XX市房地产税收综合调查报告.doc

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1、XX市房地产税收综合调查报告XX市房地产税收综合调查报告 为全面了解我市房地产市场发展状况，规范和加强全市房地产行业税收管理，促进地税收入稳步增长，近日来开展了对我市房地产税收的综合调查，现就调查情况报告如下： 一、房地产市场概况 （一）房地产发展状况。广安作为川东地区一个新兴城市，借“小平家乡”的政治优势和西部大开发的战略推动. 为全面了解我市房地产市场发展状况，规范和加强全市房地产行业税收管理，促进地税收入稳步增长，近日来开展了对我市房地产税收的综合调查，现就调查情况报告如下： 一、房地产市场概况 （一）房地产发展状况。广安作为川东地区一个新兴城市，借“小平家乡”的政治优势和西部大开发的战

2、略推动，经济快速发展，201X201X年GDP年递增速度为1 2.3%，经济总量201X年列居全省第14位，人民生活水平不断提高，房地产市场发展势头良好，日渐成为支撑全市国民经济发展的重要力量。特别是201X年以来，伴随着住房体制改革的深入，广安城镇化进程的扩大，城镇居民和农民进城对住房需求的不断增长，以及投机型住房需求的大幅增加，房地产市场异常活跃,全市房地产总投资占GDP和社会固定资产投资总额的比例呈逐年上升趋势（见下表）。 内容 单位201X年度201X年度201X年度201X年度201X年度201X年（16） GDP%固定资产总量% GDP%固定资产总量% GDP%固定资产总量% GD

3、P%固定资产总量% GDP%固定资产总量% GDP%固定资产总量% 广安市 2.52 8.47 4.13 10.98 5.521 1.71 5.25 10.33 5.71 1.67 6.46 10.98 201X年以来，国家出台两次宏观调控政策，抑制了房地产投资和投机性需求，整个房地产市场逐步回归理性，但由于受城市化进程和有限土地资源等因素决定，广安房价仍相对较高。 （二）房地产开发形态。广安作为新兴地区，房地产行业起步较晚,开发形态各异，既有较为成熟定型的房地产企业的一体化开发，也有团体和个人的自主或联合开发。全市目前共有房地产开发企业54户，建筑企业127户，实属个体开发行为占9成以上，外

4、来开发和外出开发的占3成以上，开发的具体表现形态为： 一是自主开发。即开发企业自己开发，完成从土地使用权的取得到房屋施工建设、销售全过程； 二是承包开发。即开发企业自取得土地使用权后，将项目工程承包给建筑公司，建成后销售； 三是合作建房。即一方出土地，另一方出资金合作建房。 四是联合开发。双方或多方联合开发并按合同约定分配收益；五是合伙建房。即以自然人的身份合伙自建自用，完成从土地使用权的取得到房屋施工建设、投入使用。 （三）房地产开发情况（201X201X年）。201X年，广安市共完成房地产开发总投资14亿元，同比增长27%;开发总面积256万平方米，同比增长25%；新开工项目77个,新开工

5、面积115万平方米,与同期持平；销售面积126万平方米，增长10%；商品房竣工面积164万平方米，增长12%。其中广安市城区房地产开发总投资 3.7亿元，同比减少5%；开发总面积73万平方米，同比增长9%；新开工项目10个，与同期持平；新开工面积21万平方米，减少25%；销售面积42万平方米，增长5%；商品房竣工面积62万平方米，增长10%。201X年全市商品住宅交易均价590元/平方米；其中广安市城区商品住宅均价为600元/平方米。 201X年广安市房地产市场逐步趋冷： 房价虽然同比增幅较大，但与去年年底保持同等水平，新开工项目和新开工面积同比变化不大，其余指标均出现同比下降。201X年18

6、月，广安市共完成房地产开发总投资10亿元，同比增长3%，增幅下降25%；开发总面积177万平方米,同比减少20%;竣工面积90万平方米，同比减少12%；销售面积101万平方米，同比减少5%。其中广安市城区房地产开发总投资 3.5亿元，同比增加8%；开发总面积39万平方米，同比减少7%；新开工项目9个，增长50%；新开工面积23万平方米，增长94%；销售面积37万平方米，增长1%；商品房竣工面积29万平方米，减少15%。全市商品住宅交易均价为784元/平方米，同比增长37%；其中广安市城区商品住宅均价为975元/平方米，同比增长64%（见下表）。 （201X年，201X年1-8月）单位： 亿元，

7、万平方米，个，元 为全面了解我市房地产市场发展状况，规范和加强全市房地产行业税收管理，促进地税收入稳步增长，近日来开展了对我市房地产税收的综合调查，现就调查情况报告如下： 一、房地产市场概况 （一）房地产发展状况。广安作为川东地区一个新兴城市，借“小平家乡”的政治优势和西部大开发的战略推动. 二、房地产税收管理现状 房地产行业日渐成为拉动国民经济的重要杠杆，财政贡献率也逐年攀升，在市县一级对财政更是产生了决定性作用。房地产行业税收管理一直是各级地税机关关注的重要课题。综观我市房地产税收管理现状，可以概括为以下几点。 （一）管理整体日趋规范。伴随着我市房地产市场发展的日趋成熟，房地产税收管理逐步

8、从粗放走向精细，从原始走向规范。目前，全市各级地税机关按照“法治、公平、效率”的治税思想和总局房地产税收“一体化”管理思路，以组织收入为中心，项目管理为重点，依靠房地产开发各环节信息的采集和纳税人的自觉申报，通过税种管理与环节控制、台帐管理相结合，初步建立了“一户式”征管档案，推行“以票管税”、“先税后证”等源泉控管办法，通过“项目+帐户”管理落实对企业所得税的汇算清缴，通过清算评估等办法实现税收清缴入库，逐步解决了传统的房地产税收管理弱点，总体上朝着法制规范的轨道迈进。 （二）管理模式各具特色。目前全市房地产税收管理部门包括县局综合股、农税股及县以下建安管理所和征收所，具体管理模式不尽相同。

9、 一是按管理主体划分可分为管理员模式和契税部门模式。管理员模式是通过税收管理员收集建立各类信息和征管台帐，按照征管前、后台联系制度与征收所进行信息传递比对，通过征收所实现“以票管税”、“先税后证”，达到源泉控管；契税部门模式是通过契税管理部门（农税股或综合股）收集土地取得、项目开工等初始信息，传递给征管部门，建立与征管部门信息比对，通过契税管理部门征收契税实现“以票管税”、“先税后证”，达到源泉控管。 二是按项目完工清算方式可分为会议式清算管理和审批式清算管理。会议式清算管理是指工程完工决算后，税务部门通过召开清算会议，集体审议工程涉税事项，达到对各环节税款的清算和政策执行的审核；审批式清算管

10、理是按照分层管理原则，由管理员填写“税款结算证明”，报各级领导层层审批，最后出具结算证明实现结算式管理。 （三）管理绩效逐步提升。各单位根据本地实际税源和内设机构实施不同的管理模式，体现了因地制宜、因事设岗、以岗定责的管理特点。管理员模式强调了税收管理员职责，以税收管理员掌握信息情况为纽带，征管主动，效果明显；契税部门模式强调“一体化”管理思路，以契税管理为把守，实现对各税的控管和各部门的协调，工作合力较强；会议式清算管理实现了对整个项目税收的集体把关，强调了对纳税人纳税义务、税收管理员管理效果和政策执行的监督，管理效果突出。不同的模式均实现了管理逐步规范、收入持续增长的积极成效。201X20

11、1X年，全市房地产税收收入年递增速度为2 9.42%，占税收总收入的比例由201X年的2 5.6%上升到201X上半年的4 1.38%（见下表）。单位： 万元 年度 为全面了解我市房地产市场发展状况，规范和加强全市房地产行业税收管理，促进地税收入稳步增长，近日来开展了对我市房地产税收的综合调查，现就调查情况报告如下： 一、房地产市场概况 （一）房地产发展状况。广安作为川东地区一个新兴城市，借“小平家乡”的政治优势和西部大开发的战略推动. 单位201X年度201X年度201X年度201X年度201X年度201X（1-6） 房地产税收入占税收总收入%房地产税收入占税收总收入%房地产税收入占税收总收

12、入%房地产税收入占税收总收入%房地产税收入占税收总收入%房地产税收入占税收总收入% 广安市75052 5611848269916242303223084003217544 179131544 138 三、主要问题及成因 根据现行税制设置，房地产税收涉及税种14个，广安目 为全面了解我市房地产市场发展状况，规范和加强全市房地产行业税收管理，促进地税收入稳步增长，近日来开展了对我市房地产税收的综合调查，现就调查情况报告如下： 一、房地产市场概况 （一）房地产发展状况。广安作为川东地区一个新兴城市，借“小平家乡”的政治优势和西部大开发的战略推动.前实际征收的有10种。从征税环节看，可分为房地产取得、

13、保有和流转三个环节。由于环节众多交织，税种纷繁复杂，各税种在各环节的纳税主体、纳税时间、优惠减免规定各异，加之房地产开发周期长、流动性大、隐蔽性强等原因，房地产税收管理不可避免存在很多难点热点问题。 （一）税制设计的结构性矛盾衍生征管难题。 一是税制设计上不尽合理，能够控管的环节税负低，而难以控管的环节税负高。从全市看，耕地占用税和土地使用税两税综合平均税率全市为68元/平方米，起不到调节土地级差收益、节约用地的作用；保有环节的房产税、土地使用税，征管力量、措施、效果难以到位；流转环节的综合税率达20%以上，整体税负偏高，控管难度最大。 二是各环节中税收优惠减免政策过多，税务管理和纳税人执行操

14、作难，不仅影响房地产市场的正常发展，也诱使了逃税和投机行为多发。 三是计税依据确认困难。房地产占有、使用和转让交易等环节不同程度存在计税依据难核实的问题，影响了对税基的确认，导致税收流失现象。如销售环节，少申报价格开发商可以少缴纳销售环节的一系列税收，购买者可以少缴纳契税，两者利益具有一致性特点，因此出现“阴阳合同”，税务机关很难核实；再是“二手房”交易和出租，受房屋性能、地段和建成时间的影响，税务机关对申报价格及面积根本无法确认，明知纳税人申报不实但又无法查证，税收执法受到困扰。 （二）税源管理的粗放性构架导致税收流失。受房地产行业发展水平、房地产税制陈旧和征管手段落后的制约，税源管理总体上

15、较为原始、粗放，税收流失现象不同程度存在。 一是信息采集不够。由于各部门协调配合差，仅仅依靠税收管理员的工作责任心和纳税人的自觉程度，对房地产涉税信息管理难以到位。一方面社会资料来源单 一、滞后，准确性受到影响；另一方面纳税人所提供的资料，不但信息不全，可信度也存在问题。 二是税源监控不到位。受信息掌控难的制约，房地产各环节税源预测、分析对比和监控自然受到影响，特别是销售环节取得的收入与实现收入的时间，同实际应纳的税款与实现税收的时间无法实施监控比对，影响税款的正常入库，造成税收流失； 三是征管模式与征税环境不适应，导致税源失控。现行税收征管模式强调纳税人自行申报和税务机关优质服务，而当前相当

16、一部分纳税人纳税意识淡薄，税收申报不实，社会综合治税体系又不健全，房地产行业表现尤为突出，致使税收管理中难以形成对纳税人主动、积极、同步、有效的管理，出现管理被动，税源失控。 （三）管理职能的分割性特点凸显配合钳制。房地产行业的行政管理部门包括建设、规划、国土、房管、物价、地税等，税务部门需要掌握的涉税信息大多数需要相关部门提供，但目前整体配合情况不是太理想，外部合力没有形成，各部门之间未达到信息共享，资料传递不到位、不及时、不准确，加之各部门对地税机关没有法定的配合职责和义务，地税部门仅仅依靠协调 为全面了解我市房地产市场发展状况，规范和加强全市房地产行业税收管理，促进地税收入稳步增长，近日

17、来开展了对我市房地产税收的综合调查，现就调查情况报告如下： 一、房地产市场概况 （一）房地产发展状况。广安作为川东地区一个新兴城市，借“小平家乡”的政治优势和西部大开发的战略推动.来实现外部借力显得力不从心、鞭长莫及。从地税机关内部看，同样存在征收、管理和稽查等部门的配合问题，税收管理前、后台资料传递不及时，缺乏对征管信息和档案的统一管理，征管和稽查部门存在职责不清，管理“打架”现象，内部协调不够。 （四）纳税人的利益性驱动带来税基侵蚀。 一是存在故意偷逃税现象。受税制、房地产开发本身及征管手段等的影响，一些房地产开发企业通过虚开虚列成本费用，不按期结算项目成本，利用关联关系转移利润等方式偷逃

18、税款。通过对201X年以来房地产税收专项检查和涉税案件的统计来看，全市共查补房地产税收1740万元，占整体查补税款3337万元的5 2.14%，其中定性为偷税的1件，查补税款达百万元以上的2户。 二是钻政策空子“合理避税”。突出表现为“合伙建房”，今年全市“合伙建房”开工项目29个，主要集中在广安市城区和武胜、岳池两县，影响税收收入达5000多万；还表现在“二手房”交易时出现的“假继承”、“假赠与”现象，今年6月1日国办发201X37号文件出台后，全市办理的“二手房”交易中，以“继承”、“赠与”形式出现的32件，大约占同期的5倍以上。 四、对策与建议 （一）以税源管理为核心，强力推动税收管理上

19、台阶 明确机构，清晰权责。按现有机构设置，确定房地产税源管理、税收征管、税款征收和税务稽查四个岗位，明确各岗位工作职责及信息交换办法，防止征收和管理混淆，管理和稽查“打架”。更新管理理念，改变层层审批的“金字塔”式管理，建立以税源管理部门为信息采集中心、资料建立中心，各部门分工配合，环环紧扣的链条式“扁平状”管理，实现内部整体协调，房地产税源、征、管、查管理的一体化。 突出重点，把握关键。 一是全面采集涉税信息。加强部门联系，掌握城市规划、土地管理及商住房信息，建立本地房地产宏观税源档案；采集房地产开发的动态和静态信息。具体包括开发形式、纳税人基本情况、立项开工证明、土地面积用途、建筑成本进度

20、、预售情况、销售进度及各环节纳税申报情况等，按项目分户建立“一户式”税源档案；分地段、按门牌号采集旧房交易、出租信息，建立旧房税源档案； 二是加强税源分析比对。根据掌握的房地产开发宏观及微观税源信息，分析预测本地实际税源及实现进度；对纳税人各环节应纳税和已纳税情况进行比对，查找管理漏洞；对每一户房地产企业（项目）年度毛利率与房地产企业所得税缴纳情况进行比对，强化所得税管理；对有异常情况或有偷税嫌疑的，组织进行纳税评估或税务稽查。 优化手段，搞好结合。 一是要优化税源管理手段。充分运用现代科技手段，推行电子信息化管理，建立电子信息档案，将管理的触角伸向城市的每一个角落，覆盖各个环节每个税种，形成

21、信息联网，对整个房地产税源实施动态和静态的税源监控。 二是要搞好结 为全面了解我市房地产市场发展状况，规范和加强全市房地产行业税收管理，促进地税收入稳步增长，近日来开展了对我市房地产税收的综合调查，现就调查情况报告如下： 一、房地产市场概况 （一）房地产发展状况。广安作为川东地区一个新兴城市，借“小平家乡”的政治优势和西部大开发的战略推动.合。通过对税源信息的综合运用，充分发挥税源管理的综合效能作用，与纳税约谈、纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和制定税收计划相结合，与加强源头控管和统计分析相结合，与税收执法水平评估相结合，与税务征管档案管理相结合，全面提高税源管理水平，推动税收管理上

22、台阶。 （二）以综合治税为平台，着力开创税收管理新局面 密切部门配合，善于外部借力。现行地方税收具有较强的依附性，房地产税收尤为更甚，部门的配合至关重要。当前，在协税护税没有坚强的法制保障前提下，善于改善纳税环境，协调各种税收关系，争取党政和各部门的支持是实现信息共享、综合治税的关键。 一是积极争取地方党政的支持，强化整体协调。通过政府的行政权力解决部门配合不力的问题，政府组织成立房地产管理办公室，制定税收协作管理制度，建立协作奖惩机制，定期组织相关部门召开工作协调会，解决税收及其管理登陆东方范文网网查看更多文章中存在的问题； 二是积极协调相关部门，争取工作主动。加强与国土、建设、规划、房管等

23、部门工作联系，积极主动进行关系沟通，定期收集房地产相关信息，建立信息共享机制； 三是逐步实现公开办税，强化社会监督。对每一个工程项目，各环节的税款缴纳进度、税款缴纳情况向社会公开，增强税收管理透明度，加强社会各界对纳税人和税务管理的监督。 强化信息建设，推行电子管理。税收的科学化精细化管理离不开信息化手段的支撑，广安在全省率先实现数据集中运行，表明信息化建设的先进性，因此，实现房地产业、相关税种征收管理数据的收集、分析、处理和传输，推行网络和电子管理，是可行的也是大势所趋。 一是信息化建设要双轨运行。针对房地产企业，既要有房地产税收管理软件，又要有纳税人申报软件，两套软件要能兼容，实现管理互动

24、，解决税收管理中税务机关长期唱“独角戏”的被动局面； 二是房地产税务管理软件要具备以下功能，房地产税源数据库的建立，对各环节各税种的纳税评估、分析监控，纳税人申报信息的比对，房地产税收收入统计，税务管理、政策执行效果分析评价等，既要解决税源管理、收入分析和对征管质量的评价，同时要实现对税收执法的监控，使税务电子管理成为对纳税人和税务人员双向监督的“双刃剑”。 建立评估体系，实现评估征税。在现行税制条件下，房地产税收的税基多数是由价格和价值确定，价格主要受市场的调节，价值受房地产性能、地段及建成时间等的影响，在纳税人申报不实的情况下，两种计税依据对税务机关来说都难以把握，根据国外税收征管实践经验及现行法律法规及规范性文件的要求，按房地产评估值征税，将是形势所趋。 一是准确设定按房地产评估值征税的原则和条件，确保公正、合法、科学、时效； 二是全面建立各项评估的信息基础。确保评估征税信息的准确、真实、可靠； 三是科学运用各项评估技术及指标体系，保证房地产 为全面了解我市房地产市场发展状况，规范和加强全市房地产行业税收管理，促进地税收入稳步增长，近日来开展了对我市房地产税收的综合调查，现就调查情况报告如下： 一、房地产市场概况 （一）房地产发展状况。广安作为川东地区一个新兴城市，借“小平家乡”的政治优势和西部大开发的战略推动.