酒店管理公司开发管理手册【绝版好资料看到就别错过】.doc

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1、XX酒店管理有限公司开发管理手册二二三年三月目录第一章企业介绍与总则3第一节公司介绍3第二节总则3第二章开发部人员编制及岗位职责4第一节人员编制4第二节岗位职责4第三章开发部员工管理及工作汇报8第一节例会制度8第二节日报及周报制度9第三节奖惩制度11第四章直营店开发细则14第一节位置要求14第二节现有物业要求15第三节自建物业选址要求16第四节其他注意事项17第五章房屋租赁格式合同、中介合同等18第一节房屋租赁合同18第二节中介合同样本及注意事项18第六章直营店选址流程19第一节信息取得19第二节开发部项目考察19第三节酒店运营部项目评估19第四节工程管理部项目评估19第五节公司总经理最终确定

2、项目20第七章直营店选址后评估标准21第一节项目情况说明表21第二节周边酒店及物业调查表23第三节标准测算表23第四节项目评估表24第八章物业招商计划、流程及合同26第一节开发物业招商计划26第二节开发物业招商流程26第三节开发物业招商合同26第九章人员培训及考核30第一节开发人员培训30第二节考核制度30一、绩效考核原则30二、绩效考核分类30三、绩效考核实施的职责分工31四、绩效考核主要项目的操作标准31五、绩效考核的结构及相关奖惩制度32第十章直营店业主关系维护35第一章 企业介绍与总则第一节：公司介绍 XX市XX（集团）有限公司（简称“旅文集团”）是2009年经XX市委、市政府批准、授

3、权成立的一家投融资机构和国企公司，系XX市十大投融资平台之一。目前，旅文集团拥有多家酒店、旅游景区、旅行社、广告公司及物业管理公司，总资产近15亿元人民币。公司针对当前旅游文化业发展的新特点、新形势,正在调整结构,整合资源,提高核心竞争力,致力于打造一个有贵州特色、有持续发展能力的知名旅游文化企业。 XX市XX（集团）酒店管理有限公司是XX市XX（集团）下属的全资子公司，注册资本500万元。本公司立足于“welcome guiyang”酒店管理公司的核心理念，专业模式和强大管理平台，致力在XX营建能够满足和提升顾客居停品质的精品酒店及特色餐饮。目前，本公司在XX地区已拥有金桥饭店，天和酒楼，瑞

4、金酒店，林顿酒店，泰洋酒店拥有各类客房近500间，并将继续大力拓展XX及周边市场。预计三年内，将门店数拓展到20家，拥有各类客房2000间以上。五年内达到50家门店、各类客房5000间以上，力争进入XX酒店及餐饮品牌前3强。第二节：总则一、 为加强投资管理、规范物业项目可行性分析报告标准与流程，提高项目可行性分析报告质量及执行偏差分析，特制定物业项目可行性分析报告标准与工作流程。二、 本制度适用酒店管理有限公司各相关部门。三、 本制度所指可行性研究分析报告指以自营的形式新拓展精品酒店、特许经营等参照此制度执行。第二章 开发部人员编制及岗位职责第一节 人员编制第二节 岗位职责岗 位 说 明 书岗

5、位名称开发经理 岗位代码LWGLXX-XX所属部门开发部晋升方向公司总监岗位等级经理直属上级公司总监直管下级开发专员间接管辖薪金标准填写日期核 准 人岗位概要配合管辖区域内的开发经理对目标物业酒店进行开发，做好基层培训和管理，保证公司开业店数及周期。岗位职责对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的开发与评估；配合开发专员开发有经营潜力的新址，帮助开发专员完成新址谈判工作及完成相关流程；完成对下属的在岗培训和指导工作；配合公司副总制定和完善开发的流程和制度；完成上级主管临时布置的工作；权责范围权力：1.协助公司副总制定完成开发部工作流程；2.在公司规定的期限内完成公司布置的开发任务；3.在公司授权

6、后，配合开发经理与业主洽谈开发合同；责任：1.必须对公司开发项目的信息进行保密； 2.为公司开发项目做到最小的成本控制；任职资格性别不限年龄22-35学历大专以上婚姻不限籍贯不限技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文教育背景：大专以上学历，房地产及市场开发专业；培训经历： 经 验：3年以上相关工作经验；技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售；个性特征：团队合作精神强，专业的沟通技巧和销售语言，有很强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神； 岗位名称开发专员 岗位代码LWGLXX-XX所属部门开发部晋升方向开发经理岗位等级专员直属上级开发经理直管下级间接管辖薪金标准填写日期核 准 人岗

7、位概要搜索关于酒店物业的开发，调查当地相关地价，保证公司开业店数及周期。岗位职责对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的开发与评估；收集有经营潜力的新址，负责新址谈判工作及完成相关流程；完成新址各类资料准备工作；开发合同前期的准备及存档工作；完成上级主管临时布置的工作；权责范围权力：1.协助开发经理制定完成开发部工作流程；2.在开发经理规定的期限内完成公司布置的开发任务；3.在开发经理授权后与业主洽谈开发合同；责任：1.必须对公司开发项目的信息进行保密； 2.为公司运营做到最小的成本控制；任职资格性别不限年龄22-35学历高中以上婚姻不限籍贯不限技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文

8、教育背景：高中以上学历，房地产及市场开发专业；培训经历： 经 验：一年以上相关工作经验；技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售；个性特征：性格开朗，有良好的沟通能力；较强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神； 岗位名称加盟专员 岗位代码LWGLXX-XX所属部门开发部晋升方向开发经理岗位等级专员直属上级开发经理直管下级无间接管辖薪金标准填写日期核 准 人岗位概要搜索关于酒店物业的信息，调查当地相关地价，保证公司加盟店数及周期。岗位职责对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的调研与评估；开发有经营潜力的新址，负责新址谈判工作及完成相关流程；完成新址各类资料准备工作；与业主保持联系和协调后期各项服务

9、工作；加盟合同前期的准备及存档工作；完成上级主管临时布置的工作；权责范围权力：1.协助开发经理制定完成加盟部工作流程；2.在开发经理规定的期限内完成公司布置的开发任务；3.在开发经理授权后与业主洽谈加盟合同；责任：1.必须对公司项目的信息进行保密； 2.为公司运营做到最小的成本控制；任职资格性别不限年龄22-35学历高中以上婚姻不限籍贯不限技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文教育背景：高中以上学历，房地产及市场开发专业；培训经历： 经 验：一年以上相关工作经验；技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售；个性特征：性格开朗，有良好的沟通能力；较强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神；

10、 岗位名称招商专员 岗位代码LWGLXX-XX所属部门开发部晋升方向开发经理岗位等级专员直属上级开发经理直管下级间接管辖薪金标准填写日期核 准 人岗位概要搜索关于酒店物业的招商，调查当地相关地价，保证公司物业的租赁费用与周期最优。岗位职责对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的评估；负责招商物业的谈判工作及完成相关流程；完成招商物业的各类资料准备工作；招商合同前期的准备及存档工作；完成上级主管临时布置的工作；在完成物业招商后，参与开发部工作。权责范围权力：1.协助开发经理制定完成招商部工作流程；2.在开发经理规定的期限内完成公司布置的招商任务；3.在开发经理授权后与租赁人洽谈招商合同；责任：1.

11、必须对公司项目的信息进行保密；2.为公司运营做到最小的成本控制；任职资格性别不限年龄22-35学历高中以上婚姻不限籍贯不限技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文教育背景：高中以上学历，房地产及市场招商相关专业；培训经历： 经 验：一年以上相关工作经验；技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售；个性特征：性格开朗，有良好的沟通能力；较强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神； 第三章 开发部员工管理及工作汇报第一节 例会制度一、 开发部人员应每周1次定期召开工作会议，由部门总监或经理主持，了解业务人员最新项目进展，分析困难,寻找解决方案。二、 开发部总监每周末应召集全体业务人员，召开部门

12、周例会,了解本周工作进展，安排部署下周工作目标及计划。外地开发人员应以周报形式，及时汇报部门总监或分管副总工作进展情况，了解公司最新发展要求。三、 总经理或分管副总应每月召集全体开发人员，汇报公司最新开发进度，分析本月工作完成情况及制定下月工作目标。第二节 日报及周报制度一、 区域开发经理及开发专员应每日将当天工作情况以日报方式发送分管领导。工作记录日报表(日报表限当天下班前填写缴交完毕)工作日期: 年 月 日序时 间 起-止客户名称(工作项目)电 话 (备注内容)详 细 工 作 内 容客户要求事项或未完成工作事项等级接洽客户形式(打)客工开发拜访电话来访109:00-12:00 C4213:

13、00-17:00E3今访问客户数翌日预计访问客户量本月签约目标: 本月目前工作(业绩)进度今日电话访问人数: 人当天A类客户数量本月累计A类客户数量超前正常落后目标 超前 正常 落后本月电话访问人数: 人翌日工作计划事项(一定要填写)及建议事项:主管交待及建议事项:1、在广场的专业市场周边扫街。2、寻找酒店的产权人和联系方式。3、做市场调研了解周边的宾馆和酒店的数量和客房入住质量4、填报表之时间 月 日 9：30 时 收报表者签名客户等级:A积极客户 B推动客户 C不可能客户 D原有的客户 E其它工作等级:1紧急重要 2紧急不重要 3重要不紧急4不紧急不重要 5其它部门主管: 直接主管: 工作

14、执行者:二、 全体开发人员应每周制作开发周报，将本周工作重点，待解决问题及下周工作计划上报分管领导。第51周2010年12月18日上午下午2010年12月22日计划实际备注计划实际备主周一周二周三周四周五第52周2010年12月25日上午下午2010年12月29日计划实际备注计划实际备主周一周二周三周四周五第三节 奖惩制度开发部应根据公司整体开发目标，对各级员工制定工作指标。对于完成工作目标的业务人员，照绩效奖励方案，实施奖励；对于未能完成工作目标的，按照未完成比例，减少奖金，绩效工资，直至解除劳动关系。奖励方法一（高工资、低奖金）1. 开发部所有人员均采用项目奖励制度，与业绩挂钩，无其他固定

15、奖金。项目奖励在租赁合同签约,房屋移交给我方且工程竣工后发放； 对区域经理和副总监的奖励于年终发放。 对当年度没有达到发放奖金要求的项目于达到要求时发放。3. 单项奖励基数 3.1 对开发经理的单项奖励基数方案年度签约项目数12345=6单项奖励基数5,500 6,000 6,500 7,000 7,500 8,000 6,250 3.2 对区域经理的单项奖励基数方案对区域经理的奖励基于其所负责区域的计划完成情况，1) 如果该区域计划完成或超额，则按每个项目4,000元核发奖金；2) 如果该区域计划完成80%以上，则按每个项目2,500元核发奖金。3) 如果签约项目少于计划的80%，则按每个项

16、目500元核发奖金。 3.3 对总监的单项奖励基数方案对总监的奖励基于其所负责片区的计划完成情况， 1) 如果该片区计划完成或超额，则按每个项目2,000元核发奖金。 2) 如果该片区计划完成80%以上，则按每个项目1,200元核发奖金。 3) 如果签约项目少于计划的80%，则按每个项目500元核发奖金。4. 具体项目奖励金额的计算方法如下:1)项目奖励金额=单项奖励基数奖励系数(Bd);2)奖励系数(Bd)的计算方式为:Bd=合同完备系数(Bc)年限系数(By)其中:Bc= 0, 出现重大未竟事宜,致合同无法履行;Bc= 80%,出现未竟事宜,不影响合同执行,但增加公司成本(含工期延误);B

17、c= 95%,出现未竟事宜,得到及时处理、不影响合同执行且不增加公司成本、未造成含工期延误;Bc=100%，整个装修过程中未出现未竟事项。By=90%， 租赁年限少于15年；By=100%，租赁年限大于等于15年且小于18年；By=115%， 租赁年限大于等于18年。5.对区域经理以上人员的奖励计算方法：具体金额为:单项奖励基数奖励系数(Bd);单项奖励基数为相应职务人员所对应的基数;6.上面的奖励只针对直营店,合资店按50%计算;7.特许店每个项目按1000元进行奖励,不计入全年合计总数；区域经理以上将特许按0.2计入直营总数核发奖励。8.项目有介绍人的，介绍人得50%的奖励。按签约数进行排

18、名,对区域第1名、个人排名第1、第2名进行特别奖励，具体额度如下：区域第130,00 个人第120,00 个人第210,00 对于特别好的项目给予特别奖励。特别好的项目，指根据开业后1年的经营情况进行测算，可以在2年半内收回投资的项目。好项目奖30,00 其中:开发人员70%,区域开发经理20%,主管总监10%.如果到时开发人员已离职的将不予奖励。奖励方法二（低工资、高奖金）业务员奖金制度每个项目奖金基数20000元1. 城市系数1.1. 各区域重点城市直营店系数：1.21.2. 其他城市直营店系数：1备注：重点城市为各区域重点开发城市。西南区域：太原西北区域：西安华东区域：上海、南京、杭州华

19、南区域：广州(深圳)华北区域：北京、济南东北区域：哈尔滨(沈阳)2. 酒店规模系数2.1. 酒店客房数在100（含）至130（含）间范围内的系数：12.2. 酒店客房数在100至130间范围外的系数：0.83. 信息来源系数3.1. 业务人员独立获得项目信息并完成谈判签约的系数：13.2. 业务人员通过中介等途径获得项目信息，且支付中介费或项目介绍费的系数：0.53.3. 业务人员通过公司内部其他员工或外部人员介绍获得项目信息，介绍项目人员与项目跟进业务人员的奖金按照各方实际工作量及所做的贡献，按协商比例分配奖金。3.3.1. 介绍人员仅提供项目初步信息，由业务人员跟进洽谈成功的，介绍人员与业

20、务人员按照0.2：0.8分配项目奖金。介绍人费用太少,积极性会降低3.3.2. 介绍人员提供详细项目信息，并协同业务人员跟进洽谈成功，且在关键谈判条件上为公司取得优厚条件的，介绍人员与业务人员按照0.5：0.5分配项目奖金。3.3.3. 其他公司开发人员提供详细项目信息，且在关键谈判条件上已经为公司取得优厚条件的，并在合同条款方面符合公司要求签约成功的，项目奖金全部归该介绍人员所有。4. 项目奖金计算项目奖金=20000*城市系数*规模系数*信息系数5. 超额奖励在公司规定的考核期限内超额完成项目开发的，超额部分项目按照项目奖金增发20%奖励。6. 各区域重要项目，由区域经理或主管参与协助全程

21、谈判的，该项目奖金额20%归区域经理或主管所有。(区域经理和主管考核应该另外算管理的考核-也就是项目总数上)7. 领取时间及比例8. 签订正式合约的下一个月10日领取奖金总额的50%，门店开张领取奖金总额的30%，酒店正式开业当年年底，领取20%；超额奖金于酒店正式开业当年年底发放。9. 公司不参与投资的品牌管理输出项目，在公司未取得品牌特许经营权利，不能收取特许经营费用之前，按照每个项目5000元计算奖金；取得品牌特许经营使用权后，奖金制度另行制定。10. 个税：该部分奖金个税由公司代扣代缴。第四章 直营店开发细则第一节 位置要求（以下必须满足三项）一、 城市商务中心区域、会展中心、物贸交易

22、中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。二、 好的展示效果十字路口，主干道。三、 邻近城市标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。四、 交通便利，有地铁或三辆以上公共交通线路直达。五、 邻近城市知名的大学或在万人以上的教育区。六、 邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。七、 邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。八、 交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性，车辆进出便利。第二节 现有物业要求一、 建筑面积在30008000平米。独

23、栋建筑，位置好的可考虑裙楼或大楼中部分楼层，但底楼大堂位置应有方法解决。建筑物结构为框架结构，外观整齐，允许进行改造，若为砖混结构，则原建筑物的房屋间隔基本合乎公司要求，套内面积在25平方米以内，3.3M*6.5M开间为最佳，无需重新间隔。物业结构适合进行改造，得房率高出房率为38平方以下，租金低的话可以放宽。二、 建筑物为长方体，建筑面积在50008000（京、沪、穗、深以外的城市面积最好在6000平方米以内）的范围内，可改造成100-200间客房，宽度或进深以14-15米左右为最佳，11-12米为次佳，进深在16米以上最好能开天井，改造后没有窗户的暗房比例原则上不超过20%，整栋建筑物外形

24、以一字形、L形和工字形的板式结构为最佳。三、 楼顶和外墙最好可以设置户外广告位。四、 有充足停车场地，停车位和房间配比为1：102：10。五、 物业结构适合进行改造，得房率高，出房率为40平方以下，租金低的话可以放宽。六、 产权清晰，不是银行抵押物业。七、 水、电容量符合宾馆使用要求。电以每个房间2.5kw为最低要求，水的管径为100cm。八、 租赁期限不少于12年，个别位置好回报率高的可适当放宽条件。九、 物业租金应低于同时期相同地段其他品牌酒店或其他物业的租赁水平。十、 有足够的免租装修改造期限三个月为最低标准。十一、 业主配合程度高。十二、 营运测算表必须符合公司对投资回报的要求。运营测

25、算表见附件。第三节 自建物业选址要求一、 至少三通一平，市政配套到位，位于红线内。 二、 占地面积15003000平方，具体面积视地理位置与价位而定。三、 该区域已经有一定的商流，土地性质最好不是划拨土地和军产。四、 该地块容积率符合改造后的需要建筑面积能够达到30008000。第四节 其他注意事项一、 尽量避免通过二房东签定租赁合同，不能避免的也应由房屋产权人出具同意转租的书面文件。二、 如遇到有转让费用的，尽可能让其将转让费平均分摊到租赁年限里。三、 尽量避免签定远期交房合同。对于位置符合公司远期发展战略的项目，要经常与业主保持良好的沟通联络，关注项目的时效。四、 应注意城市规划给物业将来

26、周围环境带来的影响。五、 较为有利的动迁赔偿条款。六、 产权清晰，出租人是房屋或土地的产权人，尽量避免有银行抵押的物业；整栋物业由单个业主持有产权最佳，由多人持有产权的，需提供经过公证的委托书委托一家签约。七、 如遇到国有或集体企业处于改制期或改制未完成的，需特别注意其员工安置所带来的问题。八、 以合资合作方式成立的酒店企业，须仔细考察合作方的经济实力、合作心态及社会背景；且仅限于重点城市优质项目，公司自己无法通过其他渠道获得，并对公司连锁酒店布局有战略意义的。九、 对于任何公司正在洽谈的项目或信息，应注意做好保密工作，以防横生枝节，引来对手的竞争。第五章 房屋租赁格式合同、中介合同等第一节

27、房屋租赁合同（见附件）一、 直接租赁合同样本二、 转租合同样本第二节 中介合同样本及注意事项一、 中介合同样本（见附件）二、 注意事项:1. 必须与具有房地产中介经营资质的房产中介公司签定中介合同。2. 支付中介费用一般不超过物业第一个月租金的30%，个别重点城市特殊项目最高不超过第一个月租金的50%。3. 支付中介费用的物业项目，一般不考虑再支付其他介绍费用。第六章 直营店选址流程第一节 信息取得 开发人员通过各种渠道收集相关物业信息。第二节 开发部项目考察一、 按照开发选址要求初步过滤信息，对于符合选址要求的物业，进一步收集该物业的相关数据，包括物业产权结构，地理位置，周边环境，结构图纸，

28、排房设计，水电容量，消防状况物业外观照片，业主初步报价，租赁年限，付款条件，并通过市场调查了解该城市或区域商业情况，制作项目情况说明表。二、 根据情况现场或通过网络调研该物业周围同业竞争状况，酒店价格和入住率等相关数据，周边商用物业出售及出租价格，制作项目周边酒店及物业调查表。三、 根据排房数据及周围酒店价格数据，制作项目测算表。四、 根据上述综合信息，制作项目评估表。五、 开发经理根据上述4项表格和数据，对项目初步决策，符合条件的物业上报部门总监及分管副总经理。第三节 酒店运营部项目评估一、 负责物业的周边市场调查和评估，包括城市发展趋势、物业周边环境、同类酒店价格和出租率等。二、 该物业开

29、业物品配套预算、运营后的年收入、成本和费用预算等。第四节 工程管理部项目评估一、 对项目工程现状进行评估，对该物业的装修投入和工程配套预算。二、 制定简要装修改造日程 。第五节 公司总经理最终确定项目一、 现场查看物业具体情况。二、 对项目的可行性报告进行审阅。三、 可行性分析报告内容以及提纲:1. 开发部、运营部、销售部、总经办等职能部门负责效益评价、可行性分析的审核和审定，以及分析报告结果的撰写和确认等。2. 各部门要求形成书面材料，并经责任人签字后报给使用材料的后续部门，最后汇总后报财务部可行性研究报告专管员。3. 可行性分析报告数据采集分工协作流程：序号部 门责任人需提供材料报送时间要

30、求1开发部开发总监项目概况，产权证等材料报告出具前2天租金及租期、市场分析报告出具前2天2市场部市场总监市场分析报告出具前2天运营期能耗测算报告出具前2天3运营部运营总监装修投资外其他投资（如：物资配备等）报告出具前2天企业组织、劳动定员报告出具前2天市场分析;项目风险与防范措施报告出具前2天4总经理办公室总经理下结论2天内第七章 直营店选址后评估标准第一节 项目情况说明表产权人名称邮编地址联系人电话传真转租方名称邮编地址联系人电话传真房屋状况物业地址出房数房产证号商业性质是 否，解决方案：图纸有 否土地性质红线图有无总面积租用面积平面图有无场地面积我方面积平面图有无拆迁规划规划红线图是否转租

31、是 否 解决方案是否抵押是 否 解决方案租期租金单元租金年租金有否递增其他约定租赁年限免租期交房日起租日付款方式有否押金其他约定配套设施设备水-吨/月原容量： ，管径DN 提供我方： 接入日期费用/负担电KVA原容量： ，线径： 提供我方：接入日期费用/负担煤/天然气原容量： ，提供我方：接入日期费用/负担有线电视有，无,约定:接入日期费用/负担市政供暖有，无,约定:接入日期费用/负担排污化粪池有，无,有否场地 有无进污水管网是；否，约定： 接入日期广告位租赁区域所有广告位归我方使用：是否特殊约定辅助用房租用范围所有辅房归我方使用： 是否特殊约定搭建：可否停车位租用场地可做停车场： 是否特殊约

32、定楼顶广告位均归我方所有： 是否特殊约定其他设施消防许可证消防水箱消防水泵消火栓烟感房屋安全安全鉴定报告有,无/提供日期:需要结构加固否,是/完工日期:我方只租赁整栋物业的标准层中段楼层是否和业主协商的下水管走管方案： 和业主协商的透气管伸出方案： 和业主协商的并入大楼排水系统方案： 空调室外机安装位置墙体任意位置挂放是否/约定:烟道电梯有,无/电梯井有,无/井道位置有且业主认可并配合,无隔油池图纸总平面图租赁区域图建筑平面图立面图剖面图结构图水系统图电系统图消防施工图施工配合施工场地无,有/场地图有无,提供日期:卫生条件工地厕所有无施工用电无,有/ KVA,位置:提供日期施工用水无,有/管径

33、DN ,用水量 吨/月,位置:提供日期其他其他事项第二节 周边酒店及物业调查表一、 周边情况调查表银行医院交通大型餐饮超市 二、 竞争对手情况酒店名称标准门市价执行价性价比硬件第三节 标准测算表请见附件第四节 项目评估表项目评估标准标准分评估分星级数备注位置10现有位置优越，符合宾馆选址需要10一般但符合宾馆选址需要5不好，不符合选址要求0未来位置1年内，可以符合要求51-3年内，可以符合要求33年以上0建筑物20结构适合改造5一般3不适合0形状适合改造2一般1不适合0状况新（5年以下）3一般（5-15年）2旧（15年以上）1改造容易3一般2难0能源满足宾馆使用7需要增容并可以作到5不能适合0

34、产权10产权清晰清晰，证照齐全5不清晰，但可在期限内作好3不清晰0性质符合宾馆要求符合5需要变性且可在期限内作好3不符合，不能变性0租金5低于该地区市场价0.4元5低于该地区市场价0.2元3高于该地区市场价0.2元2高于该地区市场价0.4元1投资规模（以每平方的装修投资计算分值）101000元以下101000-1200元81200-1500元51500元以上0投资收益10非常赢利，回报率30%以上10赢利，回报率18%-30%8一般赢利，回报率12%-17%5不赢利，回报率12%以下0标识形象10广告牌好5一般4不好0业主配合积极5一般4不好0商务环境10环境一流区域，一流地段5一流区域，二流

35、地段4二流区域，一流地段3二流区域，二流地段2客源有利于吸引商务客人5一般吸引3不利于吸引商务客源0交通10便捷性有利，方便5不影响3影响0停车位20个以上510-20个310个以下0特殊事件影响力5有利于宾馆经营5没有3不利于宾馆经营0总评分：（以星级来表示）总分值：说明：70-80分一般项目80-90分较好项目90-100分极好项目第八章 物业招商计划、流程及合同第一节 开发物业招商计划由于部分整体租赁的物业除满足酒店本身使用功能外尚有多余面积可供分租,转租,以抵消酒店的租赁成本;并可根据酒店的配套需求,引入其他相关业态作为酒店服务的补充。故需要由专人对酒店多余面积拟订招商计划，实施招商工

36、作。第二节 开发物业招商流程一、 确定物业可供出租部分的产权面积二、 确定招商用途三、 寻找物业租赁方,洽谈租赁条件.四、 签定租赁合同,配合租赁方提供相关证明材料.第三节 开发物业招商合同招商合同范本（参考）时间： 出租方(以下称甲方)： 法定代表人及身份证号：营业执照号:注册或居住地址：邮编：电话：承租方(以下称乙方)： 法定代表人及身份证号：营业执照号: 注册或居住地址：邮编：电话：根据中华人民共和国合同法及有关法律、法规规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，就产权属于甲方的房屋租赁有关事宜进行协商，为明确双方之间的权利义务关系，特订立本合同。一、 房屋基本情况甲方出租的房屋位于_，建筑面积_m (使用面积_ m )。甲方同意按本合同之条款，将房屋所有固定装置，设备，电器等租赁于乙方做商务使用。二、 租赁期限1. 房屋租期为_ _年,自 年 _月 _ 日至_ _年 _月 _日。其中前_天为装修免租期。乙方自本合同签定之日起即可入住。2. 租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。3. 合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先权（但租金可随社会物价指数变动而适当调整）。三、 租金及支付1.每月租金为