395.A论房地产上市公司内部控制存在的问题及解决对策 论文定稿.doc

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1、科技学院毕业设计（论文）题 目 论房地产上市公司内部控制存在的问题及解决对策 院 （系） 经济管理学院 专业班级 会计学本科2006级 学生姓名 学号 指导教师 职称 讲师 评阅教师_ _ 职称_ 2010年6月 6日注 意 事 项1. 设计（论文）的内容包括：1) 封面（按教务处制定的标准封面格式制作）2) 题名页3) 中文摘要（300字左右）、关键词4) 外文摘要、关键词 5) 目次页（附件不统一编入）6) 论文主体部分：引言（或绪论）、正文、结论、参考文献7) 附录（对论文支持必要时）2. 论文字数要求：理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数

2、不少于1.2万字。3. 附件包括：任务书、文献综述、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。4. 文字、图表要求：1) 文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写2) 工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画3) 毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印4) 图表应绘制于无格子的页面上5) 软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档5. 装订顺序1) 设计（论文）2) 附件：按照任务书、文献综述、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）

3、次序装订3) 其它学生毕业设计（论文）原创性声明本人以信誉声明：所呈交的毕业设计（论文）是在导师的指导下进行的设计（研究）工作及取得的成果，设计（论文）中引用他（她）人的文献、数据、图件、资料均已明确标注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及为获得科技学院或其它教育机构的学位或证书而使用其材料。与我一同工作的同志对本设计（研究）所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。毕业设计（论文）作者（签字）： 2010 年 6 月科技学院本科生毕业设计（论文）论房地产上市公司内部控制存在的问题及解决对策院（系） 经济管理学院 专业班级 会计学本科2006级 学生姓名 指导教师

4、 讲师 2010年 6月6日摘 要内部控制是指企业为了提高会计信息质量，保护资产的安全、完整，确保有关法律法规和规章制度的贯彻执行等而制定和实施的一系列控制方法、措施和程序。可见，内部控制是企业管理及企业财务管理方面的关键环节，在企业内部起着至关重要的作用。就房地产企业而言，升温很快，竞争也特别激烈，内部控制显得尤其重要。但是，房地产行业内部控制突显出比较严重的问题。如会计信息失真，法人治理结构不科学，审计执行力度不足等等。因此，房地产企业建立有效的内部控制成为目前实业界和学术界亟需解决的问题。我们应从实际出发按照企业管理系统要求，实事求是地建立自我调整、检查和制约的内控体系。本文针对房地产上

5、市公司实际情况，讨论了房地产行业内部控制存在的问题以及解决对策关键词：房地产 内部控制 内外部监督ABSTRACTInternal control is the Series of control methods, measures and procedures which should be formulated and Implemented .The purpose of internal accounting control is to improve the quality of accounting information, protect the security and int

6、egrity of the assets, Ensure that the relevant laws and regulations and the implementation should be Implemented and executed . Internal control is a key step in the corporate management and corporate finance management. It plays an important role in the enterprise. For the real estate, it develops

7、very quickly and competes particularly intense. Therefore, internal control is very important. Nevertheless, the internal control has a big Problem in real estate business. Such as account information distortion. Corporate governance structure is not scientific and poor enforcement audit and so on.

8、Therefore, the business community and academia have to solve the problem about establishing the effective internal control systems in real estate enterprises. We should proceed in accordance with the actual business management system requirements. At the same time, we also should realistic to establ

9、ish self-regulation, inspection and constraints of the internal control system. In this paper, for the actual situation in the real estate industry .We discuss the problems and measures about the internal control in the real estate industry.Keywords: Real estate；Internal control；Internal and externa

10、l supervise目 录中文摘要I英文摘要II一 引言1二 房地产上市公司内部控制现状2三 房地产上市公司内部控制存在的问题3（一）会计信息失真31. 收入确认与计量问题32. 成本费用确认与计量问题3（二）法人治理结构不健全41. 股东大会流于形式42. 董事会形同虚设53. 监事会的独立性较差5（三）内部审计监督不力51. 审计人员的素质较低52. 审计独立性不强6（四）内部控制环境问题61. 内部控制制度实施困难62. 公司财会人员能力问题73. 管理分散7（五）内部控制外部环境问题8四 房地产上市公司内部控制解决对策9（一）完善房地产上市公司会计信息91. 建立和完善行业的会计规范

11、体系92. 完善行业收入与成本费用确认准则指引9（二）健全法人治理结构101. 健全股权结构102. 健全董事会103. 健全监事会11（三）提高内部审计质量12（四）加大内部环境控制131. 加快内部控制制度完善132. 加强财务人员素质教育133. 完善管理体系14（五）加大外部环境控制141. 加强信息沟通142. 强化外部监督14五 结语16参考文献17致 谢18一 引言内部控制理论的发展是一个逐步演变的过程，大致可以区分为这样五个阶段。由表1.1可以看出内部控制由萌芽初期慢慢走向成熟，同时也体现了对内部控制研究重点的转移，逐步从一般向具体深化，从传统的防弊纠错功能发展到加强企业管理层

12、的风险管理，使得内部控制理论不断成熟和完善。“内部控制”概念是1992年由美国COSO委员会正式定义的。它指出“内部控制是由企业董事会、经理当局、以及其他员工为达到财务报告的可靠性、经营活动的效率和效果、相关法律法规的遵循等三个目标而提供合理保证的过程。”同时提出内部控制包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个相互联系的要素1。COSO报告提出的这个由“三个目标”和“五个要素”组成的内部控制的整体框架，得到公司董事会、管理当局、投资者、债权人、审计人员及专家学者的普遍认可，成为迄今为止最权威的内部控制的概念。表1.1 内部控制发展表序号时间主要阶段特点11912年内部控制萌芽阶

13、段，内部牵制仅凭经验。21949年内部控制制度首次对内部控制下了一个比较权威的定义。31988年内部控制结构审计界对内部控制的评价限定在会计控制范围内。41992年内部控制整体框架该框架得到了广泛的认可，为很多国家在制定其内部控制报告时所采用。52004年风险管理框架该框架是内部控制研究的最新成果，是一次理论飞跃。内部控制是衡量现代企业管理的重要标志，通过实践导出的结论是:得控则强、失控则弱、无控则乱。特别是经历了金融危机的重创，很多企业的外部经济状况得不到很大改善的时候就应该从内部控制入手，充分发挥内部控制的制约与激励作用。使企业改善经营活动，提高工作效率及经济效益。搞好企业内部控制的发展和

14、完善企业内部控制制度，已成为当前理论界和实务界最为关注的话题之一。二 房地产上市公司内部控制现状房地产业是一种地域性和阶段性很强的产业，其开发周期长，筹资任务重，财务关系较复杂。当前，我国房地产上市公司处于高速发展阶段，涉及资金数额巨大，属于高风险行业，很多地方有待于规范和完善，其重要手段之一就是加强企业的内部控制。企业经营失败、会计信息失真及不守法经营在很大程度上都可归因于企业内部控制的缺失或失效。长期以来，我国许多房地产企业内部控制状况不容乐观，内部控制薄弱，会计信息严重失真，不仅造成管理混乱效率低下，而且给贪污、挪用企业资金或侵吞企业资产的不法分子以可乘之机。因此，加强房地产上市公司的内

15、部控制管理，对城市经济乃至整个国民经济的健康发展，对于房地产行业深化改革、改善管理、提高效益和加强廉政建设等方面的责任更加重大，有着更加重要的现实意义2。随着我国改革的力度越来越大，房地产市场竞争也更加的激烈。房地产企业转变经营观念，增强控制意识，提高管理水平，是迎接市场竞争的基本前提。我国企业平均寿命只有6.57岁，企业普遍短寿的现状，的确值得认真思考。而内部控制则是房地产企业做强、做大、长寿的秘诀之一，从内部控制实践来说，虽然已经出现了许多行之有效的办法，但由于内部控制不恰当而引起错弊的现象时有发生，目前还未能建立一套科学的一体化的内部控制体系。我国房地产企业的内部控制状况目前仍然不乐观，

16、很多房地产的管理控制还处在较低水平，如何开展有效的内部控制将是一个紧迫而现实的问题。在对房地产上市公司的调查中，有内部控制管理做得很好的公司。以我们熟悉的万科企业为例，其内部控制制度很细。其中，董事会，股东大会，监事会等的职权分得很清楚，在执行制度上也是很到位，这样才能够发挥各自的作用，共同为企业的发展努力。事实是我们也看到了万科的成功。它在我们的房地产行业中都是龙头老大，这与其内部控制的合理构建是分不开的。同时，我们也注意到一些小型的房地产上市公司的内部控制执行得并不好，它们大多都只是为了应付相关部门的检查，这样也许会赢得一时的私利，但是并不利于公司的长远发展。为此，我们应该重视房地产上市公

17、司的内部控制的相关问题。三 房地产上市公司内部控制存在的问题 房地产行业在我国的发展是非常迅速的，同时在国民经济的比重也是相当大，所以加强房地产行业的建设是很有必要的。目前，我们发现在上市公司中房地产内部控制存在着一些问题，对此，本文对房地产上市公司内部控制所存在的问题加以总结并分析其中原因。（一）会计信息失真1. 收入确认与计量问题目前房地产开发企业收入确认条件存在着以下几种定义和解释。房地产开发管理办法规定，工程竣工验收合格并交付买方验收确认，收取房款、办理产权过户后确认收入。房地产开发企业会计制度规定，应在商品房已经移交并已将发票结算账单提交买方时，作为销售实现。新企业会计准则规定，同时

18、满足下列条件收入才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业3。规章制度如此，但是，在实际操作过程中，由于收入确认的规定不详，一些开发商以此来操纵利润，粉饰会计报表，误导公众和有关机构。因此，规范和统一房地产开发企业收入确认的原则和方法已成为当务之急。2. 成本费用确认与计量问题我们都知道，房地产业是资金高度密集的行业，有接近百分之七十的资金来自银行，发生较高的借款费用是不可避免的。因此，房地产开发企业对借款费用进行正确的会计处理

19、就显得极其重要。新准则实施从2007年1月1日开始只在上市公司中强制执行，而非上市公司则鼓励实施。这也表明，一方面，上市公司与非上市公司在会计处理方面还有很大的自由度。另一方面，新旧准则的转化与衔接还需要一段较长时期，这也决定了房地产企业会计收入与成本费用确认和计量问题难以统一，从而各企业有服务于企业特定目标的会计政策选择动机并导致相应的经济后果。上诉两点仅仅只是在收入和成本费用上体现的会计信息失真，其实在另外的方面会计信息失真现象同样明显。当前许多房地产企业由于会计工作秩序混乱、核算不实而造成的信息失真现象较为严重。如重要空白凭证保管使用制度、会计人员分工中的“内部牵制”原则等得不到真正的落

20、实，人为捏造会计事实、篡改会计数据、设置账外账、乱挤乱摊成本，债务不实等等4。不少房地产上市公司部门负责人从狭隘的部门利益出发，或者为了个人能够顺利升迁，违法干预会计工作，授意、指使、强令会计人员假造会计票据，篡改会计数据，真帐假算、假帐真算、帐外设帐，偷逃税收等。（二）法人治理结构不健全公司治理结构是公司制的核心，我国房地产上市公司在形式上建立起了由股东会、董事会、监事会、经理层所组成的法人治理结构，但我国房地产行业绝大多数上市公司是由国有企业改制而来的，国家股和国有法人股占控股地位，社会公众股所占的比例小而分散，这种特殊的股权结构，使看似合理的治理结构在实际运行中却存在很多缺陷。下面的图3

21、.1正是介绍公司内部治理层之间的关系。大家可以明显的看出股东会，董事会，经理层及监事会的关系。它们相互具有选任，负责，监督等权利。正是由于这种牵连的关系，使它们在执行决策时会受到影响，使得决策意见不独立，严重影响房地产上市公司的正常发展。图3.1 公司内部治理层关系图1. 股东大会流于形式目前，我国上市公司的股权结构的特征主要有三个：一是未流通股占总股本的大部分；二是国有股一直处于控股地位；三是法人股在上市公司中比重相当高，并有逐步上升并超过国有股的趋势。由此使得持有流通股的中小股东承担着由公司的经营业绩好坏引起股价波动的市场风险，他们却很难作为股东行使参与公司治理的权利，再加上信息不灵和“搭

22、便车”的心理，中小股东有意无意地放弃了自己对公司的控制权；而持有国有股、法人股的股东独揽公司大权却不必承担股市风险5。实证分析结果表明：非流通的国有股作为第一大股东的畸形股权结构，即所谓“一股独大”现象引起的“内部人控制”是造成我国上市公司治理缺乏效率的重要原因。2. 董事会形同虚设由于国有股“一股独大”及所有者的缺位，代表公司股东控制主体的公司董事会被内部人控制，既不充当所有者的保护者，又不能对经营者进行有效监督、管理。而作为中小股东利益代表的独立董事由于各种原因，也未能发挥其应有的作用。目前，独立董事数额较少，独立性欠佳。独立董事是针对一元制的治理结构而产生的。它主要是防止重叠的董事和经理

23、人员独权大揽，损害小股东的利益；设立独立董事的另一个（也许是更重要的）原因是相信有经验的独立董事能为企业的治理带来利益6。尽管国家规定，上市公司独立董事应不少于董事会成员总数的三分之一，但据调查，20.4的上市公司，其董事会成员全部是内部董事，78.2的上市公司，内部董事占全部董事的比例超过50。就平均数来看，我国上市公司独立董事所占比例只有3，可见董事权利的限制成为内部控制的主要障碍。3. 监事会的独立性较差我国上市公司监事会监督不力是一个极其突出的问题，在很多情况下，公司经营层视其“不存在”，而监事会也从未真正认识到自己的“存在”。虽然公司法126条规定，监事会有检查财务、监督董事和经理的

24、行为、提议召开股东大会等权力，却未规定可操作的行动依据，造成现实中的监事会权力残缺。从形式上来看，我国上市公司的监事会形同虚设。一是机构没有到位，有76.47%的公司监事会没有设立办公室、审计监督部门等办事机构，监事会监督失去了强有力的支撑。二是人员没有到位，有76.47%的公司没有专职监事，全部上市公司中90%左右的监事属非专职监事。三是日常工作不到位，有9.15%的公司监事会日常工作都由公司董事会秘书负责7。在历年账面盈利看，但被注册会计师出具了保留意见的上市公司中，只有4.7%的上市公司监事会在公开信息中明确表示支持注册会计师的审计意见，25.9%的监事会以自相矛盾的方式同时支持管理当局

25、所编制会计报表的公允性、注册会计师的保留意见以及董事会做出的相应解释，66.7%的监事会与董事会保持一致。（三）内部审计监督不力我国内部审计机构最初是在政府的要求下建立起来的，企业内部审计机构并未真正发挥其作用。1. 审计人员的素质较低内部审计工作质量不高8。内部审计人员大多是由财会部门转来或由财会部门人员兼任，缺乏审计知识，很难满足企业的实际需要。同时，审计工作辛苦，又容易得罪人，且待遇普遍较低，经常奔波在外，所以，业务素质高、工作能力强的不愿意从事内审工作，从而导致一些单位的内审人员专业不精、敬业精神不足、工作人浮于事，审计工作往往局限于查查帐，甚至打打擦边球，不能很好地发挥和显示审计职能

26、，审计不全面、不细致，追查不深入，监督不到位，整改不彻底，从而导致内部审计工作质量不高。2. 审计独立性不强我国的内部审计机构一般由管理层领导组成且与其他部门平行。因此，独立性较差，很难赢得威信。企业的内部审计很难站在客观、公允的立场上对企业的财务状况做出客观、公正、合理合法的评价。特别是当面对领导参与或法人违纪时，内部审计往往无能为力。在这种情况下，作为企业的内审部门，如若服从于长官意志，就无法对企业的财务进行有效监控，不能做出真实、客观的评价，听之任之，而出具虚假审计报告，这就会埋下巨大的隐患。例如我们所知道的长期投资会计核算方法。房地产行业开发资金需用量大、关系复杂，以长期投资进行合作开

27、发的形式较为普遍，其中也多采用成立项目公司的形式，按照会计规则与一般惯例，对占合作企业少于20%投资额的对外投资，可采用成本法核算；对占合作企业20%-50%投资额的对外投资，则应采用权益法核算；对超过50%或具有合作企业实际控制权的对外投资，应采用权益法核算并编制合并会计报表。但是，有些房地产企业对亏损或失败的对外投资项目，即使占有股份比例很大，也不采用权益法核算对外投资及合并会计报表，而违反规定采用成本法去核算此类长期投资，以避免问题的显现，成为一种潜亏的因素。出现上诉的情况，我认为是因为房地产行业的管理者为了自己的利益所采取的方式，内部审计部门对此也只有听之任之，这样就造成财务报告数据不

28、实，影响房地产行业的积极发展。（四）内部控制环境问题1. 内部控制制度实施困难内部控制缺乏一系列操作性较强的规范性文件。国家先后颁布了一系列法规，全面启动了工程项目、资产、对外投资、预算、担保等多个项目的内部控制规范，对企业的健康发展起到了一定的积极作用。但不可忽视的是，现有的法律、法规及国家财政部门的规定比较粗泛，且很不具体，在具体内容的层次、程序上还有待企业自行细化才能满足工作的需要。但事实上，很多房地产企业在这些方面都做得很不好，要么根本没有，要么就是制定的细则没有可操作性，也没有一个制定具体规范的计划。由于我国长期实行计划经济体制，市场经济体制还未完全建立，在这种复杂环境，人们的思想意

29、识多元化，房地产企业内部控制薄弱、管理松弛的情况逐渐暴露，出现了一些新型的经济犯罪案例。比如，到国外办理“投资移民”，挪用公款赌博；用公款炒股，动用巨额资金在资本市场上买卖股票，谋取个人私利；还有的在办理采购、销售、投资、工程项目等业务中损公肥私捞取巨额回扣等等。这主要是由于单位缺乏最基本的内部会计控制所致。目前相当一部分企业对建立内部控制制度不够重视，内部控制制度残缺不全或有关内容不够合理；更多的是有章不循，将己订立的企业内部控制制度“印在纸上、挂在墙上”，以应付有关部门的检查、审计，而不管内部控制制度执行情况如何，遇到具体问题多强调灵活性，使内部控制制度流于形式，失去了应有的刚性和严肃性9

30、。在实际操作中无相互协调的责任机制，各部门之间的监督作用未能发挥，甚至出现了通过调整账表来隐瞒其它部门的违规行为，往往造成重大后果后才被发现。2. 公司财会人员能力问题内部控制制度行为主体素质不能完全满足，大部分房地产企业财会人员(尤其是基层人员)得不到有效的培训、提高，专业水平很难适应新的工作形势要求。一些不具备从业资格的人员也进入了财会队伍，思想素质差，业务一知半解，连正常的会计业务都处理不好，更谈不上内部控制制度的运用。随着房地产行业的发展、工程建设项目管理水平的提高和程序上逐步规范、完善，工程造价确定与控制和项目建设中存在的舞弊行为越来越隐蔽，并常常披上了程序合法的外衣，因此如果企业的

31、财务管理人员没有更高的水平和手段是无法对其予以揭示和查处的。执行内部控制人员工作责任性不强，如有些人忽视控制程序，错误判断，甚至相互串通舞弊等，常常导致内部控制失灵。财会部门是内部控制的中心，财会工作是一项综合性工作，这就要求财会人员既要有丰富的会计专业知识，又要懂企业的经营管理，还要通晓一般的房地产开发整个过程10。只有这样，才能使内部控制制度得以有效实施。但从房地产行业现状来看，财会人员的素质存在明显的缺陷，这也是内部控制制度失效的原因之一。3. 管理分散在房地产行业中，各自为政的现象比较显著。房地产企业的规模一般较大，可能有多个子公司、分公司、项目部等并存的现象，许多房地产企业各个项目公

32、司项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。（五）内部控制外部环境问题房地产上市公司本身业务的复杂性导致内部控制的复杂性，房地产行业在我国当前属于蓬勃发展、高速扩张的行业之一。由于房地产投资活动涉及领域广泛，建设项目涉及的内容极其复杂，开发周期长，环节多。在房地产企业的运营中，房地产开发从选址立项、征地拆迁、勘探设计、报建招标、施工建设，到正式验收直

33、至销售移交、售后服务，短则几个月，长则几年，前后十几道环节，需要同规划局、土地局、设计院、施工单位、材料供应商、客户等打交道，其间还需要不同的工种协同作业，属于多步骤生产。不言而喻，涉及的事务越复杂，控制的难度就越大。此外，开发投入大，风险高。房地产开发动辄需要几十万、几百万、甚至上千万、上亿元的资金。仅征地搬迁一项所需资金就占到整个项目的百分之三十到五十。开发过程中可能出现种种风险；由于市政规划调整、地价变化导致土地风险；由于产业政策、银行贷款政策变化导致筹资风险；由于设计、施工质量问题导致成本加大风险等。控制风险是财务管理体系需达到之首要目标，作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完

34、善是房地产企业长期良性运行的有效保证11。房地产企业会计核算的特殊性导致内部控制的复杂性，房地产企业不同于普通工业企业的是，各工种可在同一时间、同一地点进行平行交叉或立体交叉作业，各生产步骤之间并无明确的时间或地点界限，因此在会计核算上，不需要也不可能计算各步骤开发产品的成本。在整个工程项目管理的实务中，要按合同规定支付工程预付款，是否按工程进度拨付工程款，有关拨款资料的各项手续是否齐全完备，人工费、材料费、机械使用费等成本项目支出核算是否真实合理，有无超标准开支，工程结算有无按合同条款进行，有无工程监理单位和业主的签字，有无用现金结算工程款，记账凭证后有无原始凭证或附件，报销的单据是否符合会

35、计制度规定等诸多事项。这些都是房地产行业所需要面对的外部环境问题，这样复杂的关系问题导致房地产行业内部控制管理难度加大。四 房地产上市公司内部控制解决对策以上我们分析了房地产上市公司内部控制所存在的问题，我们发现了这些问题就应该及时的寻找解决问题的对策，在下面的讨论中我提出了自己的一些观点，我认为只有这样才能够使房地产上市公司的内部管理更加健全。抵御外部风险的能力加强，同时，也使其更具有市场竞争力。（一）完善房地产上市公司会计信息1. 建立和完善行业的会计规范体系房地产行业在费用核算、成本结算、收入确认等方面都具有其特殊性，原房地产行业会计制度对房地产行业的会计核算的规定和要求，相对于现行的企

36、业会计制度更具体并具有更强的针对性。然而，中国最新企业会计准则基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。同时目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关其体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要做出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此我认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。这些业务准则的制定将

37、会大大缩小利润操纵空间，为会计信息失真治理奠定制度基础。2. 完善行业收入与成本费用确认准则指引鉴于房地产开发类公司收人实现的特点，延迟或提前“确认收入实现”对房地产企业而言并不困难。那么，怎样将最新企业会计准则收入细化就变得特别重要了12。在建立了收入确认一般标准的基础上，应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产企业有统一标准的确认方法。针对上述情况，我认为，房地产商品销售收入的确认应同时具备以下条件：(1)房地产企业与客户签订了正式的商品房销售台同，并履行了相关法律手续；(2)房屋已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经通过有关部门测量确定；(3)房屋经验收后，客户对房屋的结

38、构、面积、付款方式均已确认，买卖双方办妥房屋移交手续；(4)收入的金额能够可靠地计量。我们知道，收入与支出(成本费用)之差就是利润。所以，收入与成本费用确认准则的细化必将减少房地产企业会计确认与计量方面的任意性，将大大缩减企业会计政策选择的范围。这对提高会计信息质量是大有帮助的，是从制度上治理会计信息失真的必然选择。同时，由于房地产原材料成本占总成本比例较重，所以我认为在采购上应比其他类型的企业应该更加重视。首先审批制定材料采购计划，材料采购计划的制定与审批分开，由预算人员根据预算工程量提出材料计划，计划由项目经理进行审批。其次在原有的供应商中进行选择。将对供应商的考察与审批分开，由采购人员牵

39、头，采购人员、技术人员、质量人员均参与考察，重点考察供应商的供货能力、产品规格、产品质量、技术指标能否满足本企业的需要等。参加考察人员将对各个供应商的考察情况写出总结，原则上应做到货比三家，至少考察三家以上供应商。审计人员对材料计划的制定与执行情况、合同执行情况进行检查，检查材料计划是否按工程量确定，是否按计划采购并办理相关入库手续，是否按合同规定付款，预算人员、采购人员、质量人员、保管人员、项目经理签字是否齐全，大宗材料是否实行阳光采购。（二）健全法人治理结构房地产行业正在蒸蒸日上的发展，在所有权与经营权相分离的前提下，内部控制必须得到企业管理层的高度重视的前提下才能得以展开与实施，企业应将

40、公司治理与内部控制有效对接，这样才能使房地产行业内部控制制度更加完善。1. 健全股权结构目前，房地产行业与其他行业一样都面临着国有股所占比例较重的情况。如何来改善这样的情况，使房地产行业更能够健康发展成为内部控制项目中非常关心的问题。推进股权多元化，为公司法人治理结构的规范运作创造基本条件。一方面有步骤、有计划地降低国有资本在房地产上市公司的持股比例，相应增加非国有资本的持股比例，这样可以减弱内部人控制程度，使股东之间相互制衡13。一般来说，引入多元股东，包括另外的国有股东，特别是非国有股东，有利于所有者职能到位，形成规范的公司治理结构有多元股东的制衡，易于实现政企分开，使企业目标集中于追求经

41、济效益；另一方面提高董事和高层管理人员的持股比例，逐步实行经理股票期权制度。2. 健全董事会董事会在公司的职能有：制订公司年度财务报表，增加或减少注册资本、发行债券或者其他证券及上市方案，并提请股东会议审议批准，在股东会议授权范围内决定公司的重大风险投资、资产抵押及其他担保事项等等。那么董事会就显得非常主要，加强房地产行业董事会的结构建设也成为我们当前应该急需考虑的问题14。我认为在我国的大多数企业内部董事所占比例过重。我们应该减少内部董事，相应地增加外部董事数量，特别是增加一定数量的专业知识扎实、工作经验丰富并具有独立判断能力的独立董事。其次，在董事会设立若干独立委员会。目前一些知名国际公司

42、的董事会都设有诸多独立委员会，其中审计委员会和薪酬委员会有利于控制公司高级管理人员。审计委员会主要是评价、监督公司财务报告流程和内部控制；薪酬委员会决定内部董事的薪酬水平和构成，并负责向股东大会报告；提名委员会负责初选董事候选人。再次，董事长和总经理分开设，这样有利于建立制衡机制。3. 健全监事会监事会对股东大会负责。对公司财务以及公司董事、总裁、副总裁、财务总监和董事会秘书履行职责的合法性进行监督，维护公司及股东的合法权益。同时，可以查公司财务，可在必要时以公司名义另行委托会计师事务所独立审查公司财务等等。由此可见，监事会的工作是很难进行的，牵涉到董事，经理等。所以我认为只有加强法律的约束才

43、行。如果包庇董事以及经理等的不合法行为，监事就要承担严重的法律后果。这样才可以使监事会不和董事会以及其他领导阶层为伍，敢于揭示房地产行业所存在的内部控制问题。只有这样才有利于房地产行业积极健康的发展。在前面的论述中我们从理论的角度对房地产行业治理层内部控制所存在的问题有了一个比较全面的了解，在此也提供了相应的解决措施。下面我们通过分析一个案例来进一步深入了解房地产行业治理层内部控制的重要性。深圳房地产开发有限公司在2006年10月宣告破产。国基公司于1997年8月经深圳市工商行政管理局核准注册登记，经营范围为在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务。截至2006年3月31日，公司账面资

44、产总值为人民币7.26亿余元，负债总额为人民币9.06亿余元。为此，不得不依法宣告已经资不抵债的国基公司破产还债，并指定成立破产清算组对其进行破产清算。据悉，国基公司财务状况混乱、资金运用能力较差、投资盲目、内部管理不规范等，是导致深圳国基陷入重重危机的主要原因。据国基公司高层负责人司徒健透露，国基董事长李会斌先后用4000多万买下深圳的一个叫拉斯维加斯的歌舞厅，以及一个叫莲花岛的酒楼，这两处资产达不到4000万。同时，这家酒楼接手后不久倒闭。对此司徒健说到：“我当时极力反对，国基的大多数高层也基本持反对意见。因为作为一个地产企业来说，要集中精力做好自己的产品，再加上那时候国基的资金已经吃紧，

45、根本不适合介入自己完全不懂的行业。”可见在国基的内部严重存在着内部控制中法人治理结构不健全的情况，董事会形同虚设，作为出资大的李会斌董事长，他所作出的决定根本就是我行我素，一点也不理会董事会的意见才导致盲目投资，同时可以看出该公司的监事会也没有履行好自己的职责，董事长这样荒唐的投资都没有加以阻碍，结果引起公司资金亏损的严重后果，最后导致破产。为此，如果我们建立董事会独立委员会，对企业所作出的决策进行认真审核考察，不允许董事长的意见成命令的情况，一切以公司利益高于一切的宗旨，那么这样的巨额资金损失就不会发生。所以，在房地产行业内部控制中治理层的相互配合是很重要的。（三）提高内部审计质量内部审计是

46、个对内部各种组织经营活动与控制系统的独立评价体系，以确定既定政策是否贯彻，建立的标准是否已落实，以及公司的经营目标是否己达到。首先，是以现有的稽核、审计、纪律检查部门为基础，成立一个直接归董事会管理并独立于被审计部门的审计委员会15。审计委员会通过内部常规稽核、离任审计、落实举报、监督审查企业的会计报表等手段业务，对会计部门实施内部控制，建立有效的以“查”为主的监督防线。要从地位上保证内部审计的公允独立性，以更好地对内部控制进行评价。设立审计委员会，增强内部审计的权威性和独立性。房地产上市公司是以人为主体的经济实体，内部控制的实质就是要规范公司内部各组成人员的行为。上市公司在实行内部控制制度时

47、，要让所有人都认识到公司内部控制不仅是公司管理人员、内部审计或董事会的事，使其主动地维护及改善公司的内部控制。通过各种途径对全员进行培训和职业道德教育，让全体职工认识到自己在内部控制中所负的责任及内部控制对于公司和自身的重要意义，从而使所有的人都处于制度的控制之中。其次，内部审计是内部控制的重要环节，它是对内部控制的检查和再控制。在单位内部设置专职审计机构，通过审计人员经常和定期的审计活动，达到消除隐患、改进管理、提高效益，以消除影响内部控制的各种因素，它是落实内部会计控制的一个重要保证。一个完整的内部控制制度，必须要有内部审计来监督执行，以便及时发现问题，纠正偏差，修订并完善制度。运行中，关键要把握好集权与分权的关系，按照不相容职务相分离的原则，利学划分企业内部各部门的职责权限，形成相互制衡机制16。内部审计包括以下几个方面:（1）规范内部审计工作的全过程，使每项工作都依据一定的标准进行。（2）完善企