“白金海岸”销售统一说辞doc.doc

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1、“白金海岸”销售统一说辞一、 市场情况1、地理位置2、交通3、商业4、生活机能（附图）1）银行 交通银行：10分钟车程； 光大银行：10分钟车程； 建设银行：10分钟车程； 中国银行：9分钟车程； 工商银行：9分钟车程； 2）医院 3） 超市、百货、便利店 4）体育、健身、休闲 、娱乐 5）教育 6）邮电 7）周边相邻酒店 8）风景旅游区 二、 产品介绍1、 技术指标承重结构： 建筑类别： 抗震类别： 基地面积：住宅占地：住宅总建筑面积：地下室面积：物业管理中心面积：建筑覆盖率：绿化面积：集中绿化：架空层面积：容积率：得房率：绿化率：停车位：总户数：开工日期： 交房日期： 2、建材标准 1）住

2、宅单位内装修标准精装修标准：内墙： 天花： 地面：窗户： 门： 厨房：卫生间：电气配置： 2）公共部分装修标准A、 外墙： B、 大堂： C、单元入口: C、 走廊及侯梯厅:E、楼梯: F、信报箱: G、空调机位： 3）电梯： 3） 给水： 4） 下水： 5） 风道：6） 燃气：7） 水电表： 8） 排污系统： 10）供水：双水源供水。 11）供电：双回路供电，每户设独立电表10-60A，带漏电保护装 置，配有备用柴油发电机，公用部位分配有应急灯。 12）通讯：每户预留电话接口、中国电信宽带入户。 13）电视：有线电视入户，厅、卧预留接口。 14）安保系统： A、 B、 C、 15）智能化：A

3、、B、C、 16）消防系统：。 17）通讯系统： 3、会所配套设施 4、 参与单位开发商： 设计单位： 全程营销： 营销支持：物业公司：施工单位： 监理公司： 环境设计： 5、 环境设计特色： 6、 房型：总可售户数：137套1）、房型配比： 2）、房型面积： 3）、房型图： 7、 物业管理情况： 1）、物业管理公司： 2）、收费标准： 3）、服务项目： 三、 优劣势分析1、 优势： 1）、 先天的环境素质 2）、度假概念渐受青睐 三个法定长假，国外企业的年休假制度，老年人的异地养 老计划。 3）、交通便利 4）、 项目的独特性， 5）、购买者的投资热情。 2、 劣势四、 购房须知 1、 流程

4、 2、 法务咨询1）、房屋销售管理办法2）、客户购房产生的其它费用3）、商业性贷款 A、额度与期限： B、条件 C、申请人所需提供的资料4）、贷款万元还款表5）、付款方式：共两种： A、一次性付款 折 B、银行按揭 折五、 答客问 1、“白金海岸”目前的售价是多少？ 答：目前的售价为 元/M2，一房一价。 2、“白金海岸”的购房付款方式？ 答：付款方式有两种：一次性、银行按揭。 3：为“白金海岸”提供个人住房贷款的银行有哪几家？ 答： 4、购买“白金海岸”可提供的房地产抵押贷款有几种类型？ 答：抵押贷款有公积金贷款、纯商业贷款及组合贷款三种，海南以 外的客户只能采用纯商业贷款。 5、现行个人住

5、房商业性贷款利率为多少？ 答： 6、有关客户贷款手续如何办理？ 答： 7、购房客户个人住房贷款的最高额度和最长年数为多少？ 答：最高按揭额度为 ，年限 年。 8、外省市人士购买“白金海岸”是否可以按揭？按揭额度及年限 为多少？ 答：可以，最高按揭额度为60%，年限25年。 9、港、澳、台人士是否可以购买“白金海岸”？ 答：可以。 10、单位企业是否可以购买“白金海岸”？ 答：可以。 11、单位、企业购房是否可以申请住房贷款？ 答：不可以。 12、办理个人房产证需缴纳多少费用？ 答：办理个产证需交纳契税、交易费、测绘费、公证费等，在购房 总款项交清后，房屋综合验收后3个月内办完。 13、客户是否

6、可以委托开发商办理个人房地产权证？ 答：可以，但客户须出具委托公证书。 14、购房人的合同署名能否二人以上？ 答：能，我国法律法规对物业的权利全体未做量限制。 15、“白金海岸”的物业管理费是多少？是哪家物业公司？ 答： 16、“白金海岸”周围的交通线路如何？ 答： 17、“白金海岸”是否有幼儿园？ 答： 18、“白金海岸”附近有什么小学、中学？ 答： 19、“白金海岸”是什么性质的商品房？可以注册办公吗？ 答： 20、“白金海岸”有没有会所？包括哪些内容？ 答： 21、“白金海岸”的车位如何？仃车费如何收取？答： 22、“白金海岸”的房型如何？ 答： 23、“白金海岸”绿化率多少？容积率多少

7、？ 答： 24、“白金海岸”总建筑面积是多少?总户数是多少? 答： 25、“白金海岸”是哪家公司开发的？ 答： 26、“白金海岸”物业类型？ 答： 27、“白金海岸”是装修房还是毛坯房？交房标准如何？ 答：“ 28、“白金海岸”的交房日期是什么时候？ 答： 29、每户电表容量是多少？供水系统如何？ 答： 30、栋距如何？ 答： 31、房间层高几米、层数几层？ 答： 32、建筑的外立面如何？ 答： 33、环境设计由哪家公司做？其以往业绩如何？ 答： 34、本项目的地理优势在于哪里?答： 35、开发商背景如何？ 答： 36、小区住宅共有几层？有无复式？在几层？ 答 37、除了房款外还需交哪些费用？

8、 答：还需交纳入户费和确权交接费。入户费包含水、电开通费、有线电视费和楼宇可视对讲机的费用等相关费用。 38、厨房、卫生的排气如何解决？排气管的位置在哪里？ 答： 39、小区垃圾如何处理？ 答：由业主放至指定位置，由物业公司集中收集处理。 40、小区靠海边，地质如何？基础怎样做？ 答： 41、每栋楼设几部电梯、用什么品种，载容量多少？ 答： 42、物业公司是否提供代租、代清洁？ 答： 43、小区内交通线路如何设计？能否人车分流。 答： 注：另行增加一定的答客问，将问题简化和明了，不要过于复杂。九、附件商品房销售管理办法 2001年10月13日 （2001年3 月14日经建设部第38次部常务会议

9、审议通过，建设部部长俞正声4 月4 日签署88号部令发布，自2001 年6 月1 日起施行。）第一章 总则第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例，制定本办法。第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第四条 房地产开发企业可以自行销售商

10、品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。第二章 销售条件第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行。第七条 商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质

11、证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同

12、前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。第三章 广告与合同第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。第十五条 房地产开发企业、房地

13、产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二

14、）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋

15、的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之

16、日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3 以内（含3 ）部分的房价款由买受人补足；超出3 部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3 以内（含3 ）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3 部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积面积误差比-100合同约定面积因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积

17、和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预

18、售管理办法。第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

19、第四章 销售代理第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。第五章 交付第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合

20、交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定），向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责

21、任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登

22、记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第六章 法律责任第三十六条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照城市房地产开发经营管理条例的规定处罚。第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销

23、售商品房的，责令停止销售活动，处5 万元以上10万元以下的罚款。第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1 以下的罚款。第三十九条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2 万元以上3 万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主

24、管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2 万元以上3 万元以下罚款。第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1 万元以上3 万元以下罚款。（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（五）分割拆零销售商品住宅的；（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）未按照规定向买受人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文

25、本、城市商品房预售管理办法的；（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2 万元以上3 万元以下罚款。第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章 附则第四十五条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套

26、的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。第四十八条 本办法自2001年6 月1 日起施行。附件一：客户购房所需支付的相关费用 一、 购房、签定商品房买卖合同时：1、 购房款：按付款方式支付相应的购房款。2、 商品房交易管理中心登记备案费：50元/套。二、 交房、验收时：1、 支付剩余房款：一次性付款客户的尾款。2、 支付因实测面积与合同面积产生的房款差额，按实计算，多退少补

27、（按合同条款执行）。3、 支付入户费用：1）有限电视入户费：300元/户； 2）可视对讲机费用：1800元/户左右； 3）半年的物业管理费：每平米2.2元，按户型面积计算； 4）水、电押金：300元/户； 5）制证工本费：10元/户。三、 办理个人产权证时：1、 契税：总房款的3%。2、 印花税贴花：5元/证。3、 印花税：总房款的0.05%。4、 土地权属登记费：0.2元/平米。5、 物业维修基金：总房款的3%。6、 机读费：50元/套。7、 档案保管费：50300元/宗。8、 测量费：300元/套。附件二：客户购房贷款所需提供的的相关材料及相关费用一、 客户购房贷款所需提供的相关材料：1、 申请人及配偶的有效身份证件：身份证、军官证、护照等；2、 申请人及配偶的户口本或有效居留证明；3、 申请人的婚姻证明材料；4、 申请人及配偶的收入证明；5、 相关权利人的有效身份证件；6、 购房首付款的复印件；7、 相关房屋预售合同。二、 客户购房贷款所需支付的相关费用：1、 贷款公证费：贷款总额的0.03%，由公证处收取；2、 贷款抵押登记费：200元左右，由文昌房地产交易管理所收取；3、 保险费：按相关公式计算、支付。