莱茵东郡项目可行性研究报告.doc

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1、目 录第一章 编制依据2第二章 概述3第一节 开发理由3第二节 开发公司简介81、莱茵达控股集团有限公司简介82、泰州莱茵达置业有限公司简介10第三节 地理区位11第四节 主要经济指标11第三章 项目建设条件12第一节 自然条件121、成陆122、地质133、地貌134、土壤145、气候146、地震157、资源15第二节 城市概况151、历史人文152、交通设施163、经济发展174、实施条件19第四章 泰州房地产市场分析20第一节 房地产发展的背景与趋势201、国家有关部门对21世纪上半叶的住房发展预测212、住宅工程建设发展方向23第二节 泰州市房地产市场发展与趋势232、未来泰州房地产市

2、场展望32第三节 周边楼盘竞争情况分析35第四节 项目在市场中的SWOT分析371、优势分析372、劣势分析373、机会点分析384、威胁点分析38第五节 项目销售前景预测38第五章 项目基本情况42第一节 项目总揽42第二节 项目实施进度情况43第六章 项目经济分析43第一节 投资测算431、测算依据432、经济测算443、盈亏平衡分析464、敏感性分析465、现金流量分析46第七章 项目资金分析49第一节 资金来源分析49第二节 筹资方式选择49第三节 还款能力分析50第四节 银企合作效益分析501、银行贷款风险可控502、银行贷款效益明显51第八章总结52第一章 编制依据本报告编制的主要

3、依据： 一、泰州市国土资源局与扬州莱茵达置业有限公司签订的国有土地使用权出让合同（二八年）； 二、由海南雅克建筑设计有限公司设计的项目商品房设计方案总平面布置图。三、泰州市发改委下发的编号为泰发改核(2008)229号的关于核准莱茵东郡住宅区项目的文。 四、国家颁布的建筑与结构有关规范及国家、省、市对工程咨询的有关规范和要求。五、泰州州莱茵达置业有限公司2008年8月31日财务报表。第二章 概述第一节 开发理由泰州市地处江苏省中部、长江北岸，西面连接扬州市，北面和东北毗邻盐城市，东面紧依南通市，南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。泰州历史悠久，人文荟萃，是施耐庵、郑板桥、梅

4、兰芳故里，中国人民解放军海军诞生地，春兰集团、扬子江药业集团摇篮。泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。1996年8月，泰州组建地级市；自2001年末，泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市。全市总面积5790平方公里，其中海陵区203.5平方公里（老城区面积23.75平方公里）；高港区224平方公里。2006年末，泰州市户籍总人口为503.60万人，增长3.1。其中，市区64.26万人，增长率13.9；全市城镇人口比重达到46.1%，较上年提高1

5、.6个百分点。年末常住人口为463.45万人。交通条件泰州滨江近海，苏中入江达海的5条重要航道在此交汇。境内长江岸线近百公里，其中10米以上较为稳定的深水岸线60公里，建有长江港口3个。以国家一类开放口岸泰州港为主体的内河港口群初具规模。投资10多亿元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一体，成为泰州经济发展的一条“龙脉”。全市公路通车总里程5693公里，328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路在境内交错。江阴长江大桥及其南北接线高速公路，开辟了泰州与上海、苏南的快速通道。铁路交通发展较快，新长铁路、宁启铁路均从泰州境内穿过，2007年泰州铁路已全线贯通。另，未来苏中

6、机场（离泰州15公里）、长江大桥的建设，将进一步提升泰州的交通网络，使之形成全国乃至国际交通网。 2、城市发展状况城市类型泰州地势平坦，有良好资源条件和经济基础，目前已聚集春兰集团、扬子江药业集团、LG等世界知名企业。东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。宏观经济2006年泰州市国民经济快速增长，全市生产总值1002.50亿元，比上年增长15.2%。其中，第一产业增加值95.10亿元，增长4.6%；第二产业增加值585.60亿元，增长17.1%；第三产业增加值321.80

7、亿元，增长15.5%。三次产业结构调整为：9.5：58.4：32.1。按常住人口计算，人均地区生产总值达到21491元，增长16.3%。全市财政总收入155.41亿元，比上年增长36.4%，总体经济发展形势良好。民营经济发展步伐加快，连续3年以20%左右的速度递增。2006年末全市共有规模以上民营工业企业1672家，注册资本达550亿元，实现增加值501.89亿元，税收收入65.18亿元，分别增长15.4%和27.7%，占全市GDP和税收的比重分别达50.1%和63.0%。居民生活改善。城市居民人均可支配收入12682元，增长14.0%；人均消费性支出8184元，增长8.3%。农民人均纯收入5

8、695元，增长11.6%；人均生活消费支出4046元，增长19.1%。城乡居民居住条件进一步改善。城镇人均住房建筑面积32.4平方米，农村居民人均钢筋、砖木结构住房面积42.0平方米。3、城市发展规划总体规划泰州的城市扩张，基本以重点向南、及部分偏东的趋势发展。向东发展进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体，从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。 向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展，不断放大产业效应。中期规划（ 2006-2010年）人口55万，用

9、地60平方公里。其中：海陵区42万人，高港区13万人。海陵区完成环城河以内的综合整治，基本实现下坝地区的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保护与改造。新区完成府南街区的综合开发，基本完成328国道以南地区东风路至泰高路之间的商住开发。加快高科技工业园区、春兰工业园、西北工业区的开发建设，基本完成周山河以北用地的项目布点，适时开发周山河以南泰高路以西区域。高港区的刁铺镇、口岸镇完成由集镇向中等城市发展的过渡，加快长江岸线的综合开发。远期规划（ 2006-2020年）海陵区形成大城市规模，城市用地调整基本完成，形成结构合理、功能明确、交通便捷、环境优美的新城区，完成老城区的全面改造。高港区形成中

10、等城市规模，沿江开发已成规模。寺巷和野徐、泰东和苏陈组团形成，成为市区间的重要节点。菜茵达集团在旗下上市公司莱茵置业（000558.SZ）于2007年成功定向增发实现集团整体上市后，其在江苏已在南京、扬州、南通等长三角城市的子公司股权已转入上市公司莱茵置业名下。2008年1月17日，莱茵置业下属子公司扬州莱茵达置业有限公司参加泰州市国土资源局举办的相关宗地的土地使用权公开挂牌竞价出让，以总价1.65亿元的价格竞得泰州市海陵区济川东路北侧、泰顺路西侧地块。土地面积为132865m2（199.3亩），土地用途为商业、住宅。土地使用权出让年限为商业用地40年、住宅用地70年。 目前，根据国家、省、市

11、大力发展住宅产业的要求，同时也结合本地区的实际情况，对该地段进行开发建设是十分必要的。通过该项目的实施，可加快海陵区的建设步伐，对改善该区域的环境质量，对美化市容环境，改善市民的居住条件和促进地方经济的发展具有一定的促进作用，同时对完善泰州东部地区的整体规划和总体布局，解决该区域各项配套公共设施严重不足，均有较大的好处。本项目的建设，符合国家加大固定资产投资的方针政策，体现泰州市政府高度重视加大住宅建设的力度，并把发展住宅业作为拉动经济增长的主要措施之一，以确保泰州市经济的快速发展。该项目的建设，有利于进一步启动住宅消费市场，拉动并促进泰州市经济发展，其社会效益和环境效益是显著的。 综上所述，

12、“莱茵东郡”项目的建设是泰州市经济发展的需要，是泰州市城市发展的需要，是提高人民居住水平的需要，是改善该地区环境和市容市貌的需要，是完善泰州市区东部地区整体规划和布局的需要，也是扬州莱茵达置业有限公司自身求发展、提高企业知名度、创造良好经济效益的需要。第二节 开发公司简介1、莱茵达控股集团有限公司简介莱茵达控股集团有限公司（以下简称“莱茵达集团”）创建于1994年，总部设于杭州市文三路453号莱茵达大厦，法定代表人高继胜，注册资金壹亿元人民币。法人代表高继胜现为浙江莱茵达集团有限公司的法人代表、董事长，清华大学EMBA班特聘教授，浙江大学证券与期货研究所兼职教授，萧山作协名誉主席。莱茵达集团是

13、一家以房地产开发为主业，相关产业协同发展的产业集团，下辖35家企业，以城市住宅、商业地产、土地成片开发为主营方向，并涉足酒店、科技开发、广告传媒、金融证券、商业流通和对外贸易等多个行业，公司正致力于房地产系统问题解决方案的研究，力图全面提升国内房地产业的产业化水平。集团目前资产总额达到60亿元人民币。短的十年发展历程，莱茵达集团秉承团结、创新、执行和速度的企业精神，实现了从单一区域性房地产开发企业向以房地产开发为主业横跨多个行业的全国性大型企业集团的伟大转变。在房地产开发领域，莱茵达集团十年来成功开发了近30个项目，近两年来的年开发量均在百万平方米以上。开发项目更是遍布全国6省21个城市，特别

14、是将经济发达的长三角地区作为集团项目战略部署的重点区域，并在南京、苏州、扬州、南通、盐城、昆山、太仓、仪征、杭州、南昌、襄樊、沈阳等多个城市设有分支机构。在 “不断为客户创造价值”的企业价值观指导下，集团以创新为动力，以产品质量为生命线，以满足客户需求为最大追求，始终重视和维护企业形象和品牌，受到了消费者和媒体的充分信任和一致好评。在2004年，集团更被多家权威机构评选为“全国公认的知名浙江房地产企业”和“浙江著名房地产品牌”。在企业发展壮大过程中，莱茵达集团始终坚持“强强联合、优势互补”战略方针，分别与浙江东方、东方通信、浙江轻纺、浙江二轻、航天中汇等一大批实力雄厚的企业建立起了长期的战略合

15、作伙伴关系，共同打造中国房地产的明天。莱茵达集团目前控股一家房地产上市公司莱茵达置业股份有限公司（简称莱茵置业），该公司在深圳证券交易所上市，证券代码为000558。2007年8月，莱茵置业向第一大股东莱茵达控股集团有限公司非公开发行股票作为对价购买莱茵达集团拥有的优质房地产资产，即扬州莱茵达置业有限公司32.16%股权、南通莱茵达置业有限公司90%股权、扬州莱茵西湖置业有限公司100%股权、扬州中茵置业有限公司100%股权、杭州莱茵达恒建房地产开发有限公司65%股权、南京莱茵达置业有限公司100%股权、嘉兴市东方莱茵达置业有限公司45%股权，本次交易完成后，将实现莱茵达集团房地产业务的整体上

16、市，本公司的房地产业务更具竞争力。交易双方协商确定的拟购买资产定价为720,325,513.88元，拟购买资产的价值扣除改由本公司承担的莱茵达集团对南京莱茵达置业有限公司的147,025,513.88元其他应付款后的资产净值为573,300,000元。本次发行股份的发行价格4.41元。莱茵置业向莱茵达集团发行股票的数量13,000万股(573,300,000元4.41元/股)。本次收购完成后，莱茵达集团直接持有莱茵置业股份为162,966,575股，占已发行股本的比例将由28.14增至65.93。收购完成后，根据预测莱茵置业2007年度业绩将同比增长约800%。2、泰州莱茵达置业有限公司简介泰

17、州莱茵达置业有限公司为扬州莱茵达置业有限公司全资子公司，属于莱茵达集团实际控制的公司，为上市公司莱茵置业旗下全资孙公司。公司成立于2008年2月28日，为主要从事房地产开发和销售的民营有限责任公司，公司具备房地产开发二级资质。公司目前注册资本为5000万元。公司经营范围：房地产开发 、销售，室内装饰、物业管理，自有商业用房租赁，金属材料，建筑装饰材料销售。公司下设总经理室、财务部、行政部、工程部、销售部、预算部等部门，组织机构较为完善。现有员工27人，具有中级以上职称人数为10人，约占员工总数的37。公司现有管理人员4人，均具有大、中专以上学历及多年房地产从业经验。公司实行董事会领导下的总经理

18、负责制，其中：莱茵达控股集团有限公司董事长（法人代表）高继胜，本科学历，现为浙江莱茵达集团有限公司的法人代表、董事长，毕业于上海师范大学，现为清华大学EMBA班特聘教授，浙江大学证券与期货研究所兼职教授，浙江大学民营经济研究中心特聘教授、浙商研究会常务理事、萧山作协名誉主席，著有策划莱茵达、力争第二书集，在各类期刊上发表数十篇论文。浙江省萧山二轻工业局副局长、二轻总公司副总经理、萧山市国营工业总公司总经理。至1994年创建莱茵达品牌开始，一直担任集团董事长、法人代表，同时兼任上市公司-莱茵达置业股份有限公司董事长、法人代表，同时兼任新苏皇冠假日酒店（苏州首家五星级涉外旅游酒店）、浙江省轻纺集团

19、轻工业有限公司、浙江莱茵达商业发展有限公司、杭州莱茵达物业管理有限公司、浙江怡和柏洋广告有限公司、杭州蓝特信息技术有限公司、浙江东信亿泰信息技术有限公司董事长、法人代表。泰州公司董事长、法人代表陶椿， 女，1972年7月出生，工商管理研究生，毕业于杭州应用工程技术学院机械工程专业。1993-1995年，萧山国际交流公司工作；1995-1998年，浙江莱茵达房地产有限公司办公室主任；1999-2000年，莱茵达集团有限公司副总经理；2000年至今，莱茵达集团有限公司常务副总裁。期间先后兼任杭州南都大厦、南京莱茵东郡花园、扬州 “瘦西湖地块”项目总经理。现为上市公司-莱茵达置业股份有限公司总裁;总

20、经理万强，男，1954年1月出生，中共党员，中国高级职业经理人、房地产策划师、北京大学经济学院第三届房地产经理人研究生班毕业，原为嘉兴中力房地产公司、山东潍坊市国大房地产开发有限公司等多家大型房地产企业的总经理，成功操作过多个楼盘，企业管理经验丰富，同时曾经担任浙江省省委机关处级干部、浙江公共安全总公司上海办事处主任等职。总经理助理陈一华，男，1978年1月出生，本科学历，高级营销员，毕业于浙江工业大学，曾任中航浙江航空公司浙江航空广告策划有限公司董事局秘书、中航浙江航空机上杂志执行编辑、业务部部门经理、青年时报社社委办公室副主任、莱茵达置业股份有限公司战略投资部高级经理，具有丰富的战略投资理

21、论知识及实际操作能力。财务总监胡韩飞，男，1983年10月出生，本科学历，会计师、中共党员，毕业于浙江工业大学。曾任莱茵达集团有限公司计划财务部副经理、扬州莱茵达置业有限公司计划财务部经理、扬州莱茵西湖置业有限公司计划财务部经理。有着丰富的房地产从业经历，同时有着良好的房地产财务管理理论知识及实际操作经验。可见，公司的领导层均有多年房地产行业的从业经验，并且一直担任各公司的主要领导职务，积累了丰富的房地产企业管理经验和理论知识。第三节 地理区位“莱茵东郡”项目位于济川东路与328国道交叉口东北侧、泰顺路西侧。土地面积为132865m2（199.3亩），总建筑面积180026平方米。第四节 主要

22、经济指标 该项目经初步测算，主要经济指标见表2.1。表2.1 “莱茵东郡”项目经济指标序号指标名称主要内容1项目名称“莱茵东郡”项目建设2开发单位泰州莱茵达置业有限公司3开发资质房地产开发二级资质4法定代表人高继胜5用地面积1328656总建筑面积1800267容积率1.1188绿地率35%11销售收入64723万元12税前利润19120万元13净利润14340万元14净利润率31.45%15投资收益率41.93%第三章 项目建设条件第一节 自然条件1、成陆约8000年前，古长江口在镇江与扬州之间，海陵这一带是一片茫茫海域。 因长江每年携带4亿多吨泥沙入海，入海口流速减慢，加之受海潮顶托，泥沙

23、不断沉淀，先后在浅滩处出现墩、沙洲，逐步在长江北岸今泰州与海安一线形成一条长 达数十公里的沙嘴。过了一千多年，海陵这一带成为一块四面环水的陆地。5000多年前新石器时代，人类已在这里生息繁衍。直至4000年前，扬州宜陵 海陵才连成一片，史称扬泰沙岸，亦称扬泰冈地。与此同时，在江北的合成风和海浪推沙作用影响下，北部淮河入海处亦有沙嘴发育，由阜宁大沙向南，逐渐形成一条弧形的沙堤。在25003000年前，淮河以南的岸外沙堤与长江北岸的沙岸合拢，把今高宝湖及其以东地区原来的大海湾封闭成一个与外海隔开的泻湖。长年累月，大量泥沙在原来的海积层上堆积，泻湖被分割成许多大小不等的湖泊，有些湖泊后来变成沼泽，有

24、些沼泽后来又变为陆地。尤其是11281855年的七百多年间，黄河多次夺淮入海，注入泻湖的 泥沙不断增加，陆地不断扩大，终于形成今天的里下河平原。 2、地质区内以通扬公路为界，北部属里下河平原区，南部属长江三角洲平原区。均为地质年代的第四系沉积物所覆盖。地面以下4001400米的基岩是玄武岩的“古潜山”。本区为扬子准地台的一部分，地质属新生代。境内构筑地基的结构层，由于成因类型各异，构成地基土也截然不同，因其上部地基土承载力标准值不同，大体上可分为良好区、软土区、杂填区和不良区4 个工程地质区。3、地貌全区地势平坦，南高北低，南部多属平地，北部河网密布，地面标高2.65.5米，最高处岳阜标高20

25、.28米。4、土壤境内土壤分为潮土和水稻土两大类，其中包含六个亚类，十二个土种，三个变种。通扬公路沿线土壤质地为砂壤到轻壤，以高砂土为主；通扬运河两岸质地中壤，以小粉浆土为主；卤汀河两岸为垛田土；水产养殖场为潜育型水稻土；水产养殖场与新通扬运河之间，以勤泥土为主。5、气候海陵属北亚热带湿润季风气候区，四季分明，无霜期长，热量充裕，降水丰沛。年平均气温在13.915.7之间，年平均降水量1049.1 毫米，年降雨日平均为116.3日。年间变化很大，1956年降水量为1694毫米，而1978年仅为395.5毫米。一年中有三个多雨期，4月中旬至5 月上旬为春雨期，6月中旬至7月上旬为梅雨期，8月中旬

26、至9月中旬为台风季节。一般3月底4月初进入春季，6月上、中旬进入夏季，9月中旬进入秋季，11 月中旬进入冬季。大致上冬季为4个多月，夏季三个多月，春、秋各二个多月。常年风向以东南风居多，春夏雨季多为东南风，秋季多东北风，冬季多偏北风。平均 风速为3.4米/秒。6、地震海陵区位于扬州铜陵地震带腹部，历史上有记载的地震28次，国家地震总局划定海陵在地震烈度七度设防区内。境内没有发生过大于4.75级的地震。 7、资源区内地热矿泉水资源丰富，地热水埋深6501500米，水温5468，含有对人体有益的碘、溴、锶等微量元素，尚处于待开发阶段。第二节 城市概况1、历史人文泰州历史悠久，古称海阳、海陵，汉初（

27、公元前117年）置县，东晋时（公元411年）设郡，南唐时（公元937年）始为州治，取“国泰民安”之意，名泰州至今。泰州自古以来人杰地灵，名贤辈出，水浒传作者施耐庵、哲学家、“泰州学派”创始人王艮、评话宗师柳敬亭、一代“棋圣”黄龙士、“扬州八怪”代表人物郑板桥、京剧艺术大师梅兰芳等，均是泰州历代文化名人中的杰出代表。泰州境内名胜古迹众多，现存古遗址、古建筑、古墓葬、古石刻旧址数百处，其中列为省市级文物保护的有134处，珍藏文物10000余件，不少为稀世珍品。 千年古刹光孝寺在海内外佛教界享有盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、四眼井、四牌楼、安定书院、李园船厅、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳纪念馆等人

28、文景观是泰州历史文化的瑰宝。2、交通设施海陵区通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。（1）公路：新328国道从海陵区通过，直接连接京沪、宁通、宁靖盐高速公路，大大缩短了与上海、浙江和苏南的时空距离。 （2）铁路：泰州火车站位于海陵区北部。宁启铁路从这里经过，与津浦、沪宁和新长铁路连接，快速通往全国各地。 （3）水运：苏中入江达海的5条航道在此交汇。调整后的城市内河航道依园区接通引江河直达长江，连接苏北各地，距离国家一级港口高港（可停靠5.2万吨货轮）仅10公里左右。（4）航空：距离上海国际机场2个半小时的行程，距离南京禄口机场2个半小时的行程，泰州与扬州之间的

29、泰扬机场项目已在建设中，建成后距离海陵区只有10分钟的行程。3、经济发展泰州是我国经济发达地区之一，改革开放以来，泰州经济快速发展。2007年国民经济保持稳健增长。初步核算，全年实现地区生产总值1202.2亿元，比上年增长15.7%。其中，第一产业增加值102.4亿元，增长4.4%；第二产业增加值700.2亿元，增长17.5%；第三产业增加值399.6亿元，增长16.0%。按常住人口计算，人均生产总值26093元，增长 17.0%。经济发展方式转变加快。产业结构中，三次产业增加值比例调整为8.558.333.2，二、三产业所占比重比上年提高1.0个百分点。创新发展方面，实现高新技术产业产值66

30、0.92亿元，占规模以上工业的比重达29.2%，比上年提高1.4个百分点。所有制结构中，民营经济增加值625.58亿元，可比增长15.9%，在生产总值中的份额达52.0%，比上年提高1.9个百分点。地方财政收支较快增长。全市财政总收入211.42亿元，比上年增长36.0%。地方一般预算收入85.22亿元，增长38.6%，其中营业税、增值税和企业所得税分别增长35.1%、30.2%和39.2%。财政总支出151.41亿元，同比增长35.1%。其中，地方一般预算支出102.40亿元，增 长31.6%。财政支出结构不断优化，对教育、农林水利、环保和文体广播等领域的资金保障力度加大，分别增长39.7%

31、、49.6%、65.9%和74.9%。目前，泰州市正式启动新一轮城市总体规划修编工作，规划期限从2008年至2030年。根据规划，新一轮城市总体规划修编，将中心城市范围扩大为“一城三区”新格局。至2030年，市中心城区人口规模可达到120万至150万之间。新一轮城市总体规划修编市域范围包括四市二区，面积为 5793平方公里。中心城市范围将扩大为“一城三区”新格局，规划区范围包括海陵、高港两区及姜堰的部分地区。规划总体理念将继承泰州“汉唐古郡”、“淮海名区”和“凤凰城”的文化内涵，在此基础上形成泰州“滨江”和“组团式城市”的总体布局结构和景观框架，将泰州建设成宜居城市。作为一个后起的地级城市，泰

32、州确立了追赶型城市的标杆，体现了这个城市的突出特色和科学定位。借助沿江开发战略，依托本地的产业优势，泰州市选定医药产业作为支柱型产业，集中力量建设中国医药城，并努力将其构建为全国最大的医药加工基 地、长三角医药流通中心、医药研发中心，以及全国重要医药研究成果的转化基地和出口基地，使医药城具有了新的功能、新的发展平台和核心竞争力，成为促进全市产业结构调整和产业结构升级优化的龙头。在发展经济的同时，泰州市着力打造秀美宜居的文明城、祥泰和谐的平安城、共建共享的幸福城，体现了“发展经济、造福百姓”的理念，体现了执政为民与和谐发展的理念。2003年，泰州提出了“五城同创”的目标，即以争创全国创建文明城市

33、工作先进市总揽全局，同步推进国家卫生城市、国家环保模范城市、全国双拥模范城市、江苏省园林城市创建活动。一轮文明创建热潮随即在泰州大地上蓬勃兴起。市区最大的公园泰山公园改扩建后免费向市民开放，滨河绿地广场、凤城河风景区等大型公共绿地工程先后竣工，10多处街头游园相继建成，市民出门不足500米就可见到公共绿地。目前，泰州市区建成区绿地率35.44%，绿化覆盖率40.71%，人均公共绿地面积8.82平方米。海陵区是泰州中心城市功能最主要的载体，海陵区拥有两大优势，即地级泰州市主城区的区位优势和中心城市建设对主城区的政策优势。海陵文化亦即泰州文化，是泰州中心城市最可宝贵的、不可再生的资源，而中心城市的

34、精华所在是老城区，海陵区无疑承担着这座历史文化名城最显赫的功能。从泰州未来可以集中展示现代城市功能以及工业文明的地域看，海陵区也是首当无愧的区域载体。4、实施条件本项目位于泰州海陵区，地势较为平坦，基础设施条件已基本具备，水、电供给均能满足工程施工需要。项目建设所需建筑材料主要有石料、粉煤灰、水泥、钢材、木材等，这些材料中有一部分属于地产，另一部分需外购解决。鉴于泰州市区水陆运输条件较理想，且目前建材市场旺盛，故资源条件基本能保证该项目的建设的需要。泰州中心城市通过“十一五”期间的建设，努力建成“锡常泰城市群的重要一极，新型现代制造中心和滨江城市，水城一体、古今交融的现代宜居城市”。海陵区的定

35、位主要体现“水城一体、古今交融的现代化宜居城市”，“主城区要增强城市综合服务功能，以服务业和居住为发展重点，引导工业向沿江地区和开发区转移”。客观上分析，随着城市功能的逐步完善，产业结构加速调整，主城区工业的发展空间将收到城市用地结构调整等诸多方面的制约，服务业无论从政策以及需求等方 面，其比重都将不断提升。从长期发展趋势看,主城区将逐步由以工业为主的传统加工制造中心向服务业为主的现代经济中心转变，但“十一五”期间工业发展仍具较大空间。第四章 泰州房地产市场分析第一节 房地产发展的背景与趋势21世纪的中国房地产市场在经过1988年前的计划经济形态和1996年前的计划经济与市场经济交替的形态之后

36、，市场已经进入一个成熟的稳定增长期。随着房分配货币化政策的到位，城乡居民的购买力有了很大的提高，而人们对住宅的要求也更高。今后，智能化住宅、生态住宅、老年公寓、学生公寓等将成为住宅发展的新方向。1、国家有关部门对21世纪上半叶的住房发展预测（1）从全国城市化发展来预测。前20年城镇人口增加2.6亿，按人均居住面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房2.6亿平方米。后30年城镇人口增加3.3亿，仍按人均建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房66亿平方米，平均每年需建设住宅2.2亿平方米。（2）按低速提高居住水平来预测。按2020年城

37、镇人口达到6.3亿人，每人增加4平方米计算，前20年为提高居住水平需新建住房25.2亿平方米，平均每年1.26亿平方米。后30年按9.6亿人口计算，则需在2020年基础上再新建住房76.8亿平方米，平均每年2.56亿平方米。（3）按住房折旧拆除重建来预测。目前我国城镇存量住房有60多亿平方米，按50年折旧计算，并适当减掉有些住房到期未能拆除重建1亿平方米。把以上的三项预测相加，21世纪的前20年，每年需新建住房4.86亿至5.49亿平方米；后30年每年新建住房5.76亿平方米至6.53亿平方米。这种预测属于一种自然的、平均的预测，而且人均面积提高定在较慢的速度上。因而，今后50年的住房建设量仅

38、仅是稍高于20世纪最后两年的水平。 （4）从住房建设投资额持续增长来预测。估计我国在不增加建设规模的条件下持续增长投资额的速度将会低于日本，因而预计用50年的时间把住宅投资额增加16倍。按此计算，今后50年的住宅投资每年将递增7，每年对国民经济的贡献度为0.7个百分点。这样持续50个连年增长，对国家的贡献仍是很巨大的。（5）从增加住房有效需求、拉动内需来预测。按前面预测今后50年我国城镇每年新建住宅5亿平方米左右，扣去每年折旧拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年净增3亿平方米，到2050年就会净增150亿平方米。加上现有的60亿平方米，届时我国城镇的住房共计210亿平方米。如果当年有8左右的存

39、量房进入市场销售，就有17亿平方米上市。又预计当年每买卖一平方米住房，居民要多付200元，全社会就会增加住房消费3.4万亿元。当然，这笔住房消费是按年增加的。我们预计，2020年全国城镇居民买卖住房产生的住房消费为8000亿元，然后用30年时间的逐步增长，最后达到3.4万亿元，每年增长在1000亿元以上。这样巨大的住房消费的逐年增长，就会长时期地产生启动消费、增加住房有效需求、拉动内需的重大作用。从前面的预测可以看出，21世纪的前50年，我国的住宅建设和消费仍将持续发展，继续成为国民经济的增长点和消费热点。住宅建设在启动消费、扩大内需、拉动有关产业发展和改善人民居住条件等方面都将继续产生的巨大

40、的作用。在21世纪上半叶，以住房为主体的房地产业，极有可能成为我国国民经济的支柱产业。2、住宅工程建设发展方向（1）到2010年，我国将实现住宅产业现代化。在未来10年，我国将分两个阶段着力解决住宅的工程质量和功能质量、住宅的使用材料和产品的工业化及标准化生产体系、采暖住宅的节能、住宅建设的科技含量等方面的问题。（2）到2006年，住宅的工程质量、功能质量将初步满足居民对住宅的适用性要求；初步建立住宅所用材料和产品生产的工业化、标准化体系；新建的采暖住宅，能耗降低50；科技进步对住宅产业发展的贡献率达到30. （3）到2010年，住宅质量则应满足居民的长期居住需求，做到适用、经济、美观；初步形

41、成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅所用材料、产品的通用化和生产、供应的社会化；采暖住宅的能耗，在2005年的基础上再降低30；住宅科技含量提高到35。第二节 泰州市房地产市场发展与趋势泰州是一个快速崛起的新兴工贸城市。地级泰州市组建以来，全市国民经济取得了长足发展。2007年，全市国民经济保持稳健增长。初步核算，全年实现地区生产总值1202.2亿元，比上年增长15.7%。泰州工业经济基础雄厚。现有各类工业企业3.4万多家，其中规模以上企业1083家，形成以机电、化工、纺织、食品、轻工、医药、建材等为主体的支柱行业。全市近100个产品的生产规模、市场占有率在全国名列前茅，其中56个产品的产销量居

42、全国同行前三位，17个产品成为“单打冠军”，涌现了春兰集团、扬子江药业集团、陵光集团、中丹集团、兴达钢帘线、新世纪造船等一批销售突破10亿元或利税过亿元企业。泰州建筑业发展较快，目前拥有房屋建筑总承包特级资质企业2家，一级资质企业3家，二级资质企业59家，多次摘取全国建筑工程质量最高奖“鲁班奖”，在国内外建筑市场赢得了“神兵”、“铁军”的称号。泰州服务业发展迅猛。全市拥有各类市场360个，其中超亿元市场25个，商贸餐饮等传统产业持续增长，交通、邮电、市政服务基础产业高速发展，金融保险、信息咨询、社区服务、房地产等产业迅速崛起。泰州是一个开发开放步伐加快的滨江城市。先后有40多个国家和地区的客商

43、来泰州投资兴业，累计兴办三资企业1700多家，实际利用外资累计19.77亿美元。世界著名的跨国公司如韩国LG公司、雅马哈、久保田公司、瑞士魏德曼、美国GMT公司、荷兰阿克苏公司等均已在泰州落户。进出口贸易增势强劲。全市现有自营进出口获权企业256家，出口市场发展到137个国家和地区。对外经济合作进一步扩大。全市劳务输出遍及亚、非、欧、美等34个国家和地区，先后与美国纽波特纽斯市、澳大利亚拉特罗布市、韩国阴城郡、芬兰科特卡市等4个城市缔结友好城市。泰州市房地产整体市场自2002年泰州市政府提出沿江开发战略以来，城市改造拆迁力度的加大使得房地产业发展迅速。泰州市先后建成以明珠花园为代表的一批商品房

44、。商品房一经推出立即得到市场的回应。2004年下半年期由于受国家宏观调控以及建筑原材料上涨的影响。泰州市房价出现了自2002年以来的首次大幅上扬。但泰州市的房地产并未因此低落。相反在人们买涨不买跌的心理作用下市场整体销售势头依然旺盛。究其原因主要是：1、泰州市每年拆迁力度依然较大，市场供需比例仍然是需大于供的局面；2、泰州市整体经济持续高速发展吸引了大批投资人群的关注。目前市场整体供应量不足，供给的稀缺直接引致销售势头的旺盛。1、2007年至今房地产市场基本情况和特征前几年，随着全国房地产行业情势的高涨，泰州房地产行业也处于欣欣向荣状态。至2005年房地产业的宏观调控年，泰州房地产的发展仍然保

45、持着健康的发展态势。2007年以来，国家仍然对房地产实施宏观调控。2007年，央行6次加息，10次提高存款准备金率。每一次银根紧缩政策都提高了购房成本，并将在逐渐累积、达到一定的临界条件后体现出来。相对于房地产行业的行政调控手段，金融政策从需求源头发挥作用，效果要明显和严厉的多。9月27日，央行和银监会联合发布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知；要求申请购买第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的11倍。盘点2007年上半年房地产市场的发展，泰州的房地产市场状况大致如下：1）1-6月份在建商品房施工面积达207.01万。在商品房建设方面，1-6

46、月份市区在建商品房施工面积207.01万，比去年同期的156.03万增加50.98万，增长32.67%，其中，住宅施工面积162.04万，办公楼施工面积2.68万，商业营业用房施工面积31.63万。 2）商品房竣工面积比去年同期下降59.06%。上半年，市区商品房竣工面积12.22万，比去年同期的29.85万下降59.06%，其中，住宅竣工面积8.48万，占总竣工面积的63.77%。3）上半年主城区存量房买卖1469套。2007年上半年主城区存量房买卖1469套，比去年同期下降3.8%；成交面积20.02万，比去年同期增加9.52%；成交金额4.64亿元，比去年同期增加49.68%。4）成交价

47、在10万元以下的二手房占比环比上升了98.21%。从市区二手房交易情况看，二手房交易规模整体较2006年呈现下降趋势。其中，成交价在10万元以下的二手房占比环比上升了98.21%，而成交价在35万元以上的二手房占比环比下降了24.62%，反映了消费承受能力底部在上升的同时，高端消费的热情在下降。5）上半年市区完成土地开发投资0.62亿元。2007年上半年，市区完成土地开发投资0.62亿元，占房地产开发投资总额的3.54%，比去年同期下降3.03亿元，体现出泰州市经营性用地出让情况的变化。6）房地产投资资金来源比去年同期增长77.17%。在房地产投资资金来源方面，1-6月份市区自年初资金来源小计284364万元，比上季度增长82.10%，比去年同期增长77.17%。7）上半年经济适用房开发贷款增幅为205.42%。1-6月份市区经济适用房开发贷款增幅明显上升，余额为18020万元，比年初增加12120万元，增幅为205.42%。8）2007年上半年主城区商品房预售许可证面积46.65万。2007年上半年主城区商品房预售许可证面积46.65万，比去年同期的44.1