房地产销售代理公司市场可行性方案.doc
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1、房地产销售代理公司市场可行性方案一、房地产市场运行背景1.1 全国经济状况分析1.2 宏观调控政策分析1.3 西安城市规划情况分析及各区域西安房地产市场运行情况分析二、房地产市场总体形势2.1 全国一线城市房地产市场情况分析2.2 西安房地产市场分析三、房地产代理市场的状况 3.1 全国代理行业的基本情况 3.2 西安代理行业的现状以及发展分析四、关于我们41 我们是什么4.2 我们具备什么4.3 我们的目标是什么4.4 我们怎么做五、机遇与革命一、房地产市场运行背景1.1全国经济状况分析中国经济发展的三驾马车“出口、内需、投资”。在金融危机风暴袭来,出口受到严重冲击。甚至对经济发展有了悲观的
2、情绪!为了保证全年GDP保8的顺利完成,国家实施宏观调控反危机四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”!中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。可以说,面对世界主要经济体普遍衰退的大背景,在金融危机非常时期以空前力度完成了对中国经济的力挽狂澜之举。目前中国作为全球最大的经济体之一,在和平主题的当今国际社会,中国越来越发挥至关重要的作用。未来20年,中国这个当今世界最具经济活力的东方巨龙,将一如既往的保持飞速增长。经济持续向好不会改变!1.2宏观政策环境分析金融危机之时政府通过宏观调控政策刺激楼市,意在通过房地产拉动经济,避免经济进入低谷!但仍然有很多人群在观望,期待房价有下行的可能。2009被压
3、抑的刚性、改善、投资、投机等多种需求集体爆发,导致成交量的井喷与房价的上涨。另外由于金融危机的影响08年市场开发量有限,导致09年供不应求现象明显加剧,商品房市场供求关系促使房价涨幅较大!在此背景下,2010年年初宏观调控政策回归至金融风暴前的抑制投机与投资性购房政策上。4.15新政策主要有几点:1、 对于购买首套住房且面积在90以上的,贷款首付不低于30%;对于购买第二套住房,贷款首付不低于50%;利率不低于基准的1.1倍;对于购买第三套住房的可大幅调整首付和利率甚至可以拒贷!2、 增加住房的市场供应。3、 加快保障性安居住宅建设。4、 加强市场的监督。对捂盘惜售、闲置炒地行为依法查处!我们
4、认为,市场在短期之内会出现普遍的观望情绪,但这并不证明市场的活力减弱。第一,去年火爆的市场,使众多开发商赚的锅满盆满,资金量很充分。第二,经过08到09的市场,客户变的更为理性。究竟政策的影响到底如何,客户会通过自己的市场检验给予总结。楼市生来就在一片打压声中伴随政策的不断调控而上涨,这是不争的事实!第三,一线城市由于存在更为复杂的购房需求,多种客户群体相互影响,在短期会出现“量跌价滞”的现象。二线城市在此次调整中不会有太多的影响。第四,市场总体会处于一个供求相对平衡的状态。新开发的楼盘在短期之内有无法有效供应,在售楼盘不可能会轻言下行!第五,市场的监管机制不完善。房地产市场的体制不健全,很多
5、问题无法可依,无法可询。而体制的完善有岂能是一朝一夕!只凭电话暗访媒体曝光是无法解决问题。而且这种行为只是阶段性的,很多开发商太有办法应对!第六,总体而言,新政会一定程度上抑制了投机行为,市场短期会重现持币待购。应该说新政其实是给予二线市场的发展良机!我们应持续关注后续的各地方执行细则,个人推断西安政府不会有太过严厉的政策细则公布,就算有细则,我认为隔靴挠痒,治标不治本!1.3西安城市规划情况分析及各区域西安房地产市场运行情况分析 城市化进程不断加快今天的西安已然成为西部最具魅力的大都市之一。如今,以西安为核心的关中-天水经济区发展规划,为西安带来大发展的新契机。未来,以西安为中心的城市群将逐
6、渐铺开。西安国际大都市的轮廓日益清晰地呈现在世人面前。规划提出,将把关中天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”。 关中天水经济区是国家西部大开发“十一五”规划中确定的西部大开发三大重点经济区之一。包括我省西安、咸阳、铜川、渭南、宝鸡、商洛部分县、杨凌农业高新技术产业示范区和甘肃省天水市,面积7.98万平方公里,直接辐射区域包括陕西省汉中、安康、延安、榆林,甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区。规划期为2009年至2020年,定位是西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。这一经济区建设以西安为中心,主要依托西安、咸阳、宝鸡、铜川、渭南、天水等交通枢纽和中心城市。 通过关中天水经济区发展
7、规划的发展规划和内容来看,西安在关中天水经济区核心城市的确立以及国际化大都市的定位,使得西安的城市建设步入了新的快速发展期,诸如大规模的旧城改造和两条地铁线同时开工建设等等,在房地产业,作为二线城市的西安,近几年房价始终稳步攀升,市场发展速度惊人,西安具有强大的后起优势。各区域西安房地产市场运行情况分析城北区已成为未央新城的核心区西安市新的行政中心已经建成,几年后,这里将成为西安新的行政、经济中心和交通枢纽。城北市场开发主要集中在经开区、大明宫及张家堡一块,成为目前城北房地产发展的三大核心板块。城北区近两年的发展是有目共睹的,市政府的北迁、地铁二号线、大明宫遗址公园、汉城墙遗址公园、团结水库等
8、工程的顺利建设都为城北区房地产的发展做出不小的贡献。与此同时,城北区房地产发展也发生了质的变化,城北区的配套设施正在向完善的方向努力。比如教育发展规划中可以看到,城北区从幼儿园到高中,对这些资源进行重新整合,是为了满足城北区未来对教育的需求。相信未来的城北区将步入新一轮的竞争开发阶段。城南区总体开发量继续位居全市第一,城南作为文教区,交通方便、商业繁荣,区内高校林立,西安80%以上的高校都集中在这里,拥有良好的文化氛围,向来是西安市民安家置业的首选。在城区规划、公共设施、生态环境、社会治安、地理位置等方面均居于全市前列,为本地区发展提供了有利的条件。09年度销量和价格均呈现较为明显的增长。但随
9、着区域内土地资源的减少,城南可开发量会随着土地资源的减少而逐月在减少。曲江新区09年可谓是“风风火火”!曲江新区可以说在西安的楼市有其特殊性。是唯一一个未受金融危机影响的区域;是以高端居住为主的区域可谓是西安的中央别墅区;是目前城市公共景观最为集中的区域;是西安城市性格真实的写照。相对于别的几个区域曲江新区是开发量最少,成交量最少,但销售单价最高的区域!是西安目前集中全国一线开发商最多的一个区域。作为西安楼市的集大成者,曲江令人神往。目前曲江新区正处于一个全新的阶段,曲江已经完成区域的基本规划,顺利完成人气曲江的初步目标。下一步曲江将会逐步的完善自己的区域功能划分、区域的生活配套、区域的商业配
10、套。现在曲江向东扩建4000多亩地,可以肯定的说曲江新的发展契机就在现在!高新区09年商品房市场供应同样有大幅的放量表现,经过高新区“二次创业”高速建设,高新区目前房地产开发核心区域呈现一个“井字型”,这个“井”由高新四条主干道构成即科技路、丈八北路、太白南路、锦业路。该区域囊括了高新区房地产项目的80以上,也是目前高新区开发最为密集的地区。与其他城区一样, 09年高新区房地产行情一片大好形式,让区域内价格再度冲高。现在高新区域受到其他几个区域的冲击,如城北区和城东区楼市较好的保值增值性,城西区完善的生活配套加上相对较低的价位吸引了大批首次置业群体的关注,吸引了不少投资者的关注,因此这些因素都
11、使得价格一直处于较高水平的高新区西安楼市销售中不利的位置。国务院批准实施的关中-天水经济区发展规划,赋予了这一地区全国内陆型经济开发开放战略高地的定位,明确提出要把西安建设成为国际化大都市,预计到2020年,西安将达到人口1000万、建成区800平方公里的城市规模。正在规划建设中的鱼化工业园规划范围将近8000多亩,我们有理由相信,像曲江的升级扩建一样,高新区也会迎来自己的又一次发展机遇!城内区在西安市商品房供应量方面的比重甚微,城内区地产发展占重要份额的是商业项目、公寓项目等。城内区由于其独特的区位优势以及商业的高度发展,小户型酒店精装公寓类房源依然是城内区普通住宅市场中主要的房源构成,吸引
12、了来自各方的投资型置业人群。“皇城复兴”计划近一步落实并实施,城内区对文物古迹、历史街区和传统民居的保护力度得以加强,逐步弱化行政功能,强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能。城西区伴随着旧城的拆迁改造、西咸一体化进程逐步推进,城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。而西咸共建区以及临近城内、高新等相对发达的城区也将成为城西板块发展较为迅速的居住圈。09年以来城西区房地产市场开发量也主要集中在这三个居住圈内。但客观上说城西整体的发展相对迟缓。但也有自身非常好的优势,城西区是老工业区,基础比较好。城区内有著名的汉长安城遗址和阿房宫遗址,历史底蕴颇为丰厚。关中-天水经济区规划获批后,推进西咸一体化进
13、一步得到了市政府的重视,西咸新区成为了西安城市扩大的一个关键纽带,值此机会使一直较为落后的城西区楼市发展又多了一个突破口。在有地铁一号线,大兴路改造等诸多利好。城西也将会有更好的发展前景!城东区作为传统的居住集中地,随着浐灞板块兴起,已经成为全市地产开发的焦点区域之一,也引导着城东房地产开发的重心逐渐向此区域倾斜,大批实力雄厚的开发商云集西安城东区,进一步助推区域内楼盘的旺销,尤为重要的是,在即将入市的新盘中,开发商对产品本身的创新与品质的关注和投入,进一步催生了西安城东区楼市愈加成熟。沿东关向东一线,沿东二环两侧以及浐灞流域,这三块是构成城东楼市的三大热点。由于城东区域范围比较大,产品呈现出
14、多元化局面。一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域,众多高品质大盘的涌现使城东区域价值得到逐步提升,并将蕴涵极大潜力。二、房地产市场总体形势2.1 全国房地产市场情况分析根据中国房地产的综合发展状态,习惯把城市分为一线、二线、三线和四线。这里除了城市级别和城市规模等重要指标外,还有GDP、人均收入和可支配收入、产业结构、人口数量、产品水平等综合指标。但通常我们把商品房的均价作为最标准的指标。 一、全国房地产行业整体运行情况分析:1、消费者观望情绪明显。一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响 ,而各种金融、税收
15、政策,显示高层抑制房地产风险的决心。 特别是消费者观望情绪的蔓延,已经成为影响明显的市场因素, 2、商品房供给不足导致房价下跌艰难目前政府出台了多种调控措施直指高房价,但从近期的效果看,已经证明虽然有一定的效果,但没有也不可能达到立竿见影的效果。房地产投资和开发都有一定的周期,在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下,供给不可能有明显改善。各地产商预期到未来不确定性的调整,提前降低新开工面积,这种悲观心理的体现将直接导致市场可供面积的缩小,供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。3、销售将逐渐回归常态 415政策以来,新房和二手房的成交面积持续萎缩,交易量下降比较明显。去年市场的疯狂将在观望之中被
16、忘却,开发商已经做好充分的思想准备和战略部署。不会盲目的提高销售目标,会用一种平常心态去面对这一博弈。市场经历了太多的风浪,成熟的不仅有客户更有发展商们!销售状况会逐步走向常态。4、通胀压力下,房价中长期上涨预期促使投资性需求活跃。2009年以来,中国经济增速逐步加快,城市居民生活用品和工业品指数在不断上涨,中国一直面临巨大的通货膨胀的压力。事实上,投资房地产是抗击通货的良好方式。房子已经不单纯的使用价值,更重要的是其具备了金融产品的属性。在目前中国的基本国情之下,房地产将长期向上,这一点是大众的共识。只是在什么时间段由于国际国内的经济情况不同,房地产市场处于不同的发展状态。自主、改善、投资等
17、不同类型的需求在不同的房地产市场环境都不同的发挥主导作用。5、政府加大经济适用房和廉租房并不能改变住宅短期供应也不能改变市场。去年的疯狂是市场的存量销售一空,目前一些城市呈现出供不应求的局面。针对短期供应不足的现状,开发商加大了房地产开发投资,但房地产行业有其特殊性,商品房从开发到入市销售需要相对较长的周期。短期之内这种供求关系不能得到根本性的改善。由于政府的廉租房经济适用房都有严格的条件限制,并不是所有的购房者都有机会购买。其实在实际的操作过程中,正真有需求有必要的符合条件者在不断的在“被规则”“被限制”!6、中长期来说,国家的房地产调控政策会有利于行业的发展!目前的房地产产业政策既有有利也
18、有不利于产业发展的因素,但是总体上有利于房地产业后市的发展,就目前政策的影响,短期内仍是一个行业信心恢复的过程。房地产是中国城市化的更本工程,中国要实现全面小康,到本世纪中叶要达到中等发达国家的水平,城市化水平是重要的衡量标准。所以促使房地产行业又好又快的发展其实在相当长时间内是主旋律! 7、在参与房地产行业的众多角色中都是利益的获得者,这种关系一旦被打破就有更为复杂的问题!中央、地方政府、开发商、经融机构、购房者、投资人群等全部是蛋糕的获得者。国家每年的GDP、地方政府的财政税收、开发商的利润、金融业的发展、购房者的居所、投资者的回报等!因为有利益才会有发展。如果房地产一旦大幅下挫无疑是自断
19、其臂!不仅不能解决行业本身的问题,反而会带来更负责的社会问题、金融问题、经济问题!其实政策往往是短期行为或者阶段性行为,是根据国内国外的经济情况适时调整。但调整的目的对于国家对于行业一定是向好! 2.2 西安房地产市场分析西安的房地产市场相对于全国的一线城市起步较晚,发展相对滞后。发展时间市场分为三个阶段。第一阶段是2006年之前,主要表现为几点;1、市场无全国性的开发商,以本土地产商为主!此阶段的一线城市欣欣向荣,随时是发展机会,众多知名发展商正处于高速发展的阶段!2、所开发的项目普遍品质感较低,项目规模以中小型楼盘为主。3、市场的价格较低,一方面是购买力因素,另一方面是市场的价格处于成本导
20、向型阶段。4、本土开发商并无太多的勇气,对高品质楼盘并无太大的信心,对本土市场没有深入分析对购买力缺乏对应的认知。但已经开始试着去探索高附加值的道路!所以这个阶段市场用不温不火来形容比较恰当!第二阶段是指2006-2009.这一时期西安的房地产市场进入一个高速增长期。表现特征为几点:1、政府的城市规划及区域功能定位更为明确且投资力度更大,行为效率更高。如政府北迁、地铁修建、浐灞新区等都是在这一期间资金投入更为密集,发展更为迅速!2、全国一线品牌开发商大举进入西安市场,西安成为众多一线开发商的必争之地!相对很低的市场价格,相对旺盛的购买力、以及一线开发商先进的开发理念!西安地产市场有了一批“教师
21、”,在这个阶段西安本土的开发企业都获得了长足的进步!3、一些高品质楼盘出现在西安的东南西北。如富力城、绿地世纪城、中海国际社区、大华公园世家、龙湖曲江盛景、金地湖城大境等,使西安楼市进入了高速且高调的增长期。4、金融危机是这个阶段的主要节点。其实就金融危机本身对西安楼市的影响而言,具有一定的局限性,楼市依然坚挺。反而在“512”汶川地震所带来的心理创伤,使楼市进入一个艰难期。双重打击之下西安楼市小范围之内价格调整,随后国家有关宏观调控反危机四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”公布与执行,楼市逐步恢复,成交量与价格在08年6月之后双双提升。正所谓机遇与挑战并存。曲江板块在此节点之内迎来了前
22、所未有的发展良机,08年曲江板块一枝独秀,引领西安楼市向上攀升!5、全国一线城市房地产市场在金融危机席卷全球之时,价格与成交量有明显的回落。王石的“拐点论”、潘石屺的“百日巨变”被事实证明只是对市场的悲情演说。西安楼市至始至终依然坚挺且攀爬有力!6、09年全国市场一路飘红,被金融危机压制下的需求,被各种论说迷信的需求,梦醒时分都积极买房。因为在西安楼市刚性需求占到80%以上的比例,对于这些人,心存降价的心理被破灭之后,当他们明白自主其实和价涨价跌没有太大的意义之时,于是疯狂上演了。09年西安楼市的整体城市均价从4500直冲5700,这就是刚性需求的力量。第三个阶段,应该从今年年初开始。房地产是
23、个政策性行业,房地产对于GDP的贡献大于其他任何单一的行业,房地产所带动的附属行业多于任何其他单一行业,每年全国金融系统所房贷总金额,房地产单一行业能占到近一半。对于一个个体而言,房子是一生最大的消费,对于很多家庭而言,房子是倾尽几代人的心血与努力。政策之所以要对房地产宏观调控。是因为房地产市场“亦可载舟、也可覆舟”!它可能会引发诸多社会问题、金融问题、经济问题、体制问题、民生问题等一系列难以掌控的问题。但在关注政策之前,首先应该明确三点:1、并不是房价上涨就一定会有问题,如果房价下跌一定会带来更多更难以处理和把控的难题。2、中国房地产将长期面临上涨压力,调控的目的只是调节和控制上涨的速度,并
24、不是打压和报复。3、西安正处于房地产市场发展的历史最好时机,目前的西安市场还有很大的空间,有很好的潜力有待发展。目前的市场状况与城市定位并不匹配!这三点明确之后,西安现在的房地产市场发展的基本面并没有改变,反而因为调控,西安市场可以在发展中不断的调整和规范!此次政策调整的核心点在于控制不合理的购房需求,及投机行为。但投机在西安市场并无可乘之机,因为房地产的市场环境和地方政策并不允许,所以西安在这次调整中不会有太大影响,更多的影响会是购房者的心态!但其实本次政策的主要特点在于其可能更有准备、更具持久性、更有决心、更有手段!所以西安楼市今年将放缓增长的步伐,但总体大趋势不变。具体到物业类型,一般区
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