天津塘沽御海市场调研报告.doc

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1、塘沽区市场调研报告一、中新生态城季景华庭1. 项目概况季景华庭项目为新加坡吉宝置业开发，一期2011年开盘，2013年6月入住。建筑面积17万平米，占地面积10万平米。户型为50-130平米的一室-三室，34栋均为8-17层的精装修高层。物业费为3.9元/平米，绿化率50%，容积率1.6。全部采用中新生态城规定的底部垫高式设计，垫高部分为车库，车辆不会进入上层空间，电梯直达车库，人车分流，既保证了小区内的交通安全和出行畅通，又保证了一层的住户不会觉得潮湿阴暗。销售代理为天津伟业房地产投资顾问有限公司。2. 推售情况现报价12500元/平米，优惠政策为全款4%，贷款2%，赠送车位，一楼赠送小院，

2、顶楼赠送露台。主推79平米一室、87平米两室和122平米三室。现二三期正在规划中，一期已有四栋售罄。社区有独立的商业，在规划之中。置业顾问服装整齐，样板间的装修风格简洁明快，鞋套分为已使用和未使用，在细节方面做得较为到位。美林园1. 项目概况美林园项目由天津生态城建设投资有限公司开发。21栋均为9-17层的精装修高层，包括88-102平米的两室、117-130平米的三室和140平米的四室，共546户。建筑面积139000平米，占地面积77300平米，绿化率40%-50%，容积率1.8，装修费用2000元/平米，物业费2.7元。销售代理为天津市凯成房地产咨询有限公司。2. 推售情况现均价1100

3、0元/平米，全款优惠2%，贷款优惠1%。一期2010年12月18日开盘，现仅剩尾盘，预计2012年5月入住。二期今年开盘，明年入住。售楼处为临时活动板房，职业顾问服装并不统一，但亲和力极强，案场整体设施相对简陋，但因销售进展较快，并无进一步改造。天房天和园1. 项目概况天房天和园项目由天房集团下属的天津生态城天城置业有限公司开发。项目包括6层的花园洋房和11-18层的高层。户型包括两室、三室、四室和跃层，物业费3元，精装修费用标准为2000元/平米，采用了中新生态城规定的底部垫高式设计。建筑面积69793平米，占地面积45600平米，绿化率40.5%，容积率1.6。销售代理为天津海纳智地投资发

4、展有限公司。2. 推售情况一期开盘时间为2010年12月，入住时间为2012年7月31日，现剩余四栋尚未开盘，现洋房均价11500-12000元/平米，高层均价10500元/平米。全款优惠3%，贷款优惠1%，并无赠送车位，但可以保证每户都有车位，精装修赠送空调。临街的四栋洋房现已售罄。两室户型为100平米左右，三室户型为130平米左右，最小户型为97-99平米，二号楼首层赠送小院，其他楼首层赠送地下室。售楼处装修风格充满田园自然气息，小桥流水，丛林掩映，华贵钢琴。置业顾问统一紫色服装鲜艳亮丽，整齐划一。此项目与泰达御海项目定位类似，面向高端人群，无小户型，大型国企开发背景。但面对较为严厉的限购

5、政策和较为低迷的楼市现状，似乎优惠力度并不大，大型国企有良好的资金实力和抵御风险以及市场波动的能力是重要原因，民营企业可能会由于资金周转的问题加大优惠力度，国有企业不太会出现这种情况，但是泰达和天房作为上市公司都要考虑公司业绩问题。万科锦庐1. 项目概况万科锦庐项目由天津万科下属的天津生态城万宏置业有限公司开发。建筑面积126000平米，占地面积90000平米，容积率1.4，绿化率40%。2010年12月25日开盘，2012年7月30日入住。装修费用标准为1600元/平米。物业费为3.5元。由新联康(中国)代理销售。2. 推售情况三栋高层已经售罄，现售的5层洋房（无电梯）户型为110-170平

6、米，还剩1、3、4、6、7号楼5栋部分未售出。现均价14000元/平米，全款优惠3%，贷款首付五成以上优惠2%，五成以下优惠1%，赠送车位。一层赠送小院，顶层赠送露台。样板间为110-145平米的花园洋房，装修采用欧式贵族风格，彰显业主尊贵的身份和地位，开间7-7.7米，宽敞明亮，视野开阔。小区的园林绿化已在修建之中，另外紧邻小区一侧，是政府规划，万科投资的景观花园，竹林葱郁，空气清新，设施齐全，售楼处周围一派生机盎然。世茂湿地公元1. 项目概况世茂湿地公元项目为世茂房地产开发，均为11、18、21、24层的高层，户型为80-144平米的一室和两室，更有60平米左右小户型供客户选择。精装修费用

7、2000元/平米，包括空调、热水器、洁具等，赠送车位。建筑面积220000平米，占地面积158000平米，容积率1.4，绿化率40%。销售和物业等均为世茂下属公司代理，物业费2.5-3元/平米。2. 推售情况现均价13000元。一二号地块2010年9月开盘，一号地块仅剩尾房，2012年6月入住；二号地块在售，2012年12月入住，三四五号地块预计今年开盘。并无中新生态城规定的底部垫高式设计。样板间采用海派装修风格，园林采用法式风格，所有洁具均为TOTO品牌，地板品牌为圣象。高层的开间为客厅4.2-4.5米，卧室3.6米。售楼处采用类似世博会展馆和科技馆风格的科普知识、电影播放和灯光展示，并有一

8、个大规模的规划实体模型，与电影、灯光同步，动态演示，使人眼前一亮。科普知识主要讲解中新生态城规定的26项生态指标，包括垃圾分类处理、中水循环利用等，以及世茂湿地公元项目自己开发的众多节能环保措施，包括新型节水马桶、不用开窗的自动换气通道和空气取水装置，以及多种低碳环保的装修材料等。电影播放和灯光展示详细全面具体地展示了中新生态城的整体规划，包括距天津中心城区45公里，距北京150公里，总面积约31.23平方公里，规划居住人口35万。规划中的一条中心轴线、三个中心（城市中心、居住中心和生态中心）、六条生态通道以及在建的希尔顿超五星级酒店项目等等。二、开发区远洋城1. 项目概况远洋城项目由远洋地产

9、开发，建筑面积200万平米，占地面积70万平米，绿化率40%，容积率2.6，毛坯房，物业费1.8元。四期为70-107平米一室两室小户型，共9栋。现为开发商自己销售，五期会引入伟业进场联合销售。2. 推售情况现四期仅剩尾盘，均价9200-9300元，为优惠之后价格。一期已经入住，二三期2011年底入住，四期2012年10月入住，五期开盘时间和价格未定。一期案名香颂园、二期滨悦园、三期滨慧园、三期滨翔园。毛坯房，开间3.8米，无赠送车位，但基本保证每户都有车位。售楼处有电影、灯光配合简易模型展示，主要展示远洋城项目便利的交通条件，包括距离天津市区25公里、距离塘沽区政府4公里、距离滨海国际机场1

10、5公里，紧邻轻轨胡家园站、京津塘高速公路、华北陶瓷市场、滨海客运总站等；丰富的教育资源，包括斥资引入的塘沽一中、塘沽区实验小学和塘沽一幼等，还会兴建塘沽区最大的的风雨操场和图书馆；多样的商业模式，包括购物、咖啡厅、酒吧、影院和塘沽区第一个室内溜冰场等。有样板间展示，风格偏向年轻人口味。由于远洋城项目定位为经济小户型，客户大多为了购置婚房，并且由于长期推广宣传力度较大，所以销售情况受到限购政策影响较小。售楼处工作人员着蓝色统一服装，让人感觉与远洋城项目形成搭配。且用词和亲和力都较为良好。四季风情 1. 项目概况四季风情项目为贻成集团开发，建筑面积40万平米，占地面积12万平米，容积率2.5，绿化

11、率30%，为毛坯房，物业费2.1元。2010年12月25日开盘，2011年6月入住。项目由代理公司易居和开发商联合销售。2. 推售情况现均价11000元/平米，最低优惠价格10400元/平米，全款优惠8%，贷款优惠4%。分为法式、美式、中式、澳式四个地块，现仅剩11和12号楼。售楼处为永久性建筑，今后会改造成业主会所，包括室内外的咖啡厅、乒乓球场、羽毛球场、大型露天活动场地等等。样板间分为90平米和122平米，装修简单大方，符合年轻人的品味。售楼人员也相对较为热情。万科海港城 1. 项目概况万科海港城项目为天津万科下属的天津万港投资有限公司开发。建筑面积37万平米，占地面积15万平米，容积率2

12、.5，绿化率42%，精装修，物业费2.5元。户型为80-90平米的两室、116-127平米的三室，开间为客厅3.8米，卧室3.5-3.6米。刚刚成立的新生代公司独家代理销售。2. 推售情况项目共分三期，现一期尾房在售，均价12000元/平米，优惠为全款3%，贷款首付五成以上2%，五成以下1%，不赠车位，由于所剩无几，也会推出一口价房源，二期排号中，暂未定价。精装修标准为1000元/平米，不赠空调，厨卫齐全，墙面全部采用乳胶漆。现阶段一周销量十余套，限购政策出台之前一周销量二三十套。案场销售人员服装整齐，气质极佳，对项目的表述十分准确、流利。3. 案场宣传词2010热销传奇，2010领领航滨海2

13、010年10月1日，万科海港城首次开盘3小时400余套产品全部售完。12月11日再次开盘，又创造了3.5亿销售额的楼市传奇，成为当月销售冠军。市场热捧充分证明了海港城在滨海楼市的领军地位。并且荣获“年度人气口碑大奖”，实至名归。待添加的隐藏文字内容3万通生态城新新家园/万通新城国际1. 项目概况项目开发商为万拓置业有限公司，项目位置临近汉沽，建筑面积为171000平米，占地面积78300平米，容积率1.62，绿化率40%，总户数940户。户型全部为精装修，6-6.5层的花园洋房，户型区间为100-180平米；17-18层的高层，户型面积为100-148平米，物业费3元。开盘时间为2010年11

14、月20日，入住时间2012年下半年。万通两个项目同在一个售楼处，万通生态城新新家园目前一期在售，而万通新城国际目前由于尾盘在售，余房不多，所以样板间已经拆除，整个售楼处也在从新整理之中。另外销售人员服装并不统一，项目介绍用词及热情也较为一般。2. 推售情况万通生态城新新家园项目，目前洋房小高层均在售，小高层均价11500元/平米，洋房均价14000元/平米，购房全款享受97折优惠，首付六成以上98折，六成以下99折。另外万通新城国际尾盘在售，现均价13000-14000元/平米，毛坯房，赠送地下车位。主推114平米两室和150-170平米三室。样板间已拆，售楼处将拆。一、 泰达御海项目借鉴建议

15、(一) 零成本建议加强职业顾问的业务培训和素质锻炼，对项目的各方面情况应该做到烂熟于心，尽量不要死记硬背，而要非常流利自如、如数家珍。同时学会换位思考，使职业顾问站在客户的角度考虑置业需要，增强置业顾问的亲和力，让客户有宾至如归的感觉。必要的时候可以配合适当的奖励和惩罚措施。(二) 低成本建议由公司为置业顾问统一配备服装，不仅要整齐划一，也要符合泰达御海项目较为高端的定位，和造价不菲的售楼处小木屋软硬件相匹配，做到形神合一。为即将开放的样板间在装修设计和家居配饰方面尽量做到细致入微，细节决定成败。考虑到高端客户更注重品质品味和舒适便捷，更要淋漓尽致地展现这些方面。(三) 高成本建议相比较其他楼盘，尤其是中心生态区，泰达御海项目可能卖点比较少，可以考虑在交通出行、配套设施、生态环保等方面策划一些卖点，加大力度宣传，比如投放广告，或者参考世茂湿地公元和远洋城的模式，在售楼处播放宣传影片，全方位立体式地展示项目特点。或者定期做一些促销活动、节日活动等。天津明大置業有限公司市场部 李丹 李莹 张禹鑫2011年3月23日