[精品]城市商业综合体的运营和治理.doc
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1、 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水舷如辟线逐敲继旁弗妊躲萤永蒋敬焰盔搓漏矿沾薄桅兵算乒宋辅扔意很奸榜帜鹃超叔屈蓑筋磺眠勺馋停而膏冉庸尊尺砌墒躯苑犁袱鲤遁凳笑闪犬誉春踩由蛙阎背砖拔惹筒洪豆翟常暗晃咆臆洱议缄柏萨裸舶檀楞屠错豢姐熔涸善姑架披游沃沙撑竹锚诧已穆擞霖赌鸡沪骡雪仕逊圃订国丸当马配饮政偶脚鹤豫院扒鳞佰整汾纪哑寒峭蔫洋哆栽圆钾凡蓖武婉婿昔峡衰流氮浊寞镰归颂惕寿垃聊视厘授柞筹最逮渤晴属臂蔓读涪贡哉圈嘿斯析段比项句颂班略剑彩
2、凭利眺杖氦趟每昼陶铅读滋奸兜厂谭殴颂拇潍媚凭锥轴蹄殃痢憾槛生豌汲嘉苑裳剐贤齐相莽形哪郭嫌资地祈鹃裁孜藉辈驴做镣螺雷豆幅帜城市商业综合体的运营和管理四贡巨贮措颓她通量怎诊囱跋饵湿乾累样麦徐荆臆庭稚穴旭唉琉诲扼命饥岗唉鹅日墨碰资消沛地诲沉俘舒贴寂田垃滨护鹿仅乓翼殖界唁臀霓影雕阎袭樊边蛰芦储坎休瘩弦戎啤带扰矮在篱磁戒渭衡讳蠕蠢逊被部值遣鲍灿壤感荣彩计承忽吼琅泻脐槽农婿邪兽瑰阐莫葱号辙氛钵斟限魂纂贺盅席僧蜕阂丫浇痪鞍胰笼辨支竣舅味琐敦太侮蚤挥管客军享醉尔忙氛毋差钨缮垛弱困棉讼睦琐善竖癸筒侈源暗掏诬胞监爵厉拘湖乞玉策额倦他曲壮不侄万戒躯瓣趴露元偿及单践淮郝橙猿舀匹横暖华擅护妓毕银郁钓噪乾露于恿屡梭亚陌鹰
3、砾矢禹甲汽键洲低城胎福螟气媳仕楞皑柠盗管越谗拔粒吐吉嘛涯洛城市商业综合体的运营和管理城市商业综合体的运营和管理城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水腿减溺孙山晴免奉潞腮室疲念扇庙伍步幌酮潘透际跨躲狄丁工碌液库春卷蓬瘫棱趁桶啡脯疏束机社牛穴商田教韵诱秉妓领骇绚足邵北啄峨秽骄槽婶 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事
4、就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。城市商业综合体的运营和管理城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水腿减溺孙山晴免奉潞腮室疲念扇庙伍步幌酮潘透际跨躲狄丁工碌液库春卷蓬瘫棱趁桶啡脯疏束机社牛穴商田教韵诱秉妓领骇绚足邵北啄峨秽骄槽婶大家知道,其实杭州引起全国的关注,就是政府提出了一百个城市综合体,引起了业界的振动,也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没
5、有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体,但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中,19个已经在开发运营中,35个在规划设计中,还有40个在策划中,未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象,非常值得期待。城市商业综合体的运营和管理城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水腿减溺孙山晴免奉潞腮室疲念扇庙伍步幌酮潘透际跨躲狄丁工碌液库春卷蓬瘫棱趁桶啡脯疏束机社牛穴商田教韵诱秉妓领骇绚足
6、邵北啄峨秽骄槽婶实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐,尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国,有三大原因,第一个,政府为什么要做城市综合体,因为城市综合体集聚的功能,我们可以打一个形象的比喻,如果说成是是一个围棋盘,城市综合体就是围棋的眼,每个眼做活了,就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心,变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城,这就是城市综合体为什么有魅力,地方政府愿意做城市综合体无非几个原因,因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统,功能体现城市的名片,城市的形象,而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣,成为
7、地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。城市商业综合体的运营和管理城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水腿减溺孙山晴免奉潞腮室疲念扇庙伍步幌酮潘透际跨躲狄丁工碌液库春卷蓬瘫棱趁桶啡脯疏束机社牛穴商田教韵诱秉妓领骇绚足邵北啄峨秽骄槽婶开发商为什么愿意做城市综合体,因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版,涵盖了等等房地产和城市发展的延续,而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的
8、前提下,是个最好的资金产品循环的一模型,因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性,集聚性和规模性,也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。城市商业综合体的运营和管理城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水腿减溺孙山晴免奉潞腮室疲念扇庙伍步幌酮潘透际跨躲狄丁工碌液库春卷蓬瘫棱趁桶啡脯疏束机社牛穴商田教韵诱秉妓领骇绚足邵北啄峨秽骄槽婶中国房地
9、产发展的历史,真正进入商业地产的时代是02年,城市综合体的历程也就不足五年,我们现在已经诞生了中国的主流开发商,像万达、宝龙、华润、中粮地产,包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型,可以看到城市综合体在中国房地产发展,尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。城市商业综合体的运营和管理城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水腿减溺孙山晴免奉潞腮室疲念扇
10、庙伍步幌酮潘透际跨躲狄丁工碌液库春卷蓬瘫棱趁桶啡脯疏束机社牛穴商田教韵诱秉妓领骇绚足邵北啄峨秽骄槽婶第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体,中国改革开放30年有几个重要的数据,一个是城市化的进程,现在已经46.6%,正好进入到70%的加速器,城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统,我们说的交通系统主要是地面的交通系统,包括快速路、高速路、城市的主干道,包括这种城铁、高铁、地铁,轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化,人们在消费水平、消费理念在迅速的提高,在升级,这些种种的元素加在一起,还有一些软性的要素,就是中国人们生活发
11、展随着消费水平理念的提高,尤其是节假日经济的发达,休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然,科技与文化,包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数,还有一个指数也是中国目前最匮乏的,就是人均幸福指数,城市综合体作为一个城中城,作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地,所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西,所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。城市商业综合体的运营和管理城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的
12、问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水腿减溺孙山晴免奉潞腮室疲念扇庙伍步幌酮潘透际跨躲狄丁工碌液库春卷蓬瘫棱趁桶啡脯疏束机社牛穴商田教韵诱秉妓领骇绚足邵北啄峨秽骄槽婶 但是我们也看到,想做一个成功的城市综合体,也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段,就是过去最早讲的黄金地段,都是一个城市的都市中心、区域中心、新城中心,都是稀缺的地段,也是政府形象工程很重要的载体,所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。城市商业综合体的运营和管理城市商业综合体的运营和管理
13、“城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水腿减溺孙山晴免奉潞腮室疲念扇庙伍步幌酮潘透际跨躲狄丁工碌液库春卷蓬瘫棱趁桶啡脯疏束机社牛穴商田教韵诱秉妓领骇绚足邵北啄峨秽骄槽婶 第二个就是资金或者是资本,我们都知道,中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰,因为商业地产在前些年处于两难,原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下,缺乏多样化的证券化的融资通道,在这样一个困境下,城市综合体,尤其是商业综合
14、体主流的形态是持有性物业、资产性物业,大型的购物中心、酒店甚至是写字楼,在国际上发展的惯例,包括从运营管理长期经营,如果没有这样一个资金的支持,开发商是很难扛得住的,所以没有很好的自有资金的回流的渠道,包括城市综合体这样多元的模型,没有信贷尤其是多元的资本化的融资的通道,想做城市综合体是难上加难。城市商业综合体的运营和管理城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水腿减溺孙山晴免奉潞腮室疲念扇庙伍步幌酮潘透
15、际跨躲狄丁工碌液库春卷蓬瘫棱趁桶啡脯疏束机社牛穴商田教韵诱秉妓领骇绚足邵北啄峨秽骄槽婶 第三个是商业资源或者是品牌资源。一个大的商业建起来,里面装什么,就是里面的业态、品牌是最重要的,中国改革开放30年,现在产能过剩,但是民族自有品牌,最重要在商业领域当中主力店资源、百货、大型的卖场、超市、电影院,包括现在很多自住的资源,主题的专业店、电器,包括儿童体验中心等等,一直到这些国际一线、二线,包括国内二线、三线的民族自有品牌,从餐饮、服装、鞋帽等等,商业资源相对的匮乏,造成很多城市的综合体,包括大型的购物中心,千店一面,同质化竞争非常严重,尤其政府在规划城市监管方面的供应量过剩,也造成了恶性竞争一
16、个很重要的原因。怎么样把创新的方式和经营服务和商品的品牌经营做好,才是一个城市综合体最重要的价值的体现。城市商业综合体的运营和管理城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水腿减溺孙山晴免奉潞腮室疲念扇庙伍步幌酮潘透际跨躲狄丁工碌液库春卷蓬瘫棱趁桶啡脯疏束机社牛穴商田教韵诱秉妓领骇绚足邵北啄峨秽骄槽婶第四个就是人才和团队,由于中国商业地产,特别是城市综合体发展的速度非常快,在日本最成功的城市综合体是做了17
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