云南农业大学管理经济学案例分析从供求方面分析房价1.doc

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1、从供求方面分析房价依然饭特稀组 一. 房价的变化的情况介绍 自房产改革以来，我国房价几乎是持续走高，直至去年才有小幅的下降，这关系民生的话题本就值得关心，更何况与我们息息相关，下面让我们来看一些数据和图表。2000-2007年北京商品房均价走势:2009年全国70城市房价走势图2011年1月至2012年3月中国房地产百城均价曲线根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年3月，全国100 个城市住宅平均价格为8741元/平方米，环比2 月下跌 0.30% ，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。与上月相比，本月环比跌幅与上月持平，环比下跌的城市个数较上月减

2、少6个，跌幅在1%以上的有10个城市，较上月减少7 个。同比来看，全国 100个城市住宅均价涨幅自2011 看了这一系列的图表数据，我们不难发现，中国的房价涨的居多，那我们就来分析一下房价上涨的原因吧. 供求理论是市场运行的基础理论,也是房地产市场运行与价格变动的核心理论,供求规律是决定住房商品价格的主要规律,其他一切因素对住房价格的影响,要么是通过影响供给,要么是通过影响需求,要么是通过同时影响供给和需求来实现的。由于住房商品的供求与一般商品的供求有许多不同的特点,特别是土地资源的稀缺性和开发周期的长期性特点,因而导致住房供给呈现低弹性,住房商品的供求有自身的特殊规律。目前看来,我国房地产市

3、场运行的特点:1.房地产商品兼具消费和投资双重性。房地产商品既可以满足购买者居住的需求,此时它是一种消费品。同时,购买者可以待价格上涨之后出售获取利润,所以房地产商品同时也属于投资资产。2.市场具有很强的分割性,商品具有异质性。房地产商品不可移动,不同的自然环境、气候条件、入文氛围等使得房地产市场具有很强的地域分割性。同时,商品在户型、面积、采光、建筑质量、建筑材料等方面的差异,使得房地产商品具有很强的异质性,几乎不存在两个完全相同的房地产商品。3.供给弹性很小。房地产商品的供给取决于土地的供给,土地资源的稀缺性,使得房地产商品的供给不能无限量。而且,只有具备一定实力的房地产商才能供给房地产商

4、品。于是使得房地产商品市场供应有限,供给价格弹性很小。二. 从供给方面分析房价上涨的原因房屋的供给是房价上涨的一个重要原因，那就让我们先看看到底是什么影响了房子的供给？住房供给：住房供给是指在一定时期内和一定的价格条件下房地产企业所愿意并能够为社会提供的商品住房数量。房地产供给具有多样性、周期长、短期价格弹性不充分的特性。作为市场上现实的住房供给要同时具备两个条件:一是开发企业有出售商品住房的愿望:二是开发企业有提供商品住房的能力。住房供给的影响因素包括:商品价格;房地产投资来源和数量;开发商素质及其对未来的预期;政府政策;市场交易条件;房地产开发建设能力;旧有房屋的数量和质量。从供给面上看，

5、商品价格主要由成本和利润构成，在利润大体不变或变化不大的情况下，价格的变动主要取决于成本。房地产的成本包括土地取得成本、土地开发成本、建筑物建造成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等。其中，以土地成本和建材成本为主的直接成本的快速上升是我国城市住宅价格上涨的主要因素之一。其中也有工人劳动工资的提高也成为影响住房供给成本的一个重要因素。（一） 土地价格由于土地固有的稀缺性，其供给缺乏弹性，土地价格主要由土地需求一方决定。城市土地的需求其实是一种引致需求，是由于人们对房屋的需求而引起对其承载物土地的需求，因此可以说地价与房价具有极强的正相关关系。 政府的土地政策是影响房地产土地价

6、格的最主要方面2002年7月1日开始实行土地招拍挂制度，这一制度使得建筑用地价很大程度的上涨。首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地或取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这个过程中可能存在难以监管的灰色地带，使掌握土地控制权的官员参与寻租活动，而巨额租金必然强化地方政府征地、拆迁的行为。因此，土地交易中的巨额租金是地方政府不惜冒着违规违法的风险而肆意的乱征乱用大量的土地，创造了大量的强制性消费需求。据估计，由于政府投资冲动所带动的需求约占房地产市场供给数量的30%50%。其次，土地的强制招拍挂大大提

7、高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并在市场中创造了一个高房价的预期，让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。（二）建材价格在当前的建筑市场中，建材价格的变动不仅频繁，而且幅度较大。在建材价格变动时期，受影响程度最大的无疑是承包商。由于大多数承包商的风险意识较为淡薄，在投标时多采用闭口合同，同时没有充分估计建材的价格走势，尤其是主要建材的价格，因此在主要建材价格突然变化后，无法承受突如其来的损失，容易引发与发包商之间的纠纷，也就必然导致了房价的上涨。表1 主要建材价格的变动对造价的影响价

8、格变化建筑工程基期2001年1月砂子价格变动2001年3月（80.68 元/ t）水泥价格变动2003 年11 月( 442.43 元/ t)钢材价格变动2004 年2 月( 4397.75 元/ t)造价指数多层住宅100102.29103.40110.39高层住宅100100.87 101.54 115.24多层办公楼100101.05 101.21 112.47高层办公楼100100.16 100.13 112.63表2 显示，每一次主要建材价格发生变动，都不同程度地对造价产生影响，其中钢材价格变动对造价的影响较大。而在高层住宅和高层办公楼项目中由于较多应用商品混凝土，致使黄砂、水泥价格

9、变动对其造价的影响较小。影响建材影响的因素1、 建材供给的影响因素1.1 政府部门相关政策1.1.1 贸易保障措施2002 年5 月20 日，前外经贸部发布第30 号公告，对我国部分钢铁产品采取临时保障措施，国内钢材价格上涨了约2.04%；2002 年3 月20 日起美国对来自欧盟、中国、日本、韩国等地的钢材征收高达30%的关税，即“201 钢铁保护措施”，美国钢材价格因之上涨了2.33%左右。同月，美国对加拿大进口的木材征收税收，使木材价格上涨了近4.33%。11.1.2 质量安全监督为确保长江主航道的航道畅通和堤坝安全，2001 年1月国土资源部发出紧急通知，长江中下游河道全面禁止采砂活动

10、，在过后的两个月中，上海的黄砂价格在原有基础上飞升了50%左右。由货运超载引起的安全问题一直是政府关注的热点，例如：2003 年1 2 月1 日起华北五省市联合整治公路运输超载；2004 年4 月1 日起华东地区联手对长江武汉以下水域及其支流、京杭运河和黄浦江水域的超载船舶进行查处，上海的黄砂价格由此而上涨了约21 %。1.2 企业自身的行为生产企业自身调整产能，如：2003 年初板材的需求量很大，钢厂将产能适当调整增加其产量，而原材料资源是相对有限的，增加某种材料的产量就意味要减少其他材料的产量。2003 年下半年开始，建筑用钢材价格一直处于上升阶段，所有钢厂几乎都处于满负荷运作状态，尽管没

11、有钢材需求的淡季出现，但是钢厂的设备检修工作还须进行。1.3 气候及季节变化每年的春季和冬季（1 月、2 月、3 月和1 2 月），由于降水量较少，因此主要河流一般会进入枯水期，从而影响内河航道的运力。因为枯水期的影响而导致建材价格上涨的案例时有发生，其中次数最多、价格影响最大最明显的是黄砂。一般情况下，枯水期黄砂的价格较平时要高出0.56% 5.34%左右。另一方面，梅雨季节因为湿度较大，不便于某些材料的仓储，材料经销商因故会积极出货，引起供应量的增加。1.4 原材料、燃料价格变化由于原材料价格变化而导致建材价格变化的情况也不在少数，一定程度上也构成了对供应的影响。如：钢材原材料钢坯、铁矿石

12、、废钢价格上涨，焦煤价格上涨和生产水泥的熟料价格上涨，都不同程度的造成钢材和水泥的成本上升，其最终产品的价格也会随之上升。1.5 基础设施的瓶颈制约随着我国经济的快速发展，基础设施建设相对落后的困境也逐渐显露出来，并逐渐成为经济发展的束缚。其一，电力供应不足。部分地区为避免用电高峰，对一些用电大户实行拉限电措施，而这些“大户”很多是建材生产商，拉限电措施影响了厂家的正常生产，同时也制约了建材的正常供应。其二，交通运输紧张。运力严重不足，缺口较大，致使有资源的地区无法及时将货物运输出去，缺货的地区只能干着急，地区之间的价格差异较大。2、 材料需求的影响因素2.1 不可抗力因素调控疾病流行，如“非

13、典”、禽流感等，还有战争爆发如伊拉克战争，也有诸如近年来的洪水灾害，经融风暴等，都会引起材料价格的波动。2.2 国家宏观政策调控国家采取积极的货币政策或防止经济过热措施，同样也制约材料价格走势。2.3 其他因素( 见表2)表2 其它影响材料需求的因素房地产业发展的状况气候因素中国特有国情材料经销商的行为据2003 年上海市统计局对房地产业的统计资料显示, 全年实现房地产业增加值为461.88 亿元, 比上年增长13.7%, 保持持续快速发展。由于房地产业快速发展, 拉动建材需求量持续上升。暖冬天气会使理应成为施工淡季的冬天不影响正常施工,从而使需求情况发生变化。高温多雨的天气则会影响施工的正常

14、开展, 从而也导致需求发生变化。春节、五一、国庆长假对需求的影响。因为长假, 某些工程会出现停工, 对建材的需求会因之而减小市场是由无数经销商组成的, 每一位经销商都是市场的一分子, 所以经销商的行为无疑会对需求构成影响。牛市中,经销商会积极进货、囤货, 伺机出货。熊市 中, 经销商则会观望在先, 万事谨慎。（三）建筑工人工资要求提高 建筑业农民工平均工资呈现逐年上涨态势。以全年工作10个月，月均工作30天计算：北京市建筑业农民工2005年的年均、月均工资分别为15000元、1500元；2008年的年均、月均工资分别为18000元、1800元；2009年的年均、月均工资分别为21000元、21

15、00元；2010年的年均、月均工资分别为25000元、2500元。由此可见，近5年北京建筑业农民工工资增长比较明显，平均增速在15%25%。目前，其平均工资水平已达到大学毕业生工资水平。建筑业技术工人工资大幅上涨。从2010年部分外省市进京建筑业木工、瓦工、钢筋工等技工的平均日工资来看，河北省为150元160元；重庆市为150元160元；四川省为160元180元；安徽省为160元180元；湖北省为200元左右。根据北京建筑业人力资源协会对各大建筑总承包企业和劳务企业的调研统计数字显示，2009年技工日工单价大概在110元120元，2010年木工、瓦工、钢筋工等技工平均日工单价达到160元180

16、元，最高达到200元/日。其中，个别抢工项目甚至达到300元400元/日，而且是日清日结。据此初步调查，北京市2010年建筑业技术工人工资同比上涨约35%45%，比上一年度有较大幅度提高，技工工资增速明显超过农民工平均水平。 建筑工人工资上涨的原因有三：1. 建筑市场的劳动力供需关系发生了明显变化。在需求方面，在国家扩大内需、刺激经济、固定资产投资快速增长下，各省市施工量增长明显，建筑业用工量逐年上升(如天津市建筑业用工从50万人增长到80万人)，劳动力需求明显增加。在劳动力供给方面，近年来进入建筑业的农民工数量却呈现下降趋势。首先是国家近年来富农、惠农政策使农民生活好转，农民不用外出谋生，有

17、一部分人留在家乡发展；其次是学校扩招政策使部分农村子弟进入高校深造；再次是越来越多的新一代农民工进入工作环境相对好的制造业和服务业。据全国总工会统计，最近5年进入建筑业的工人数量下降了约6%。此外，近期不断出现的建筑公司相互抬价、抢夺熟练技术工人的现象不但印证了供需矛盾的不断升级，也直接推动了建筑业农民工工资的快速上升。2. 目前，农民工的年龄结构已经发生很大变化。现在建筑施工的主力军多为70后和80后的工人。一方面，与前辈相比，他们最主要的特点是以在城市务工为主，很少回乡务农。因此他们与城市工人同工同酬的维权意识不断加强，加之对生活水平的要求不断提高，不会再满足于每天几十元的工资。另一方面，

18、建筑业工作环境恶劣，流动性、危险性的客观存在，以及用工策略和福利待遇较差，对70后、80后农民工缺乏吸引力。新一代农民工拥有更多工作选择和更高的物质精神追求，这使得建筑业必须通过提高工资和福利待遇吸引和留住他们。随着90后农民工的加入，他们对待遇的期望值可能会更高。农民工年龄结构的变化、整体价值观的改变，也是农民工工资上涨的重要推动力。3. 2010年全国各种物价普遍上涨，通货膨胀压力明显增大，各行业纷纷上调工资水平，以使工资收入与消费的升幅相匹配。在这样的大背景下，建筑业工人原本就不高的工资必然会随之上涨，而且由于起点低，涨幅也就更明显。物价上涨，劳动力价格也随之上涨，这是农民工工资上涨中重

19、要的短期动力。三、从需求方面分析房价上涨 住房需求：是指在一定条件下消费者愿意而且能够购买的房屋数量。显然，只有有效的需求与商品房价格有关，也就是说，特定的商品房不仅要有潜在的使用者，而且购买者必须要有获得所需的商品房的购买能力，这是任何商品的需求相共性的东西。商品房需求的复杂还在于它既是消费品又具备可投资性，这种双重属性将由商品房所处的位置、市场消费、投资群体的不同而不同。住房的需求可以分为三类:居住消费性购房需求、投资性购房需求和投机性购房需求。居住消费性需求即购房者购买住房纯粹是为了满足生活居住;投资性购房是为了取得合理的预期收入或以长期增值的方式获利;投机性需求是指为了从住房价格的变动

20、中获利,进而在短时间内买进和卖出商品住房,并不关注住宅本身的使用价值或盈利能力。影响住房需求的主要因素：（一）购买力增强经济持续快速健康的发展和人民收入水平的提高，更多的人有能力购置房产，这使中国居民的住房需求成了真正的有效需求。王金明和高铁梅运用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行的动态定量分析表明在影响房屋需求的诸因素中，收入弹性最大，在1.58至1.66之间，从而说明在我国现阶段收入是影响房屋需求的决定性因素。（二）需求人口增加加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务，2000年我国城市化水平达到36%，已经进入城市化加速时期，最近四、五年来沿海城市的城市化率年均提高近2个百分

21、点，由此带来的主动型需求量相当可观。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，年均增长速度达4.6%。全国城市总数也由193个增加到661个。在城市数量增加的同时，城市规模也在不断扩大。在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模量在短期内增长很快，拆迁户用拆迁费加银行按揭购买商品房，由此导致的被动型需求急速增长。可见，城市建设速度加快制造了大量的拆迁被动型住房需求。（三）投资投机的需求投机就是为了从资产价格的变动中获利而买进或卖出资产，并不对资产本身的使用或盈利能力感兴趣。近年来，与房市的火爆形成鲜

22、明对比的是股市的跌跌不休，直到去年才开始好转。加之随着中国经济体系的不断完善，投资方式日趋多样化，为寻求财富的增值，投资者普遍将目光放在了房地产投资上。值得注意的是，来自区域外的富余资金对本区域房价的上涨起到了推波助澜的作用。例如所谓的“温州炒房团”。投机因素作为一种人为因素，使商品房价格脱离了市场规律的正常作用。这种现象在一些城市是非常突出的，有的达到商品房交易的40%以上。（四）中国传统观念对住房的需求“居者有其屋”是多数国人的愿望和梦想，中国人过了许多的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。在大多数中国人的思想观念里，有一幢房子既是固定资产，同时也为自己提供了安身立命之所，因此，在一定程度上也

23、促进了住房需求的增加。（五）其它因素影响房价的因素非常的多，在此，我们只对其主要方面进行简单描述，例如，人口结构的改变，城市发展、城乡结构变化，人们对房价的预测与期望等等均会影响住房的需求。四、其它因素影响住房价格（一）经融因素房地产金融对房价的影响是间接的，它主要通过四个途径发生作用。1. 通过对开发商的提供融资影响房地产开发投资的规模，即影响房地产供给量，从而间接对房价产生影响；2. 通过发放住房贷款提高居民的支付能力，将潜在的需要转化为现实的购买需求，从而增加房地产有效需求，推动房价上涨；3. 通过影响人民币汇率，从而对城镇居民房地产需求产生推动作用；4. 通过股市行情的变化来影响，即股

24、价的变化影响对房地产的消费支出进而影响房价。（二）宏观调控对房价的影响当市场势力、不完全信息、外部性、公共产品等因素存在的情况下，市场配置资源不再是有效率的，此时一定程度的政府干预是必要的。由于房地产投机需求的介入掩盖了因房价上涨而减少的真实需求，商品住宅价格在土地成本的推动和投机需求的拉动下持续走高，如果没有外来力量的干涉，房价将一直上涨下去。专家学者们常把中国当前的情况与日本房地产泡沫破灭之前的情况进行比较，以给予我国如此快速增价的房产市场以警示。五、从分析所得到的启示和降低房价的相应措施（一）启示 其实影响房价的因素多种多样，但就供求方面而言不外乎房子的建造成本，人们的刚性需求。影响房子

25、成本的因其主要方面又不外乎土地价格、建材成本、工人工资折几大方面；需求方面主要是购买力、人口增长、投资与投机影响由为突出。我国当前持续攀升的高房价现象,是由于商品房本身的特殊性及其供、求的特殊性引起的。土地供应刚性和居民收入持续高速增长诱发的住房需求不断增长的矛盾,而加剧这一矛盾的则是房价持续上涨这一趋势本身。高房价不仅没有抑制对住房的需求,反而刺激了高收入阶层对住房的投资和投机需求,而其中投机性需求的存在,是导致现今房价高涨的最为根本的原因。由这部分投机性需求所导致的虚高房价,已经大大高出了一般居民收入增长和承受能力,使得想买房而又买不起房的居民群体变得越来越庞大,因为多数的住房都被投机者买

26、去囤积起来了,这部分住房往往空着没人居住,这便产生了人们常说的“泡沫”现象。如果放任这种“泡沫”现象持续变大,那么必然就会有一天出现破灭的结局。而一旦泡沫破灭,势必将会对整个经济产生巨大的连锁反应,甚至会触发经济危机。因此治理持续攀升的、异常的高房价,刻不容缓。（二）降低房价的措施在市场经济条件下,市场价格是由供给和需求共同决定的。当供不应求时,市场价格会上升,从而导致供给量增加,需求量减少;当供过于求时,市场价格下降,从而导致供给量减少而需求量增加,市场价格最终是由需求和供给两种相反的力量共同作用的结果,住房价格同样适用于经济学的供求分析。但住房价格既有一般商品特点,即价格随着供求关系的变化

27、,由市场竞争形成,又有特殊性。而要想压缩房地产市场的价格泡沫,还得从商品房供、需的两个方面来考虑。1.从供给方面1.1强化规划调控,改善商品房结构,适当增加中低价位普通商品住房和经济适用房建设用地供应量;1.2加大土地供应调控力度,严格土地管理。对土地买卖进行公开的招投标,对于经济适用房用地,将保证土地供应;1.3完善城镇廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求。2.从需求方面1.1从消费终端抑制,实施物业税可以在不同程度上抑制对多套住房或者大面积住房的需求,进而增加普通住房的供给;1.2抓住源头,降低税费,规范政府行为。这里所说的税费,是指那些以“搭车收费”为目的无端抬高和打入房价的税费。

28、另外要减少办事环节,公开办事程序,提高办事效率,公布税费标准,允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等,这些措施都可以大大提高开发商对开发项目的可控性,减少交易费用,为降低开发成本,进而降低房价提供广阔的空间。但在土地供应高度刚性,人口和收入高速增长,城市中住房价格主要取决于需求情况下,采取的一些降低与土地开发有关的税费的措施,不能真正的降低住房的价格,而只会增加开发商的超额利润。1.3 应该采取措施禁止房地产投机炒作从前面的分析可以看出，导致房地产市场高速增长的一个和重要的原因是投资性买房行为的大量存在。在上海、杭州、北京等中心城市，投资性买房已经占到相当比例，上海政府公布的数据是1

29、6%，但很多业内人士认为实际比例已经超过50%，大量的商品房囤积在投资者手中，迟迟不能进入最终消费市场。如果政府出台政策抑制这些非正常的房地产需求，就可以缓解房地产市场的供求关系。禁止房地产炒作是有充分理由的。有人认为，禁止炒作是违背市场经济原则的。其实这种观点是错误的，国外的理论和实践已经表明：一般商品市场可以在完全竞争的条件下实现资源的最优配置，实现帕累托最优，但房地产市场是个特殊的市场很容易产生市场失灵，完全依靠市场竞争解决不了问题，需要一个公平公正的政府对他实行强制的外部监管。和股票市场一样，房地产市场的投资者也普遍存在“典范示范偏差”和“羊群效应”等心理现象，通俗地说就是追涨杀跌。这

30、种心理市的房地产和股票市场的价格操纵行为容易得逞，而这又正是房地产市产和股票市场需要政府外部监管的理论依据。另外，禁止房地产炒作是符合中国国情的选择。房地产炒作的本质是先富裕起来的少数人利用自己的资金优势向尚未富裕的大多数人赚取暴利的行为，这既违背了共同富裕的社会目标，也有违实惠的基本道德标准则。我们应该对那些相对于资源多吃多占有住房的房产业主,以及房产投资人施以高额税收的政策,既可以有效控制“无用多占”的过度住房需求,又可通过税收将富人的钱财补足经济适用房等廉价房的建设,而且还会有效地起到抑制房价上涨的作用;1.4控制人口数量，从根本上控制房价，着样既能为世界做贡献，同时也有利于我国的经济发

31、展，人民整体生活水平的提高。3.从官员为了政绩，为了GDP而不顾人民生活这方面入手。对于中国土地资源的配置，许多人可能会惊讶于以下事实：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高，另一方面是大量土地以零地价给企业使用，加上税收优惠，土地其实是负价卖出的。为何出现这种现象？原因就在于前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入，而发展工业产生的增值不仅可以增加GDP为官员政绩加砖，同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。 因此，在考虑土地资源的配置方面，官员考虑的是政绩，而非代表百姓利益。这就不难发现为何房地产降温措施没有奏效，反而是越调控价格越高。房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接

32、受损，因此与地方政府利益有损的廉租房迟迟不见大动静。一方面，城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上，经过七八年的发展，许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系，再加其工作团队的不断专业化，开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。 因此，加强中国官员的思想觉悟，严惩官商勾结，狼狈为奸，为祸人民才是解决房价问题的有效措施。总结 经过研究分析，小组讨论，我们一致认为，供求方面虽然是影响房价的重要原因，但就中国目前的形式来看，要真正为百姓的生活考虑，要真正解决中国房价问题，最最重要，最最核心的还在于政府采取强硬措施坚决刹住官员和房地产开发商利益共同体这一不好现象。这是我们对政府的期望，也是我们队美好未来的期望。