重庆旭华项目市场资讯调研报告83p.doc
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1、旭华项目市场资讯调研报告客 户: 重庆旭华房地产开发有限公司研究机构: 重庆尚峰企业营销策划有限公司时 间: 2008年7月 目 录 第一部分 重庆市宏观环境分析61 宏观经济分析61.1重庆市经济发展指标分析6 1.1.1重庆市国内生产总值(GDP)分析6 1.1.2重庆市固定资产投资总额分析6 1.1.3重庆市产业结构发展变化分析7 1.1.4 小结71.2 2007年重庆市社会发展指标横向对比分析7 1.2.1城镇居民人均年收入7 1.2.2社会商品零售总额8 1.2.3居民储蓄存款余额8 1.2.4 消费者物价指数(CPI)9 1.2.5小结91.3 2007年重庆市房地产市场指标横向
2、对比分析10 1.3.1商品房竣工面积10 1.3.2商品房销售面积10 1.3.3商品房销售额10 1.3.4人均住房面积11 1.3.5 小结111.4重庆市宏观经济发展目标及运行特点122 小结12第二部分 渝北区宏观经济环境分析131 渝北区宏观经济环境分析131.1渝北区经济发展指标分析13 1.1.1渝北区国内生产总值(GDP)分析13 1.1.2渝北区固定资产投资总额分析14 1.1.3渝北区产业结构发展变化分析14 1.1.4小结141.2渝北区社会发展指标分析15 1.2.1渝北区近年来常住人口分析15 1.2.2渝北区在岗职工工资水平分析16 1.2.3渝北区城市居民人均可
3、支配收入分析16 1.2.4渝北区居民储蓄存款余额分析17 1.2.5渝北区社会消费品零售总额分析17 1.2.6小结182 渝北区规划192.1渝北经济发展战略定位192.2渝北各园区规划定位202.3交通发展规划222.4小结223小结23第三部分 重庆及渝北区房地产市场分析241 土地供应分析241.1 2007年重庆土地交易回顾241.2 2007年土地成交价格分析261.3 2007年渝北区成交土地情况分析272 渝北区商品房开发状况322.1重庆及渝北区历年商品房施工面积322.2重庆历年商品房新开工面积322.3重庆及渝北区历年商品房竣工面积333 商品房消化情况分析353.1重
4、庆及渝北区商品房销售分析353.2重庆及渝北区空置面积373.3重庆及渝北区历年商品房平均价格分析373.4渝北区房价收入比分析384 渝北区房地产发展规划404.1规划期限404.2 总体规划目标404.3 主要指标414.4 阶段重点415 小结42第四部分 楼市主要影响因素分析431 国内宏观经济分析432 地产市场调控政策解读433 其它因素影响444小结45第五部分 渝北两路区域房地产市场分析461 区域片区划分及功能461.1片区划分461.2各片区区域功能和发展特点462各片区房产现状描述492.1 两路组团在售楼盘扫描492.2两路组团潜在供给分析523 住宅市场供需分析593
5、.1 不同物业形态供需分析593.2 不同户型供需分析603.3不同价格供需分析624、市场小结645、企业目标分析及竞争对手确定655.1项目地块主要经济指标655.2地块财务指标656.竞争对手分析676.1竞争对手选定676.2 竞争对手深度分析68前言渝北区是重庆市主城九区之一,属重庆“都市发达经济圈”,位于重庆市区东北部、长江北岸与嘉陵江东岸的三角地带,地跨北纬293445300722、东经10627301065758之间,幅员1452平方公里。是重庆的航空港、主城区的一部分。渝北区也是重庆市规划的行政中心,目前已有重庆市人大、市政协、市高级法院、市检察院等数十家市级机关和中央驻渝单
6、位相继入驻渝北。渝怀铁路、重庆“二环八射”中“二环五射”贯穿区境,渝长、渝邻、渝合、渝涪、渝黔等五条高速公路在区境内交汇,西南最大的龙头寺火车站位于区内,长江、嘉陵江环绕本区东西南,寸滩集装箱码头紧邻我区,规划的轻轨三号线直通机场,形成了水陆空立体交通网络。在主城九区和近郊区县当中,渝北发展农业生产的自然禀赋比较差。但是特殊的地形地貌也造就了渝北区比较丰富的自然旅游资源,以温泉为特色的统景风景区、以溶洞为特色的排花洞和张关风景区、以森林为特色的玉峰山公园,在全市享有较高的知名度。全区森林覆盖率达30%,建成区绿地率达37%,城市中心区人均公共绿地面积达12平方米。居住环境得到越来越多市民的认可
7、,加之政府的大力宣传和对房地产的投资,吸引了市内外消费者的关注,渝北房地产市场发展的潜力逐渐显现。尚峰作为专业的房地产营销代理公司,有幸承接旭华房地产开发有限公司渝北青山郦水项目营销策划工作,而项目可行性分析工作是营销代理工作中最重要的部分,涉及项目定位。其中,项目市场资讯调研是项目可行性分析工作中最为直接和重要的部分,我司对房地产总体环境、区域行业环境和消费者行为分析等作了全面的调查研究,具体基础功课包括:充分了解重庆地产目前发展势态和区域格局;深化解读渝北区域开发价值与重庆城市发展的互动关系;走访渝北两路板块目前代表项目具体情况,并对其客户资源进行深入剖析等工作。从而为项目的最终定位提供决
8、策依据和市场建议。第一部分 重庆市宏观环境分析1 宏观经济分析1.1重庆市经济发展指标分析1.1.1重庆市国内生产总值(GDP)分析2001-2007年,重庆经济总体上呈现持续快速增长之势,特别是“十五”期间(2001年2005年),重庆市地区生产总值(GDP)年均增长11,呈现出经济学上“经济起飞”的势头。2001-2006年,重庆市GDP增幅速度呈逐年增长态势。1998年增幅仅为7.6%, 截止到2006年增幅达到了12.2%。2007年更是继续保持了良好的发展态势,全市GDP为4111.82亿元,同比增长15.6%。纵观近年GDP发展来看,重庆市GDP年均增长突破11%,总体经济态势良好
9、。 重庆市2001-2007年国内生产总值及同比增幅 (数据来源:重庆市统计局)1.1.2重庆市固定资产投资总额分析固定资产投资:直辖10年,固定资产投资总额累计达到11235亿元,年均增幅为22.6,是直辖前的8.2倍;其中07年完成固定资产投资3161.52亿元,同比增幅28.9%,投资发展迅速。 重庆市2001-2007年固定资产投资及增幅 (数据来源:重庆市统计局)08年1-5月,全市固定资产投资继续保持良好的发展态势,投资总额为1005.84亿元,同比增长24.5%。1.1.3重庆市产业结构发展变化分析2001-2007年,第一产业所占比重由2001年的16.7%下降到2007年的1
10、2.9%;第二产业所占比重由2001年的39%增长到2007年的44%;第三产业由2001年的44.3%,下降到2007年的42.5%。从三大产业占比构成来看,重庆市三大产业整体发展格局有一定变化。第一产业已经不再成为“龙头地位”,第二产业的比重在不断加大,第三产业所占比重较平稳,这些都说明重庆今后将改变“重工业”的城市形象,取而代之的是三大产业格局更趋合理、富有特色的“新型城市”。重庆市2001-2007年三产业结构占比变化 (数据来源:重庆市统计局)1.1.4 小结2001-2007年,重庆市整体经济发展态势良好。GDP、固定资产投资总额均处于稳步发展阶段,三大产业结构格局还在不断调整,这
11、些都为重庆房地产业的发展打下了良好的基础。1.2 2007年重庆市社会发展指标横向对比分析1.2.1城镇居民人均年收入2007年,重庆城镇居民人均年收入达到13715元,略低于全国平均水平及邻近的成都,与北京及上海等大城市相比还有较大差距;但07年同比增幅达18.5%,高出全国平均水平1.3个百分点。 2007年城镇居民人均年收入及增长率横向对比 (数据来源:各地统计局)1.2.2社会商品零售总额2007年,重庆市社会商品零售总额为1661.23亿元,同比增幅18.40%,已超过成都,在西部城市中为最高,但较北京及上海仍有很大差距。说明以消费性拉动的经济增长,正使得重庆的整体经济步入健康发展轨
12、道。2007年社会商品零售总额及增长率横向对比 (数据来源:各地统计局)08年1-5月全市社会消费品零售总额达到830.41亿元,同比增长23.6%,比去年同期加快10.4个百分点。1.2.3居民储蓄存款余额2007年重庆居民储蓄存款余额达到3228.15亿元,同比增幅9.5%,存款总额虽然与北京及上海相比仍显落后,但已高过了邻近的成都;无论从增幅,还是从绝对数值来看,重庆居民潜在的购买能力正变得越发强劲。 2007年居民储蓄余额及增长率横向对比 (数据来源:各地统计局)截至08年5月末,城乡居民储蓄存款余额达3529.94亿元,比年初增长9.3%。1.2.4 消费者物价指数(CPI) 从07
13、年3月份起,受食品类等价格上涨等因素影响,重庆市CPI一直处于高位运行状态,尤其是08年1-5月,CPI累计同比涨幅高达9.3%,通货膨胀明显,消费者日常生活支出增加,对购房能力起一定的抑制作用。对开发商而言,随着钢材、水泥等建材的价格上涨,其开发成本等资金压力不断加大,进而影响到项目开发诸多方面的进程。 07-08年重庆市各月CPI同比增幅 (数据来源:市统计局)1.2.5小结虽然重庆市城镇居民2007年的零售总额与储蓄存款余额已高过成都,但通过与北京、上海两大经济发达城市的指标横向对比来看,重庆市居民的收入及消费能力仍较为落后,加上物价的居高不下,目前重庆市居民收入水平对房地产消费的支撑力
14、度略显不足。1.3 2007年重庆市房地产市场指标横向对比分析1.3.1商品房竣工面积2007年重庆市商品房竣工面积达2253.07万方,1.3%的同比增幅低于全国4.3%的平均增长率,但高于北京及成都等城市;另外从总量上看,重庆市全年商品房竣工量约为成都的2.1倍,说明重庆市近年对房地产开发力度加大,房地产扩张强劲。地区商品房竣工面积面积(万方)增长率全国582364.3%重庆2253.071.3%成都1061.87-0.5%北京2891.7-9.5%上海3380.123.2%2007年重庆市商品房竣工面积及同比增幅横向对比 (数据来源:各地统计局)1.3.2商品房销售面积受“新特区”影响,
15、07年重庆商品房销售面积达3552.92万方,远远大于同期竣工面积,也远远超过临近的成都;同时59.4%的同比增幅远远超越全国平均水平,说明07年重庆市商品房销售异常火爆。 地区商品房销售面积总额(万方)增长率全国7619323.2%重庆3552.9259.4%成都2243.346.3%北京2176.57-16.53%上海3694.9622.1%2007年重庆市商品房销售面积及同比增幅横向对比 (数据来源:各地统计局)1.3.3商品房销售额07年重庆市商品房销售额达967.31亿元,同比增幅91.3%,增幅高于全国平均水平,销售总金额超过成都,但远低于北京及上海市;07年重庆市商品房成交均价为
16、3155元/,大大落后于成都(差价大约在600元左右)、北京及上海,说明07年重庆房地产市场整体发展速度较快。 地区商品房销售额总额(亿元)增长率全国2960444.3%重庆967.3191.3%成都957.1373.8%北京2514.716.5%上海3089.3541.9%2007年重庆市商品房销售额及同比增幅横向对比 (数据来源:各地统计局)0507年商品房成交建面均价走势横向对比 (数据来源:各地统计局)1.3.4人均住房面积2007年重庆市人均住房使用面积由06年的26上升至27.31,高于成都、北京、上海等发达城市及全国平均水平,说明重庆市城市居民居住舒适性较往年有一定提高。 200
17、7年重庆市人均住房面积横向对比 (数据来源:各地统计局)1.3.5 小结07年,重庆市商品房市场发展火爆,商品房竣工面积、销售面积及销售额均有大幅提高,多数指标已超过临近的成都但与北京及上海等一线城市仍有很大差距,个别指标如人均住房面积已超过全国平均水平及国内一线城市,说明重庆市房地产市场发展态势看好。1.4重庆市宏观经济发展目标及运行特点经过直辖10年跨越式发展,重庆已站在一个新的发展起点,呈现出一个“经济发展起飞”的特点。根据重庆市“十一五”规划纲要,在“十一五”期间(20062010年),重庆GDP预计年均增长10%,2010年达到5000亿元;全社会固定资产投资以12的年增长率,在20
18、10年达到3500亿元,五年累计完成13500亿元;社会消费品零售总额年增长率12,2010年重庆人均GDP在2000年基础上提前翻番,达到2000美元(1.8万人民币);城市居民人均可支配收入达到15000元。从重庆市近7年的主要经济发展指标结合“十一五”规划纲要来看,重庆市未来3年内宏观经济仍将处于稳步发展阶段;特别是随着国家宏观政策的进一步加强,在未来3年内,重庆市的整体经济运行仍将持续稳步的发展,而受经济因素影响较大的房地产,也将会随着经济的不断发展而继续发展。2 小结 2001-2007年,重庆市整体经济发展态势良好。GDP、固定资产投资总额均处于稳步发展阶段,三大产业结构格局不断调
19、整,这些都为重庆房地产业的发展打下了良好的基础。 虽然重庆市城镇居民2007年的零售总额与储蓄存款余额已高过成都,但通过与北京及上海两大经济发达城市的指标横向对比,不难看出重庆市居民的收入及消费能力仍较为落后,加上物价的居高不下,目前重庆市居民收入水平对房地产消费的支撑力度略显不足。 2007年,重庆市商品房市场发展火爆,商品房竣工面积、销售面积及销售额均有大幅提高,多数指标已超过临近的成都但与北京及上海等一线城市仍有很大差距,个别指标如人均住房面积已超过全国平均水平及国内一线城市,说明重庆市房地产市场发展态势看好。总体来看,重庆市经过直辖10年的跨越式发展,总体经济发展出现新的腾飞起点,将有
20、力助推房地产发展,加之在城市化进程的大前提下,刚性需求旺盛,综合各种因素,尚峰认为重庆房地产市场潜力巨大。第二部分 渝北区宏观经济环境分析1 渝北区宏观经济环境分析 1.1渝北区经济发展指标分析1.1.1渝北区国内生产总值(GDP)分析2007年渝北区GDP为245.46亿元,位居主城第三;同比增长23.1%,高于重庆平均水平。渝北区国民经济总体运行态势持续保持良好的上升势头,处于健康快速的良性发展轨道,经济实力不断增强。08年一季度,全区生产总值达62.86亿元,同比增长19.7%,增速位居主城九区第一,比去年同期快0.3个百分点。渝北区2003-2007年GDP及同比增幅 (数据来源:渝北
21、区统计局)区县名称07年地区生产总值(GDP)绝对额(亿元)同比%全 市4111.8215.6九龙坡区374.5614.6渝中区279.513.7渝北区245.4623.1沙坪坝区229.6416.3江北区179.7917南岸区156.817.1巴南区142.5718北碚区110.2216.5大渡口区93.8918.1 2007年主城各区GDP及增长对比 (数据来源:重庆市统计局)与重庆其他区域相比较来看, 渝北区的GDP总值居全市第三,仅次于九龙坡区、渝中区;渝北区总体经济情况优于其他主城区域,区域竞争力较强。1.1.2渝北区固定资产投资总额分析2007年,渝北区固定资产投资额达到321亿元
22、,同比增幅14.4%。08年1-5月,渝北区累计完成固定资产投资107.04亿元,同比增长5.7%。其中,累计完成房地产开发投资48.31亿元,同比增长17.3%,房地产开发投资强劲回升是全区固定资产投资回升的主要原因。 渝北区03-07年固定资产投资及同比增幅 渝北区03-07年固定资产投资占GDP比重1.1.3渝北区产业结构发展变化分析渝北区三大产业结构在近五年调整较大,截至07年末产业结构体系呈现“二、三、一”型,且第二产业发展迅速,比重由06年的53.64%攀升至61.2%,表明第二产业已成渝北区绝对的主导产业,第三产业发展速度稍显不足,制约了城市整体形象的提升。产业结构与城市和区域发
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