南昌西客站项目建议书(六稿).doc

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1、南昌市红谷滩区西客站地块项目建议书项目建议书结论：1、 地块位于南昌市红谷滩新区生米片区，生米镇已于2012年2月12日正式划归红谷滩新区。该区域的定位是南昌都市圈的又一城市中心，现已全面启动，区域未来发展潜力较大。地块周边利好因素包括：南昌国际体育中心已投入使用，已承办了2011中国第七届城市运动会；省政府办公大楼项目已启动，预计将于2014年整体搬迁；南昌客运西站正在紧张建设，预计将于2012年通车；地块周边交通路网已基本建成通车，在建的地铁2号线预计将于2016年通车，规划中的地铁4号线在地块周边也设有站点；省政府及省直单位和南昌市政府及市直单位的职工住房也将同步建成并投入使用，同时，已

2、在该地块周边规划并引入江西最好的学校、医院等配套公建项目。该地块目前是南昌市新规划和建设中的核心地块，建议强力介入。2、 近年来南昌整体房地产市场保持稳定、全面的发展势头，受宏观调控影响，目前成交量及成交价格稳中有降，但与去年同期相比整体表现平稳，降幅有限。局部区域，如朝阳洲、红谷滩板块下降较为明显，预计2012年南昌楼市将进一步走低，但2013年楼市价格及成交量将逐步回稳，本项目的市场判断及产品定价是在目前的市场基础上，预计项目将于2012年开工，2013年开盘销售的预估。3、 该项目占地面积18万平方米，综合容积率2.64，总建筑面积约62万平方米，其中地上建筑面积47.95万平方米，可售

3、计容建筑面积41.57万平方米，业态涵盖住宅、五星级酒店及文化中心、购物中心、写字楼、临街商铺等，根据南昌房地产市场对不同产品业态的接受程度，建议在写字楼部分增加精装修公寓及商住两用SOHO公寓，以提高项目的利润率。业态面积分配见下表：序号项 目建筑面积（）或个数售价（万/或个）总价（万元）备注可售部分419,233416,9201写字楼及商务公寓96,5001.1106,1502文化中心8,0001.4311,4403临街商铺45,0001.4364,3504住宅266,2000.75199,6505车位(个数)3,5331035,330配套建设部分8,8006配建幼儿园2,5007物管用房

4、1,5008配套用房4,800自持部分55,0009大型商业25,00010五星级酒店30,000合 计479,5004169204、 项目SWOT分析及应对措施优势：地块位置较好，所处区域有便利的交通及市政规划，且地块方正，便于进行产品规划。现该地块已完成土地整理，开发周期较短。劣势：地块距离红谷滩核心区、成熟区较远，区域短期吸引力弱。目前区域内人气不足，且没有形成商业氛围，未来能否吸引客户在此置业、经营还存在不可控性。机会：区域发展前景看好，省政府的定址对区域整体价值提升很大，房地产市场中长期向好，发展潜力大；现阶段土地市场交投不活跃，可积极介入，有利于控制土地成本；威胁：宏观调控对红谷滩

5、区域市场影响较大，短期房价下跌，市场信心不足，预计后市会进一步走低，该地块已有意向很强的开发商一直在暗中运作，新进入者拿地难度较大应对措施： 密切关注政府办公预留用地的动态，因为政府是否最终迁入在很大程度上决定了地段的未来升值空间，并将项目开发节点与政府动迁时间相结合，充分借势。 产品业态涵盖住宅、五星级酒店及文化中心、购物中心、临街商铺等，并根据南昌购房者对不同产品业态的接受程度，增加部分精装修酒店式公寓及商住两用SOHO公寓，以提高项目的利润率，此外考虑到省政府即将迁入对整体区域的影响，考虑增加部分高端餐饮及写字楼业态面积，满足后续政府相关单位招待宴请及办公需要。 项目各业态的开发顺序为先

6、开发住宅，待周边区域逐步成熟、人气积累到一定程度再开发其它业态，通过价格较低的住宅积累人气，再通过价格较高的商业、酒店式公寓等业态实现项目利润最大化。 挂牌前与土地管理部门保持密切联系，对地块的潜在竞争者做到心中有数，增加拿地的可能性5、 项目建成后自持业态包括：五星级酒店、购物中心；出售业态包括：住宅、临街商铺、文化中心(即商业内街)、写字楼；配套建设的业态包括：幼儿园、物管用房、配套用房。对各业态的销售价格按目前市场估算为：序号可售部分建筑面积（）或个数售价（万元/或个）总价（万元）备注1写字楼及商务公寓96,5001.1106,1502文化中心8,0001.4311,4403临街商铺45

7、,0001.4364,3504住宅266,2000.75199,6505车位(个数)3,5331035,330配套部分建筑面积（）或个数估值（万元/或个）总价（万元）6配建幼儿园2,50000交给教委7物管用房1,5008配套用房4,800自持部分建筑面积（）或个数估值（万元/或个）总价价值（万元）9大型商业25,0001.230,00010五星级酒店30,0001.545,000合 计491,920 6、 在目前市场情况下，本项目若以251万元/亩（总地价款7.1亿元，折合可售建筑面积1508元/平米）的土地挂牌底价摘牌，可售物业的销售收入可冲抵项目全部成本，即项目销售完毕后可零成本获得2.

8、5万平方米的大型商业及3万平米的五星级酒店作为自持物业；在乐观的市场情况下，本项目最高以350万元/亩（总地价款9.9亿元，折合可售建筑面积2103元/平米）的价格摘地，可售物业的销售收入可冲抵项目全部成本；在悲观的市场情况下，可采取分期开发的方式，即先开发住宅及部分配套商业，用这部分物业的销售收入冲抵项目前期成本，待市场转暖后再开发酒店、公寓、写字楼及soho、大型商业等业态，以获得项目利润，在此情况下项目最高以282万元/亩（总地价款7.98亿元，折合可售建筑面积1695元/平米）的价格摘地，前期销售收入可冲抵拿地及前期开发成本。建议：参与该地挂牌，竞牌地价上限为280万元/亩。如果能够拿

9、到土地，采取分期开发策略：先期开发销售住宅及底商部分，即便在相对悲观的市场预期下，也可争取拿回全部地价和住宅及底商部分开发成本，零成本持有酒店、酒店公寓、写字楼、商住两用soho公寓土地，待省政府迁入、周边更成熟后，再行开发。这样风险能够得到较好控制。一、 地块分析1、地块位置西客站地块位置西客站地块地处南昌市红谷滩新区红角洲片区。红谷滩位于南昌赣江之北，与南昌主城区隔江相望，原属于“昌西区域”，现已成为南昌的政治中心区，国际花园城市典范。2000年7月红谷滩正式启动开发建设，经过十年的发展，现已发生翻天覆地的变化，先后兴建了一批有相当知名度的文化设施和旅游景点，包括：南昌之星摩天轮、南昌国际

10、展览中心、江西展演中心、南昌国际体育中心、前湖迎宾馆、秋水广场、行政广场等。现红谷滩新区由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三大片区组成，区域面积50余平方公里，规划建设用地面积40余平方公里，规划人口40余万，但至今人口已超60万。红角洲片区是红谷滩新区的一个组成部分，规划用地面积约25平方公里，为集高教、科研、旅游、体育和高级商住为一体的绿色生态新城，也是南昌打造山水都城、南昌水城的精华示范区。红角洲片区的规划布局以前湖风景区为中心，以山谷低地、河流水系为依托向周边呈发散状拓展，形成“一心、一环、六带、五区”的总体布局。“一心”即以前湖水库（水域面积1.5平方公里）和卧龙山风景区（1.91平方公

11、里）为整个规划区的生态和休闲中心，着重体现生态保护和旅游度假、观光两大功能；“一环”即以丰和南大道、学府大道、前湖大道和卧龙大道组成的规划区的交通、功能环路；“六带”即以前湖和卧龙山公园为中心，以低洼地水塘、河流、山谷低地为基础的六条放射状绿化带；“五区”即指高校园区(6.64平方公里)、体育健身区(0.75平方公里)、红角洲片区中心（1.4平方公里）、商贸综合区(2.6平方公里)和滨水居住区(1.5平方公里)五个功能区，南昌大学、南昌航空大学、江西医学院、江西经济管理学院、江西科技师范学院等一批高等学校已迁入前湖高校园区。西客站地块位于红角洲片区南部，东临第七届全国城市运动会的举办地南昌国际

12、体育中心，西南角是正在建设中的南昌西客站，预计2012年建成通车，为沪昆高铁、向莆铁路及杭长高铁服务，承担着长三角、闽东南、珠三角地区进入华中、华西的主要通道作用。地块西侧是预留的中小学教育用地，将建一所九年一贯制学校及一所高中，由于地块附近有江西省政府预留办公用地及配套住宅用地，预计此处将引入江西省最好的教育资源。此外，地块附近还规划有两个市民公园，整体环境适合开发高端居住区，并配建部分商业。2、 地块环境西客站地块位于红谷滩新区，周边多为新建成项目或待开发用地，规划前景较好，但目前人气不旺，适合先从开发住宅入手，待人气积累到一定程度再开发配套商业。3、地块交通红谷滩新区的交通规划是按世界级

13、标准打造的涵盖公交、地铁、高铁的现代化立体交通路网，区内公车线路密集，主干道路线共设有20余条公交线路。西客站地块处于红谷滩新区南端红角洲板块，现整体区域尚处在发展中，地块周边已通车公交线路共计9条，但站点与地块均有一定距离，交通现状一般。因地块西侧的南昌城市体育中心是第七届城市运动会的举办地，在城运会期间政府开通了数条临时公交线路以解决区域交通问题，但城运会结束后这些临时公交线路已撤销。因地块周边有规划的南昌地铁2、4号线及正在建设中的南昌火车西站，且地块用地规划设计条件中已明确该地块商业部分建设时需考虑与轨道2号线站点的地下空间衔接问题，预计区域未来的交通将非常便利，前景看好。备注：规划中

14、的南昌地铁2、4号线在地块周边有龙岗公园站及国际体育中心站两个站点。2号线起于望城、南昌“高速客运西站”，途经：“站前北大道”、“红谷南大道”、“丰和大道”、“凤凰一路”，穿赣江驶入“阳明路站”。预计2016年开通运营。 4号线起于“南昌火车西站”和“站前北大道”，穿江而过驶入“朝阳洲南部地区”。尚在规划中。4、项目综述本地块已经由南昌红谷滩区政府进行土地整理，现地块平整，周边道路也已开通。因地块临近南昌国家体育中心及南昌西客站两个重点工程，周边配套完善，发展前景较好。预计该地块将于春节后挂牌，挂牌底价约为251万元/亩。D03D05G01G02此次挂牌的地块由四部分组成（上图中红线范围内标注

15、），分别为：D03（109亩，商业金融业、居住用地）、D05（36.5亩，商业金融业用地，兼容文化娱乐）、G01（97亩，二类居住用地）、G02（29.5亩，商业金融业用地，兼容文化娱乐）。四个地块总面积为272亩，平均容积率2.65，总建筑面积将达到68万平方米。四个地块将于春节后统一挂牌，因此本项目的经济测算的指标是四个地块的总面积及平均容积率，不对单个地块进行分别测算。现场照片地块内现状地块内现状地块内现状地块东边界：国体大道地块东边界：国体大道海宝街（东西向将地块分隔成G01、G02与D03、D05，修建中）南昌西客站（位于地块西南侧，预计2012年通车，修建中）地块东侧：南昌国家体育

16、中心地块东侧：南昌国家体育中心二、 地块规划设计条件西客站地区D03、D05、G01、G02地块规划设计条件用地性质D03：商业金融业、居住用地；G01：二类居住用地；D05、G02：商业金融业用地，兼容文化娱乐建筑密度D03、G01地块25%；D05、G02地块45%容积率D032.5；D054.5；G012.0；G023.0绿地率D03、G0130%D05、G0220%机动车位居住、办公：0.8ps/100m2；大型商业：1.0ps/100m2；普通商业：0.6ps/100m2；餐饮、娱乐：2.5ps/100m2；旅馆业：0.4ps/100m2。主出入口方向D03：海宝街、东侧18米规划路

17、、北侧15米规划支路；D05、G02：西侧18米规划路；G01：海宝街、南坊路、东侧、南侧18米规划路建筑间距按南昌市城市规划管理技术规定执行退离红线退国体大道27.5米以上；退海宝街8米以上；退南坊路、G01、G02南侧18米规划路5米以上；退D03与D05之间、G01与G02之间18米规划支路3米以上；退D03北侧15米规划支路3米以上小户型比例套型建筑面积90m2以下占住宅计容积率总建筑面积比例不小于70%必备的公共服务设施D03地块配套一所12班幼儿园，用地规模不小于3150平方米，幼儿园生活用房应满足底层满窗冬至日不小于3小时的日照标准，活动场地应有不小于一般的活动面积在标准的建筑日

18、照阴影线之外。其它D05地块中五星级酒店和文化艺术中心建筑面积不小于3.8万平米（其中文化艺术中心建筑面积不小于0.8万平米）、购物中心建筑面积不小于2.5万平米；D03地块中公建建筑面积不小于2.8万平米，必须沿东侧18米规划路公建示意线内布置；G01地块中公建建筑面积不小于0.8万平米，必须沿东侧18米规划路公建示意线内布置；D05、G02地块需考虑与轨道2号线站点的地下空间衔接问题。三、 相关资料1、 西客站片区HJZ704单元控规调整；2、 南昌市城乡规划局西客站地区HJZ704地块规划设计条件 （2011）红第16号；四、 市场分析（一） 红谷滩区域房地产市场分析综合考虑区域市场成交

19、低迷及市场观望分为浓厚等因素影响，暂以2011年前11个月的统计指标代替全年指标，即忽略今年12月淡季的成交量。1. 红谷滩新区商品房市场供求分析1) 红谷滩新区2009年至2011年11月商品房供求分析年度红谷滩区供应面积供应面积环比成交面积成交面积环比成交均价成交均价环比2009年907310-1379720-5084-2010年111224722.591273925-7.67726742.942011年192830073.371159800-8.961136056.33-3,947,856-3,813,445-三年来，红谷滩区商品房总体供大于求，2010、2011年供应量环比增幅较大，但

20、成交量环比逐年有所回落，主要原因一是受国家宏观调控的影响，投资、投机购房行为大受压制，二是红谷滩新区城市化进程趋缓，区域人口增长有限，三是房价上涨较快，对刚需产生挤出效应。2) 红谷滩新区2011年01月至2011年11月商品房供求分析月 份红谷滩新区供应面积成交面积成交均价2011年01月4869311826986092011年02月14772312190152011年03月19458156701104642011年04月10010998097100542011年05月2221111596132932011年06月117917114514126632011年07月58058488465145

21、042011年08月75123129726126052011年09月533944115214121292011年10月20331992699124222011年11月703312113969311合计1,928,3001,159,800-作为2005年以来房地产飞速发展的新区，红谷滩的供求关系同样受到了国家宏观调控的影响，商品房市场供应方面，2011年前11个月供应总量为192.8万平方米，成交面积近116万平方米，目前总体为供大于求的局面。2011年商品房月度成交均价保持震荡上行趋势，从1月份的8600元/平方米攀升至年中14500元/平方米的历史高点，随后逐渐震荡下行，至11月份回落至93

22、10元/平方米，仅高于1月份成交均价。2. 红谷滩新区商品住宅市场供求分析1) 红谷滩新区2008年2011年（111月）商品住宅供求分析年度红谷滩新区供应面积供应面积环比（%）成交面积成交面积环比（%）成交均价成交均价环比（%）2008年1181818-629799-4874-2009年877149-25.781624770157.9851545.742010年8918301.671082829-33.35665529.132011年689210-22.72493692-54.41882932.67合计3,640,007-3,831,091-2011年供应、成交总量双双下降，成交价格环比大涨

23、：商品住宅供应方面，红谷滩新区近四年供应总量近超364万平方米，2009年开始，供应总量有所回落，其中2011年前11个月供应总量约69万平方米，环比上年下降22.7%；商品住宅成交方面，2011年前11个月成交总面积超过49万平方米，环比上年大幅下跌约55.4%；成交价格方面，红谷滩新区历年保持较快的增速，商品住宅年度成交均价由2008年的4874元/平方米上涨至2011年的8829元/平方米，其中2009年环比微涨5.7%，2010年、2011年环比涨幅较大，分别为29%、32.7%。2) 红谷滩新区2011年01月至2011年11月商品住宅供求分析表月份红谷滩新区供应面积供应面积同比（%

24、）成交面积成交面积同比（%）成交均价成交均价同比（%）2011年01月4863341.8182367-18.74816255.022011年02月1477-19324-1.89851136.952011年03月1289662059.9527615-59.43822322.572011年04月39549-65.8763083-36.57833715.582011年05月1427-96.86457970.76810823.752011年06月59568-25.5834410-38.91825832.832011年07月97055147.2965249-4.611618107.092011年08月7

25、368214.333150-47.06985963.942011年09月65010-76.2334552-82.11908340.242011年10月154765182.2613673-91.75923731.692011年11月19078-83.4174473-33.5279026.42-689,210-493,692-商品住宅供应方面，红谷滩新区今年前11个月供应总量近69万平方米，新增供应同比增加与淡旺季有明显关系；成交面积方面，除5月份同比微涨以外，其余10个月均维持同比下跌态势，且跌幅有助于加大的表现，9、10月同比去年跌幅高达80%以上，11月成交面积萎缩势头有所放缓，主要是受部分

26、楼盘开始全面降价促销和刚需释放的双重影响；成交均价方面，各月同比均较快上涨，7月份同比去年涨幅达107%，随着调控加码，此后各月同比涨幅逐渐放缓，至11月仅比去年11月略涨6.4%。3. 红谷滩新区商业房地产市场分析1) 商业物业市场n 红谷滩新区2008年至2011年商业房地产供求分析年度红谷滩新区供应面积供应面积环比（%）成交面积成交面积环比（%）成交均价成交均价环比（%）2009年105678-50883-8543-2010年73797-30.178595968.941075525.892011年566002666.97406473372.871505640-745,477-543,31

27、4-2011年商业供应面积环比大涨667%，主要是受住宅市场受调控影响，不少开发商加快转型，布局商业地产市场，投资者对商业的热情比对住宅的热情更高所致；商业成交均价自2009年以来出现跳跃式上涨势头，2010年、2011年分别上涨26%、40%。n 红谷滩新区2011年01月至2011年11月商业供求分析月份红谷滩区供应面积成交面积成交均价成交均价环比（%）成交均价同比（%）2011年01月127321281116.4870.62011年02月13111809541.24133.282011年03月249831997213960-22.8565.172011年04月60559281371442

28、63.3454.782011年05月306762737389.7562.212011年06月114936487516010-41.51-5.652011年07月156351162802810775.5692.172011年08月13894110714280-49.2-13.822011年09月2788575139612806-10.3237.522011年10月20792595391411410.2141.72011年11月115778044710278-27.188.19-566,002406,473-2) 办公物业市场n 红谷滩新区2009年至2011年办公供求分析年度红谷滩区供应面积供应

29、面积环比（%）成交面积成交面积环比（%）成交均价成交均价环比（%）2009年71400-12609-7493-2010年12418373.93103727722.631055840.912011年392909216.4258657149.3610408-1.42-588,491-374,993-红谷滩区域写字楼供应面积三年来保持强劲上涨势头，CBD效应初显，成交量也迅猛上升，2010年写字楼成交均价同比上一年飞跃上涨，由2009年的7500元/平方米左右猛涨到2010年的10558元/平方米，2011年受大势所累，均价略有回落，但维持在10000元/平方米以上。n 红谷滩新区2011年01月至

30、2011年11月办公供求分析表月份2011年各月供求供应面积成交面积成交面积同比（%）成交均价成交均价同比（%）2011年01月23170802.82788822.072011年02月2487-8151-2011年03月302418136153.971020616.352011年04月6877-57.967908-23.962011年05月3512390.867756-16.022011年06月3988015229137.78354-5.232011年07月204006693694.23972112.722011年08月554691438.21300540.622011年09月64207292

31、661373.661453564.582011年10月2607219487342.9894845.732011年11月28502564761621.1697916.57-392,909258,657-全年总体呈现供大于求的局面，成交面积除4月份外，各月同比大涨，形成井喷势头，成交均价在7月份以后维持稳步同比上涨，但涨幅有所放缓。（二） 项目所在红角州板块市场分析1. 板块市场总述1) 市场基础条件人文自然资源丰富，但配套缺乏；品牌开发商云集；中大规模为主，供应量巨大，未来竞争激烈。2) 区域价值资源：赣江、前湖、卧龙山、体育中心、国际会展中心、高校规划：高等教育、体育产业为主导的，集高等教育/

32、运动休闲/居住等一体的城市科技新城配套/交通：配套缺乏，高校聚集地3) 市场特征万达、绿地等知名开发商已进驻，实力较强供应量巨大，竞争激烈以自身产品为主打卖点4) 产品特征品质感较强，以小高层和高层为主，少量的多层/洋房/别墅；主力面积：2房80-95，三房110-145为主；价格：高层6000-7500；整体销售情况较好，地段较偏的金融街和香域滨江较差。5) 客户特征来源：以新建县地缘客户、前湖校区老师以及朝阳洲过江客户为主置业目的：以自住为主，改善型和刚性需求为主职业：以公务员和企事业单位为主；特征：购买力相对较差，对价格较为敏感；2. 区域市场最新销售动态区域市场住宅及商业竞争项目位置分

33、布住宅1.联泰香域滨江项目西面地块“桥郡”3#楼小高层、6#高层起价6666元/，均价7500元/，户型以78两房，88-119三房为主，1#、2#楼小高层、4#楼高层，均价8000元/，户型为108-123三房，购房全款95折、按揭98折。以上房源交房时间为2013年3月。2.洪客隆地中海阳光项目最后两栋高层4# 6#在售，面积为97-170平米两房三房四房，均价9000-10000元/，全款95折，按揭98折。3.奥克斯盛世经典二期高层35#楼，价格7700-8800元/，36#楼,价格7180-8000元/，户型均为46一房，86两房和87的2+1房，购35#楼、36#楼一房总价减1万元

34、，两房总价减2万元，全款96折、按揭99折；预计交房时间2013年3月31日；23#楼少量在售，均价8600元/，户型为126-142三房，全款97折优惠，交房时间2011年12月31日。4.华南城一期高层住宅在售，均价5300元/，高层2#(32F)、3#（32F）和高层5#(30F)，户型为213-259复式12套、143四房52套，126三房274套、87两房350套，共688套。5.新地阿尔法国际社区项目一期房源已全部推出，二期别墅房源开工待定。全精装发售，内部配有部分家电。在售小高层C03#楼,均价16000元/，户型为135两房、160三房；高层、复式房源，均价17000元/，高层

35、户型为73-79一房、91-108两房、138大两房、166和190三房、200四房，复式面积202-290平米；电梯洋房，售价17000-23000元/，户型为190的四房。购以上房源全款97折优惠。商业1.奥克斯盛世经典二期临街独栋商业1#楼、2#楼发售中，可整栋或分割购买，1#楼（巴黎座）面积约3800，2#楼（米兰座）面积约5900，均价15000元/。3#楼小商铺，仅剩8席，面积135-216平米，均价12000元/，购3#楼商铺全款97折，按揭99折优惠。商铺房源交房时间为2012年3月底。2.华南城交易广场商铺同步推出，面积25-60不等， 一户一价；1号、2号交易广场内部装修中

36、，预计2012年9月30日精装交房，2012年12月或正式运营。区域市场写字楼竞争项目位置分布写字楼1.时间广场A座为精装，共22 层，整层销售，标准层面积1280，均价11000-12000元/； B座为毛坯，共13层，仅剩2、3套在售，约位于5、6F， 均价10000-11000元/，标准层面积980，可自由分割 ，单间面积72.5起。全款95折，按揭无优惠。写字楼物业 费3.95元/月；现工程进度为已封顶，内部装修中，2012年8月交 付使用。2.博能佰瑞琪项目仅剩3套B座LOFT写字楼在售，层高8.4米，面积为200-400，均价12000元/。3.新地中银广场价格不详，估计约1200

37、0元/平方米左右。2011年12月30日开盘当天成交总额1.8亿，共售出五层。公寓联泰香域中央13#楼LOFT公寓，最低6686元/起，均价7800元/，4.5米挑高，户型为52、56，毛坯，产权50年，全款95折、按揭98折，交房时间为2012年11月28日。3. 红谷滩区红角州板块区域市场供求分析1.20102011年商品住宅成交项目（2010-2011年）项目名称供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价奥克斯盛世经典169732173617891617586357绿地香颂139216131615084213965445联发江岸汇景641074991040197846020联泰香域尚城87

38、493798978008726811联泰香域滨江62176484818915727124绿湖豪城115909942805987007117南昌华南城1222241134529655104945新地阿尔法国际社区643474824885836012355地中海阳光73808680434794266755绿地海域香廷91070699228909318519新里梵顿公馆44365797金融街紫金园19124808合计99008287708628927479-最近两年共12个项目销售，总体呈供大于求局面，总供应面积近100万平米8770套，成交86万平米近7500套。下表可更清晰反应2011年全年供求

39、关系：2.2011年商品住宅成交项目（2011年）项目名称供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价奥克斯盛世经典87713967779318517308南昌华南城1222241134529655104945绿湖豪城58097419324832698521联泰香域尚城1367290292802227907新地阿尔法国际社区198881822809322412499联泰香域滨江41155353272332168057绿地海域香廷91070699228909318519联发江岸汇景8250597177地中海阳光262932206113538671绿地香颂1964157684新里梵顿公馆2551665

40、7合计46011240642874572513-2011年全年共11个项目在售，金融街紫金园于2010年清盘。红角州版块总供应面积46万平米，成交28.7万平米，去化率仅62.5%。3.2009年至2011年办公供求分析表（2009-2011年）年度红谷滩区供应面积供应面积环比成交面积成交面积环比成交套数成交套数环比成交均价成交均价环比2009年71400-12609-144-7493-2010年12418373.93103727722.631059635.421055840.912011年392909216.4279100169.07197386.3110459-0.93合计588491-3

41、95435-3176-过去三年办公供应面积达58.8万平米，成交39.5万平米，去化率67.2%。4.2011年办公成交项目（2011年）项目名称供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价新地阿尔法国际社区47804113502绿湖豪城26777411合计26777411478041-2011年，该区域办公项目成交清淡，仅有两个项目，其中阿尔法无新增供应，为2010年整售项目，绿湖豪城新增供应2.7万平米，无成交。4.5.2011年商业成交项目（2011年）项目名称供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价南昌华南城259535557013300230349252联泰香域滨江6587492341214811295奥克斯盛世经典1072439133346313437新地阿尔法国际社区