商业地产转让的纳税筹划【精华】9.doc

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1、房地产开发企业的纳税筹划1推荐房地产转让及股权转让过程中纳税筹划20商业地产税收筹划27商业地产转让的纳税筹划45商业地产转让的纳税筹划50房地产开发企业的纳税筹划房地产开发企业与传统意义上的产业有所区别，其税收政策既有一般性，也含有其行业的特殊性。 房地产企业的主要税收优惠政策 我国房地产开发企业的税收优惠政策主要表现在营业、房产和土地增值等3个方面的税。 1.营业税 营业税的优惠政策又分为3个方面： 对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税； 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税； 房地产企业自建自用建筑物免征营业税。 2房产

2、税房产税的免税政策主要集中在我国的房产税暂行条例里，读者可以参阅。 3土地增值税我国从增值税暂行条例实施以来，有关的免税和减税的政策主要涉及以下6个方面： 若建造普通住宅，增值率未超过20%，则免征土地增值税。增值率是指增值额除以允许“课值”项目金额的比例。该免税政策主要在土地增值税暂行条例中列举。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产免征土地征收税。土地征收税的对象主要是对国有土地使用权转让后产生的增值征收税负，如果国家因为建设需要，依法收回土地，则土地又回到国家，因此国家特别规定免于征收土地征收税。 以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转到所投资的联营企业

3、中，免于征收土地增值税。尽管这样的房地产产生了增值税，但由于产权并没有直接转移，因而国家对其予以免税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免予征收土地增值税。因为在一方提供土地，一方提供资金，房屋建成后自用的情况下，房屋的所有权并没有发生向第三方的转移，因此免予征收土地征收税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免于征收土地增值税。为房地产开发公司为客户代建房屋，房屋的产权并没有发生直接的转移，也不符合征收土地增值税的条件。但房地产开发公司应注意形成代建行为的各项条件，才可以充分利用这项优惠政策。

4、 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。国家制订这项税收优惠政策是为鼓励企业间的兼并。 房地产企业主要经营活动的纳税筹划 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： 1在建项目整体转让的纳税筹划 在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其它房地产开发企业，其转让的内容和方式有很多的选择。 2合理分解租金收入房地产开发企业应合理地分解租金收入。 如果房地产开发企业没有将开发的房产卖出，而是用于出租，国家规定，其资金收入应当缴纳营业和房产税，其房产税适用税率是租金收入的12%。如果

5、企业把租金收入分解，则意味着房产税的降低。因此合理分解租金收入是房地产企业进行纳税筹划的一种方法。 3变房屋出租为对外投资变房屋出租为对外投资也是房地产企业比较常用的一种纳税筹划方法。 某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税。如何节税？房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生转移，由接受投资方

6、缴纳企业房产税。 4分解商品房销售价格房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格，以此来进行纳税筹划。 如果企业的开发房地产、销售商品房价格不分解，则意味着企业既要缴纳营业税，又要缴纳土地增值税和企业所得税。如果将商品房的销售收入分解出去，则可以承担以上3项税收。那么，如何将商品房的价格分解出去呢？ 5.变房屋出租为承包业务变房屋出租为承包业务主要针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。 如果企业出租房屋，则既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去，则会减少缴纳的税额。承包方与房屋所有权企业达成承包协议，由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费，企业

7、可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。 6.合作建房的纳税筹划所谓合作建房是指一方出土地，一方出资金，共同完成某项工程的行为。合作建房的正常纳税为，出土地一方按照转让土地使用权缴纳5%的营业税，出资金一方待房屋建成后，若用于销售，则按照国家规定缴纳营业税和出售房屋部分的土地增值税。 7.土地增值税的纳税筹划土地增值税是一个比较新的税种，其税负比较重。对于土地增值税的纳税筹划主要围绕两个方面： 尽量地分解收入。分解收入的方法很多，包括将装修收入从收入中分解出去，也可以适当地降低商品房的价格。 适当地加大税前扣除的一些成本和费用。房地产开发企业通过开发成本和研究，适当增加开发项目的一些投资

8、，能起到一举多得的作用：既增加开发成本和税前扣除的加计费用，又能使整个在建项目的环境非常优美，有利于促进房地产的销售和房地产公司品牌的建设。 【本讲小结】房地产开发企业的税收政策既有一般性，也含有其行业的特殊性。我国房地产开发企业的税收优惠政策主要围绕营业、房产和土地增值等三个税种。房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：在建项目整体转让的纳税筹划、合理分解租金收入、变房屋出租为对外投资、分解商品房销售价格、变房屋出租为承包业务、合作建房的纳税筹划、土地增值税的纳税筹划、变房地产销售业务为代建行为以及自建行为的纳税筹划。 纳税筹划基本知识西方法制国家把纳税视为人的一生不能逃避的事情之一，由

9、此可见纳税的重要性。而企业如何进行纳税筹划，对很多纳税人来讲却是陌生的话题，但对许多企业来说，纳税筹划又是很重要的问题。纳税筹划作为一个新鲜事物，在我们国家的开展是比较晚的。那么，究竟什么是纳税筹划？纳税筹划有什么意义呢？本讲将对这一问题进行探讨。 纳税筹划的概念 1.纳税筹划的概念由于纳税筹划是一个比较新的概念，目前对纳税筹划的定义并不统一，但是其内涵是基本一致的： 纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的，在税法所允许的范围内，对企业的经营、投资、理财、组织、交易等各项活动进行事先安排的过程。 分析上述概念，可以看出纳税筹划有以下两个特点： 明确表示了纳税筹划的目的。纳税

10、筹划是为了同时达到两个目的： 减轻税收负担和实现税收零风险。如果企业开展纳税筹划活动后，没有减轻税收负担，那么其纳税筹划是失败的；但是，如果企业在减轻税收负担的同时，税收风险却大幅度提升，其纳税筹划活动同样不能成功。 体现了纳税筹划的手段。纳税筹划需要企业在税法所允许的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等各项活动进行事先的合理安排。很显然，纳税筹划是企业的一个最基本的经济行为。 2.纳税筹划的意义纳税筹划究竟能给企业带来什么效益呢？ 从纳税筹划的概念中可以看出：短期内，企业进行纳税筹划的目的是通过对经营活动的安排，减少交税，节约成本支出，以提高企业的经济效益；从长期来看，企业自觉地把税

11、法的各种要求贯彻到其各项经营活动之中，使得企业的纳税观念、守法意识都得到强化。因此，无论从长期还是从短期来看，企业进行纳税筹划都是很有意义的。 3.减轻税收负担的含义减轻税收负担包括3层含义： 绝对减少税负 绝对减少税负表现为税收负担额的直接减少。例如，企业去年交税1，000万元，今年纳税筹划以后交税800万元，其直接减少税负就是200万元。 相对减少税负 相对减少税负需要把纳税额与企业的各项经营业绩挂钩。例如，如果某企业今年的销售额比去年有了相当大的提高，在这种情况下，绝对数的减少并不能完全反映纳税筹划的效果。所以，通常以税收负担率来衡量是否相对减少了税负。 税收负担率，是指宏观的税收负担率

12、。转化宏观税收负担率，使企业利用税收负担率来分析税收负担问题，具有实际意义。计算方法是用企业当年应纳各项税款的总额（不包括个人所得税）除以企业当年实现的各项销售收入与各项营业收入之和，再乘以百分之百，就得出了企业的税收负担率。企业可以用这个指标计算企业总体的税收负担率状况；可以连续计算几年的税收负担率；也可以用当年的税收负担率指标与其它同行业或国家宏观的税收负担率指标进行比较，就能清楚地看出企业的最佳理想纳税水平的高低。 在遵守税法的前提下，税收负担率高并不代表企业纳税出现异常。在绝大部分的情况下，企业税收负担率高是企业销售业绩增长带来的；换一个角度讲，税收负担率高也说明企业的纳税筹划活动没有

13、开展或者开展得没有效果，因此企业需要进行很好的纳税筹划。 延缓纳税 在长期的计划经济条件下，企业一般不在乎延缓纳税，认为通过一切方法，把年初应交的部分税收推迟到年末交，并不能起到节税的效果。这种观点并不正确，因为把年初的税款合法地推迟到年末交之后，企业就取得了把这笔税款作为资金使用一年的价值，从这个意义上来说，纳税筹划也取得了很好的效果。 5.涉税零风险的含义减轻税收负担是纳税筹划的第一个目的，纳税筹划的第二个目的是税收零风险。 税收零风险指税务稽查无任何问题。我国企业对税法的理解不到位，普遍存在着税收风险问题，纳税筹划需要把规避税收风险、实现税收零风险纳入进来。企业在接受税务稽查时，会面临着

14、三种不同性质的稽查： 日常稽查 目前我国的税收征管体制是征、管、查相分离，日常稽查是指稽查部门主要负责的对管辖区域内企业日常情况进行的检查，要求被检查的公司数量一般不得低于一定比例。 专项稽查 专项稽查是指根据上级税务部门的部署，对某个行业、某个地区、某个产品、某项减免税政策进行全面的清理检查。 举报稽查 任何单位和个人根据征管法的规定，都可以举报纳税人偷税漏税的行为。税务机关在接到举报以后，采取一些措施对纳税人进行检查，这种检查叫做举报稽查。 涉税零风险是指企业受到稽查以后，税务机关做出无任何问题的结论书。税收风险为零也是纳税筹划的目的之一。 纳税筹划的基本特点 1.合法性合法性是指纳税筹划

15、不仅符合税法的规定，还应符合政府的政策导向。纳税筹划的合法性，是纳税筹划区别于其它税务行为的一个最典型的特点。这具体表现在企业采用的各种纳税筹划方法以及纳税筹划实施的效果和采用的手段都应当符合税法的规定，应当符合税收政策调控的目标。有一些方法可能跟税收政策调控的目标不一致，但企业可以从自身的行为出发，在不违反税法的情况下，采用一些避税行为。 2.超前性 超前性是指经营或投资者在从事经营活动或投资活动之前，就把税收作为影响最终成果的一个重要因素来设计和安排。也就是说，企业对各项经营和投资等活动的安排事先有一个符合税法的准确计划，而不是等到企业的各项经营活动已经完成，税务稽查部门进行稽查后让企业补

16、交税款时，再想办法进行筹划。因此，一定要让企业把税收因素提前放在企业的各项经营决策活动中去考虑，实际上，也是把税收观念自觉地落实到企业的各项经营决策活动中。 3.目的性纳税筹划的目的，就是要减轻税收负担，同时也要使企业的各项税收风险降为零，追求税收利益的最大化。 4.专业性纳税筹划的开展，并不是某一家企业、某一人员凭借自己的主观愿望就可以实施的一项计划，而是一门集会计、税法、财务管理、企业管理等各方面知识于一体的综合性学科，专业性很强。一般来讲，在国外，纳税筹划都是由会计师、律师或税务师来完成的；在我国，随着中介机构的建立和完善，它们也将承担大量纳税筹划的业务。 【本讲小结】纳税筹划是纳税人为

17、达到减轻税收负担和实现涉税零风险目的而在税法所允许的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等活动进行事先经恰当安排的过程。减轻税收负担包括绝对和相对的减少税负以及延缓纳税。纳税筹划具有合法、超前、目的、专业等4种特性的特点。纳税筹划与偷税、漏税、抗税、骗税、欠税和避税等6种非法行为具有根本性的区别。纳税筹划的条件与主要方法企业进行纳税筹划是为了同时达到两个目的：减轻税收负担和实现涉税零风险，而且纳税筹划是合法的，具有超前性，这是企业进行纳税筹划的主要原因。那么，是不是任何企业都可以很好地进行纳税筹划？企业可以采取哪些方法进行合法的纳税筹划？下面就来研究纳税筹划的条件和主要方法。 纳税筹划的

18、条件 实际上，纳税筹划的条件是指外部及企业自身的一些条件。目前，尽管很多企业都希望少交税，但是有些企业却根本不具备条件来进行纳税筹划。那么，企业要进行纳税筹划，究竟需要具备哪些条件呢？一般来说，如果企业具备下面几个条件，将会更方便地开展纳税筹划活动。 1企业规模较大 规模较大的企业适合进行纳税筹划。例如，企业集团下面有很多子公司、分公司，企业通过各分公司、子公司之间以及分公司、子公司与母公司之间的交易，更有利于开展纳税筹划；其分公司、子公司、母公司之间进行资产流动，分摊费用，而且一些合同订单的转让都可以起到很好的纳税筹划效果。 对于一些规模比较小的企业，由于其纳税筹划的空间相应比较小。所以，他

19、们的重点一般应放在日常成本的管理、日常的采购和销售活动中。 2.企业资产流动性强企业运营中，首先要对各种投资和经营等活动进行事先安排，这就必然要对资产、车间、设备进行安排，这些资产的安排既包括将资本从企业内部分离出去，也包括从外部购买进来。因此，资产流动性越强，企业对适应纳税筹划方案的要求就越灵活机变；反之，如果企业的资产流动性差，则不能很好地进行纳税筹划。例如，某公司想在某地区设立一家子公司，却无法流动公司的设备，那么这就势必会阻碍了纳税筹划的开展。 3.企业行为决策程序简化企业行为决策程序的简化有利于进行纳税筹划，如果企业的行为决策程序比较复杂，即使企业在税收筹划方面提出了很好的方案，但最

20、后的落实可能会在比较复杂的行为决策程序中出现这样或那样料想不到的问题。 假设公司的行为决策程序比较复杂，比如纳税筹划方案需要经财务经理、财务总监、负责财务的总经理、董事会、上级主管部门等进行研究，每个部门对决策越负责，最后纳税筹划方案的落实就会越难。这种情况在国有企业尤其明显，即使提出了很好的纳税筹划方案，由于各个部门的审批，最后会造成落实上的困难。对国有资产使用的受限，也就限制了企业进行纳税筹划；相反，在民营企业、外商投资企业、集体企业之中，由于决策程序少，纳税筹划决策的速度相应的也随之会比较快。 我国的税收政策基本上是随着经济环境的变化而适时地进行调整的。企业如果不能及时地迅速抓住这些因税

21、收政策调整而带来的机遇，就很可能会丧失掉纳税筹划的空间。因此，企业行为的决策层越是简化，纳税筹划的效果就会也随之而越好。 4.与企业长远发展目标一致该条件具体指企业采用的各种纳税筹划方案以及实施的过程应尽量与企业的长远发展目标相一致。企业的发展由各种因素来合力共同推动的，税收只是其中的一个因素，企业减轻纳税并不能等同于企业的长足发展，企业的发展更取决于企业产品的知名度、产品的质量、市场营销、人力资源、企业管理等各个方面。所以企业采用的各种纳税筹划方案和实施的具体过程，必须最大限度地促进企业发展的其它各种因素都发挥更大的力量，以便协力地共同促进企业能及早地实现其长远发展目标。 纳税筹划的主要方法

22、 纳税筹划的方法非常多，可以从不同的角度来总结出各种各样的方法。例如，纳税主要是根据收入指标和费用成本指标，通常的筹划方法就是分散收入法、转移收入法、针对费用采用费用分摊法或增加费用法。 从大的方面来讲，纳税筹划的基本方法有以下五种。 1充分利用现行税收优惠政策 充分利用国家现行的税收优惠政策进行纳税筹划，是纳税筹划方法中最重要的一种。 税收优惠政策概述 税收优惠政策指国家为鼓励某些产业、地区、产品的发展，特别制订一些优惠条款以达到从税收方面对资源配置进行调控的目的。企业进行纳税筹划必须以遵守国家税法为前提，如果企业运用优惠政策得当，就会为企业带来可观的税收利益。由于我国的税收优惠政策比较多，

23、企业要利用税收优惠政策，就需要充分了解、掌握国家的优惠政策。 我国的税收优惠政策涉及范围非常广泛，包括对产品的优惠、对地区的优惠、对行业的优惠和对人员的优惠等。从税收政策角度来讲，税收优惠政策大体上可以分为以下两种： 税率低，税收优惠政策少。这样才能保证国家的税收总量保持不减少； 税率高，税收优惠政策较多。这种政策也能够确保国家税收总量的完成，但是存在着大量的税收支出。 我国现在的税收政策大都属于第二种，税收税率高，税收优惠政策多。企业不能改变税率高的法律事实，但可以通过掌握税收优惠政策来自觉地采用一些能最大限度地减少企业纳税负担的纳税筹划方法。 税收优惠政策举例 我国规定，任何企业在吸纳下岗

24、人员方面都有新的优惠政策，其涉及的行业非常广泛。若企业属于服务性质，假设其吸纳的下岗再就业人员的比例达到公司员工比例的30%以上，且该企业是新办的，那么企业就可以向主管税务机关申请要求免征企业3年所得税。 企业在更新设备时，在国产设备与进口设备性能、质量差不多的情况下，企业应尽量购买国产设备，因为国家有关于购买国产设备免征企业所得税的照顾，外资生产型企业如果购买国产设备，还可以享受退还征收税的优惠政策。 企业在不同地区注册所享受的税收优惠政策也不同。企业在开发区、高新区、沿海经济特区或中西部地区注册，享受的优惠政策也各自不同。 2选择最优纳税方案纳税筹划的第二个方法是在多种纳税方案中，选择最优

25、的纳税方案。企业在开展各项经营活动之前，需要有很多的替代方案。经济学实际上是“选择”的概念，使得资源配置最合理，从而使投入产出比最佳，纳税筹划遵循经济学的一些基本要求，不同的经济活动安排对应不同的交税。在这种情况下，企业应当尽量选择交税最少、收益最大的方案。 3充分利用税法及税收文件中的一些条款尽量利用税法以及税收文件中的一些特定的条款是纳税筹划的第三种方法。采用这种纳税筹划方法要求企业对国家的税收政策要有充分的了解。 4充分利用财务会计规定纳税筹划的第四个方法是指企业应当充分地利用财务会计的规定。如果财务会计规定与税法有冲突，根据法律的规定，财务会计规定应当服从税法的调整。那么，利用财务会计

26、规定有什么意义？如果税法做出规定，企业运作就要满足税法的要求；如果税法没有做出规定，税法就要自动地服从于会计的规定。我国目前颁布了新的会计制度，这些新的会计制度如果没有与税法相冲突的，那么税务部门在检查企业纳税的情况下，如果找不到相应的财务政策，就需要服从财务会计规定。 5税负转嫁纳税筹划的第五种方法是税负转嫁。税负转嫁是一种基本的纳税筹划方法，其操作原理是转移价格，包括提升和降低价格。 【本讲小结】企业进行纳税筹划需要具备四个条件：企业规模较大；资产流动性强；企业行为决策程序简化以及与企业长远发展目标相一致。企业进行纳税筹划的方法主要有五种：充分利用现行税收优惠政策；在多种纳税方案中，选择最

27、优方案；充分利用税法及税收文件中的一些条款；充分利用财务会计规定；进行税负转嫁。 企业设立与纳税筹划投资者在进行投资之前，往往需要考虑投资企业的性质，所要投资的行业以及公司的注册地点，为企业设立后的纳税筹划打下良好的基础。企业在设立时，要充分了解不同性质、行业、地区的各种税收优惠政策。 企业性质的选择 不同性质的企业，享受的税收政策以及税收优惠也分别不同。依据财产组织形式和法律责任权限，企业组织形式通常有3类：个人独资企业、合伙企业和股份公司。而在企业内部，还有总公司、分公司和子公司的划分。 1个人独资企业、合伙企业与股份公司的选择企业包含个人独资企业、合伙企业以及有限责任公司（股份公司）的形

28、式。我国税法规定，对于个人独资企业、合伙企业，只征收个人所得税，不征企业所得税；对于有限责任公司，企业产生利润后，需要缴纳企业所得税，利润分配给个人股东后，需要按规定代扣代缴个人所得税。 2分公司与子公司的选择集团公司在设立分支机构进行决策时，会面临分公司与子公司的选择。 在法律上，分公司不是独立法人，它以总公司名义从事经营活动，包括对外签订各种购销合同、进行各种生产经营活动等；而子公司是一个独立的法人实体，可以按照自己的意愿参与市场经济活动，与母公司相比，它是一个独立的法人。在税收待遇上，分公司所发生的一些行为，具有一定的税收优惠。 从公司总体利益考虑，分公司纳税有利于子公司，但也并非绝对。

29、子公司若设立在低税地区或者免税地区，或者具有免税项目，则子公司可以获得免税，但若是分公司性质，则不能单独享受优惠政策。 企业究竟选择分公司还是子公司，应该根据企业实际发生的状况来选择。分公司和子公司的经营风险不同，分公司的经营风险要比子公司的经营风险更大。因为分公司以总公司的名义从事对外活动，如果分公司管理不善，其对外签订的各种合同都由总公司来承担。著名的例子有：英国巴黎银行由于其分支机构一个期货交易部经营出现大量亏空，最后由银行承担后果，导致拥有几百年历史的银行在一夜之间也随之被迫倒闭了。设立分公司会给总公司节税，但其带来的经营风险与之并存，因此企业需要在税收利益和风险之间仔细权衡，进行分支

30、机构性质的选择。 3投资合作伙伴的选择不同的合作伙伴，对于纳税具有不同的影响，这是因为针对不同的合作伙伴，我国税法具有不同的税收优惠政策规定。中国人与中国人合作为一般的有限责任公司；如果投资伙伴是外国人或者港澳台同胞，那么合作组建企业的性质就是中外合资企业。若再进行生产，则公司是生产型外商投资企业，可以享受大量针对生产型外商投资企业的优惠政策。 因此，如果条件具备，可以组建生产型外商投资企业，那么在选择合作伙伴时，应尽量寻求与外国人或与港澳台同胞进行合作，充分享受外商投资的优惠政策。 投资方向的选择 确立企业的性质之后，投资者应考虑企业运营的内容。企业的投资方向也会影响到纳税，通过对投资行业的

31、选择达到节税效果的纳税筹划称作投资产业节税法。 1新兴行业的优惠目前，我国对于不同所有制企业、不同地区企业、不同的行业有不同的税收优惠政策。国家为鼓励某些产业发展，制订了产业优惠政策，例如，我国对于新办的第三产业，一般免收2年的企业所得税。 第三产业主要是指新办的独立核算的商业、物资业、公用事业、饮食服务业以及咨询业、教育文化等行业。在这些行业中，商业可以获得减免1年税收的优惠政策，咨询业可以获得减免2年税收的优惠政策。如果运用优惠政策得当，就会给企业带来可观的经济效益。 2特殊企业的优惠我国对于一些特殊的企业有不同的优惠政策： 对于校办企业实行税收优惠，体现国家科教兴国的战略方针。 对于福利

32、企业实行税收优惠，免收企业所得税。 对于利用废水、废气、废渣作为原料进行生产的内资企业，可以享受5年减免征收企业所得税的优惠，这充分体现了国家的可持续发展战略。 我国税法规定，例如，企业中招收的下岗员工比例占到全体员工的30%，企业可以享受税收优惠政策。如果投资者准备成立一个饭店或办一个商贸公司，就可以通过招聘一些老国有企业中有经验的一些下岗人员，使其比例达到全部招聘员工的30%，然后填写各种申请表，向税务机关提出申请，税务机关接到申请表后，经过查验企业的实际情况，若情况相符，则给予3年所得税减免的优惠。 3了解优惠税收政策企业可以通过了解公告和浏览网站的税收信息，来更好地利用税收优惠政策进行

33、纳税筹划。 我国一般通过财政部和国家税务总局的对外公告，发布各项新税收优惠政策。因此，企业可以通过订阅财政部和税务总局的公告，来了解具体的国家税收优惠政策及政策的变化。此外，目前出现了很多税收的专业网站，企业可以定期到专业网站上浏览最新的税收政策信息，及时地进行相应的调整和利用。 【本讲小结】对于不同的企业性质、不同的投资地点，选择不同的合作伙伴，我国有不同的税收优惠政策。个人独资企业比合伙企业能享受更多的税收优惠，但是承担的风险大；分公司比子公司更容易进行纳税筹划。外商作为投资伙伴，会享受更多的税收优惠。选择投资项目，可以选择新兴的行业以及特殊企业，选择具有优惠税收政策的行业。在投资地点的选

34、择上，我国对很多地区实行税收优惠，也可以通过注册邮箱公司进行纳税筹划。企业利润分配与纳税筹划企业在日常的经营活动中，采购发票、处理资产、福利化等问题上可以进行纳税筹划，同样，企业在供货单位的选择、固定资产的采购和销售、销售时间的确认以及签订合同、销售性质、促销方式的选择、销售分支机构直至销售价格的确定活动中，都可以采用纳税筹划措施以达到减少纳税的目的。那么，在企业运行最后环节利润的分配以及再投资方面，可以采用哪些纳税筹划措施呢？ 经营所得向资本利得转化 1经营所得与资本利得含义企业的经营所得是指企业通过生产经营活动获得的收益。资本利得是指企业在资本升值过程中获得的差价收益。 从世界范围来看，对

35、经营所得征收所得税是惯例，但对资本利得征收所得税则有所区别。我国对经营所得几乎全部征收所得税，但对于资本利得，既有征收所得税的，也有予以免税的。免税的资本利得有：个人买卖股票差价所得、个人投资入股企业的资本公积金转成股本的所得、个人买卖国库券差价所得和利息所得等。经营所得中若有个人参股，在分配股利和股息时，都应该按照20%代扣代缴个人所得税。因此，通过将经营所得转化成资本利得来减少所得税是一种比较好的纳税筹划。 2稀释资本法通过选择投资方式和稀释资本两种方法可以达到节税目的。选择投资方式的含义是，个人对证券领域、证券基金、股票、买卖国库券投资或者对股份有限公司、有限责任公司进行投资时，通过对投

36、资方案的选择，能够获得免税的收益。 经营所得向资本利得的转化主要采用稀释资本法。 表61 经营所得与资本利得比较概念经营所得向资本利得转化的方法经营所得企业通过生产经营活动获得的收益选择投资方式和稀释资本方法资本利得企业在资本升值过程中获得的差价收益推迟获利年度，利用优惠政策 税法所指的获利年度是指如果以前年度发生亏损，可以用有利润的年度弥补以前年度亏损后的余额所在年度作为获利年度。 推迟获利年度分配利润的纳税筹划方法，主要针对生产型外商投资企业。如果生产型外商投资企业的经营期在10年以上，自开始获利年度起第1年和第2年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税，该政策规定获得优惠政策的

37、前提是自获利年度起。利用该政策开展纳税筹划，需要把获利年度向后推迟，从而使减免税的期限也相应地随之变长。 推迟获利年度，实质是使生产型外商投资企业获得优惠政策的期限更长。推迟获利年度具体的方法很多，例如对一些大额的合同收入，尽量从实际上推迟，对于一些应当分担的费用，则应尽量在获利年度到来之前“摊销掉”，确保优惠政策得到实施和利用。利用弥补以前年度亏损所得税政策 弥补以前年度亏损是许多国家所得税政策的一个共同特点，我国也是如此。 1企业内部弥补我国税法规定，若企业发生年度亏损，则可以用未来5年内的利润进行弥补，无论未来5年内亏损还是盈利，未来5年是弥补的年限。 2企业外部弥补我国所得税税法规定，

38、如果企业收购一些亏损企业，根据收购方式的不同，可以把亏损企业的亏损带到本企业来进行弥补。例如，某企业经济效益不错，希望扩大市场，收购别的企业，则可以充分利用弥补以前年度亏损政策，寻找对企业原材料供应有利的一些亏损企业，将其收购合并，其亏损只要在弥补期限内，都可以合并后在公司中得到弥补。 保留在低税地区投资的利润不分 保留在低税地区投资的利润不分，可以实现延缓纳税或抵亏的节税目的。 我国对投资收益补税规定，高税率地区向低税率地区投资办企业，低税率地区获得的投资收益向高收益地区分配时，两个地区之间的税率差应由投资企业补回。因此，对外投资时，对于一些低税地区企业，其账面利润应当尽量保留不分配。保留账

39、面利润不分配，意味着在当年度，低税地区的企业利润不需要补交企业所得税。 1不分配低税地区利润的益处作为投资企业，如果补回利润，就失去了低税地区的节税效果。不分配低税地区的利润，可以使企业获得两个好处： “引活”纳税。 可以抵亏。当投资者投资企业出现亏损时，投资者可以要求低税地区的企业将其一部分利润分回，来弥补投资企业的亏损，这样分回后也不需要补税。政策规定，当投资企业出现亏损时，低税地区企业分回的利润，首先用于弥补亏损，弥补亏损后仍有余额，再按照国家规定补税。 2注意问题但是，对于不同投资者、投资企业的不同性质，还存在一些不同： 外国投资者分回的利润免税 外国投资者分回的利润免税，主要指免收“

40、预提”所得税。外国投资者应当尽量避免通过股权转让差价来取得回报，因为股权转让差价需要补交“预提”所得税。但如果外国投资者通过先分利润，再转让股权的方式，则会获得投资回报。 投资高新技术企业分回的利润，免税或减税部分视同已纳税 我国对于投资高新技术企业分回的利润，有不同的规定，如在北京市范围之内，若非高新技术企业投资高新技术企业，由于高新技术企业已经享受减免税政策，分回的利润视同已纳税，不需再补税，利用这个政策，就不一定非要保留在低税区的利润不分。 被投资企业账面存在的利润，未分配利润尽量不做应付利润处理 为达到纳税筹划的目的，低税区的被投资企业尽量不分配账面出现的利润，需要注意财务处理上不能出

41、现应付利润的账面处理。账面处理就意味着公司分税、分回利润的意图。根据国家的规定，企业对外投资分回的利润、股息、红利等投资收益，如投资方企业所得税税率高于被投资企业适用税率，在被投资企业通过应付利润进行账务处理时，应分配给投资方的利润、股息、红利等不论是否收到，均应及时按照有关规定来补税。被投资企业发生的亏损，只能在被投资企业进行弥补，不得增减投资方企业的应纳税所得额（财税字199679）。 【本讲小结】企业可以依据优惠税收政策，将经营所得转化为资本利得，可以达到最佳效果的节税目的。同时，企业利用弥补以前年度亏损所得税政策，通过企业的内部和外部弥补，进行纳税筹划。高税率地区向低税率地区投资的企业

42、，通过保留在低税地区投资的利润不分，可以实现延缓纳税或抵亏的节税目的。对于私营企业的投资者来说，通过税后计提生产发展基金可以获得延缓纳税人利益的税收利益。外商投资企业的外国投资者可以选择直接再投资或者追加投资方式来扩大企业规模，依据不同的企业规模和税收政策，投资者可以进行效果最佳的纳税筹划。推荐房地产转让及股权转让过程中纳税筹划一、定义：1 营业税及附加：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。附加：城市维护建设税等。2 印花税：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人，就其书立、领受的凭证征收的一种税。3 土地增值税：土地增值税

43、是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。4 契税：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 二、上述税目在企业（包括外商投资企业）的房地产转让过程中税基、税率和纳税义务人（为国家一般规定）（见表一）表一：税目税基税率纳税义务人营业税向对方收取的全部收入减去不动产的购置或受让原价5在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人营业税附加（上海）城市维护建设税教育费附加营业税税额7%3%营业税纳税人印花税（产权转移书据）房地产转让价0.5在中华人民共和国境内书立、领受产权转移数据的

44、单位和个人土地增值税（注1）转让房地产所取得的增值额见注1有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人契税转让房地产的成交价格3%在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人注1土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额30%；（2）增值额超过扣除项目50%,未超过100%的，土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%；（3）增值额超过扣除项目100%,未超过200%的，土地增值税税额=增值额50%扣除项目金额15%；（4）增值额超过扣除项目200%以上的，土地增值税税额=增值额60%扣除项目金额3

45、5%。扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。根据上述规定例1：甲公司与乙公司达成协议出售甲公司所有的一处房地产，房地产的账面价值为500万元（假设土地增值税的扣除项目金额为600万元），转让价为1000万元，则根据现行税法规定双方应缴纳的各税如下（不考虑企业所得税）：甲公司：营业税及附加：（1000500）*5%+(1000500)*5%*(7%+3%)=27.5印花税：1000*0.5=0.5土地增值税：（1000600）/600=6

46、6.67，适用土地增值税税率（2）（1000600）*40%600*5%=130甲公司总计缴纳税款为：27.50.5130158万乙公司：契税：1000*3%=30乙公司总计缴纳税款为：30万 甲、乙公司合计：188万三、上述税目在企业（包括外商投资企业）的股权转让过程中的纳税情况（见表二）税目纳税情况具体规定备注营业税无需缴纳对股权转让也不征收营业税财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）营业税附加（上海）城市维护建设税教育费附加无需缴纳城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据；教育费附加，以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据国务院城市维护建设税暂行条例（国发198519号）；国务院征收教育费附加的暂行规定（国发198650号）印花税（产权转移书据）视具体情况（注2）财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183号）土地增值税视具体情况（注3）财政部、国家税务总局关于