土地增值税清算鉴证培训提纲.doc

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1、土地增值税清算鉴证培训提纲一. 背景 94年开征 06开始重视 先只预征不清算深圳开征05.11.1后销售收入（以签订销售合同即税款所属期确认）清算土地所得税（尾盘清算） 大规模清算今年开始土地增值税清算鉴证业务是继企业所得税汇算清缴鉴证业务后第二个专项业务 总局132号文土地增值税清算鉴证业务准则第三条对税所不设门槛（方向）报告税局可采信。信任。望起作用。但抽查，三年不得从事此业务。二土地增值税清算1.土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物等的单位和个人，取得的收入（经济利益，实物）减除规定扣除金额后的增值部分征收的税。（纳税人、征税范围土地建物、课税对象增值额、计税依据土地增值

2、额）2.土地增值税清算：国税发200991号 土地增值税清算管理规程：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。3.土地增值税计算：（收入-扣除项目）X适用税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200

3、%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。4.主要参考文件： 深地税发200924号 深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程国税发2006187号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发200991号 土地增值税清算管理规程国务院令第138号 中华人民共和国土地增值税暂行条例财法字(2005)6号 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财税字(1995)48号 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知国税发2007132号 土地增值税清算鉴证业务准则(含约定书.鉴证报告.审核事项说明格式)土地增值税鉴证业务准则指

4、南(含鉴证说明编写要求、工作底稿)国税发200931号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法5.培训重点：政策中不明确的问题三清算单位总局06年187号文：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。1.房地产项目立项，深圳以发改局固定资产投资项目投资许可证载明的项目，即为土增税清算单位。2.如清算跨度时间长，如华侨城的波托菲诺开发分6期，可由开发商据开发进度，选择会计核算相对独立的分期计划，主动权交企业。（如1、2期工程混合开发，可1、2期一起清算；第

5、3期较独立，第3期为单位清算。3.项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。地税09年24号征管工作规程第3章第9条：对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条（一）项的免税规定。即如不要免税，可合并计算；如要免税，帐户又分得开，可分别核算。一般企业成本帐分得开。 四. 清算条件深地税发24号文：土地增值税的清算条件税所要关注：2.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：(1).房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2).整体转让未竣

6、工决算房地产开发项目的；(3).直接转让土地使用权的。(4).申请注销税务登记但未办理土地增值税清算总局3条.与总局不同，深圳直接清算无预缴。第(2)、(3)点，签订转让合同90日内就要申报，有确切时间点。第(1)点，清算没罚款、滞纳金，因清算点不确定。3.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1).已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(2).取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3).经税局评估发现问题认为需要办理土地增值税清算的；(4).

7、省税务机关规定的其他情况。第(2)点，以项目最后一个许可证满3年为准。五清算主体有的地方是税局，有的是纳税人（北京），深圳是纳税人。由纳税人填清算申报表，对申报的真实性、准确性、完整性负责。企业单方面行为。如税所出鉴证报告，是企业与税所共同行为，共同承担法律责任，比税局清算主体责任大。工作底稿会抽查。要重视。 上市公司土增税清算，经会所审计报告可起鉴证作用。六土地增值税中收入的确定收入定义与房地产企业所得税基本相同，但原则有些不同，不如房地产企业所得税全。1. 土地增值税中收入确定的3要点：a 国有土地使用权；b.使用权转让；c.取得了经济利益（收入）。要同时具备。如定金（没收或退还）、退房的

8、违约金，不作计算土增税的收入，只作计营业税收入。合同签订、收入实现，才可确认收入。1合同，2发票。对价格偏低（关联交易、阴阳合同）可评估定价，法律赋予此权力。但深圳很少采用此办法。对非直接销售的房地产收入的确定，与企业所得税一样。地税24号文：17、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部

9、分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。七扣除项目的确定难点。政策不全面。要学187号文、91号清算管理规程、132号 土地增值税清算鉴证业务准则。扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额。 （二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 （三）房地产开发费用。 （四）与转让房地产有关的税金。(五）国家规定的其他扣除项目。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用

10、房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产开发费用，是指有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分

11、摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。扣除项目扣除原则：扣除事项真实发生；扣除金额实际支付；扣除凭证合法有效。3原则缺一不可。否则不予扣除。它与房地产企业所得税扣除不同：所得税扣除可预估预提，但土增税不可预估预提。唯一例外：拆迁补偿费：现金补偿给个人，不涉及营税、个税，没发票，要有拆迁办文件、名册、。手续繁琐。合法有效凭证，不只指发票，也可国土、财政部门收据。工程结算在我国是现

12、实问题：有凭证没付款、或付了款拿不到凭证。扣除项目中的税金，凭税票。187号文：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 各地一般将项目分几个档次高中低住宅写字楼定工程造价。 深圳未实施，还是按实际发生扣除。公共配套设施，是关注问题。停车场、物管处。处理的3原则：1.建成后属业主所有，不计收入，成本可扣除。停车场可按此原则。是否公共配套设施、产权，查看销售

13、转让合同，不能看宣传资料。停车场计不计成本扣除，对土增税影响大。2.移交政府，同2。 3.有偿转让，计收入，成本可扣除。按总面积还是按可售面积分摊成本？初步意见按可售面积分摊（公共配套设施面积不算）。关于地下停车场。国税发200931号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法第27条（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。第33条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。土增税不能参照它。所得税判断公共配套设施标准，是4条：1.开发

14、项目内发生的2.独立的3.非营利性的4.产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。装修费。可作开发成本。提维修基金、预提费用、预留损失，所得税可扣除，土增税不可扣除。多个项目的共同成本分摊。3个原则：土地成本按占地面积分摊（企业愿意。总局2个方法：建面、占地面）；开发成本按可售面积分摊；借款利息按资金占用量比例分摊（总局规定是94年利率不得高于金融同行率。我们准备放宽。） 利息掌握几点：1.不管是银行还是非金融机构，不一定商行，只要是可从事贷款业务的机构，视同合法贷款。利率，只要有凭证，都认可。总机构统借统还借入，据内部文件、资料证明，可确定利息扣除，不一定写借款

15、单位名称。地下钱庄不行。商行浮动利率都可确认。 加计扣除20%。以前只要开发都可加计扣除。准则中，第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。简单开发（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定

16、计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。加计扣除条件：1.房地产企业；2.开发销售商品房，可加扣20%。但自建后转让不可加扣，可从规划许可证看出是否商业性质。商品房要建好，自用不可，在建工程也不可。开发间接费。做文章。所得税31号文很清楚：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以

17、及项目营销设施建造费等。开发间接费，影响20%加扣，5%、10%费用基数，扣除项目。 利息如不到（土权+开发成本）5%，可按5%扣；除利息外其他开发间接费也按5%扣。利息不算（凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的），按10%扣。 5%、10%是固定数，不是据实扣除。如实发数超10%，也只能扣10%。转让税金。包括营、城、教，不包括印花税（入管理费），印花税不能在开发成本列支。取得土地使用权支付的金额。1.土地出让金；2.补交的土地出让金（历史用地），改变用途补交的地价（工变商用）；3.办理土地使用权支付的费用及保有期缴纳的契税、土地使用费等。（深圳做法）购地贷款的利息

18、，会计核算资本化，入土地成本。总局91号管理规程，要将土地资本化利息调整为财务费用，不能放入土地成本。开发成本，6大项。焦点6个问题:1.拆迁补偿：唯一可没发票政府收据可合法扣除的项目。补偿：a现金补偿；b房屋补偿（回迁）。现金补偿可直接入开发成本。以房屋补偿（回迁），同时做收入和成本（如100万），但暂时规定补偿成本不能作加计扣除20%基数。也不能作5%、10%计算基数。否则，成本收入不合理。拆迁补偿逐步规范化。开发蔡屋围政府主导，市拆迁办有一系列拆迁补偿标准文件。凭政府文件、拆迁合同、个人签名、银行付款凭证，才可确认补偿实际发生。重点关注支付环节手续是否齐全。前期工程费。规划设计费、三通（

19、水、电、道路）一平（地面）、七通（上、排水、路、电、邮、煤气、热力）一平。企业可能将前期工程费与建安工程费混淆，但不影响税收。审核重点看费用是否实际发生过。建安工程费。做文章：a。为增加建安成本，事后去补开建安工程费发票，宁愿多交营业税，因营业税率费低于土增税。b关联交易。企业下面有建筑公司，不公开招标，承包费用特别高，审核要重点关注：取得合同，看工程是否实际发生过。2.基础设施费。东部华侨城为建天路，连接大溪谷、主干道，这条路不可扣除。判断原则：是否为这一项目（小区商品房单个项目）用，如是，可扣；如还有其他项目，不可扣。3.地下车库（停车场）。看销售合同所有权是否属业主。是，可扣。（物权法明

20、确地上车位属业主）4.开发间接费。直接组织管理开发项目费用，是项目公司的管理费用。要发生。如无项目公司，总公司管几个项目，开间费可分摊。深圳没项目公司的不多。实际发生的开发成本费用，如不能分清直接列入成本，可列入本开间费中再分摊。但要注意：整个公司管理费用、财务费用、总部费用不能进入开间费。开发间接费按什么分摊，地税无明确。5.减免税。增值额未超过扣除成本20%（含20%）的普通标准住宅免征，超过按规定征收。普标住宅标准：3个。深圳06年规定：a.容积率高于1；b.套内面积120平米以下，建面144平米以下（只要满足一个条件即可）；c.价格低于国土局半年公布的平均单价1.44倍以下。(注意时间

21、不同平均单价变化)。 在建工程未建好销售，不属减免。6.鉴证准则。以总局名义下发，管理中心起草，指导性文件，不属法律政策性文件，与地税司文件有些不同，清算工作问题要以地税司文件为准。准则第十六条终止鉴证6条 税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。（

22、五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。企业要求你达到什么标准，与实际不符，要终止鉴证。开发成本，由市建设局下独立的工程造价总站审核，销售前，要到国土局初始登记才可销售。代收费不允许作加计扣除基数：代收费单独开票，不计入房价收入；不单独开票处理。深圳没开。代收费和预提费都不可作开发成本。没单位名称发票，地税目前仍给扣。扣除项目的审核，如不能相互印证，外部证据重于内部证据。预售许可证，载明套、号、建面等，审核收入时要对应。深圳一个楼一个许可证，销售房全上网，可在网上查销售

23、与否。建设工程竣工验收备案书，载明建面、工程造价，是比较确定的数。 工程结算书与竣工验收书金额差别不应大。先确定公共配套设施面积，再算可售面积。物管用房、变电室、给水泵、水箱间，深圳认为不可能经营用，作公共配套设施处理，成本予以扣除。自用面积：地下车库、地下人防工程、会所、售楼处，产权属企业，未处理前视同自用，相应的成本不可扣除。03年财税16号文纳税义务时间的确定：销售不动产收到预售款作收入，交营业税。所得税按财务预售款转作销售收入时交。但土增税以合同签订时间为收入（不管是否预售款）。土地使用权，05年6号文条例实施细则第九条分摊2方法纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。深圳按占地面积分摊。企业可选择。质量保证金可扣除。鉴证准则（含鉴证报告格式、审核事项说明和资料）鉴证准则指南（含工作底稿、审核事项说明编制要求）客户要提供资料约定书、】