第42讲 大厦部分房地产土地增值税评估技术报告(下).doc

《第42讲 大厦部分房地产土地增值税评估技术报告(下).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第42讲 大厦部分房地产土地增值税评估技术报告(下).doc（13页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、大厦部分房地产土地增值税评估技术报告一、个别因素分析（一）土地状况1宗地位置：估价对象位于北京市海淀区中关村大街100号。2四至范围；南临路，东临路，西至路，北临大学。3土地性质：出让土地使用权，综合用途，土地使用年期50年，终止日期为2053年8月21日。4宗地条件：宗地形状规则，便于开发利用。（二）建筑物状况大厦于1996年10月开工建设，2001年12月完工。房屋所有证京房权字2001第号注明其总建筑面积9606124。根据委托人甲公司于2005年3月取得北京市国土资源局核发妁京海国用（2005出）第号国有土地使用证，土地使用权面积为2183416，积率44。大厦整体设计为星级标准智能型

2、写字楼，并配有办公、商务、餐饮等综合服务设施。其市场定位在高科技园区的高档写字楼。大楼建筑面积为9606124，地下2层，地上15层，局部17层。其中：地下两层作为库房及车库之用，地上115层为写字间，16、17层为设备间，楼前绿地广场面积约4000。大楼外墙：全部采用高级复合铝板及石材。窗户：高级铝合金双层镀膜单反玻璃窗。供电系统：双路供电，独立电表，每户预留三个语音插孔（12路电话）一个数字插孔，独立室温控制。通讯系统：西门子内部电话交换机内线800条，2000条直播电话线路并提供IDD、DDD服务BBN（北京宽带网）CNCEN（中国网通）北京高速城域网，可支持多带宽选择。电梯系统：四部东

3、芝电梯24小时运行12层两部滚梯、B22层一部专用货梯。安全系统：美国Roris IDR2016智能数字录像监控系统，全楼24小时保安空调系统：约克（YORK）旋转螺杆式大型制冷主机法国西亚特STL蓄冰空调自控系统。消防系统：美国爱德华EST3全自动消防报警系统及菲利浦广播系统；美国费尔智能火灾探测器；英国自动水喷灭火系统共用天线及卫星电视系统；最大75m天线。物业管理：五星级酒店物业管理，服务通过IS09001认证。车库：地上停车场4000，地下专用车位，有偿为客户提供库房。二、区域因素分析1区域繁华度估价对象所在地区属中关村商圈，周边有硅谷电脑城，海淀图书城，大地科技大厦、左岸工社以及北京

4、大学、清华大学等著名高等学府，区域繁华程度较高。2交通便捷度估价对象位于北四环西路，中关村高科技开发区的腹地，北接上地开发区和软件园区，多条公共汽车线路从此经过，交通便捷。3环境质量状况估价对象所在地区处于北京上风上水位置，东临昆明湖、颐和园、圆明园等景区，绿化程度高，自然环境质量优越。4基础设施配套状况估价对象所在地区基础设施条件为七通。5土地等级根据北京市地价区类划分标准，估价对象所在地块土地为综合用途，四级地区。三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析本次评估以估价对象现状写字楼用途作为最高最佳使用条件。五、估价方法选用及步骤估价方法的选用和说明：估价人员根据中华人民共和土地增值税暂行

5、条例及其实施细则之规定，按照北京市地方税务局关于印发的通知京地税二1996第251号文第四条第4款之规定，按照“重置成本价乘以成新度折扣率”的方法对估价对象进行了评估。本次评估，根据房地产估价规范之规定，对房屋及建筑物的重置成本采用了成本法进行了评估；成新度折扣率采用建筑耐用年限直线法进行测算。估价步骤：1利用成本法测算估价对象旧房及建筑物的重置成本，其中对土地开发费。采用了基准地价修正法；2采用耐用年限直线法进行测算成新度折扣率；3两者相乘得出估价对象的旧房及建筑物评估价值。六、估价测算过程利用成本法测算估价对象旧房及建筑物的重置成本：根据房地产估价规范的规定，按照中华人民共和土地增值税暂行

6、条例及其实施细则之要求，本次评估的估价对象旧房及建筑物的重置成本包括了土地开发费、建筑安装工程费用、前期工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施费、管理费用、投资利息、销售费用、开发利润九个部分。1基准地价修正法核定土地开发费估价对象的土地开发费包括土地征用及拆迁费用、红线外基础设施建设费用。根据北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发200232号文件之规定，楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权平均价格；楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期的土地出让金和市政基础设施配

7、套建设费（即毛地价）的平均楼面价格。两者的差额即应为每楼面面积所分摊的土地通平费用即土地开发费。单位宗地楼面熟地价适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数估价对象的容积率为440，大于级别平均容积率200。故单位宗地楼面毛地价适用的基准地价（楼面毛地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数单位楼面土地开发费单位宗地楼面熟地价单位宗地楼面毛地价（适用的楼面熟地价容积率修正系数适用的楼面毛地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数适用基准地价根据北京节基准地价级别范围划分标准，估价对象所在地区属于综合用途四级地价区，综合用途，紧邻三级地价区。根据北京市基准地价

8、表，四级基准地价（楼面熟地价）为26503900元/，四级基准地价（楼面毛地价）为8801320元/。结合估价对象在四级地价区所在位置紧邻三级地价区以及交通、环境等因素，本次评估的适用基准地价分别取高限。容积率修正系数根据北京市政府发布的容积率修正系数表确定容积率修正系数。容积率总建筑面积/总土地面积9606124/2183408440查客积率修正系数表容积率修正系数为0885。期日修正系数北京市基准地价表于2002年12月4日发布，距估价时点2006年10月1日间隔已经近3年零6个月。根据国土资源部颁布的相关城市地价指数，北京市2002年的地价综合指数为105，近两年中关村地区地价上涨较快，

9、估测估价时点地价综合指数为120。于是：期日修正系数评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数120/1051143年期修正系数年期修正系数11/（1r）n/11/（1r）N其中r土地报酬率；n宗地剩余使用年限；N宗地法定最高出让年限。本次评估土地开发费用为定义为购置全新土地而发生的土地开发费用，故不作年期修正。因素修正系数因素修正系数是指除上述修正因素以外的其他地价影响因素的综合修正系数，包括：办公聚集程度、交通便捷度、区域土地利用方向、临街宽度和深度、临街道路状况、宗地形状及可利用程度、公共服务设施和基础设施状况。根据北京市基准地价因素修正系数表结合估价对象实际情况确定因素修正系数为118

10、5。因素修正系数说明表如下：因素修正系数分析表表3-67影响因素控制范围说明优劣评价分值办公集聚程度4040周边有写字楼数十个，办公集聚程度高良好35交通便捷度5050紧邻北四环西路，交通便利良好45区域土地利用方向2020与区域土地利用方向一致优20临街宽度和深度2020临街宽度40m，临街宽度5m优20临街道路状况3030良好优25宗地形状及可利用程度1616宗地形状规则，可利用程度高优16公共服务和基础设施状况2424完善优24合计185单位宗地地面熟地价单位楼面土地开发费单位宗地楼面熟地价一单位宗地楼面毛地价（适用的楼面熟地价容积率修正系数一适用的楼面毛地价）期日修正系数年期修正系数因

11、素修正系数（390008851320）114311852887元/2建筑安装工程费用是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。包括建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用三个部分。大厦为地下两层，地上十五层建筑，建筑高度50m。其中：地下一层45m，地下二层39m，一至十五层315m。该建筑为钢筋混凝土结构，外墙采用250厚陶粒混凝土盲孔砌块，内贴舒乐舍板复合墙体，内墙采用150厚（局部200厚）加气混凝土砌块，卫生间下部墙体采用1200高粘土砖墙，上部墙体采用加气混凝土砌块，管道井均采为120厚砖墙。屋面保温层均采用50厚聚苯乙烯保温板，屋面找坡层做1；6水泥焦渣，最低处厚度为40，防水

12、采用三元乙丙橡胶卷材。坡屋面部分的屋面做红色压型钢板，平屋面部分在防水卷材上做银色保护图层。所有木门窗采用了二级红松，防火检修门采用乙级防火门，其他采用甲级防火门。外墙首层为大理石，首层以上为铝幕墙，铝合金窗；首层大堂为大理石墙面，地砖地面；楼梯为水磨石地面，实木扶手；一至十五层为办公用房，地砖地面，墙面高级涂料，普通日光灯照明，走廊为石膏板吊顶，卫生间地砖地面；瓷砖到顶，吸音板吊顶。此外，办公楼设置了车库、配电室、空调机房、电梯等；设置了先进的消防、供暖、制冷、宽带、电话、安全系统。该物业的分部分项工程投资估算表如下：分部分项工程投资估算表表3-68序号项目造价（元/建筑）1建筑工程2500

13、2装饰工程7003电气工程3504给排水工程2705通风空调工程2006电梯1207停车设施208措施项目300合计4460根据估价对象的实际情况，依据北京市目前的建筑承发包市场行情，参照其他类似建筑指标，确定建安造价标准为4460元/建筑。3前期工程费用包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”支出。设计费是指包括初步设计和概算、施工图设计、按合同规定配合施工、进行设计技术交底及工程竣工验收等工作的费用。依据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知计价格200210号，取建筑安装工程费的4%。工程监理费：根据北京市工程建设监理费收费标准实施办法之规定，

14、取建筑安装工程费的15%。可行性研究、房屋安全鉴定费、招投标代理服务费等其他前期费用综合按建筑安装工程费的3%记取。前期工程费4460元/建筑（4%15%3%）379元/建筑4基础设施建设费用包括建筑物外墙两m以外、开发小区红线内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。根据项目的建设规模和宗地形状以及周边的市政基础设施情况，项目的基础设施建设费用取建筑安装工程费的15%。基础设施建设费4460元/建筑l5%669元/建筑5公共配套设施费项目修建4000的地上大型停车场，设置停车泊位150个。根据停车场的建造标准，

15、取150元/。公共配套设施费150元/4000600000元（约11元/建筑）6管理费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。管理费用根据项目管理和组织难度取上述费用之和的25%。管理费用（2887446037966911）25%840625%210元/建筑7投资利息投资利息参考估价期日中国人民银行公布的固定资产投资贷款利率，按年利率576%计算。合理建设工期为三年，建设工程投资均匀投入。投资利息（2887446037966911）（1576%）15i840600876736元/建筑8销售费用包括销售广告宣传费、委

16、托销售代理费、转让手续费等，根据项目的规模取销售收入的10%。根据委托提供的房地产转让协议，估计对象的平均转让价格为1l830元/建筑。销售费用11830元/建筑l0%118元/建筑9开发利润开发利润根据现时北京市房地产开发市场行情，取上述费用之和的15%。开发利润（288744603796691l210736118）15%947115%1421元/建筑估价对象旧房和建筑物的重置成本2887446037966911210736118142110892元/建筑重置成新折扣率的确定根据房地产估价规范的规定，估价对象为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年，残值为零。项目竣工于2001年12月，至估价时点

17、已使用48年。故项目的成新折扣率为（6048）/6092%七、估价结果的确定通过估价过程得出的结果确定，估价对象于估价时点的估价对象旧房和建筑物评估价值为重置成本价格成新折扣率估价对象建筑面积10892元/建筑92%371683610021元/建筑371683637246万元案例说明一、本案例的由来2005年九月，委托人甲公司与乙公司签订了房屋转让协议，将原属于甲公司所有的部分房产转让给乙公司，乙公司支付了房屋价款。在办理产权转让过程中，房产权属管理部门根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称“暂行条例”）等法律法规规定要求委托人甲公司提供土地增值税的完税凭证。但由于甲公司的房产原为与当

18、地集体经济组织通过合作方式取得，几经易手，原有的土地成本和建筑成本难以准确获得，提供的扣除项目数据不被税务部门所采信。为此，税务部门要求委托人甲公司委托房地户评估机构，依据房地产估价规范、中华人民共和国土地增值税暂行条例等法律规范，对估价对象，即转让房产的缴纳土地增值税扣除项目进行准确、客观的评估，以为委托人交纳土地增值税提供参考依据。二、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划首先，找到估价行为的法规依据。根据暂行条例第九条规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，需要依据房地产评估价格计算征收，这是本次估价重要的法规依据。同时，房地产估价规范中关于土地增值税课征估价的规定也是本次估价的规范依据。其

19、次，理解土地增值税纳税评估的价值定义和内涵。根据暂行条例第六条规定，计算增值额的扣除项目包括“取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。”中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则对各个成本扣除项目及其计算方法进行了详细地说明。再次，确定合理的估价方法。本次估价鉴于暂行条例及其实施细则等对评估内容和方法进行了比较明确的规定，结合地方税务机构对土地增值税纳税的详解，我们按照“重置成本价乘以成新度折扣率”的方法对估价对象的房屋及建筑物价值进行了评估。三、本案例估价工作的主要难点和解决方

20、案本次估价的难点和重点就是理解土地增值税纳税评估的价值定义和内涵。与通常评估房地产整体市场价值的情况不同，本次评估价值指的是依据暂行条例规定的扣除项目，而非转让房地产的市场价值。本次估价为了能够满足委托人缴纳，及税务部门课征土地增值税的需求，首先严格依据了暂行条例理清了扣除项目的组成，及各个扣除子项的内涵；其次，依据房地产估价规范结合市场法、基准地价等方法对各个子项进行评估测算，最终加总得到评估结果。四、本案例估价所遇到的问题及建议本次估价，存在若干与房地产估价规范相冲突的地方。首先，房地产估价规范要求评估报告应采用两种以上方法进行估价，而中华人民共和土地增值税暂行条例及其实施细则，明确提出“

21、提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。”其次，房地产估价规范中，成本法评估估价对象的价值内涵由市场决定，而中华人民共和土地增值税暂行条例等法律法规，为保障土地增值税收，对各项费用做出了限制性的要求。如“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、

22、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”也就是说，对各个价值内涵子项的评估测算，也必须在严格依据相关法律法规的前提下，在选择合理的方法进行估算。最后，中华人民共和土地增值税暂行条例等法律法规所表述的各种专业名词，与房地产估价规范的相关规定，明显存在冲突和容易让人混淆的地方。如暂行条例中并未对开发利润的计算作明确的说明，而旧房及建筑物的评估价格的说法，容易使评估人员在评估操作过程中产生歧义。五、本案例估价的主要经验总结本次估价通过对暂行条例及其实施细则等法律法规的认真学习和理解，比较房地产估价规范，在估价过程中发现了两者之间存在的冲突和差异。站在土地增值税的本质含义的高度上，在估价过程

23、中对出现的各种差异进行了处理，力求更好地体现税务部分课征土地增值税的目的和意义，保障国家妁财政收入和委托人的合法利益。中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国国务院令第138号一九九三年十二月十三日第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣

24、除项目金额后的余额，为增值额。第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100超过扣除项目金额200%的部分，税率为5%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60

25、%。第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。第十二条纳税人

26、未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。第十三条土地增值税的征收管理，依据中华人民共和国税收征收管理法及本条例有关规定执行。第十四条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。第十五条本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号第一条根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、

27、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规

28、定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污

29、、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转

30、让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计

31、20%的扣除。第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额增值额30%（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土

32、地增值税税额增值额40%扣除项目金额5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额增值额50%扣除项目金额15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额增值额60%扣除项目金额35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。第十一条条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值

33、税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。第十二条个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增

34、值税。第十三条条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。第十四条条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应

35、由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。第十五条根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其

36、他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。第十七条条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。第十八条条例

37、第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。第十九条纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照中华人民共和国税收征收管理法（以下简称征管法）第三十九条的规定进行处理。纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照征管法第四十条的规定进行处理。第二十条土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。第二十一条条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。第二十二条本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。第二十三条本细则自发布之日起施行。第二十四条1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。