《万科地产光明城市楼盘销售指导手册》.doc
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1、 光明城市二期销售手册环境篇8一、区域概况81、 地理位置82、 自然条件9二、周边市政交通条件101、 道路系统102、 市政捷运系统12三、区域市场发展131、周边重大市政工程建设132、发展前景15四、本案目前周边交通状况17五、本案目前周边生活配套171)、社区中心182)、教育(学区)183)、医院204)、大型商业215)、文化娱乐21市场篇22一、河西新城板块划分221、 奥体中心板块232、 中央商务区板块383、 中央纯住区板块51二、嵩山路沿线个案综合表现64(一)、户型综合分析:67(二)、库存房源分析73(三)、全年销售表现及营销策略比较77三、综合评价:79四、综合评
2、分:90开发商篇93一、开发商背景931、 万科公司简介932、 公司历年的大事记:973、 公司开发业绩99二、南京万科公司介绍1021、 公司背景1022、 南京万科的开发业绩103产品篇1063) 重点部位的施工工艺介绍127第三节建材设备及装修标准介绍1291、 公共部分装修标准1292 室内装修标准介绍136第四节 景观篇145一、景观1451 景观设计单位:贝尔高林(香港)有限公司1452 景观设计的特点1463 三大水质净化系统157第六节 智能化篇1671、 智能化设备介绍1672 智能化系统功能介绍173第七节 物业篇1841、万科物业公司的介绍1842上海万科物业公司的介绍
3、1883上海万科物业管理有限公司历获奖项1904万科物业的服务内容191利多利空篇205答客问209二期关于精装修房的答客问228a)附件一:宗地位置图234b)附件二:宗地周边道路系统235c)附件三:周边道路断面图238d)附件四:交通示意图243e)附件五:南京河西新城区2005年建设发展目标245f)附件六:目前公交线路、起止时间、停靠站点269g)附件七:交通站点图273h)附件八:周边配套情况275i)附件九:踏街报告278j)附件十:竞争项目基本情况284环境篇一、区域概况1、地理位置万科光明城市位于河西新城区中部,距新街口市中心直线距离6公里;至老城区的距离(至集庆门)距离约2
4、.5公里。主要通过江东南路、南湖路、城西干道等主要道路与老城区连接。 紧邻中心商务区:河西新城区中心定位为南京的中心商务区,光明城市距新城区中心500米。 具备奥体概念:光明城市距奥体中心约1000米。 附件一:光明城市项目位置图2、自然条件地面盛行风:春季以东东北风出现频率最大,夏季以东东南风最多,秋季以东东北到北东东范围内的风最多,全年最多风向为东东北风和东东南风,次多风为东北风和东风。东东南风速最大,北风和南风年平均风速最小。气温:年平均气温15.4度,历年平均最低气温11.4度,历年平均最高气温20.3度,极端最高气温43度,极端最低气温-14度。向阳河:小区北面有向阳河,为自然河道,
5、目前河宽8米。二、 周边市政交通条件1、 道路系统万科光明城市紧邻城市主、次干道,交通出行方便快捷。梦都路:景观大道,红线宽65米,双向六车道,可通过凤台南路、雨花南路进入内环快速路,或通过中山南路、江东路、汉中门大街等城市路网直接进入市中心。黄山路南北向主干道,拓宽至40-47米,双向四车道,已投入使用。泰山路:南北向主干道,拓宽至35-42米,双向四车道,已投入使用。附件二:宗地周边道路系统附件三:宗地周边道路形态2、 市政捷运系统地铁1号线05年9月建成通车,光明城市南侧距“中胜站”约1.5公里。2号线(河西新街口段)政府计划09年建成通车,光明城市西侧距“向兴路站”约900米。赛虹桥立
6、交赛虹桥-应天西路-双桥门立交高架,西起城西干道,东到大明路,是井字型内环中的“南横”和东纵、西纵的交汇点。附件四:交通示意图三、 区域市场发展1、 周边重大市政工程建设奥体中心05年10月已圆满的举办完全国十运会,06年已全面对市民开放商务中心13个高层建筑项目:联强国际大厦、南京园通广场、宋都大厦、朗玛国际广场、欧洲城、紫鑫中华综合广场、紫金大厦、东渡滨江大厦、中泰国际广场、四季仁恒、金奥大厦、新城大厦、朗诗城市广场。公共配套04年内完成万景园会议接待中心、艺兰斋美术馆主体工程。04上半年开工建设奥体新城中学等4所学校、2所区级医院和2个社区邻里中心。滨江风貌区从河西大街至应天西路全长3公
7、里、总面积约1万平方米的河西滨江风光带示范段将在2004年开工建设。滨江风光带分成3段:从河西大街至青石埂路的这段风光带属于“活动区”;青石埂路至梦都路段为“休闲区”;梦都路至应天西路段为“生态区”。附件五:南京河西新城区2005年建设发展目标2、 发展前景1)、 区域划分河西新城区位于老城区西侧,外秦淮河和凤台南路以西,新秦淮河以北,长江以东,总占地55.7平方公里,现有常住人口约21万人。2)、 未来发展目标通过5-10年的开发,将河西新城区打造成为容纳56万人口的以文化、体育、商务等功能为主的新城市中心;以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地;居住与就业兼顾的中高档居住区。3)、 区当前建
8、设目标在2005年全国十运会召开之前,河西南部建成区达到3-5平方公里,同时还将建成纬八路西延、青石埂路、纬九路、江东路、上新河路、滨江大道等六条景观大道。体育中心周边将以便捷的城市交通,完善的配套设施和怡人的环境迎接十运会。四、 本案目前周边交通状况附件六:目前公交线路、起止时间、停靠站点(61路路线已延伸)附件七:停靠站点位置图五、 本案目前周边生活配套附件八:周边配套情况附件九:踏街报告1) 社区中心政府在项目南侧距项目300米规划了一座社区中心,占地面积12000,由政府负责投资建设。根据政府规划,社区中心主要配置一些小型便民设施,如小型图书馆、文化站、健身房、医疗服务站、便民超市、农
9、贸市场、社区管理等。2) 教育(学区)政府对教育设施有统一规划,项目周边主要规划了以下学校:金陵中学河西分校:占地面积约13万平方米,总建筑面积达7.5万平方米,设有初中部、高中部,2003年已经开始招生。小升初采用电脑派位制,即全市学生都可以报考但需电脑派位,学费为6000元一年,额满即止;高中采用考试分数线制度,学费根据分数而定。基地南侧500米配建一所36班中学(初中),占地面积26000平方米。西侧基地西侧300米配建一所小学。基地南侧300米配建一所12班幼儿园,占地面积4500平方米。南师附中:05年建成并与同年9月份开始招生,设有初中部和高中部,目前建成的是初中部,高中部的地块已
10、经确定,但目前尚未动工。我们小区业主的子女具体上哪所学校,目前尚未确定3) 医院明基医院:位于河西大街南侧,占地650亩,总投资9亿元,计划2004年78月份动工,预计2006年建成。根据规划,第一期床位数达到1000张。4) 大型商业主要集中在河西新城中心商务区内。5) 文化娱乐奥体中心西侧至滨江风光带范围内,规划为文化娱乐用地,有艺兰斋美术馆、图书馆等文化、娱乐、休闲设施。市场篇一、河西新城板块划分在客户的眼里,对于奥体和河西并没有一个直观的概念,通常他们觉得河西就是奥体,实际上河西奥体新城区又可以划分为三个小区域,每个区域都会本区域的特色。为了能够又有效的来区分它们,一般情况下我们把河西
11、奥体新城划分为三个板块:奥体中心板块、中央商务区板块和中央纯住区板块。1、奥体中心板块1)涵盖范围紫鑫中华广场 金马郦城 顺驰滨江奥城 2) 板块特征a. 交通便利:靠近地铁一号线奥体中心站,最近的金马郦城距离只有100米。道路宽敞,主干道江东路为双向10车道。b. 周边环境较好:随着绿博园的开放和十运会的召开,奥体附近的绿化、亮化工程和一部份配套设备也已经建成,这一区域也是目前河西三个板块中相对发展速度较快的一个板块。3) 个案基本情况紫鑫中华广场项目规划:紫鑫中华广场位于河西中部奥体与中央商贸区的交汇处,紧邻奥体中心和河西新城中心区,与奥林匹克体育公园和奥体主场馆正对,相距地铁出口1000
12、米,项目总占地13.53公顷,共分三期滚动推出,集中包括商业、办公和高档住宅为一体。一期,总建筑面积14万平方米,由11幢高层组成,项目二期为沿梦都路建设的商业步行街和酒店式公寓。三期包括文化娱乐中心、购物中心、服务公寓、开放式家居的开发建设。户型面积:该项目总建面积较大,户型繁多,房源主要集中在三房115130平米左右的三房,三房总价在66.775.4万元。价格走势:目前对外报价为5800元/平方米,低于新政前的报价。新推的三栋高层售价5400元/平方米,位置较好的房源达到6100元/平方米,现一次性98折,贷款99折。该项目曾经在八月份以“拥军周”的名义,公开销售其超高层1-10F的房源,
13、4700起售,在当时引起很多老业主的不满。销售情况:目前公开16栋楼,现已销售443套,销售率为25.32。去化房源大多集中在100左右小户型以及120左右的三房。利多利空:利多: 1.本案位于奥体中心边,靠地铁一号线奥体中心站较近。 2. 产品规划方面较多样化,集购物,住宅,商务于一体。 利空: 1. 楼间距太小,高层房子只有40米间距,低楼层采光不太好。 2. 外立面为涂料,而且颜色过于复杂,品质感差。 3. 小区规划景观较少,商业过于集中。金马郦城项目规划:金马郦城占地面积228万平方米,分A、B、C、D四个组团区,规划总建筑面积约37万平方米,平均容积率13,绿地率365,居住户数约2
14、029户,停车位约 1434。其东北侧邻奥林匹克体育中心,距地铁奥体中心站出入口相距约l00米;北面跨奥体大街为正在建设的“艺兰斋艺术馆”与“南京第一街”,西边隔滨江大道为已实施建设的“滨江旅游风光带”。该项目建筑为“欧洲小城镇”风格,总体规划上采用传统欧洲小镇的“围合”、“街区”与“布局自由”的设计手法。该项目工程为多层、小高层及部分高层建筑,多层为砖混结构,小高层、高层为短肢剪力墙和剪力墙结构,商铺与公寓为框架结构,基础为预应力钢筋混凝土管桩。在小区设施配套方而,高层、小高层和多层适当的、分别的设施了双开门电梯;小区智能化和物业管理均按现代化和物业规范化管理。户型面积:规划有55平米的一房
15、,8590平米的两房,100150平米的三房以及150240平米的四房和跃层,主力三房126133平方米。当前主推户型是前一阶段去化较慢的跃层,总价在95万左右。价格走势:在经过了延期交房、房屋建筑质量问题、物业公司殴打业主等事情之后,金马郦城的价格低至5300左右,国庆和十运期间推出了很多套这样的特价房。以吸引客户的眼球,不过该项目实际均价仍然在6000元左右,在河西仍然属于较高的价位。销售情况:纳入网上房源共计890套,目前去化522套,销售率为58.65。目前剩余房源中跃层所占的比例比较大,所以该项目近一阶段媒体的主诉求是户型和价格。利多利空:利多:1. 河西极少数多层住宅,竞争产品较少
16、,利于去化 2. 地铁一号线奥体中心站在本案旁边,出行方便 3. 现房销售 利空:1. 多层有电梯得房率低 2. 房屋质量物业管理水平较低,业主投诉较多顺驰滨江奥城项目规划:本案位于河西中心地带,周边有奥体中心,南京图书馆,江苏省歌剧院,第一区等。距地铁一号线仅400米,紧邻长江,西侧是滨江风光带生态核心地段的绿博会。 以景观河与河岸公园为主贯穿整个小区,分别以岛,波浪,沙滩,山丘为主.整体规划布局使建筑物形式由低往高,层次分明的天际线。保证了整个社区拥有奥体CBD,滨江风光带等视野资源。小区容积率为1.6。目前在售二期,分别为1-19幢,21幢,23幢和24幢.均价为5758元每平米。三期1
17、1栋楼,共600户,二期5栋楼,共388户,一期为14栋楼,共553户。户型面积:主力户型三房129140平方米,三房总价74.881.2万元。价格走势:均价为5800元/平方米,现贷款为99折,一次性为98折,据说价格可进一步商量,三期10/22公开21#楼,开盘当天除折扣优惠以外,另有优惠活动,签约的业主通过投掷飞镖优惠5000-10000元/套。三期21#楼由于位置较好,均价为6000元/平方米,稍后推出的三期23#、24#楼可能由于位置的关系,价格会有所下降。销售情况:目前二期的销售率为37.81,近几个月来顺驰的销售速度都偏慢,新政推出后的五个月来只卖出了50余套,三期产品推出一栋2
18、1#楼,本打算明年开三期,由于发展商近期资金遇到困难,另外趁着十运会现场来人量的增加,所以提前开出一栋,后续将在11月中推出23#、24#楼,面对河西目前的市场状况,开发商推量都比较谨慎,三期后期房源推案时间还将取决于前几栋楼的销售情况。利多利空:利多:1. 小区西边有滨江风光带和绿博园,风景秀丽,环境优美,丰富业主在家中的视野。 2. 小区实现立面式人车分流,采用全智能化系统.小区业主生活安全得到保障。 3. 小区周边有奥体中心,站在阳台上即可看到主场馆.且今后将有多项设施会对市民开放,如篮球,健身等运动与业主举步之遥。 利空:1. 小区旁有一个变电站,对业主生活产生一定影响。 2. 住宅楼
19、下多为商铺,一定程度上影响业主的生活。 3. 房型设计不好,二,三房进深太长.不利于通风.三房户型中,很多是两个房间朝北.一个房间朝南.四房设计的拐角太多。2、中央商务区板块1) 涵盖范围朗诗国际街区 拉德芳斯 欧洲城2) 板块特征a. 交通便利:靠近地铁1、2号线换乘站元通站。b. 产品差异化:朗诗国际街区是宣扬的是高科技住宅,拉德芳斯又河西地区比较 少见的花园洋房的产品,和周边竞争个案有很大差异。c. 商业配套齐全:靠近中央商务区,商业、办公和酒店等配套比较齐全。3) 个案基本情况朗诗国际街区项目规划:朗诗国际街区是朗诗置业在河西奥体板块开发的一个总建筑面积约30万平米的“高科技节能、环保
20、、健康型”住宅项目,占地240亩左右,位于河西新城中央商务轴与商业轴的交汇处,毗邻地铁1、2号线换乘站,交通十分便利。地块西沿经四东路,北靠纬九路,其东侧、南侧分别为规划道路。 建筑类型以小高层为主,定位国际化街区式住宅,力求营造开放私密的社区文化。 朗诗国际街区采用世界一流的建筑科技,实现“恒温、恒湿、新风、低噪、防污、低能耗”等多种居住功能,在夏天不用空调,冬天不用暖气的情况下,能使住宅室内常年温度保持在2226度左右,湿度保持在3070%,并可以24小时呼吸到新鲜空气,从而创造了人体最舒适的环境,彻底告别南京的严寒酷暑和黄梅天,进入一种超前的未来生活状态。户型面积:二房82104平方米,
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