“政府失灵”的经典案例经济适用房—我国经济适用住房.doc

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1、“政府失灵”的经典案例：经济适用房我国经济适用住房政策观察作者：孟元新来源：背景与分析在我国包括廉租住房、经济适用住房、限价商品房三大住房保障政策中，经济适用住房政策最为复杂，其复杂性表现在：首先经历时间长(自1994年7月18日，“经济适用住房”首次出现在国务院发布的“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”中，至今已过去了15年。);其次政策内涵几经变化，难以准确把握，常常处于模糊不清晰状态，导致不应有的争议;其次在执行过程中，问题普遍，质疑连连;最后表现为至今几年中一直处于是否停废延续、难以自拔的漩涡尴尬中。中国发展出版社萨缪尔森著经济学(12版)P1189 “当政府政策或集体行动所采取的

2、手段不能改善经济效率或道德上可接受的收入分配时，政府失灵便产生了”。以此衡量，我国经济适用住房政策，既未能改善经济效率，更谈不上达成道德上可接受的收入分配格局，反而造成了政府的信任危机和公众道德危机;我国经济适用住房政策，堪称公共政策领域“政府失灵”的经典案例。本文分四部分：首先从“经济适用住房”内涵：13年5次演变，内容发展：3个阶段，两种视角对政策内容进行了考察;其次就全国总体和各地情况两方面，基于经济适用住房的建设角度，反映了政策执行情况;然后从问题表现、原因探析、各方反应三种维度重点分析了存在的问题;最后笔者得出根源在于政府失灵和出路在于根本改革的两点结论，提出了根本改革现行经济适用住

3、房政策的基本原则以及建议要点。一、政策内容考察(一)、“经济适用住房”内涵：13年5次演变考察我国经济适用住房政策内容，首先面临的一个问题是对经济适用住房内涵的解读，因为自1994年7月18日，“经济适用住房”首次出现在国务院发布的“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”中，然后先后四次在不同政策文件中专门以“所称经济适用住房，是指”的方式对其作了界定，13年5次演变，至今已过去了15年。1994年7月18日，国务院发布“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”。有如下表述：“ 建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系加快经济适用住房的开发建设，解决中低收入家庭的住房问题

4、。”1999年5月1日，建设部施行已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法中：“所称经济适用住房，指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房，包括安居工程住房和集资合作建设的住房”。2002年11月17日，国家计委、建设部印发“经济适用住房价格管理办法”中：“所称经济适用住房，指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房”。2004年4月13日，建设部、发改委、国土资源部、人民银行发布“经济适用住房管理办法”中：“经济适用住房，指政府提供政策优惠，限定

5、建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。2007年11月19日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局7部委发布修订后的经济适用住房管理办法中：“经济适用住房，指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”(二)、内容发展：3个阶段考察我国经济适用住房政策内容，其次要基于发展的视角。纵看这15年，笔者根据其内涵演变和政府分别在2004年和2007年两次出台的经济适用住房管理办法为分割点，把我国经济适用住房政策内容发展归纳为3个阶段。第一阶段： 1994年7月18日200

6、4年4月13日，即从1994年7月18日国务院发布“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”，到2004年出台经济适用住房管理办法之前。第二阶段：2004年4月13日2007年8月7日，即从2004年出台经济适用住房管理办法到2007年出台经济适用住房管理办法之前。第三阶段：2007年8月7日现在，即从2007年8月7日经济适用住房管理办法出台至今。1、第一阶段：正式提出(1)保障对象依据这10年间先后出台的8份政策文件(以下有说明)，经济适用住房保障对象为“中低收入家庭”。(2)基本内容1994年7月18日，国务院发布“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”。 关于经济适用住房政策有如下原则性

7、表述：建设用地经批准原则上采取行政划拨方式供应;在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持;房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房占20%以上;在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排”。1998年7月3日，国务院发布“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”。涉及经济适用住房政策如下：建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系作为深化城镇住房制度改革目标之一; 房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上;重点发展经济适用住房(安居工程)解决城镇住房困难居民住房问题;出售价格

8、实行政府指导价、保本微利原则;成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3%以下;购买实行申请、审批制度;稳步开放交易市场，上市交易实行准入制度;采取扶持政策加快建设。(3)上市出售管理：1年4次政策1999年5月1日，为规范经济适用住房首次进入市场出售，建设部施行已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法。主要有如下规定：市、县开放经济适用住房上市出售的交易市场应符合的四项条件和不得上市出售的八项限制条款;所有权人申请，房地产行政管理部门审核，交易过户手续，申报成交价格、缴纳

9、有关税费和土地收益，房屋所有权转移登记，土地使用权变更登记等程序;以成本价购买、产权归个人所有的经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有;以标准价购买、职工拥有部分产权的经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购经济适用住房上市出售收入按照前款规定处理;也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成，原产权单位撤消的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理;鼓励城镇职工家庭上市出售经济适用住房换购住房;已购经济适用住房上市出售后

10、，该户家庭不得再购买经济适用住房。1999年7月15日，针对经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配，财政部、国土资源部、建设部为经济适用住房上市出售的收益分配和管理，颁布实施已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定。规定如下:职工个人购买的经济适用住房，房屋产权归职工个人所有;经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定，购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记; 职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益

11、。1999年7月27日， 建设部发布“关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明”。就开放经济适用住房交易市场的现实意义、经济适用住房的产权问题、 不得上市的几种情况、经济适用住房上市出售需要履行的必要手续、上市出售价格确定及其管理问题、已购经济适用住房上市出售收益分配、物业管理、税收政策问题、违规行为的处罚等9方面做了详细说明。1999年9月22日，国土资源部发布“国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知”。就经济适用住房上市出售标定地价与缴纳土地出让金额的测算、土地使用权出让年期的确定、土地出让金和相当于土地出让金价款的区分、土地出让合同签订等做了详细

12、说明。(4)价格管理2002年11月17日，为规范经济适用住房价格管理，国家计委、建设部印发“经济适用住房价格管理办法”，2003年1月1日起施行。主要规定如下：价格实行政府指导价、保本微利;基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，利润不超过费用之和的3%;价格向社会公布，房地产开发经营企业在销售场所显著位置公布价格主管部门批准的价格及批准文号;上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。另外就经济适用住房开发贷款管理，银发1999129号文经济适用住房开发贷款管理暂行规定做了一些规范。2、第二阶段：初步规范(1)规范内容主要依据2004年4月13日，建设部、发改委

13、、国土资源部、人民银行发布“经济适用住房管理办法”，就以下做了规范。发展原则：“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策”。市、县人民政府确定政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。购买实行申请、审批和公示制度。全国、省、自治区、市、县和中央、国家机关、直属企事业单位及军队的经济适用住房经济适用住房行政主管部门和有关工作部门及职责分工。建设用地、行政事业性收费、个人住房贷款利率、建设单位开发贷款、住房公积金方面系列优惠政策。开发建设：实行政府组织协调、企业市场运作，项目法人招标;中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右;建设单位向买受

14、人出具住宅质量保证书和使用说明书，并承担保修责任，对工程质量负最终责任。价格的确定和公示：价格和租金标准以保本微利为原则，不高于3%利润的基础上确定，向社会公示。规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公布。申请人申请，市、县人民政府经济适用住房主管部门核查、公示、注明可以购买的优惠面积或房价总额标准、权属登记程序。按市场价上市出售具体年限和比例由市、县人民政府确定。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定。违法违纪行为和处罚等。(2)重申集资

15、合作建房政策2006年8月14日，建设部、监察部、国土资源部针对经济适用住房(含集资合作建房)，一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题颁布“关于制止违规集资合作建房的通知”。重申“对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目，不符合经济适用住房管理办法和房改政策的，不得按集资合作建房项目开工建设;禁止 “委托代建”、“定向开发”等 ”。3、第三阶段：现行政策2007年8月7日，国务院发布 “关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”，改进和规范经济适用住房制度。根据此意见精神，2007年11月19日建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银

16、行、税务总局7部委发布修订后的经济适用住房管理办法(以下简称办法)。因此2007版办法是基于“关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见” 经济适用住房政策的规范对2004版办法的修订，由此构成了我国现行经济适用住房政策的内容，主要要点如下。(1)经济适用住房内涵指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。(2)政策目标保障城镇低收入家庭的基本住房需要，受益目标群体(保障对象)指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭，即同时符合下列条件：(一)具有当地城镇户口;(二)家庭收

17、入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。家庭收入标准和住房困难标准由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。(3)管理部门国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。市、县人民政府确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施;在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中，明确经济适用住房建设规模

18、、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房管理工作。县级以上人民政府发展改革(价格)、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工负责有关工作。(4)优惠和支持政策建设用地以划拨方式供应，当地年度土地供应计划单列，确保优先供应;免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金;项目外基础设施建设费用，由政府负担;可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款;购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。(5)建设管理单套建筑面积。控制在60

19、平方米左右;按照政府组织协调、市场运作原则;招标选择房地产开发企业和由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设均可。工程质量。建设单位负最终责任。物业服务。招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务和居民自我管理。(6)价格管理“保本微利”原则。销售基准价格及浮动幅度向社会公布;房地产开发企业利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。销售价格。向社会公布，明码标价，不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用收费卡制度。各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名

20、义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。(7)准入和退出管理实行申请、审核、公示和轮候制度。申请、审核、公示和轮候的具体办法向社会公布。申请资格由街道办事处(镇人民政府)、市(区)、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。核实方式包括入户调查、邻里访问以及信函索证。审核公示通过、发放核准通知(注明可以购买的面积标准)、轮候。购买面积。原则上不得超过核准面积，购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买;超过核准面积的部分，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。权属登记。注明经济适用住房、划拨土地。有限产权。购买不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照

21、原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不

22、得用于出租经营。(8)单位集资合作建房规范符合条件。单位要求：距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业;符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划;经市、县人民政府批准。参加对象：本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。土地来源：单位自用土地。限制情形。国家机关：各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。土地来源：不得利用新征用或新购买土地。参加对象：不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。已

23、参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。资金管理。向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。费用利润。原则上不收取管理费用，不得有利润。严禁条款。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。(9)监督管理对单位部门。列举了两类建设、交易中违纪违法行为：(一)擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质;(二)擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为。对个人。未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管

24、部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购;不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。(10)最新规定2008年1月18日，人民银行、银监会发布

25、经济适用住房开发贷款管理办法，经济适用住房开发贷款管理暂行规定(银发1999129号文)同时废止。规定：经济适用住房开发贷款8项条件;经济适用住房开发贷款不得挪作他用， 严禁以流动资金贷款形式发放;一般为3年，最长不超过5年，利率按中国人民银行利率下浮比例不得超过10%; 以项目销售收入及借款人其他经营收入作为还款来源; 实行封闭管理;借贷双方签订资金监管协议，设定资金监管账户，贷款人通过资金监管账户对资金的流出和流入等情况进行有效监控管理; 列入房地产贷款科目核算。(三)小结我国经济适用住房政策初衷在于国家为了解决中低收入家庭住房困难和起动市场消费。经济适用住房是我国房改过程中，由政府推出的

26、新型房产种类;曾经包括平价房、安居房、解困房等。经济适用住房内涵经历了从“住房供应体系主体”到“具有保障性质的政策性商品住房”，最后到“具有保障性质的政策性住房”的演变;保障对象经历了从“中低收入家庭”到“城市低收入住房困难家庭”的发展。经济适用住房具体政策历经13年发展，2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见首次明确提出“把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能”， 2007年新的经济适用住房管理办法出台形成现行政策规范，标志着我国经济适用住房政策内容得以相对完善规范。从以上考察来看，我们肯定不难发现政策内容本身存在诸多问题，第一和第二阶段毋庸多言，仅从第三阶段现行

27、政策内容来讲，也存在一些问题，甚至是致命的问题，如经济适用住房产权问题，这些下文会提及。二、政策执行管窥本文仅指经济适用住房建设的执行情况。(一)全国总体情况1、第一阶段1998年。据1999年1月19日至20日全国经济适用住房经验交流会议情况汇报披露，有以下两方面积极表现：第一、一些地方把经济适用住房建设作为重要的经济增长点培育，作为房改示范工程、德政工程，民心工程。如厦门市到1998年累计建成解困统建和经济适用住房小区11处，总建筑面积220万平方米，提供各类经济适用住房24000套，基本解决了人均居住面积8平方米以下的住房困难户问题。青岛市加大对经济适用住房的扶持政策。第二、工程质量较好

28、。允许购房居民进场监工，如：厦门、邯郸等地的经济适用住房建设工地每天都有居民来看自己未来的新家建设情况，工程合格率都达到了100%，其中，优良率普遍在30%以上。2、第二阶段在房价上涨最疯狂的2004年，全部房地产开发投资中，住宅投资8837亿元，比上一年增长28.7%。其中的经济适用住房投资606亿元，比2003年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长。2006年1-5月，经济适用住房的投资更是同比下降了16.7%。3、第三阶段2008年。2008年全国经济适用住房新开工9000多万平方米，竣工6000多万平方米。2009年。住房和城乡建设部披露的数据显示，2009年上半年全国各地新开工

29、经济适用住房3388万平方米、48万套，约占全年指标的37%。2009年至2011规划。2008年11月，住房城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，提出2009年至2011年三年间，投资9000亿元，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房。(二)各地情况1、东部地区北京。统计数据显示，北京在全国是经济适用住房建设最多的城市之一，但自2003年以来，新增项目很少，多以老项目的后续建设为主，2004年经济适用住房的施工面积只占全市房地产施工总面积的10%。截至2009年5月底，北京市自2007年年底调整经济适用住房政策以来，已经配售的经济适用住房总量1.15万套。

30、北京2009年计划新开工经济适用住房160万平方米，截至8月底，经济适用住房实现新开工31万平方米;计划竣工经济适用住房102万平方米，截至8月底，经济适用住房竣工52万平方米。上海。建设落实情况明显滞后。相关统计显示，上海2009年以来动工的经济适用住房尚未超过200万平方米，不及年中提出的400万平方米的一半。山东省。2007年2月9日半月谈 “ 用地指标常被挪用 经适房缘何“上热下冷”?”一文披露。2001年全省计划完成1200多万平方米，实际开工建设仅400多万平方米;2002年计划完成860多万平方米，实际开工建设只有300多万平方米;2003年计划目标缩减到近600万平方米，仍没有

31、完成。山东省建设厅提供的情况表明，2005年和2006年，山东省实际竣工的经济适用住房面积均在350万400万平方米之间。广州。 2009年年初，广州市住房保障办有关负责人表示，广州市2009年、2010年计划开工建设408万平方米保障性住房，其中廉租住房与经适房的比例为2：1，将适当减少经适房建设，加快廉租住房建设。浙江舟山。政府网站披露：第一期经济适用住房项目(暂名：瑞海家园)方案2008年5月中旬通过规划会审，拟建造5000多平方米户型在40-60平方米的经济适用住房共90户，预计在2009年底前竣工;第二期经济适用住房选址已确定，已开展前期准备工作。江苏无锡市。2003年10月8日“关

32、于经济适用住房和蠡湖新城建设情况的汇报”2002年度市政府下达经济适用住房工程建设计划60万平方米，全部实现了当年立项、设计、征土拆迁和开工建设的目标，计划2003年全部竣工交付使用。2003年度市政府下达经济适用住房建设规模控制在40万平方米。锡政发200293号文件规定，经济适用住房的出售对象，必须符合几个条件：(1)具有无锡市区城镇常住户口2年以上的;(2)上年度收入在市区职工平均收入3倍左右的家庭;2002年家庭收入4万元以下的家庭(以后逐年调整);(3)现住房面积未达到房改购房面积控制标准下限的。在符合上述条件的情况下，优先供应城市重点工程建设和低洼地区危旧房改造的被拆迁居民家庭。购

33、房人凭2002年1月1日以后实行货币拆迁后所签订的拆迁协议书申请购买经济适用住房。江苏江阴市。2009年9月17日江阴市关于经济适用住房、廉租住房建设情况的报告披露。2006年10月1日，首期开发建设13.67万平方米，共计1330套经济适用住房;2007年底开工建设第二期经济适用住房占地140.1亩、1050套，已基本完工，正进行扫尾工作;第三期经济适用住房项目建设用地133亩，总建筑面积10万平方米，计划2009年下半年开工建设，工程立项等前期工作已开始。辽宁大连。2008年11月20日中国广播网大连消息。大连市开始建设最大一处单体经济适用住房，总建筑面积47.6万平方米，计划2010年6

34、月竣工投入使用。2009年政府要完成80万平米的经济适用住房建设项目。大连市表示在2009年建房总套数中，使经济适用住房、廉租住房等政策性住房占7成左右，大连市决定出台一项新政策，规定凡是符合经济适用住房申购条件的市民，如果购买65平方米普通商品房，可获得每平方米2000元的政策补贴。吉林长春。曾于2003年叫停经济适用住房。2008年，长春市重启经济适用住房建设，2008年11月7日首批经济适用住房开始入住。2009年共建设经适房22.7万平方米，3780套，均价2150元，面向家庭月人均收入低于500元的住房困难家庭发售。长春市目前已两次放宽申购条件，将优抚对象等6类特殊人群纳入保障对象，

35、并将月人均收入标准由低于500元放宽到了800元，进一步扩大了经济适用住房的保障范围。长春基隆路地块首批539套经适房申购已基本告罄，第二批1398套经适房正在发售中。2、中部地区湖南。据2009年1月14日 湖南建设网关于2008年廉租住房和经济适用住房建设保障情况的通报：2008年，全省新建经济适用住房开工项目216个，施工面积287.92万平方米，竣工面积221万平方米、25828套，累计完成投资26.24亿元;完成经济适用住房建设任务较好的城市有：长沙市、岳阳市、株洲市、张家界市、衡阳市、郴州市、邵阳市、湘潭市。湖南益阳。2008年8月21 日“关于廉租住房和经济适用住房建设情况的督查

36、通报 ”披露： 2008年经济适用住房建设任务6万平方米，已竣工4.12万平方米，占目标任务的68.8%;县(市)进度相对滞后，年内完成任务难度较大。2008年12月5日益阳市资阳区建设局“关于经济适用住房建设项目完成情况的公示”披露：和顺家园安置小区520套、40000平方米经济适用住房已全面竣工交付，小区硬化、绿化、亮化等配套设施建设正在抓紧进行。江西莲花。2009年10月18日江西莲花县“经济适用住房和廉租住房建设工作情况总结”披露： 阳光小区2007年7月12日破土动工，经济适用住房一栋24套，户型设计为三室一厅，户型建筑面积89.93平方米;主体工程于2008年7月20日完工，现已进

37、入装饰阶段。3、西部地区陕西榆林。据2008年5月15 日榆林政协网“市政协经济适用住房、廉租房建设情况视察报告”披露 。2005年，启动了首期经济适用住房工程银沙小区，多层住宅6栋，共2.7万平方米，投资2700万元， 2006年10月交付使用，解决了榆林城区162户中低收入家庭的住房困难。截至2007年底，全市建设经济适用住房约248.6万m2，总投资23亿元，解决了21600户干部职工的住房困难;主要是机关单位干部职工集资建设经济适用住房，占到了经济适用住房总量的99%，而政府划拨土地建设的经济适用住房，只占经济适用住房总量的1%。2008年，计划开工建设经济适用住房48万m2，投资5.

38、65亿元：其中榆林城区金苑小区经济适用住房一期工程，建筑面积10万m2，投资1.2亿元;榆阳区现已开始一期1833户的预售公示工作，2008年10月10日前交付使用;榆阳区金沙小区经济适用住房二期工程，建筑面积20万m2，投资2.3亿元，预计2009年10月15日前交付使用;神木、府谷、定边三县建设规模18万m2，投资2.15亿元。四川攀枝花市。2007年11月12日政府网站“攀枝花市经济适用住房建设项目(龙箐花园)基本情况”反映：小区共建有住宅1102套，其中175套用于拆迁安置、927套面向东区范围内符合经济适用住房条件的居民公开销售。(三)小结从以上经济适用住房建设所反映的执行情况来看，

39、全国总体情况可以说是从第一阶段到第二阶段、第三阶段，一阶段不如一阶段，执行情况越来越差;各地情况，无论东部地区、中部地区、还是西部地区都普遍没有能够完全执行国家对经济适用住房建设的要求，个别地方甚至近一两年才开始规划建设。三、存在问题分析(一)问题表现1、主管部门反映1999年1月19日至20日，全国经济适用住房经验交流会议情况汇报披露，1998年经济适用住房建设存在5方面问题：有些税费减免难以落实，成本难以控制，售价仍然偏高，有的几乎接近商品房;下达计划较迟，影响了建设开工面;少部分项目规划设计上存在着一些缺陷;在经济较发达地区普遍户均面积较大不符合国家规定，有的项目技术规范把关不严，达不到

40、国家标准;项目普遍建在城郊结合部，区位上不占优势，在销售初期步履艰难;部分地区计划过大，房地产开发商意见较大。2003年2月17日建办住房20035号 “关于对经济适用住房建设及管理情况进行综合调研的紧急通知”附件3：“网上关于经济适用住房有关问题择要”披露存在5方面问题。一、政策贯彻情况不佳。部分城市不落实土地划拨、税费减免政策和控制价格等措施，致使经济适用住房价格优势不明显;部分城市担心影响城市建设资金来源，不重视经济适用住房建设，造成低价位住房短缺，满足不了中低收入家庭的住房需求;上海市目前尚未推行经济适用住房制度。部分城市，如合肥市等在2002年度未开发建设经济适用住房。二、总量不足与

41、有效购买力不足并存。经济适用住房短缺，例如北京市的缺房户和城市内待迁居民甚至要连续几天几夜排队才能拿到认购房号。许多有需要的群众却无力购买经济适用住房，一项对北京、上海等5城市的居民调查显示，60%的人认为经济适用住房价格过高，主要原因是某些开发商把政府减免的部分税费算入住宅成本，还变相增加不合理收费。此外，建筑面积过大、过度追求品质也是低收入者不敢问津的一个原因。三、“富人住进经济适用住房”现象愈演愈烈。富人取得经济适用住房的方式主要有直接购买、给有资格买经济适用住房的老百姓一笔补偿经费、从倒房者手中购买等。四、监督管理存在漏洞。一些城市尚无开发商招标机制，黑箱操作行为不断;部分开发商以经济

42、适用住房名义取得划拨土地后，不按规定建经济适用住房，“严重扰乱正常土地市场秩序;“号贩子”利用网上注册认购楼盘之机高价倒卖认购房号，例如北京市回龙观天鸿园三期售楼现场倒卖认购号情况十分严重，号贩子动辄开价8000元、 1万元。五、部分经济适用住房质量不过关。开发商服务意识不强，物业管理跟不上。建设部有关负责人表示，在经济适用住房的建设和监管过程中确实存在很多问题，主要表现在：部分地方政府认识不到位，片面强调房地产市场发展对当地经济增长的带动作用，片面强调通过市场手段来解决住房问题，对落实经济适用住房政策、履行住房保障职能重视不够;经济适用住房供应量明显不足。2、媒体反映(1)违规租售北京。 2

43、005年6月21日，新华网“京城经济适用住房暗访记:已售房到底卖给了谁?”一文反映。全国最大的经济适用住房项目北京回龙观文化住宅区，一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边却是已售经济适用住房出现“高租售率”。 云趣园二区，一户四室二卫一厅188平方米的已购“经济适用住房”，网上标明售价75万元。龙锦苑六区一套188平方米的已购“经济适用住房”，房主标价72万元出售。龙锦苑四区，一套编号为“hl040623”、面积230平方米的转售房，“权属”一栏中标明“经济适用住房”。北京房地产交易中心的网站显示，仅回龙观住宅区在这家交易中心登记的拟转售经济适用住房就多达数百套。记者初步统计，其中110平方米

44、至230平方米的大房子就有66套待售! 北京市房地产中介机构的调查数字显示，回龙观、天通苑两大经济适用住房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。 统计显示，从2004年4月到2005年5月，回龙观住宅区个人出租房屋一年缴税就达到139.4万元。2009年7月22日中国青年报“北京经济适用住房违规出租现象调查”一文披露。天通苑北一区马路两边的电线杆上高挂着“天通苑中介租房中心”的大广告牌，小区外墙上更是贴满了房屋出租的小广告。小区内，许多房屋玻璃上贴着“房屋出租，中介勿扰”以及联系手机。经济适用住房出租都是“摆在台面上的事儿”。普通商品房小区的出租率在10%20%之间，经济适用住房

45、出租粗略估算，回龙观、天通苑以及双惠小区、通惠家园、百环家园等经济适用住房小区的出租率肯定超过20%，在20%至25%之间，比商品房出租率高出一倍左右。南京市。据2009年11月5日中国之声央广新闻报道，秦淮区的大型经济适用住房小区汇景家园，1000多户人家的小区，正在出租的房屋比比皆是。南京地区知名房地产网站House365上，汇景家园、银龙花园、春江新城等一批经济适用住房有大批可租房源信息，近一个月挂牌出租房源量高达好几百套。房产中介向记者透露，保守估计，南京已建成的20多个经适房小区，目前至少有千套房源在违规出租。郑州市。新闻1+1记者调查。2009年6月30日的大河报 “经适房禁租令几

46、成空文”的报道，曝光包括兰亭名苑小区在内的经济适用住房存在着违规出租现象。重庆市。2009年6月，重庆市渝中区322套经适房交房才8个月，就已有一半左右被出租。(2)标准违规2005年6月21日，新华网“京城经济适用住房暗访记:已售房到底卖给了谁?”一文同样反映。全国最大的经济适用住房项目北京回龙观文化住宅区，出现大量闲置的“豪宅”。 云趣园二区，一户四室二卫一厅188平方米，龙锦苑六区出售一套188平方米，龙锦苑四区，一套编号为“hl040623”、面积230平方米的转售房，“权属”一栏中标明“经济适用住房”， “备注信息”中标明房内竟装有“6台电视、7个空调”， 浴室里都能看电视!天通苑东

47、二区、东三区有217平方米、201平方米的跃式或复式“经济适用住房”。 记者初步统计回龙观住宅区，其中110平方米至230平方米的大房子就有66套待售!郑州市。2009年6月，郑州市须水镇西岗村经济适用住房项目用地，建起了联排别墅和两幢楼中楼。因为当地一名副局长“你(记者)是准备替党说话?还是准备替老百姓说话?”而闻名全国。(3)申请资格方面买卖房号。2007年1月12日中央电视台-经济信息联播，北京经济适用住房房号网上公开叫卖 最高炒至16万，天通苑论坛，记者看到，出售房号的帖子不少。其中一条写着，急售板楼中间层房号，2650元每平米，房号14万，另一条帖子上，房号的价格则为16万元。北京“

48、最牛身份证”、“最牛宝宝”。北京市发布的经济适用住房市级备案结果公示中，一名叫高明显的申请人，其身份证号码竟然是111111111111111111。有关部门的解释，十八个1只是替代码，非身份证号，申请人为刑满释放人员，户口曾注销，目前还没解决住房和户口，也没有办理身份证。还有18个“0”的身份证替代码及4岁“最牛宝宝”现象。武汉资格证明六连号。2009年6月，武汉市5141名困难家庭市民参与余家头经适房小区公开摇号，在摇中的124名市民中，有6人的购房资格证明编号是连号，出现了万亿分之一的概率，经查，这6人的申请材料系造假，购房资格被取消，其它申请者也多数是不合格的有房者。(4)质量问题杭州。据媒体披露：经济适用住房蓝桥名苑、辰秀嘉苑存在大