商业概念规划前期总图相关知识培训课件.pptx

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1、商业概念规划前期总图的相关知识,具体设计的细节注意外部条件,用地红线/道路红线确认建筑控制线/代征绿地/代征河道建筑指标要求、限高要求、建筑密度要求、容积率要求、各部分功能总量要求、层数、层高、停车数等道路禁开口规划局的规划要点；建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模（地上地下），容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求，,用地红线/道路红线,用地红线是整个平面开始的基础，它界定了整个用地边界及用地性质 每个项目的用地红线必须反复确认用地红线必须在每层平面上都表达清楚,外部条件用

2、地红线,华润宁波小浃江综合项目,规划条件确认,政府/规划部门要求甲方要求,建筑控制线,建筑控制线即建筑退界线，一般分多层退界和高层退界两种，常用一般数据有5米、8米、10米、15米、20米。包括地下退界线，一般5米至少。还有河道控制线、轨道交通控制线。建筑控制线决定了各个地块的有效可建面积和用地红线一样，需要跟甲方和当地规划局征询，并须在相应平面上有所表达。,外部条件建筑控制线,退界的距离根据各地城市规划管理条件要求而有所差异不同，一般跟基地周边道路宽度，周边环境包括水文，公共绿化，轨道交通等条件密切相关,万科唐山宾馆,当地的城市管理技术规定政府或者规范部门要求,建筑建筑限高等,项目建筑高度一

3、般受周边建筑尤其是学校，医院等对日照条件要求较高的公共建筑的影响较大(项目也会有航空限高要求)建筑高度直接决定了建筑可建层数和单层建筑面积，建筑指标要求、建筑密度要求、容积率要求、分业态的量、层数、层高、停车数等要求,外部条件建筑限高等,万象城基地航空限高问题调研,华润石家庄万象城,所属城市区域有无限高要求，建筑高度的计算方法,道路禁开口：,明确周边的道路等级不同等级道路在规范上就有开口限制要求，应查实征询之后才能确定有些道路在征地条件里有明确规定不允许开口的，需要引起注意,外部条件道路禁开口,华润温州万象城,外部条件道路禁开口,南京招商地产项目,江苏省城市规划管理技术规定,民用设计通则,参照

4、更严格的要求,总图规划指标表,建设用地面积（总用地面积去掉代征绿地等面积）容积率（计容和不计容的区别，地下商业面积是否计容，有当地的容积率指标计算规则）建筑密度（覆盖率）：和规划建筑的类别有关，对于商业来说，地面层价值更高，所以覆盖率越高越好，住宅相反。绿地率（绿化率）地下车库地下人防（人防计算方法：塔楼一般占地面积，其他面积按照总量百分比）机动车停车数非机动车停车数（停车数容易忽略，但很多时候很重要）,总图建筑外轮廓,建筑外轮廓,建筑与建筑控制线间应预留一定的距离，以作立面处理留有余地(1-2m),华润杭州万象城,建筑和道路边界距离,建筑与道路之间的距离，一般可以考虑留1.5米的距离，再留,

5、总图建筑外轮廓,华润杭州万象城,建筑和道路边界距离,建筑周边一般可以考虑留1.5米的距离（外立面和散水等要求），再留1.5-2.5米人行道，总共3-5米,城市居住区规划设计规范,总图道路宽度,双车道,双车道+垂直停车,常规道路宽度：5.5m/6m/7m一般7米的道路，转弯半径6m，满足9米消防车的通过。,双车道+平行停车,双侧停车车道最小5.5米,总图落客区设置,3m,7m,R=3m,R=6m,7m,12m,转盘式（可停可走）,港湾式(临时停车下客),双排式（加布一列出租车等候区）,要保证足够的转弯半径和车行道路尺寸落客方式：,华润余姚五彩城,华润余姚五彩城,华润石家庄万象城,总图落客区设置,

6、落客区截面尺寸：,7m,3m,7m,2-3m,3m,2-3m,总图停车场布置,停车布置一定要在红线内，不要在代征的绿地内，或者在代征绿地内布置需要征得规划部门同意平行停车要至少6m*2.5m垂直停车至少5.5m*2.5m,基地出入口,每个购物中心的入口附近都有设置城市活动广场的可能，具体的尺寸应参照项目要求，及建筑出入口等级要求设置车行出入口则应考虑车流行驶方向(右行方向),总图基地出入口及交通组织,整个基地内部交通流线要保证顺畅可达，所有的车流的出入口及弯道处要考虑车辆行驶的舒适度，保证足够的转弯半径,基地交通组织,华润余姚五彩城,地下车库出入口,确定地下出入口的数量和位置，地下车库出入口除

7、单独设置的情况外，一般宜结合落客区设置地下车库坡道可直接结合建筑内部设置,总图地下车库出入口,华润余姚五彩城,建筑中庭,中庭的形状（可确定性，非自由曲线）基本几何形基本几何形倒角几何形组合弧线连接,总图建筑中庭,建筑和商业街中庭,走道挖洞最宽处不宜大于12m最窄处不宜小于4m走道与洞的适宜尺寸：4m/8m/4m购物中心60-70米进深商业街40左右,总图建筑中庭,建筑间距,体块制度尽量保证（开间或进深）统一，有节奏；建筑间距控制多层与多层6m，多层与高层9m，高层与高层13m，落客区及地下车库出入口布置,总图建筑间距,当地城市管理技术规定对建筑间距的控制和住宅相关的规划中会有很多关于间距控制的

8、说法：南京招商地产项目南昌住宅项目,消防登高场地,新建规7.2.2 消防车登高操作场地应符合下列规定：1 消防车登高操作场地可结合消防车道布置且应与消防车道连通，场地靠建筑外墙一侧的边缘至建筑外墙的距离不宜小于5m，且不应大于10m；2 消防车登高操作场地的长度和宽度分别不应小于15m 和8m；高度大于50m建筑，不应小于20m和10m3 操作场地及其下面的地下室、管道和暗沟等，应能承受大型消防车的压力。,总图塔楼问题消防登高场地,安全出口必须开向登高场地,消防扑救面,新建规 7.2.1 每座高层建筑的底边至少有一个长边或周边长度的l/4 且不小于一个长边长度，不应布置进深大于4m 的裙房，该

9、范围内应确定一块或若干块消防车登高操作场地，且两块场地最近边缘的水平距离不宜大于30m。超过50M必须为一个连续的消防扑救面。7.2.3 建筑物与消防车登高操作场地相对应的范围内，必须设置直通室外的楼梯或直通楼梯间的入口,总图塔楼问题消防扑救面,总图塔楼标准层大小,防火分区与喷淋系统设置现在塔楼标准层1500，加喷淋可达到3000 地下室500，加喷淋可达到1000 塔楼的经济性问题现在塔楼标准层防火分区要求面积比之前大了，但考虑塔楼经济性，需要较为合理的平面面积,10栋点式塔楼,7栋点式塔楼,中央核心筒方型点式,标准层面9002000M优势：各方向进深条件一致。走道较短。隔间灵活。一般偏移1

10、0-13米画核心筒，中央核心筒的塔楼的进深一般要超20米,总图塔楼问题标准层面积,标准层面积：2000,标准层面积：1800,标准层面积：1500,标准层面积：1200,标准层面积：900,45m,43m,39m,35m,30m,总图塔楼问题标准层面积,标准层面积：2000,标准层面积：1800,标准层面积：1500,标准层面积：1200,中央核心筒方型点式,标准层面积;12002000,56m,36m,50m,36m,30m,30m,50m,40m,双核心筒偏置板式,总图塔楼问题标准层面积,标准层面积：2000,标准层面积：1800,标准层面积：1500,标准层面积：1200,标准层面积：1

11、000,标准层面积;10002000优势：进深好控制。可做小隔间布局，降低买卖总价。利于底层商业排布,25m,80m,24m,62.5m,75m,60m,50m,20m,20m,总图塔楼问题标准层面积,标准层面积：1900,标准层面积：1500,L型平面,标准层面积;15002000优势：与板式优势大致相同。形态较灵活。,22m,67m,40m,22m,22m,22m,40m,49m,总图住宅和底商,总图底商,建议进深10米左右,想说的几点,1.规划条件与法规/甲方的要求都是有依据的，不要主观臆断。时间再赶，有些该确定的东西就要及时准确确定，否则在一个小地方造成的失误导致后患无穷。2.指标的重要性。对于甲方（开发商）来说，一点点的面积都是金钱。有些比较抠门的甲方对面积会卡的很死，因为有货值的要求。这个时候确定面积和停车位的时候必须严谨。3.总图很多都是技术性的东西，前期甲方/规划局提供的图纸，在CAD操作的时候一定要小心，包括正南北方向，用地红线等。,