点没有任何的认识。在身为房产经纪人的日子里，我渐渐地对销售有了自己的理解和认识。首先，作为一名销售人员一定要有

45、很好的沟通与表达能力。我们所做房产买卖业务，绝大多数都是前期通过网络和电话进行联系的，如何让对方从电话里和文字间感受到我们的真诚和我们所在公司的实力就显得尤为重要。取得了客户的信任才会有接下来的带看，洽谈和签单。从大学校园生活直接步入社会，需要我们接触的不再是那些熟悉的面孔，取而代之的是各行各业的人。对他们的了解要从头开始，如何去了解一个人的内心世界，如何去和一个人沟通，这一系列的问题都要我们去探索和解答。处理好发生在自己身边的每一件事，同时搞好自己的人际关系网，给同事，客户，业主，树立良好的自我形象。与此同时，对自己所在的行业也一定要了解，熟悉公司的产品，经纪人了解公司产品的概况具有重大意义

46、，否则将带来不必要的损失。一些在这个行业中会遇到的问题也是我们需要掌握的，这样才能给客户更好的讲解，让对方感受到我们的专业，从而增加对公司的好感和信心，经纪人可以通过到业主家看看房子，或者与公司的老员工交流沟通房产知识来了解交易流程，以及通过学习公司公盘上的业务专业知识等方法来使自己更加专业。其次，一定要具有实践能力。我们大多实践都是在学习课本知识，却不能将书本知识运用于实践。所以，这需要我们要利用课余时间多参加实践活动，将知识和实践相结合，达到融会贯通的目的。通过这段时间的实习，我渐渐明白有时实际要比理论简单直接的多，但大多数情况下实际操作还是比理论要复杂，通常是我在别人的实际操作中领会到了自己所学理论的重点及要旨。值得庆幸的是在这段实习的日子里，公司的同事给予了我热情的指导和帮助，我真的学到了很多东西，在理论运用于实践的同时，也在实践中更加深刻地理解了以前没有理解透彻的知识。更重要的是，虽然这是我踏入社会的第一步，时间不长，但是我看到了自身的很多的不足，让我深知在融入社会的过程中，还需要很多学校里学不到的能力，年少的我们，还