（房地产）方案设计管理流程.doc

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1、方案设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修订内容修订人审核人批准人1. 流程概况流程目的为规范公司项目方案设计阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，确保设计质量、进度和控制成本。流程范围公司开发项目在政府控规基础上进行的项目规划方案设计阶段的工作；政府未进行规划的地块进行规划、报批和报建。定义规划设计方案：是城市规划管理部门提供的规划设计条件和房地产开发企业对该项目的要求。流程主导部门规划设计部流程参与部门规划设计部、营销策划部、成本管理部、工程管理部、财务管理部上游流程名称下游流程名称子流程名称概念设计管理流程初步设计管理流程材料设备选型定板管理流程部门流程中承担职

2、责规划设计部1. 负责编写规划方案设计任务书、建筑方案设计任务书2. 负责根据“项目设计计划”编写实施阶段设计管理工作计划3. 负责设计过程中设计方案调整、设计成果的管理4. 负责组织对相关部门、外部专家对建筑设计方案的评审5. 负责提供景观设计师、室内设计师所需的设计图纸工程管理部（报建）1. 负责了解当地政府开发操作流程2. 负责获取当地各类地方性的建设法规3. 负责提供当地各政府部门对项目开发的要求及规划要点4. 负责了解市政总体规划趋势，对方案设计提出设计建议5. 负责提供除规划要点以外的地块周边相关资料6. 负责向规划设计部提交政府部门对项目建筑单体方案的批文7. 负责向规划设计部提

3、交政府部门对项目总体规划方案的批文营销策划部/工程管理部1. 参加规划方案、建筑单体评审2. 参加对实施户型方案评审成本管理部1. 负责提供规划方案、建筑方案设计成本限额（成本测算）2. 负责对方案设计进行设计概算3. 负责项目成本概算，以及项目投资收益的经济评价公司领导1. 设计总监审核、总经理审批方案设计任务书2. 设计总监审核、总经理审批方案设计单位招标文件3. 参与设计单位招标和竞标评审和会签4. 设计总监审核、总经理审批方案设计成果总经理办公会1. 负责对规划方案设计、建筑方案设计的设计单位的竞标方案进行听证在确保设计品质的前提下控制设计周期（参考值）序号设计阶段起始点结束点基准值（

4、工作日）备注1 概念规划设计招投标项目可研报告通过投资委员会听证后确定概念设计单位及概念设计方案15（30）括号内数字适用于“大盘”。其他均适用于一般项目。当大盘设计分期实现时，以当期设计规模为准概念设计确定概念设计单位后概念规划设计完成20（40）概念规划调整概念规划设计完成项目策划报告调整完成102实施方案方案设计招标项目策划报告调整完成确定方案设计单位20（30）方案设计确定方案设计单位后方案设计完成25（50）方案调整方案设计完成报批方案图完成10初步设计报批方案图完成实施方案成果完成303施工图实施方案成果完成主体施工图成果完成45总计主体施工图成果完成175（245）1、 设计招投

5、标：多数项目采用设计招投标的形式，基准值以招投标周期为参考。设计招投标的前段为设计与策划互动的时间，由地区公司自行设定。2、 扩初成果（初步设计）：包括报批扩初文本、示范区策划案及材料部品清单等，详见设计管理阶段实施方案成果标准；3、 施工图成果：包括报建施工图（即正式施工图，不允许报建施工图与正式施工图为2套图的情况）及材料及部品定板、定样等，详见设计管理施工图成果标准；4、 “大盘”是指建筑面积300000平方米以上（包括300000平方米）的楼盘；5、 本表为日历日。2. 流程图3. 工作程序 规划设计3.1 规划方案设计任务书的编制和审批3.1.1规划设计部设计资料收集：1）项目发展小

6、组提供项目可行性研究报告、项目策划报告2）工程管理部提供建设用地规划许可证、规划要点及当地政府各相关部门的地方性法规、政府规章、规范标准等3）成本管理部提供方案设计成本限额4）规划设计部提供“初勘报告”3.1.2规划设计部根据设计资料编写规划方案设计任务书、设计管理工作计划，并落实确定规划指标，规划指标应包含以下内容：1）土地面积2）建筑容积率3）建筑密度4）绿化率5）建筑控制高度6）退界条件7）设计限额指标8）设计成果要求9）完成时间3.1.3规划设计部组织相关部门和人员参与规划方案设计任务书评审。营销策划部、成本管理部、工程管理部、分管领导参与评审。3.1.4规划设计部负责整理评审纪要，并

7、填报设计任务书会签表，规划设计部、营销策划部、工程管理部以及分管领导参与会签，总经理办公会听证、总经理审批后执行。规划设计部负责将评审意见落实到最终版的设计任务书中。3.1.5规划方案设计任务书审批通过后由规划设计部提交所选择的设计单位进行项目规划方案设计。3.2 规划方案设计过程管理及成果评审3.2.1按招标管理流程组织设计单位招标。3.2.2规划设计部安排设计单位人员现场勘察并描述现场概况。3.2.3规划设计部安排设计中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题，保证按计划和设计要求深化完3.2.4善设计，并负责对设计单位提交的设计成果的初审和签收。3.2.5规划设计部组织外部专家和内部评审会对

8、设计单位提交的设计成果进行评审并提出改进意见。3.2.6规划设计部、营销策划部、成本管理部、工程管理部以及分管领导参加评审并形成决议。3.2.7由规划设计部整理总结，形成规划方案设计评审纪要（参见项目实施方案评审技术评价表），并填报设计评审表，相关人员会签。3.2.8规划设计部负责整理并向设计单位提交修改意见，设计单位根据评审意见对规划方案进行调整完善。规划设计部经理负责评审决议在设计方案中的落实。3.3 规划设计方案成果确定3.3.1规划设计部对设计单位修改调整后规划方案设计进行审核签收。规划设计部、营销策划部、成本管理部、工程管理部以及分管领导在设计评审表上会签，由总经理办公会听证、总经理

9、审批后定稿。3.4 项目成本概算3.4.1成本管理部对设计概算进行审核，对方案设计成果超出项目目标成本测算的，提出成本建议并提交评审会进行方案修改或增加成本预算。3.4.2财务管理部根据审核后的设计概算进行项目总成本概算。财务负责对该阶段项目总成本组织成本概算、投资收益修正，并形成下阶段预控目标成本。3.5 规划设计报批报建3.5.1规划设计部将审批后的规划方案设计资料提交工程管理部进行报建。3.5.2工程管理部按计划时间完成规划方案的报批报建。3.5.3工程管理部按时向规划设计部提交规划方案设计批复文件，规划设计部根据批复情况进行建筑方案设计工作。3.6 由规划设计部负责“规划方案设计”与“

10、建筑方案设计”程序的流转和工作协调。建筑方案设计3.7 建筑方案设计任务书的编制和审批3.7.1规划设计部收集整理以下建筑方案设计资料：1）规划方案和公司内部评审意见；2）工程管理部提供政府部门规划审批通过批文；3）项目策划报告（包括：户型建议、公建配套单体建议）；4）建设标准水平的确定（建设地点、建设规模、占地面积、建筑标准、主要设备、配套设施等）；5）项目内容和要求（包括规划、建筑、结构、水、电、暖通、环保等专业的基本要求）；6）成本管理部提供设计成本限额。3.7.2规划设计部根据设计资料编写建筑方案设计任务书。3.7.3规划设计部组织相关部门和人员进行建筑方案设计任务书评审。规划设计部、

11、成本管理部、营销策划部、工程管理部、分管领导、总经理参与评审。3.7.4规划设计部负责整理评审纪要，并填报设计任务书会签表，规划设计部、成本管理部、营销策划部、工程管理部以及分管领导参与会签，总经理办公会听证、总经理审批后执行。规划设计部负责将评审意见落实最终版的设计任务书中。3.7.5建筑方案设计任务书审批通过后由规划设计部提交所选择的设计单位进行建筑方案设计。3.8 建筑方案设计过程管理及成果评审3.8.1规划设计部将建筑方案设计任务书提交设计单位。3.8.2并安排设计中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题。保证按计划和设计要求深化完善设计，并负责对设计单位提交设计成果的初审和签收。3.8

12、.3设计单位按照建筑方案设计任务书要求完成建筑方案设计，提交规划设计部。3.8.4进行建筑方案设计评审1）外部专家评审a) 规划设计部根据“公司建筑方案设计确认成果要求”准备资料：经济指标文件、图纸文件和单体工作模型。b) 规划设计部组织召开建筑设计方案专家评审会，形成方案意见。2）公司内部评审a)规划设计部组织成本管理部、营销策划部、工程管理部、分管领导参加建筑方案评审并形成决议。b)由规划设计部整理总结，形成建筑方案设计评审纪要（参见项目实施方案评审技术评价表），并填报设计评审表、实施户型确认表，各相关人员会签。3.8.5规划设计部负责整理并向设计单位提交评审意见，设计单位根据评审意见对建

13、筑方案进行调整完善。规划设计部负责评审决议在设计方案中的落实。3.9 建筑方案设计成果确定3.9.1设计单位完成建筑方案设计的调整完善并提交设计成果，由规划设计部签收。3.9.2规划设计部对设计单位修改调整后规划方案设计进行审核定稿。规划设计部、成本管理部、营销策划部、工程管理部经理以及分管领导在设计评审表上会签，由总经理办公会听证、总经理审批后定稿。3.10 项目成本概算3.10.1成本部对设计概算进行审核，成本管理部复核。对设计概算超出项目目标成本测算的，提出成本意见并提交评审会进行方案修改或增加成本预算。3.10.2成本管理部负责将审核后的设计概算提交财务管理部进行项目总成本概算。财务管

14、理部负责对该阶段项目总成本组织成本概算、投资收益修正，并形成下阶段预控目标成本。财务管理部审核。3.11 报批报建3.11.1工程管理部负责将建筑方案设计向政府部门报建，通过后向规划设计部提交报建批文，进行初步设计。3.12 由规划设计部负责将“方案设计”与“初步设计”的流转和工作协调。4. 支持性文件4.1 JH-OP-SJ01概念设计管理流程5. 相关记录5.1 JH-QR-SJ04规划方案设计任务书5.2 JH-QR-SJ05建筑方案设计任务书5.3 JH-QR-SJ02设计任务书会签表5.4 JH-QR-SJ03设计评审表5.5 JH-QR-SJ06实施户型确认表5.6 JH-QR-SJ07项目实施方案评审技术评价表