南渡帆影·澄迈迈嘉城市广场可行性研究报告.doc

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1、南渡帆影澄迈迈嘉城市广场可行性研究报告 建设单位：澄迈迈嘉投资发展有限公司2015年6月目 录第一章 总 论- 1 -1.1项目背景- 1 -1.2项目概况- 5 -1.3项目综合评价与建议- 6 -第二章 项目建设的背景及必要性- 9 -2.1项目建设背景- 9 -2.2项目建设的必要性- 13 -第三章 房地产市场需求分析- 15 -3.1我国房地产运行现状- 15 -3.2海南省房地产市场现状- 21 -3.3海南省房地产市场未来走势趋势- 27 -3.4目标人群与目标市场分析- 30 -3.5目前澄迈房地产市场情况- 33 -3.6市场营销策略分析- 36 -3.7海南市场分析结论-

2、37 -3.8本项目前景预测- 38 -第四章 项目定位- 40 -4.1功能定位- 40 -4.2市场定位- 40 -4.3定价策略- 42 -4.4入市姿态及推广时机定位- 43 -4.5销售方式定位- 43 -4.6物业服务定位- 44 -第五章 项目建设地点和建设条件- 45 -5.1项目建设地点- 45 -5.2自然条件- 45 -5.3工程建设条件- 47 -第六章 工程建设方案- 49 -6.1工程设计理念- 49 -6.2工程建设方案及内容- 49 -6.3建筑结构设计- 51 -6.4给排水工程- 57 -6.5消防系统- 62 -6.6电气方案设计- 67 -6.7弱电系统

3、- 71 -6.8空调通风工程- 74 -6.9防雷接地- 76 -第七章 项目环境影响及环境保护措施- 77 -7.1环境质量现状- 77 -7.2项目施工期及运营期的环境影响- 77 -7.3项目运营期环保措施- 82 -7.4环境影响评价结论- 83 -第八章 项目管理与实施进度安排- 84 -8.1项目管理- 84 -8.2项目实施进度- 87 -第九章 节能分析和节能措施- 89 -9.1节能设计依据- 89 -9.2建筑节能的重要性- 90 -9.3遵循的原则- 90 -9.4合理利用能源促进可持续发展- 91 -9.5项目能源消耗种类、数量分析- 92 -9.6项目节能措施- 9

4、5 -9.7充分利用太阳能- 102 -9.8项目节能效率、减排量分析- 105 -第十章 项目招投标及管理- 107 -10.1编制依据- 107 -10.2项目招标- 108 -10.3投标、开标、评标和中标程序- 110 -10.4评标组织、评标原则及决标- 112 -10.5评标委员会的人员组成和资质要求- 112 -10.6建设管理- 113 -第十一章 项目组织与劳动定员- 114 -11.1项目组织- 114 -11.2劳动定员- 114 -第十二章 投资估算及资金筹措- 115 -12.1建设投资估算- 115 -12.2资金筹措- 118 -第十三章 财务评价- 119 -1

5、3.1评价的依据和基本数据- 119 -13.2房产销售收入- 119 -13.3总成本费用估算- 120 -13.4财务评价报表（附后）- 121 -13.5项目财务评价指标- 121 -13.6财务评价结论- 123 -第十四章 社会影响分析- 124 -14.1项目对社会的影响分析- 124 -14.2项目适应性分析- 124 -14.3社会风险分析- 125 -14.4社会评价- 127 -第十五章 结论与建议- 128 -15.1结论- 128 -15.2建议- 129 -附图及附件- 130 -附图：- 130 -附件：- 130 -附表:- 130 -第一章 总 论1.1项目背景

6、1.1.1项目名称南渡帆影澄迈迈嘉城市广场1.1.2项目建设单位澄迈迈嘉投资发展有限公司1.1.3建设单位概况名称：澄迈迈嘉投资发展有限公司住所：澄迈县金江镇解放东路14号法人代表：刘海萍注册资本：人民币伍仟万元实收资本：人民币伍仟万元公司类型：有限责任公司澄迈迈嘉投资发展有限公司成立于2015年5月，以房地产开发、酒店管理、农业项目开发、高科技产品开发、室内装修工程、水电工程、装饰材料销售为主营业务。公司自成立以来，以追求创新、完美、品质为出发点，致力于为市场提供品质优良、附加值高的精品楼盘，并秉承以优异的产品、可靠的质量、优越的终生效能、周到的服务满足顾客的最高需求，赢得业内普遍赞誉和客户

7、长期信赖。公司秉承“团结、奉献、求实、高效”的企业经营理念，坚持以诚信为本，注重质量、服务社会的品牌意识，注重产品品质与户型设计，以努力创造设计合理、品质优秀、户型适中、功能实用、环境优美、配套完备、房价适当的优秀产品为己任。凭借卓越的操作水平，为客户提供优质的产品，本着“以人为本，提高居住水平”的原则，从市场定位、产品规划设计、营销策略、物业管理、售后服务等各个环节精雕细琢，坚持正确的市场定位，一业为主，多元经营，在激烈的市场竞争中稳步发展，不断为广大居民塑造精品工程。1.1.4编制依据和范围1、项目编制依据（1）资料1）项目建设单位编制可行性研究报告的委托书；2）国家、部委、省现行的设计规

8、范、标准和定额；3）澄迈县金江镇区控制性详细规划；4）海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5）市政公用工程设计文件编制深度规定（建质200416号）；6）项目建设单位提供的土地证及营业执照；7）建设项目经济评价方法与参数第三版；8）建设项目可行性研究报告编制指南试行本；9）项目承建单位提供的其它相关资料；（2）规范1）住宅建筑规范（GB 50368-2005）；2）住宅设计规范（GB 500961999）（2003年版）；3）民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；4）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版）；5）建筑设计防火规范（GB 50016-20

9、06）；6）城市居住区规划设计规范（GB5018093）（2002年版）；7）海南省居住建筑节能设计标准（JDJ 01-2005）；8）室外排水设计规范（GB50014-2006）。2、研究工作范围根据可行性研究规范化要求和项目的具体特点，本可行性研究报告的研究范围主要包括：项目建设背景及必要性市场可行性分析项目工程建设可行性分析项目财务经济可行性分析结论和建议1.1.5项目提出的理由1、市场需求的需要住房是人类生活不可缺少的组成部分，目前我国城市居民的“衣、食、行”已基本不成问题，只有“住”的问题还处于低档水平，在目前和今后一个较长时期内，住房仍然是我国供不应求的产品。我国取消福利分房后，城

10、市居民的住房主要由房地产业提供。目前需要购买住房的人很多，其中有住房的人要改善住房条件的需求占很大的比例，而且改善居住条件的愿望非常强烈。同时，随着国家城镇化战略的实施，大量进入城市的新居民也需要住房。据调查，海南商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、外省市和境外人士购房等方面。2、利用金江镇的特色资源，将资源优势转化为经济优势澄迈县有良好国际文化风貌，有独具特色的长寿之乡，有独特的优质热带资源，这些都是本区域特殊的资源优势，在保护的基础上对其进行适度的开发建设，深入分析研究景观特质，使建设用地能采撷自然之精华，吮吸大地之灵气，从而物尽其用，地尽其宜，优化配置土地，将资源优势转化为经济优势，

11、将促进当地经济社会发展。3、项目规划符合性项目建设符合海南省国民经济和社会发展规划、符合海南省旅游发展规划，项目不仅具有显著的经济效益，同时具有显著的社会效益，项目建设是必要的。4、充分发挥海南建设国际旅游岛的辐射和带动效应，促进区域经济的发展海南建设国际旅游岛是海南社会经济发展具有里程碑意义的重大决策，其社会经济效应、推进区域旅游与发展无疑是巨大的。清醒地认识到海南建设的天时地利和机遇，分析资源的稀缺性，把有限的资源配置好，最大限度的开发岛内外市场，去争取机会，把握这次机会，必将取得理想的丰硕成果。项目的建设顺应了当前海南省房地产的发展趋势，将利用建设海南国际旅游岛的品牌和聚集效应，通过项目

12、的建设和营运，带动项目建设地周边地区社会经济发展。5、项目为企业带来较好的经济效益本项目地位优越，交通方便，项目定位合理，建筑方案新颖，区内配套设施完善，营销策略恰当，为项目的成功创造了有利条件，也必将为企业带来较好的经济效益。1.2项目概况1.2.1项目建设地点及四至项目建设位置位于澄迈县金江镇文化南路与南渡江交叉口东北侧。用地四周均临市政道路，对外交通联系十分便捷且环境宜人，处处充盈椰风海韵的气息，具备建造澄迈县一流的高品质社区的条件。1.2.2项目建设规模及建设内容建设规模：项目用地面积77040m2。总建筑面积：295201m2，其中地上建筑面积为250201m2，地下建筑面积：450

13、00m2。建筑密度:40%，容积率3.25。建设内容：建设高层住宅、商铺、学校、酒店及配套设施。项目主要经济技术指标见表1表一、项目主要经济技术指标1.2.3项目总投资及资金筹措项目总投入资金为91423.24万元，建设资金来源全部由业主自筹解决。1.2.4项目建设期该项目建设期计划为24个月，计划于2015年7月开始前期工作，2017年7月完成竣工验收。1.3项目综合评价与建议1.3.1综合评价本项目符合当前国家产业政策、符合海南省的投资发展方向及，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行。本项目建成后，对澄迈县良好的整体形象开发创造，区域开发品质的提升，基础设施

14、水平的提升、实现澄迈县发展目标具有较大的推动作用，具有良好的社会效益和国民经济效益，项目可行。本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益和抗风险能力。1.3.2建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面的工作。1、加强监督检查，确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。为确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。2、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因

15、素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。3、为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向国内外市场。4、建议承办单位抓紧时间立项、建设。同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。第二章 项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1符合国民经济和社会发展总体规划方案中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要第

16、三十五章“提高住房保障水平”指出：坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住

17、房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出：（1）保持旅游房地产平稳健康发展。积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的旅游房地产业，科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业持续平稳健康发展。（2）旅游房地产。充分利用好滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，原则上主要用于度假区、酒店及旅游配套设施的建设。开发高质量、高水平、多层次的旅游商务房地产，满足多样化消费需求。积极发展酒店、度假村等经营性房地产。大力发展商业房地产，打造高品质的绿色低碳社区，逐步形成以澄迈

18、、三亚为两大中心，东西部均衡发展，区域特色各异，互补性强的旅游、商务房地产空间发展格局。（3）规范房地产市场。加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建和违规建房等违法违

19、规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。2.1.2海南国际旅游岛建设发展的背景2009年12月31日国务院发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（国发200944号），将建设海南国际旅游岛上升为国家战略，逐步将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见明确了海南国际旅游岛的战略定位：（1）我国旅游业改革创新的试验区。（2）世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。充分发挥海南的区位和资源优势，按照国际通行的旅游服务标准，推进旅游要素转型升级，进一步完善旅游基础设施和服务设施，

20、开发特色旅游产品，规范旅游市场秩序，全面提升海南旅游管理和服务水平。（3）全国生态文明建设示范区。坚持生态立省、环境优先，在保护中发展，在发展中保护，推进资源节约型和环境友好型社会建设，探索人与自然和谐相处的文明发展之路，使海南成为全国人民的四季花园。（4）国际经济合作和文化交流的重要平台。（5）南海资源开发和服务基地。（6）国家热带现代农业基地。充分发挥海南热带农业资源优势，大力发展热带现代农业，使海南成为全国冬季菜篮子基地、热带水果基地、南繁育制种基地、渔业出口基地和天然橡胶基地。围绕在建设国际旅游岛背景下保持房地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发

21、展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。2.1.3房地产有政府作为强劲后盾海南作为中国唯一的热带省份，具有绝佳而不可替代的旅游资源，国际旅游岛获批后，海南旅游业将具有更为广阔的发展空间，进而成为海南房地产市场发展的坚实基础。中共澄迈县十一届二次全会更是提出，要加快建设全国最精最美的省会城市，沿海沿江地

22、带成为开发的重点。澄迈县第十一次党代会提出，要按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路，以广阔的视野拓展澄迈的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。按照“绿色城市”的定位目标，澄迈将建设成一个知名的绿色生态城市，拥有一流的生态环境和人居环境的理想第二居住地，具有服务设施最优，经济实力较强的海南省旅游度假休闲城市及最具浪漫和活力的热带雨林旅游度假休闲之都。2.1.4“旅游地产”与“第二居所”概念带动澄迈地产明媚的阳光、清新的海风、风景如画的海滨、浪漫温馨的暖冬等等这些海南岛得天独厚的气候环境，为旅游地产的发展提供了沃土。根据海南省旅游发展总体规划纲要，海南省未来20年旅

23、游发展总目标为：建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。每年11月份开始，就有大批的老人为了躲避北方的严寒，从北方来到海南岛过冬，这些人被称作“候鸟型”买家。在海南的各大城市中，这些老人最青睐于澄迈，因为澄迈做为一个紧依海口的热带旅游胜地，这里的富含负氧离子的空气、优质温泉、保存完好的富硒红壤等都是吸引外来投资及旅游的重要因素。2.2项目建设的必要性（1）项目的建设是满足当地居民“安居乐业”的理想和追求改革开放以来，特别是近几年来海南省建设国际旅游岛的带动与发展，澄迈县在经济、文化等方面都发生了较大的变化。以其深厚的文化底蕴，便利的居住条件，优良的投资环境，吸引了各地有识之士前来谋投资求发

24、展。近年来，随着澄迈县城市经济的快速发展，澄迈县房地产业发展迅猛，住宅小区增长较快，随着经济和社会的发展，大量企事业单位不断进驻，各种商务活动也随之大量增加，居民及经商人口大量增加，居住用房需求量随之越来越大，同时消费者对居住设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。而随着国家政策对土地的宏观控制，外来资金投入加大，房地产价位将逐渐扬升，同时消费者对住房的环境、套型、布局和物业管理等要素的要求也会逐步提高。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平、改善居住质量、满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费、扩大内需、拉动

25、投资增长、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势、扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。为改善城市居民居住条件，促进经济发展，澄迈迈嘉投资发展有限公司研究决定，投资建设“南渡帆影澄迈迈嘉城市广场”项目。该项目的开发建设，不但可以盘活现有土地资产，同时加快了澄迈县开发的步伐，进一步提升了城市品位。澄迈迈嘉投资发展有限公司拟建设的“南渡帆影澄迈迈嘉城市广场”项目，经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和澄迈县城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程

26、规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、性价比优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。综上所述，居住条件的改善，符合社会和经济发展的要求，符合当地居民“安居乐业”的理想和追求。本项目符合国家以及海南省行业发展规划，符合澄迈县城市发展总体规划，选址合理。因此，本项目的实施是必要的。第三章 房地产市场需求分析3.1我国房地产运行现状3.1.1房地产开发投资完成情况2013年1-3月份，全国房地产开发投资13133亿

27、元，同比名义增长20.2%（扣除价格因素实际增长19.9%），增速比1-2月份回落2.6个百分点。其中，住宅投资9013亿元，增长21.1%，增速回落2.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。2013年1-3月份，东部地区房地产开发投资7766亿元，同比增长17.8%，增速比1-2月份回落3.1个百分点；中部地区房地产开发投资2521亿元，增长21.8%，增速回落2.8个百分点；西部地区房地产开发投资2845亿元，增长25.6%，增速回落1.2个百分点。2013年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积478950万平方米，同比增长17.0%，增速比1-2月份提高1.7个百分点；其中，

28、住宅施工面积352992万平方米，增长14.7%。房屋新开工面积38873万平方米，下降2.7%， 1-2月份为增长14.7%；其中，住宅新开工面积29182万平方米，下降0.8%。房屋竣工面积19473万平方米，增长8.9%，增速回落25.1个百分点；其中，住宅竣工面积15001万平方米，增长4.7%。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22.0%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1397亿元，下降10.2%，降幅缩小1.8个百分点。3.1.2商品房销售和待售情况2013年1-3月份，商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%， 增速比1

29、-2月份回落12.4个百分点；其中，住宅销售面积增长41.2%，办公楼销售面积增长19.2%，商业营业用房销售面积增长1.4%。商品房销售额13992亿元，增长61.3%，增速比1-2月份回落16.3个百分点；其中，住宅销售额增长69.0%，办公楼销售额增长60.2%，商业营业用房销售额增长13.5%。2013年1-3月份，东部地区商品房销售面积10773万平方米，同比增长46.6%，增速比1-2月份回落17个百分点；销售额9016亿元，增长72.9%，增速回落19.4个百分点。中部地区商品房销售面积4983万平方米，增长34.5%，增速回落10.1个百分点；销售额2447亿元，增长53.7%

30、，增速回落13.6个百分点。西部地区商品房销售面积5142万平方米，增长22.9%，增速回落7.5个百分点；销售额2529亿元，增长35.5%，增速回落9.8个百分点。2013年3月末，商品房待售面积42441万平方米，比2月末增加536万平方米。其中，住宅待售面积增加345万平方米，办公楼待售面积增加23万平方米，商业营业用房待售面积增加43万平方米。3.1.3房地产开发企业资金来源情况2013年1-3月份，房地产开发企业到位资金26962亿元，同比增长29.3%，增速比1-2月份回落4.4个百分点。其中，国内贷款5172亿元，增长19.8%；利用外资127亿元，增长13.6%；自筹资金10

31、120亿元，增长13.6%。3.1.4全国房地产开发景气指数2013年3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.56，比上月回落0.36点。 3.1.5我国房地产市场未来走势预测1、宏观环境：2013年经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向。宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅

32、扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。2、市场趋势：2013年整体市场好于2012年，去年增速前高后低。从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2

33、013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。因此，对于诸多房产商来说，未来几年仍然是一个千载难逢的机遇，因此应对我国房地产前景保持乐观。3.2海南省房地产市场现状3.2.1海南省2013年房地产市场现状 自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2012年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2013年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作

34、部署时提到要继续促进房价合理回归。 一、2013年调控主基调不变，存在适度微调的可能性与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2013年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2013年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2012年下降39%；二手房成交13.7万套，较2012年下降23%，较2011年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2013年北京市相关部门的重要工作，这也是2013年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2013年将继续“限购”政策。2013年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2013

35、年海南完成房地产开发投资46787亿元，2013年海南房地产开发完成投资663.05亿元，比上年增长41.7%，占固定资产投资额的41.1%；全年房屋施工面积3659.88万平方米，增长35.6%；销售面积888.19万平方米，增长3.9%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨35.5%，环比上涨0.2%；三亚房屋销售价格同比上涨43.35%，环比涨0.1%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2012年增长27.1%回落到5.0%。海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2013年地区生产总值(GDP)2515.29亿元，比上年增长1

36、2%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地产开发体系，重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业；同时将完善预售资金监管机制。海南省统计局局长符国瑄表示，在保障房方面，去年海南开工建设11.22万套保障房，竣工4.85万套，占计划的119.1%；全年开工建设面

37、积900.01万平方米，占计划总面积的140.5%，其中竣工面积384.66万平方米，占计划的155.9%。2013年是全面实施“十二五”规划的第三年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2013年确定为“项目建设年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功夫，2013年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取2013年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。三亚市六

38、届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的政府工作报告指出，五年来全市生产总值年均增长17.9%。今后的5年，三亚将着力保持房地产业平稳健康发展，加大商业地产和商务办公地产发展力度，严格控制滨海一线住宅建设，三亚普通住宅“大限”或至。尽管房地产调控的主基调未变，但调控政策仍存在适度微调的可能性，原因主要有三点：一是、海南国际旅游岛建设离不开房地产对经济的拉动，离不开岛外资金的流入，企业在承受资金压力的同时，海南省各级政府也在承受经济下行的压力。二是、国内外经济形势的巨大不确定性增加了2013年经济下行的压力，而考虑到房地产市场对经济发展的拉动作用，不排除对现行调控措施进行微调的可能性；三是、现行的调

39、控措施在打击投资投机需求的同时，也不可避免地误伤了刚需和改善型需求等自住需求。二、银行压力与信贷松动住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。2013年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2013年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭贷款需求。2013年2月7日从中国

40、银行某支行了解到只要在该行存有金融资产50万以上，就能享受8.5折的首套房贷款利率优惠。所谓金融资产，是指存款、理财产品、基金等。中国银行上述支行规定，客户若存有金融资产50万以上，就能享受首套房贷款利率8.5折优惠；如果存30万40万，则是9折；10万30万，为9.5折；10万以下的话，则是基准利率。并非所有银行都有同样措施，在首套房贷款利率方面，中信银行在基准利率基础上上浮5%，深发展上浮10%，邮储银行则上浮15%。二套房贷款利率方面，中行为基准利率的1.1倍，有金融资产也不能下调。其他银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮5%至15%不等。每家银行都不一样，有的银行资金宽裕就不需要这样

41、，坚信2013开发商、政府日子不好过、银行的日子也不好过，信贷松动势在必行。海南岛经济快速增长，在2010年海南房地产开发涌动新一轮热潮、住宅销售形势一片火爆之际，有人预计好景长不了，事实则证明他们的预言不准。海口市，省统计局数据显示：2013年我省房地产市场运行总体健康平稳，房地产开发投资继续保持增长势头。据省统计局最新数据显示，1-11月我省房地产开发投资完成799.18亿元，同比增长36.4%，销售商品房811.37万平方米，同比增长1.5%，稳中有升。2013年我省房地产市场在保障性住房投资和销售面积的快速增长带动下，正朝着国家调控方向稳定健康发展。省统计局数据，1-11月全省房地产开

42、发资金到位计1172.91亿元，同比增长40.3%，比投资完成额高出373.73亿元，表明大部分房地产企业的资金比较充裕，经营正常。2013年1-11月，我省商品房在建面积4971.91万平方米，其中本年新开工面积1543.98万平方米。截至2013年11月，全省主要市县商品房可供销售面积约1560万平方米，相对811万平方米的销售量，仍处于可控范围之内，市场供求关系基本正常。2013年12月份我省主要市县商品房销售出现回暖态势。数据显示，该月海口共销售商品房24.3万平方米，同比增长125.0%。销售均价为9396元/平方米，同比增长6.4%；三亚共销售商品房8.68万平方米，同比增长146

43、.6%。销售均价为19384元/平方米，同比增长21.2%。 2013年1月我省商品房销售继续保持良好势头。据不完全统计，1月1日-15日全省主要市县销售商品房20.91万平方米，环比增长14.5%。销售均价为9094元/平方米，环比下降8.8%。 海南房地产属于旅游地产，非硬性需求，即旅游、投资、度假养老为一体的复合式地产；大海、沙滩、空气、椰树、温泉、雨林等有限的自然资源，国际旅游岛独一无二的发展机遇，吸引了国内众多购房者；目前海南每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上、高者甚至是95%，且基本上入住率都低于30%，而来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投

44、资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的半生引导型购房需求占到主流。3.2.2各大地产发展商抢滩澄迈市场北京首创、深圳万科、富力地产是国内地产的几大巨头，近年开始大举进驻海南，它看重的是海南地产的灿烂前景和目前较低的土地价值。企业大手笔投入澄迈的房地产市场，并不会加剧市场竞争，反而会提高海南地产的整体形象，能吸引到更多的岛外人士来澄迈购房，对澄迈房地产市场整体是利好，澄迈的旅游、度假地产概念将越做越大。企业的进入不只带来巨额的资金，他们全新的开发理念、国际化的社区规划、时尚的现代建筑、专业的物业管理，将带动海南开发水平的提高，并促使项目建设迈上新的台阶。3.2.3岛外人士仍是购买海南商品房的主力

45、军海南房地产属于旅游地产，非硬性需求，即旅游、投资、度假养老为一体的复合式地产；大海、沙滩、空气、椰树、温泉、雨林等有限的自然资源，国际旅游岛独一无二的发展机遇，吸引了国内众多购房者；目前海南每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上、高者甚至是95%，且基本上入住率都低于30%，而来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的半生引导型购房需求占到主流。3.3海南省房地产市场未来走势趋势海南经过30年的改革开放和20年建省办经济特区，经济社会取得巨大发展，使海南成为繁荣之岛。海南不可替代的、独特的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人

46、士前来度假和置业，使海南岛知名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。这使海南房地产业快速发展，具有广阔的发展前景和市场需求。而宏观调控，使海南房地产大幅波动得到抑制，使其在宏观调控的背景下，更加理性，更加稳健发展。海南房地产业的发展由于其独特的资源秉赋，有异于国内其他地区和城市的房地产业，将会被众多发展商和消费者高度关注。据国家统计局海南调查总队的数据显示：房地产业迅猛发展，跃居成为全省服务业最大行业。2013年1-11月全省房地产开发资金到位计1172.91亿元，同比增长40.3%，比投资完成额高出373.73亿元，对总体经济（GDP）增长的贡献率达36.3%，其中对服务业增长的贡献率为47.4

47、%，成为推动服务业加快发展的主要动力和最大行业。海南房地产这些成绩的取得，主要是因为海南房地产市场是个独立的岛屿市场，远离全国各主要一线城市，而最主要的则是海南房地产市场具有的独特魅力。本报告经过研究分析得出未来海南房地产将会持续走高的重要因素如下：1、国内经济发展良好改革开放30年使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多，能否在海南拥有一套住房，已经成为富裕阶层的标志性财产。改革开放带来的财富效应，使海南房地产的健康发展就应成为必然。2、海南基础设施不断完善粤海跨海铁路、西环铁路、东环铁