南京栖霞房地产开发有限公司的财务分析.doc

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1、摘要：随着房地产行业的高速发展，房地产企业的财务风险也在不断凸显。本文分析了南京栖霞建设股份有限公司（以下简称栖霞建设地产）短期偿债能力、长期偿债能力、营运能力、盈利能力等财务指标，对栖霞建设地产的财务报表进行了综合分析，发现栖霞建设财务中存在的问题和风险并提出了相应措施和建议，以确保房地产企业获得合理、可持续的发展。企业财务状况的好坏会直接影响企业的生存和发展，进而影响我国经济发展和社会稳定。对企业进行财务风险管理的系统和深入的研究具有极为重要的意义。本文研究围绕着南京栖霞建设地产房地,从公司最近几年财务报告着手，结合财务分析的研究方法和研究思路，阐述了南京栖霞建设地产概况，对该公司的各项财

2、务指标进行计算分析，最后利用杜邦分析法进行综合分析，挖掘财务数据背后公司发展、运营、盈利情况，及时发现企业财务风险，而且不同房地产企业风险体现的环节可能不一样，都需要针对每一个企业的具体情况做出相应的措施来防范风险。本文针对南京栖霞建设地产2011年至2013年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究南京栖霞建设地产近年来的财务状况和经营成果，探索可持续发展之路，发现南京栖霞建设地产经营战南京栖霞建设地产略的闪光点和尚且存在的问题，为南京栖霞建设地产提供一定的参考。南京栖霞房地产开发有限公司作为中国房地产行业比较典型的房地产股份有限公司，有效地做好企业财务分析

3、，指导企业的经营和发展,才能更好地实现企业的战略发展。关键词：房地产企业；财务风险；财务分析 一、企业简介南京栖霞建设股份有限公司南京栖霞建设股份有限公司成立于1999年12月,是以南京栖霞建设（集团）公司为主发起人,联合南京新港高科技股份有限公司等五家单位共同发起设立的股份有限公司。公司设立时注册资本1亿元人民币。公司主营: 住宅小区综合开发建设；商品房销售、租赁、售后服务；投资兴办实业；教育产业投资。作为区域龙头，公司主要开发高档公寓、花园洋房和别墅，发展战略清晰，产品开发能力突出，在南京市场具有比较好的品牌形象,连续多年蝉联南京销售面积和销售金额第一名的桂冠。公司是国家一级资质房地产开发

4、企业。 公司长期致力于企业核心竞争能的培养,在构建学习型组织、培养职业经理人队伍、加强法人治理结构、建设优秀企业文化、锻造技术创新能力、建立质量保证体系等方面做了大量工作,取得很好的成效。房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理，融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。房地产投资是高投入高风险的回报行业，具有资金投入量大，回收期长、负债比率高、变现能力差等特点。房地产企业在财务工作中由于财务结构不合理、融资不当、受政治风险、经济风险、市场风险、利率风险、经营风险等原因影响，造成企业获取的最终收益和预计目标产生的偏差。2013南京栖霞地产财务报表显示：每股收益0.16 元

5、,同比下滑45.5%,低于预期。2013 年实现营业收入21.6 亿元,同比下降18.6%,实现净利润1.7 亿元,合每股收益0.16 元,同比下滑45.5%,低于预期。结算少及毛利率偏低导致业绩下滑。公司营业收入21.6 亿元,同比下滑18.6%,其中主力结算项目为无锡瑜憬湾(6.0 亿元),南京幸福城(保障房,5.3 亿元),无锡东方天郡项目(2.8 亿元)。无锡瑜憬湾项目税前毛利率仅17.8%,幸福城仅12.4%,东方天郡仅0.7%,拖累全年综合毛利率至14.4%(税金后),较去年同期减少14.7 个百分点。风险:宏观经济下行风险。二、企业财务分析（一）股本结构股份构成(万股)变更日期2

6、013-12-312012-12-312011-12-31股份总数105,000.00105,000.00105,000.00已上市流通A股105,000.00105,000.00105,000.00受限流通股份0.000.000.00 根据南京栖霞建设地产2013年的财务报表可知栖霞建设的总股本105,000万股，自2010年至2013年都没有变化。在2013年12月31日的财务报表中流通股有105,000万股。（二）财务比率分析1偿债能力分析偿债能力是指企业偿还到期债务的能力,对企业发展有重要意义。分为长期债务能力和短期债务能力。表1： 偿债能力分析表项目2011-12-312012-12

7、-312013-12-31短期偿债能力流动比率2.34082.14871.8522速动比率0.7930.72260.5069现金比率(%)36.820929.260821.4019长期偿债能力 资产负债率(%)64.255767.636772.4167 权益乘数 2.7976 3.09 3.6254产权比率(%)174.6805204.2922 257.3913 利息支付倍数3889.6212 1278.2505-106346.0032流动比率与房地产行业对比 （1）短期偿债能力分析1流动比率反映企业用在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。栖霞建设地产此比率低于标准比率2，表明企

8、业短期还债能力较低。但是2011年与2013年比较，呈下降状态，说明本公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定，除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，可能没有足够的财力偿还到期流动负债。 2本公司速动比率一直偏低，小于1，2013、2012、2011年的比率分别是0.5、0.5、0.7，从表1的数据显示本公司的短期偿债能力较差而且呈下降趋势。说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。表明栖霞建设地产以速动资产偿还流动负债的综合能力差，变现能力低，这样不仅会影响企业支付工资、购买原材料和生产设备，更无法偿还到期的流动负债，增加了企业的财务风险压力。3从相关指标中看出，现金比率它

9、的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的数据来看，万科的现金比率也不断下降的，从2011年的36.8209%下降到2013年的21.4019%，明企业经营活动所产生的现金可以抵偿流动负债的程度低，企业的财务弹性差，财务风险系数高。（2）长期偿债能力分析 1资产负债率越大说明企业偿债能力越差；反之，企业的偿债能力越强。一般认为资产负债率为40%-60%时较为合适，由上表可以看出，2011-2013年栖霞建设集团的资产负债率在70%左右，并不断上升，并且远高于同行业平均水平。说明该企业资产负债率不合理，企业的负债过度，债权保障程度低，借款的危险系数偏

10、高。从变化趋势表可以发现，栖霞建设地产的负债状况从2010年开始呈递增趋势，2013年达到最高值为72%，高于国际安全的标准。资产负债率不断上升，企业的财务风险压力不断加大。2产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。从表1可以看出，2011-2013年产权比率较高呈上升趋。说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应，企业的基本财务结构与资本结构具有高风险、高收益的特征，偿债能力减弱。3已获利息倍数越大，说明长期偿债能力越强。若假设财务费用为全部利息支出，从表1知，已获利息倍数呈下降趋势，说明栖霞地建设产偿债能大大减弱。2.营运能力分析营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产

11、运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。包括存货周转率、存货周转天数、应收账款周转率、应收账款周转天数、总资产周转率、总资产周转天数等各项财务分析指标。1、存货周转率分析存货周转率又名“库存周转率”，是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节存货运营效率的综合性指标，也是反映流动资产流动性的重要指标。存货周转率是企业一定时期销售成本与平均存货余额的比率，存货周转率的高低反映了企业存货管理水平的好坏，影响着企业的短期偿债能力。表2 栖霞建设地产2011-2013年存货周转率表项目2011-12-312012-12-312013-12-31存货周转率（次）0.20210

12、.23470.1976存货周转天数1781.29641533.8731821.8623存货周转率反映了企业销售效率和存货使用效率。从变化趋势来看，存货周转率反映了企业销售效率和存货使用效率。从变化趋势来看， 2011-2013年栖霞建设地产的平均年存货周转率低于21%,反映出该企业存货占用水平高，存货周转速度慢，存货周转率低，存货周转天数长，虽然2012年时，周转率有所提高，周转天数由1781天下降为1533天，但是2013年存货周转率又降至更低。栖霞建设地产存货的管理效率低，变现能力差的现状没有得到根本改善。2、应收账款周转率表3 栖霞建设地产2006-2010年应收账款周转率表项目2011

13、-12-312012-12-312013-12-31应收账款周转率（次）335.1686195.844150.5819应收账款周转天数1.07411.83822.3907应收账款周转率说明企业应收账款的变现能力。应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。由表3可以看出，2011年的最高，说明回收能力强。从数据中显示，栖霞建设地产的应收账款周期天数太短，表明房地产企业奉行较紧的信用政策，付款条件过于苛刻，这样会限制企业销售量的扩大，影响企业的盈利水平。3、固定资产周转率表4: 栖霞建设地产2011-2013年固定资产周转率表项

14、目2011-12-312012-12-312013-12-31固定资产周转率(次)78.8397107.580794.1831固定资产周转率是衡量固定资产利用效率的一项指标。从变化趋势表显示，栖霞建设地产的固定资产周转率较高，表明该企业固定资产利用充分，企业的固定资产投资使用得当，结构合理，能够充分发挥效率，企业的营运能力较强。3、盈利能力分析盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力。表5： 盈利能力分析表项目2011-12-312012-12-312013-12-31销售净利率(%)15.825815.92069.8165成本利润率(%)28.015827.78614.3833 资产净利润

15、率(%)3.26423.6941.6177 净资产收益率(%)8.098.854.65（1）销售净利率房地产行业销售净利率标准是0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。栖霞建设地产的销售净利率从2011和2012年的15.8%左右下跌到2013年的最低点9.8165%。总年体上销售收入的收益水平在不断下降。说明企业销售收入水平低，相应获取的净利润也低。（2）成本利润率成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。从上表数据看，本公司的成本利润率逐年下降从2011年的28.01

16、58%降到2013年的14.3833%，下降近一倍。说明了经济效益越来越差。（3）资产净利率资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。从表3结果看，该公司的资产净利率在前两年都在3%-4%，到2013年下降到1.6177%，表明公司投入产出水平低，资产运营效率低，成本费用的控制水平不高。也表明企业的管理水平有所降低。（4）净资产收益率净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力，即反映投资与报酬的关系。本公司的净资产收益率2011年至2012年有所增高，2013年4.65%，低于行业均值，表明公司自有资本获取收益的能力减弱，运营效益较差，对投资者和债权人的保证程度水平低

17、。4.发展能力分析发展能力是指企业在生存的基础上扩大规模、壮大实力的潜在能力，发展能力对于企业发展具有重要意义。具体分析见表4： 表6： 发展能力分析项目2011/12/312012/12/312013/12/31销售收入增长率(%)-32.877925.6599-18.5797净利润增长率(%)-25.808326.4126-49.7969净资产增长率(%)-10.66652.97-1.6103总资产增长率(%)9.490913.727415.44（1）销售收入增长率销售收入增长率是评价企业成长状况和发展能力的重要指标，是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要指标，也

18、是企业扩张增量资本和存量资本的重要前提。由于销售增长率小于零说明本年比去年销售下降了。本公司的销售收入增长率2011年到2013年呈增长状态从-32.8779%增值25.6599%，说明企业销售增长快，企业产品市场前景可观。但2013年增长率又下降，降至-18.5797，销售减少，市场前景不可观，销售不稳定，盈利能力减弱。（2）净利润增长率净利润增长率代表企业当期净利润比上期净利润增长幅度，指标值越大代表企业盈利能力越强。从表6中可以看出2011年净利润增长率为-25.8083%说明比上期净利润下降，到2012年增长到26.4126%，从上图可以看出2012年接近行业平均值，但截止到2013年

19、净利润增长率大幅下降为-49.7969%，远低于行业均值的47.174%，表明盈利能力大幅下降。(3)净资产增长率是指企业本期净资产总额与上期净资产总额的比率。净资产增长率反映了企业资本规模的扩张速度，是衡量企业总量规模变动和成长状况的重要指标。由表6可以看出2012年较2011年净资产增长率为由-10.6665%增长到2.97%，2013年下降到-1.6103%，表明资本规模扩张速度慢，甚至在2011年与2013年资本规模在减少。（3）总资产增长率总资产增长率表明，从资产角度衡量企业本期规模的扩张程度，本公司的总资产增长率在2011年至2013年不断上升，从9.4909%增至15.44%，呈

20、现缓慢增长，说明企业在本经营周期内资产扩张速度缓慢。5.每股指标分析表7：每股指标分析项目2011-12-312012-12-312013-12-31每股收益0.26080.30120.1642每股净资产3.2253.40373.5284（1） 每股收益每股收益反映了普通股的盈利能力，由表7可以看出，该公司的每股收益从2011年增长到2012年0.3012，到2013年大幅下降到0.1642，并且连续三年都低于行业均值。说明本公司的普通股盈利能力低。（2） 每股净资产表5指标表明发行在外的每一股普通股所代表的账面净资产，是股票的最低价值。本公司近三年的账面净资产从2011年3.2250增加到2

21、013年3.5284，说明本公司的股票价值在增长，由上图可知比较接近房地产行业平均值。说明公司的发展速度缓慢，盈利和抵御风险能力一般。 （三）综合分析法综合分析法中最为重要的是杜邦分析法，而在杜邦分析法,净资产收益率是综合性最强，最具代表性的一个财务比率，是杜邦系统的核心，也反映了股东投入资金的获利能力，反映企业进行筹资、投资、资产运营等活动的效率。这个指标取决于总资产净利率和权益乘数。2011年度杜邦分析图：权益乘数2.778净利2738520000 销售净利率15.8258%平均资产总额10685800000主营业务收入2108510000主营业务收入2108510000 资产周转率20.

22、63% 资产净利率3.1227%净资产收益率8.09%2012年度杜邦分析图：净利316281000 销售净利润15.9206%平均资产总额12152700000主营业务收入2649560000主营业务收入2649560000 资产周转率23.2% 净资产收益率8.09%权益乘数3.125资产净利率3.471 %2013年度杜邦分析图：权益乘数3.571净利172415000 销售净利润9.8165%平均资产总额14029000000主营业务收入2157280000主营业务收入2157280000 资产周转率16.48% 资产净利率1.5095%净资产收益率4.65%本公司的净资产收益率在20

23、12年有一定程度的好转，分别从2011年的8.09%增加至2012年的8.85%但是2013年大幅下降为4.65%。企业的投资者在很大程度上依据这个指标来判断是否投资或是转让股份，考察经营着业绩和决定股利分配政策。 总资产收益率也是反应获利能力的指标，揭示了生产经营效率的综合性比较强的指标。它取决于销售净利润和总资产周转率。因此，可以从销售活动和资产运营活动两个方面进行分析。销售方面，从销售活动来看，销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系。要提高资产净利率要考虑两个方面：一方面是要开拓市场，则通过增加销售量来提高资产净利率，采取一些有效措施，比如：搞一些促销活动等。另一方面是要控制成本费

24、用还包括财务活动的费用，而降低各项成本费用开支是企业财务管理的一项重要内容，通过减少成本来提高资产净利率。栖霞建设地产的2011年资产净利率为3.1227%，反映企业每使用一块钱，经营活动真正赚得3.1227元。栖霞建设地产2012年销售收入和净利润小幅上涨，但2013年资产净利率下降了一倍多，销售收入和净利润大幅下降。2013 年，栖霞建设地产的毛利率为 26.47，同比下降 15.87%。毛利率降低的原因在于幸福城保障房项目和无锡东方天郡一期毛利率较低，也是净利润的降低与营业收入的减少不同步的主要原因。从资产运营方面，及关系到企业的获利能力，有关系到企业的偿债能力。一般而言，流动资产直接体

25、现企业的偿债能力和变现能力；非流动资产直接体现企业的经营规模和发展能力。两者之间应该有一个合理的结构比率，如果企业持有的现金超过业务需要，就可能影响企业的获利能力;如果企业占用过多的存货和应收账款，则既要影响获利能力，又要影响偿债能力。为此，就要进一步分析各项资产的占用数额和周转速度。对流动资产应重点分析存货是否有积压现象、货币资金是否闲置、应收账款中分析客户的付款能力和有无坏账的可能;对非流动资产应重点分析企业固定资产是否得到充分的利用。对于本公司，资产周转率也非常重要。流动资产中存货占的比重很大，说明有积压，这也是销售下降的客观体现。因此本公司的变现能力下降。流动资产与非流动资产的比率接近

26、5，说明公司的固定资产利用率不高。公司应该采取一定的促销手段，降低库存。 权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。栖霞建设提高的权益乘数，说明资本结构在2011至2013年发生了变动，2013年的权益乘数较2011年有所增大。权益乘数增大，企业负债程度越高，偿还债务能力越弱，财务风险程度越高。这个指标同时也反映了财务杠杆对利润水平的影响。财务杠杆具有正反两方面的作用。在收益较好的年度，它可以使股东获得的潜在报酬增加，但股东要承担因负债增加而引起的风险;在收益不好的年度，则可能使股东潜在的报酬下降

27、。该公司的权益乘数近三年一直处于2.53.5之间，也即负债率在65%75%之间，属于激进战略型企业。管理者应该准确把握公司所处的环境，准确预测利润，合理控制负债带来的风险。 综上所述，杜邦分析法以权益净利率为主线，将企业在某一时期的销售成果以及资产营运状况全面联系在一起，层层分解，逐步深入，构成一个完整的分析体系。它能较好的帮助管理者发现企业财务和经营管理中存在的问题，能够为改善企业经营管理提供十分有价值的信息，因而得到普遍的认同并在实际工作中得到广泛的应用。四、 栖霞建设地产存在问题与发展建议 2013 每股收益0.16 元,同比下滑45.5%,低于预期。栖霞建设2013 年实现营业收入21

28、.6 亿元,同比下降18.6%,实现净利润1.7 亿元,合每股收益0.16 元,同比下滑45.5%,低于预期。商品房销售平淡,收入下滑明显:2011年全年签约销售47.1亿元,同比增长132.9%,但其中商品房销售金额仅13.9亿元,回款15.5亿元;保障房销售金额33.2亿元,进度回款仅7.3亿元。全年房地产结算收入同比下滑34%,主要因结算面积下滑48.3%至18.1万平方米所致,其中栖庭结算2.8万平米,栖园结算1.5万平米,瑜憬湾结算5.1万平米。结算少及毛利率偏低导致业绩下滑。公司营业收入21.6 亿元,同比下滑18.6%,其中主力结算项目为无锡瑜憬湾(6.0 亿元),南京幸福城(保

29、障房,5.3 亿元),无锡东方天郡项目(2.8 亿元)。无锡瑜憬湾项目税前毛利率仅17.8%,幸福城仅12.4%,东方天郡仅0.7%,拖累全年综合毛利率至14.4%(税金后),较去年同期减少14.7 个百分点。偿债压力妨碍公司业务扩张。财务压力增大:2011年末净负债率上升39.4个百分点至87.4%,2012年一季度末提升至111.7%,处于行业高端,现金流较为紧张。2012年幸福城保障房项目进入持续建设期,大量建安投入将使公司财务压力进一步增大。公司净负债率在2012年1季度达到高点后虽然持续下降,货币资金/(1年以内到期长期负债+短期借款)持续下滑,表明公司面临持续较大的偿债压力。在去杠

30、杆化的路径之下,公司业务难于实现大幅扩张。销售回款情况尚可:公司全年销售额32.6 亿元,其中,商品房合同销售金额28.4 亿元,合同销售面积23.5 万平方米。全年回笼资金42 亿元,其中保障房项目回款16 亿元。费用控制较好:公司13 年三项费用合计1.2 亿元,同比下降27.4%,其中管理费用7042 万元,同比下降5.1%。 房地产调控政策从国十条之后，持续对房地产严厉调控基调基本没有变。2011年房地产的政策和市场的确定性是最大的。房地产业，不仅是经济需求，更是社会性需求。从经济角度看，房地产调控政策是以限购，限贷为核心内容的房地产调控政策。限购政策都是针对家庭拥有两套房子以上，不能

31、贷款，不能买第三套房子，这样的调控政策针对的是投资和投机性需求。现在影响房地产市场的有两个政策，一是限购、限贷。另一个政策，本身不是针对房地产的，但是对于房地产市场的影响特别大，就是货币紧收政策。开发企业觉得贷款越来越难拿，购款一个是难拿到，银行还有升息，即使签订了合同，钱也不一定能拿到，因为银行没有额度。 1.为了满足未来的资金需求, 建议栖霞建设地产要加快销售步伐, 抓住城镇化机遇, 清晰定位产品线,加快项目周转。增加经营活动现金流入, 加快资金回笼，充分运用财务杠杆, 积极寻找战略合作机会, 并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对栖霞建设的专业能力和组织能力提出新的要求。2

32、栖霞建设在看到企业偿债能力的过低所带来的风险,也提醒高度重视企业债务管理，提高偿债能力。3.栖霞建设拥有数额巨大的存货量, 这既是未来发展的保障, 又是栖霞建设风险的主要来源, 从目前管理现状来看, 建议进一步优化存货结构, 适度控制存货数量。4.企业提升建设商品房质量，同时应控制商品房价格，不能竞争将价格压的过低，保证企业毛利的水平，防止低价、低毛利率项目结算拖后企业业绩。5. 政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局，在我国房地产市场中，政府是任何企业都无法忽视的重要因素。其一，政府是市场的资源供应者，通过土地市场从源头上控制着整个市场走向；其二，政府是市场的巨大需求者，通过各种与公务员、事业单位等住房相关的政策影响市场需求和市场产品结构；其三，政府是消费者和企业各种经济行为的政策环境变量，影响着消费者的购买成本和购买方式，左右着企业开发活动、销售活动甚至是产品的具体产品设计状况。公司应该密切关注国家政策，及时调整战略，顺应政策要求。6.目前我国房地产企业处于振荡时期，对于栖霞建设应努力维持较为稳健经营。增强信心，树立良好的企业形象抓住机遇促进发展。顺应目前形势，转变经营模式。低碳理念风行全国，上市公司调整发展战略，通过标准研究与应用、技术转化与推广、采购与产业链影响、宣传等四个渠道推动低碳地产的开发和建设。