首金地产公司组织管理手册.doc

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1、组织管控手册编制日期审核日期批准日期重庆首金房地产开发有限公司二一年三月说明：本报告主要术语的定义：负责：属于本部门事务，由本部门承担责任。可以请求其他部门支持；主持：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任；组织：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调事务；支持：配合其他部门的工作，本部门不承担责任；配合：不承担主要职责，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任;目录目录2第一部份：首金地产组织结构图3第二部份：部门架构及职责4一、办公室4（一）岗位设置及编制4（二）专业需求4（三）部门职责4二、工程部6（一）岗位设置及编制6（二）专业需求6（三）部门职责6三、

2、经营管理部9（一）岗位设置及编制9（二）专业需求9（三）部门职责9四、研发部10（一）岗位设置及编制11（二）专业需求12（三）部门职责12五、市场营销部14（一）岗位设置及编制14（二）专业需求14（三）部门职责14六、财务部17（一）岗位设置及编制17（二）专业需求17（三）部门职责17七、成本管理部20（一）岗位设置及编制20（二）专业需求20（三）部门职责20八、合约部部门职责22（一）岗位设置及编制22（二）专业需求22（三）部门职责22九、开发部24（一）岗位设置及编制24（二）专业需求25（三）部门职责25第一部份：首金地产组织结构图第二部份：部门架构及职责一、办公室（一）岗位设

3、置及编制1 IT行政主管1网 管1培训主管2厨 师1前台接待111人事主管1办公室主任办公室文秘4司 机（二）专业需求行政管理、人力资源管理、资产管理、后勤管理等。（三）部门职责1. 行政管理1.1 负责建立公司行政管理类制度，并组织实施；1.2负责公司办公设施、通讯、网络、卫生、保卫、消防等办公环境管理工作，维护公司正常工作秩序； 1.3 负责公司信息、网络系统的软、硬件采购与管理、维护；1.4 负责公司档案管理，各类证书、执照的办理与存档；1.5 负责公司往来函件、报刊的收发、邮寄等管理工作；1.6 负责公司各类商务行程安排、来宾来访接待工作；1.7负责组织公司各种会议，撰写会议纪要、督促

4、、检查会议决议贯彻执行情况；1.8负责公司大事记管理工作；1.9负责公司合理化建议的收集、汇总、上报；2. 人力资源管理2.1 负责公司人力资源战略研究，为董事会、经营层的HR管理决策提供依据；2.2 负责依据公司发展战略制定公司人力资源规划；2.3 负责制订公司年度人力资源计划，并组织实施； 2.4 负责制订公司员工招聘、培训、绩效考核、薪酬福利管理制度，并组织实施；2.5 负责各类招聘渠道研究与评估，制订公司人员招聘计划，并组织实施；2.6 负责制订公司员工培训计划及预算，并组织实施；2.7 负责公司员工职业生涯规划、晋升管理； 2.8负责公司员工绩效考核结果应用管理及综合考评、薪酬福利管

5、理等工作；2.9负责公司员工各项社保、劳动关系、人事档案、调动、离职、考勤等人事统筹管理工作；2.10负责公司企业文化建设，并进行宣导；2.11负责编制公司企业文化实施方案，并指导监督各部门实施； 2.12负责公司工会建设、党支部建设管理工作3. 后勤管理3.1负责公司车辆的调度、维修、保养、年审、税费缴纳及驾驶员管理；3.2负责公司员工宿舍、食堂管理；4. 资产管理4.1 负责公司资产类实物购置、登记建档等工作；4.2 负责公司各部门的资产类实物转移、报废手续办理；4.3 负责组织公司资产盘点工作；4.4 负责公司资产类实物的日常维护与台帐管理。5. 完成各项临时性工作二、工程部（一）岗位设

6、置及编制2 IT111工程部经理工程部副经理3土建工程师1给排水工程师1电气工程师21暖通工程师1测量工程师护航工程师11内业工程师（二）部门专业需求土建、暖通、给排水、强电、弱电、景观、装饰、测量等。（三）部门职责1.工程组织实施 1.1负责建立和完善工程管理制度，并组织实施； 1.2 负责编制项目工程管理规划（三控两管），包括施工方和监理方的管理； 1.3 负责施工前各项准备工作、“三通一平”的实施和督促； 1.4负责工程管理后评估工作；2.现场工程进度管理 2.1 负责依据项目开发总体计划制定施工进度计划并组织实施； 2.2 负责监控项目施工进度计划的实施，并及时进行调整； 2.3 负责

7、跟踪与工程进度相关的计划实施，并预警、协调与配合；3.现场工程技术管理 3.1负责对施工单位施工技术交底，参与和监督施工单位班组技术及安全交底；3.2 负责组织施工方案评审； 3.3 负责组织项目工程例会，沟通、协调施工过程中技术问题； 3.4 负责处理施工现场技术问题，对重大技术问题及时反馈研发部，并参与解决； 3.5 负责施工过程中的施工图纸更新管理； 3.6负责推行新技术、新工艺、新材料、新设备等； 4.现场工程质量管理 4.1依据国家相关质量管理规范开展工程质量管理，编制质量管理细则； 4.2负责审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核； 4.3负责组织对样板点

8、评，督促施工乙方样板带路及监督执行； 4.4负责对工程质量定期分析，编写质量分析报告，总结经验教训，对于典型问题形成案例；4.5负责实施房屋交付后的工程质量维修活动（由护航工程师在公司规定时间内负责，之后移交物管负责）；4.6制定质量关键控制点及缺陷管理；5.现场工程成本管理 5.1负责现场签证权限范围内的技术方案专项意见； 5.2负责组织现场签证的实施；5.3参与重大设计变更的评审； 5.4负责对施工单位工程形象进度、审核； 5.5监督工程合同执行，参与合同履约评估；5.6参与审核工程施工合同、材料采购合同、监理委托合同；6.现场安全文明管理6.1负责按安全文明管理的要求对施工现场进行管理，

9、监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境；6.2负责监督施工单位及监理对施工人员进行安全技术交底； 6.3 监督施工现场的社会治安综合治理；7.供应商材料管理 7.1负责施工企业、监理单位、材料及设备供应商的评价报告，参与招标活动； 7.2负责编制材料设备技术参数，参与材料供方的考察； 7.3负责编制项目材料清单及各阶段项目材料需求计划； 7.4负责审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划执行； 7.5负责材料验收、材料证明资料收集和手续办理；7.6负责施工过程中对工程类供应商的服务质量进行监控、评价；8.组织各阶段工程验收 8.1组织项目工程分部分项及阶段验收； 8.2负责公

10、司组织的分户验收（物业），并落实整改意见； 8.3组织竣工验收；9.合同信息管理9.1监督工程合同执行，参与合同履约评估；9.2参与审核工程施工合同、材料采购合同、监理委托合同；9.3负责对工程类合同履约评价；10.工程档案管理 10.1负责对项目技术、施工资料管理进行检查和监督； 10.2负责整理工程设备技术资料，组织项目工程竣工资料向物业公司进行资料移交和技术交底；11.协调工作11.1负责工程实施过程中工程总包、分包方、材料设备方、监理方的综合协调管理； 11.2负责工程实施过程中与政府相关部门的公共关系维护；12. 完成各项临时性工作。三、经营管理部（一）岗位设置及编制经营管理部副经理

11、1企业管理员1（二）专业需求计划管理、绩效管理、审计管理等。（三）部门职责1.经营计划管理1.1 负责建立公司计划管理体系，并组织实施；1.2 负责公司战略研究，为董事会确定公司发展战略目标提供支持；1.3依据公司董事会确定的战略目标编制公司中长期战略规划，制定公司中长期发展经营规划；1.4 依据公司中长期经营规划，协助公司经营层制定公司年度经营计划；1.5 负责组织编制项目开发总体计划； 1.6 负责组织编制年度项目开发计划、年度管理专项计划；1.7负责组织公司各部门编制部门季度、月度、周工作计划，并协调统筹各专业端口计划，使其与公司整体经营目标一致；1.8负责对各部门经营计划执行情况进行检

12、查、跟踪、监控和预警，并形成年度、月、周经营执行差异分析报告； 1.9 负责组织协调各部门经营计划执行；1.10负责建立公司经营计划数据信息库；2.内审监督2.1负责建立公司内审监督管理体系，并组织实施；2.2 负责组织公司定期和不定期的流程审核工作，针对执行中的违规现象进行及时纠正，并提出改进报告；2.3 负责定期收集各关键业务流程的绩效数据和重要的报表信息，并提交分析报告给公司经营层；2.4监督公司所有合同签约、履约管理；2.5参加公司各专业例会，了解、监督各业务部门工作情况；3.绩效管理3.1 负责建立公司绩效管理体系，并组织实施；3.2根据公司各部门年度、月度经营计划执行情况，向公司经

13、营层提出考核建议报告，并组织各部门完成部门员工的年度、月度绩效考核工作；3.3 根据公司各部门对制度、流程的执行情况，提交部门、员工的考核建议报告；3.4 根据公司各部门对经营计划执行情况，提出部门、员工的奖励建议报告；4. 重大决策、重大事项、会议纪要的监督落实1、负责监督公司各项重大事项决策的执行情况，并形成执行情况差异分析报告；2、负责监督公司经理办公会、总经理办公会决策或决议的执行情况，并形成执行情况差异分析报告；5.完成各项临时性工作。四、研发部（一）岗位设置及编制1研发副总监3 IT项目负责人11建筑设计师1景观设计师1安装设计师1研发设计员1结构设计师研发设计员1资料员1装饰设计

14、师（二）部门专业需求建筑专业、结构专业、规划专业、给排水专业、强电专业、弱电专业、景观专业、装饰专业、暖通专业、市场调研、内业、技术管理、质量管理等。（三）部门职责1市场调研1.1负责市场产品信息的收集与分析；1.2负责新产品、新技术、新材料的研究与运用；1.3负责组织项目建议书、可行性研究报告的编制；2. 产品研发及定位2.1负责组织项目前期产品研究，完成产品定位及配置标准；2.2 负责建立公司产品建造标准、交楼标准等；3. 设计管理3.1 负责组织各类设计供方招标；3.2负责组织概念、方案、初步设计、施工图设计等各阶段的设计任务书编制及评审、设计过程沟通、设计结果评审等工作，并落实成本限额

15、设计要求； 3.3负责组织景观、装饰的各阶段设计管理工作；3.4负责二次设计管理，配合开发部的报批沟通工作；3.5负责设计变更管理工作，对重大变更组织评审；4.技术管理4.1负责公司技术标准建设；4.2负责工程样板的评审；4.3负责材料设备的选型、定板；4.4负责工程建设的全过程技术管理工作（设计交底、技术标准执行情况的检查等）；4.5负责工程施工过程中重大技术问题的研究和处理，负责技术变更处理等工作；4.6 负责工程类招标过程中的技术标编制；5.质量管理5.1负责建立及完善企业技术质量管理体系，质量管理标准；5.2负责工程质量巡检、评审；5.3负责与相关政府部门的技术沟通，提高工程建设效益；

16、6.完成各项临时性工作。五、市场营销部（一）岗位设置及编制1营销总监111111客服主管权证按揭销售客服主管渠道专员策划主管市场主管1销售内勤（二）专业需求市场调研专业、营销策划专业、公关专业、广告专业、销售专业、客户服务类专业等。（三）部门职责1.市场调研、定位策划1.1负责对项目所在市场进行跟踪研究,随时跟进市场最新变化，定期编制市场调研报告；1.2负责收集、分析、整理市场信息，建立市场的楼盘信息数据库，将信息数据及时反馈给公司相关部门1.3 在项目可研阶段，负责对项目所在市场的目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标进行详细调研，制订产品定位建议，编写初步项目产品建议书，并作为可

17、研报告的一部分；1.4在项目策划阶段，依据可研报告中规划设计草案、初步产品建议、成本测算等，编写项目定位策划报告；1.5 负责项目样板间、售楼处的设计主题风格建议、广告、包装等；2.项目营销策划2.1 依据项目定位，负责制订项目营销策略，编制营销策划报告，包括营销工作方案、推广方案、广告公司招标和议标方案、销售计划与节奏、会所及商业配套经营方案等；2.2负责制订营销推广计划并组织实施；2.3负责项目策划代理合作公司及其它营销合作单位的选择与确定，并对选定的合作单位进行工作质量及进度的管控；2.4负责项目推广渠道建设、实施，并定期评估； 2.5负责对项目推广方案进行评估、总结，并优化调整项目推广

18、方案；3.销售管理3.1 负责公司年度销售计划的编制和执行，完成公司下达的销售任务； 3.2 负责根据营销策划报告中的项目销售推广方案，分阶段实施项目销售方案、执行销售计划；3.3负责销售环境准备，编制销售资料和道具，编制销控方案、销售统一说辞、认购书和买卖合同，并组织实施；3.4 负责组织买卖合同的审核工作，确保图纸、合约、实际交楼标准的一致性，避免货不对板带来的客户风险；3.5负责在销售前，对销售代理公司进行销售策略、销售说辞的培训；3.6 负责组织现场开盘活动，并对开盘后的营销、销售方案动态修正；3.7 负责销售过程中销售情况的统计，建立项目销售统计台帐；3.8 负责广告、销售代理公司的

19、现场管理；3.9对市场同类竞争项目的销售情况进行收集、分析、整理和研究，借鉴经验。总结项目销售的经验教训，提高销售管理水平；3.10 负责销售合约变更管理工作；3.11监督销售代理公司合同谈判、签订，并做好合同执行及管理工作；4.价格管理4.1 依据项目定位，负责制订销售价格策略，并指导销售价格管理工作；4.2 负责编制项目销售价格表，经公司审核后监督销售代理公司执行4.3 负责提出项目价格方案建议及价格调整建议；4.4 负责特殊价格申报、销售折扣管理；5.客户服务5.1负责建立和实施以售后服务为基础的业主专属服务机制，提高服务品质；5.2 负责开盘前、期间的客户资料建档与管理，积累客户资源；

20、5.3 负责开盘期间的客户权证、按揭等有关客户事务办理工作；5.4 负责交房后的房屋产权办理工作；5.5负责入伙资料准备、条件确认、通知、交验资料，组织完成客户入伙工作； 5.6负责在开盘、销售、入伙过程中接受客户投诉，并及时有效地处理；5.7 负责及时向公司反馈客户投诉信息，避免激化矛盾和形成客户群诉。5.8 建立与客户的沟通渠道与信息收集机制，确保客户的有效信息得以分析与汇总，为营销管理决策提供依据；5.9 负责客户满意度调查，客户关系的维系及研究，客户投诉案例库的建立，提高忠诚客户比例，为企业长期发展积累客户资源；6.品牌管理6.1负责新闻及媒介管理，媒体资源整合及媒体关系维护；6.2负

21、责企业品牌、项目品牌推广策略制订、推广及实施；6.3 负责企业危机公关，把控负面事件与信息，制定应急预案及处理突发事件；7. 完成各项临时性工作。六、财务部（一）岗位设置及编制1财务部经理1 11预算主管物业会计1销售会计银行税务会计出纳11会计1收银员（二）部门专业需求 预算管理、会计核算（效益核算）、销售管理、融资管理、税收管理、资产管理、财务分析、投资管理；（三）部门职责1、建立、健全财务管理体系1.1根据国家财税法规，建立、健全财务管理制度，规范财务核算和财务管理工作，并组织实施；1.2根据国家财税法规及公司财务管理制度，建立公司财务核算体系； 2、预算管理2.1负责公司年度预算制定、

22、过程控制和跟进管理，确保公司年度预算的实现，使公司经营活动按照预计的目标良性发展；2.2负责组织各部门编制公司年度全面预算及月度预算；2.3负责对预算执行情况进行跟踪、分析、动态管理；2.4负责审核各部门预算外资金,合理调配资金使用、确保资金安全，提高资金使用效率；2.5 负责及时编制年度全面预算和月度资金预算的执行差异分析报告；3、会计核算3.1根据国家相关法律、法规以及公司财务管理制度组织财务核算工作；3.2负责对原始票据的合理性、合法性进行审核；3.3负责完善、统一各类经济合同台账，便于数据的收集整合；审核合同内容中涉及到资金的支付、付款方式、付款时效和税收的缴纳以及代扣问题；3.4根据

23、审核无误的收入类、资产类、成本类、费用类等原始凭证，进行账务处理；3.5及时按要求编制会计报表、统计报表以及其它报表；3.6定期或不定期与往来单位进行债权债务核对、清理工作；3.7按照会计准则及国家税法要求，做好项目的效益核算工作和年度财务决算工作；3.8及时打印、装订会计凭证、帐薄，并做好会计档案的保管工作；4、销售管理4.1负责配合销售做好现场销售收款工作，及时登记销售台账；4.2负责客户代收代付款项的收支管理工作；4.3负责销售房款的催收及管理工作，及时跟踪银行按揭贷款情况和按分期收款时间进行销售款的催收工作；4.4负责根据销售报表、银行按揭情况表审核佣金的提取金额；4.5负责办理客户入

24、住时房款及代收费结算工作；4.6负责票据的领用、保管及使用工作；5、投资管理5.1根据公司战略发展，负责拟定公司投资项目的经济性财务分析，为公司战略投资提供决策支持；5.2负责公司所有投资项目运行情况的检查、分析和管理，定期出具投资项目运营分析报告；5.3负责公司已完工项目的后评估工作；6、融资管理6.1负责制订公司融资策略,开拓公司融资渠道，降低融资成本,保证公司经营资金需求；6.2负责组织实施公司银企事务，建立和维护良好的银企关系,保证公司经营发展充分得到金融机构的支持；6.3负责日常项目开发的资金筹措及管理,保证项目开发资金供应,防范资金风险;6.4做好融资后评估工作；7、税收管理7.1

25、研究国家及地方税收法律、法规政策，做好公司税收筹划工作；7.2负责公司应纳税款的计算和申报工作，办理公司税务的减免申请、缴纳、查对、复核等事项；7.3保持与税务机关的沟通协调，配合税务机关税收检查工作；8、资产管理8.1负责建立公司资产台账,对部门购置资产及时进行入账管理；8.2负责监督公司资产的保管与使用,并定期进行资产清查；8.3负责对报废、盘亏的资产按税法规定和公司要求进行处理；9、财务分析9.1 负责各董事会和公司经营层定期、如实反映公司财务成果与收支情况，提供详尽的财务数据和分析；9.2负责根据当期财务数据对公司效益进行分析；9.3负责编制公司财务分析报告；9.4负责公司财务内部审计

26、、自查工作；10、完成领导交办的其它事务七、成本管理部（一）岗位设置及编制1成本部经理1 111成本系统管理员资料员材料采购工程师园林预算工程师安装预算工程师土建预算工程师（二）专业需求开发项目成本管理；工程造价管理：土建类（建筑、精装修、景观园林等）、安装类（电气、给排水、消防、暖通、弱电等）；工程材料价格管理：土建类、安装类（电气、给排水、消防、暖通、弱电、电梯等设备）、装饰材料类（包括外墙装饰、室内装饰）、景观园林类（硬铺材料、植物）（三）部门职责1. 全成本管理1.1负责建立开发项目直接成本管理体系；1.2负责编制新项目战略投资规划中经济部分的内容；2. 估算成本管理 2.1负责可研阶

27、段、修详规阶段的成本测算；3. 目标成本管理3.1负责方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段的项目目标成本编制工作；4. 责任成本管理 4.1负责项目目标成本分解成责任成本； 4.2参与合约规划的编制；5. 动态成本管理5.1负责项目动态成本信息跟踪管理，编制动态成本月报；5.2负责定期对项目成本进行监控，超出目标成本变动范围的情况进行及时反馈、预警； 5.3负责对项目目标成本分项调整进行审核； 5.4负责编制项目竣工成本报告；6. 成本后评估6.1负责项目成本管理后评估；6.2负责组织实施项目成本指标分析工作，建立健全公司成本数据库；7. 工程类合约造价管理7.1负责招标文件经济标的编制

28、并编制招标标底（拦标价）；7.2负责项目招标过程中经济标评标；7.3负责设计变更、工程签证的成本核算，组织对重大设计变更进行经济评审；7.4负责现场收方签证；7.5负责审查施工单位编制的施工图预算、竣工结算；7.6负责工程类合同资金计划编制、进度款（工程施工、甲供材料类）审核；7.7负责甲供材料工程量审核；7.8负责工程材料核价；7.9负责材料设备信息收集，建立数据库；7.10 负责工程类合同经济类履约管理；8.完成各项临时性工作。八、合约部部门职责（一）岗位设置及编制1合约部经理1111 综合招标主管土建主管资料员安装主管（二）专业需求建筑专业、给排水专业、强电专业、弱电专业、暖通专业、景观

29、专业等。（三）部门职责1、合约规划1.1 负责组织公司各部门编制项目合约规划，对责任成本进行分析反馈，并按责任成本开展相应的招标、合约签订工作；2、招标管理2.1 负责编制公司项目招标计划； 2.2 负责建立公司招投标管理体系，并组织实施；2.3 负责组织编制工程施工、材料设备类招标文件，并组织对各投标单位的标书进行分析；2.4 负责组织工程施工、材料设备类招标的开标、评标、定标工作；2.5 负责研发部、营销部、办公室、财务部、物业公司等专业部门组织的设计、营销、管理、物业类招标谈价工作； 3、供应商管理3.1负责收集供应商信息，包括对供应商的评价信息，建立供应商信息库，确保公司供方资源的充足

30、；3.2对供应商进行分级分类管理，动态履约评估，建立供应商合作的优选和淘汰机制；3.3负责建立公司各类合格供方的资料库（包括工程、设计、营销、管理类合格供方）；3.4 建立公司各类供方市场价格信息库，并定期更新、维护；3.5 组织各专业部门对工程施工、设备、材料、勘察、监理等供应商的考察，招标过程中的资质预审等，并形成考察报告；3.6 负责对公司的不合格供应商进行反馈和督促整改；3.7 负责供应商满意度调查和关系维护工作；4、合同管理4.1负责公司所有合同归口管理工作；4.2负责组织公司工程施工、材料设备采购合同、协议谈判、起草、评审、会签、签订工作； 4.3 组织负责工程施工、材料设备采购合

31、同评审，对合同签订依据及合同条款进行审核； 4.4 负责公司所有合同执行情况跟踪及评估。 5、采购、核价管理5.1负责公司甲供材料的采购。5.2 基于主材市场价格信息库，进行采购策划，为公司资金合理使用提供数据支持； 5.3 建立材料设备核价信息库，负责对成本管理部工程材料核价进行复核； 5.4 负责公司甲供材料的履约跟进、现场协调、材料款支付申请等，确保材料供应满足项目进度、质量要求；6.完成各项临时性工作。九、开发部（一）岗位设置及编制1开发部经理1 1 1公关专员行政报建专员市政报建专员（二）专业需求工民建专业、电气专业、公共关系专业、行政管理专业、法律专业、市场营销专业。（三）部门职责

32、1政策信息收集1.1 负责收集房地产开发政策信息，包括行业、金融和政府政策动向等；1.2 负责与项目开发手续办理相关的法律法规跟踪和研究工作；2项目前期手续办理2.1负责拟定各个项目开发报建计划；2.2负责办理参加建设用地招、拍、挂的各项手续；2.3负责签订国有土地出让合同；2.4负责办理建设用地批准书；2.5负责办理国有土地使用权证；2.6负责办理建设用地规划许可证；2.7 负责办理建设项目初步设计审查；2.8负责办理施工图审查备案登记；2.9负责办理建筑工程规划许可证；2.10负责办理建设项目招投标管理部门的招投标手续；2.11负责办理施工许可证；2.12负责办理预售许可证；2.13负责办理竣工备案许可证；2.14负责办理与上述许可证有关的报批及报审；2.15负责办理市政道路、水、电、气、消防、绿化、人防等手续；3.项目开发手续协调3.1负责拟定和检查各阶段委托设计任务书和设计成果中涉及审批部门所需的资料清单；3.2负责洽谈涉及与市政道路、水、电、气、广播电视、电信等垄断行业的经济合同；3.3负责办理土地及在建工程抵押及解押登记工作；4.公共关系维护4.1 负责建设、维护与相关行政管理部门及相关单位的公共关系；5.完成各项临时性工作。