城市用地分类与规划建设用地标准课件.ppt

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1、城市用地分类与规划建设用地标准（GB 50137-2011）,主要内容：,一、适用范围二、主要内容三、用地标准四、相关案例,一、适用范围,一、适用范围,适用对象扩展：适用于城市和县人民政府所在地镇及其他有条件的镇工作性质扩展：规划编制、用地统计、用地管理，统一用地分类和计算口径,二、主要内容,二、主要内容,增加城乡用地分类体系调整城市建设用地分类体系,1.增加城乡用地分类体系,城乡用地 town and country land指市域范围内所有土地，包括建设用地与非建设用地。建设用地包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地以及其他建设用地等，非建设用地包括

2、水域、农林用地以及其他非建设用地等。,表2.0.1 城乡用地分类中英文对照表,用地分类采用大类、中类和小类3级分类体系。大类应采用英文字母表示，中类和小类应采用英文字母和阿拉伯数字组合表示。,1.增加城乡用地分类体系,城乡用地共分为2大类、9中类、16小类。,城乡用地共分为2大类、9中类、16小类。,城乡居民点建设用地,便于用地总量的调控便于各类统计的统一“城乡居民点建设用地”包括城市、镇、乡、村庄的建设用地以及上述城乡居民点之外以居住、工业、物流仓储、商业服务业设施以及风景名胜区、郊野公园等的管理服务设施等为主的独立建设用地。,分类详解,区域交通设施用地,取消了原来的对外交通用地统计，划入区

3、域交通设施用地,分类详解,区域公用设施用地,“区域公用设施用地”指为区域范围服务的区域性能源设施、水工设施、通讯设施、殡葬设施、环卫设施等用地，与城市建设用地分类中的“市政公用设施用地”分类互不重叠。,分类详解,特殊用地,分类详解,“特殊用地”在继承原国标城市用地分类内涵的基础上：“安保用地”指监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫部门等用地，不包括公安局，该用地应归入行政办公用地（A1）。此外，将外事用地（A8）纳入“公共管理与公共服务用地”的范畴。,采矿用地,分类详解,非建设用地在原国标分类中主要通过“水域和其他用地”体现。,非建设用地,（1）“水域”中类与土地利用现状分类中的“水域及水利设施用

4、地”相比较，将“水工建筑用地”纳入“公用设施用地”（H3），将“沿海滩涂”、“内陆滩涂”、“冰川及永久积雪”纳入“其他非建设用地”（E9），意在突出水域在城乡规划中所起到的生态、生产方面的作用以及防灾方面的影响。,分类详解,水域,（2）“农林用地”涵盖农林业生产的用地，与土地利用现状分类的一级地类“耕地”、“园地”、“林地”、“草地”完全相衔接。对于“农用地”的认识和分类，主要在于统筹规划区城乡建设，保护耕地和林地等生态资源和农业生产条件，而不在于具体农用地内部的布局和调整利用，因此，这大类用地应是控制开发的重点区域，作为城乡建设用地的良好生态背景。,其中，“设施农用地”承载了种植或养殖等农业

5、生产活动，指直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地以及农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。,分类详解,农林用地,（3）“其他非建设用地”包括土地利用现状分类的一级地类“其他土地”以及一级地类“水域及水利设施用地”中的“沿海滩涂”、“内陆滩涂”、“冰川及永久积雪”用地。,分类详解,其它非建设用地,城乡用地分类与中华人民共和国土地管理法“三大类”对照表,讨论一,进步意义建设与非建设、发展与保护区域覆盖、城乡统筹与土规等的衔接应用困惑全市域还是规划区？政策分区还是功能分区？,新标准的“城市建设用地”与城乡用地分类中的“H11城市建设用地”概念完全衔接。新的分类没有采用划

6、分“混合用地”地类的方法来体现用地的兼容性，主要考虑“混合用地”这一概念含义不清。为了反应现状中这种用地混合的实际情况，在分类时宜按土地使用的主要性质对其进行分别归类，而不宜笼统用一种“混合用地”来代替,2.调整城市建设用地分类体系,城市建设用地分类,H11城市建设用地共分为8大类、35中类、44小类,分类详解,居住用地,分类详解,（1）关于居住用地的含义 按照现代居住区的规划理论和方法，将住宅及服务于基本生活需要的道路、绿地、日常性生活服务设施等看作一个整体，因此，居住用地应包含住宅、社区级及以下级别的道路、绿地、配套服务设施等四项用地。本次修订中，还考虑到政府发挥公共服务职能、便于实际管理

7、等要求，将中小学用地划入公共管理与公共服务用地，其他社区级及以下级别的配套服务设施用地仍然属于居住用地。,（2）居住用地中类的重新划分本次修订结合我国的实际情况，仍按层数、布局、市政公共设施、环境质量等综合因素，把居住用地分为三个中类：“一类居住用地”是以低层为主的居住用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等，市政公用设施齐全、布局完整、环境良好。“二类居住用地”是中、高密度居住用地，市政公用设施比较齐全、布局相对完整、环境良好。“三类居住用地”是指以需要加以改造的简陋住宅为主的居住用地，包括市政公用设施不齐全，环境较差的危改房、棚户区、临时住宅等。这类用地在我国大多数城市中均有一定数量，通

8、常在现状居住用地调查分类时采用。,（3）居住用地小类的划分调整 原标准中每一居住用地中类中还明确区分了住宅用地以外的公共服务设施、道路和绿地，与现行城市居住区规划设计规范相衔接。但是，这种小类划分已不适应市场经济下的开发模式，社区级及以下的道路用地和绿地，除了现状调查可以使用，在控制性详细规划等各类规划编制中很少能够明确划分。因此，本次修订将居住用地小类调整为“住宅用地”和“服务设施用地”两类：新标准“住宅用地”的内涵发生变化，将社区级及以下的道路用地、绿地以及配套的市政公用设施用地划入住宅用地，主要由于这些用地与住宅密不可分，除修建性详细规划外，其他类型规划很难也没必要分开，同时考虑到物权法

9、的要求，难以确定边界的配建设施不列入用地分类。新标准“社区服务设施用地”指社区及以下的主要公共设施和服务设施用地，包括幼托、文化体育设施、商业金融、社区服务、市政公用设施等用地，中小学除外。这样的分类更能适应市场经济，方便公共服务设施用地布局考虑服务人口和服务半径，适应不同规模、不同区位的要求，也便于控制公益性设施的规划建设。另外，在二类居住用地中增加“保障性住宅用地”小类，以体现国家关注中低收入群众住房问题的公共政策。（这里是一个悖论）,公共管理与公共服务用地,分类详解,改革开放20 年以来，随着经济运行的市场化程度不断扩展深入，城市政府的职能开始转向完善城市功能、改善投资环境和提高城市综合

10、竞争力等方面，而许多过去由政府统管的公共设施项目逐步移交给市场运作。在此形势条件下,投资主体多元化导致公共设施类型发生分化，同时也对规划提出了将该地类进行区分的要求。因此，本次修订将“公共服务设施用地”分化为“公共管理与公共服务用地”与“商业服务业设施用地”两大类，其下的中类大致可以在原国标“公共设施用地”的中类中找到相互对应的地类，但是进行有必要的一些整合。,分类详解,原“公共服务设施”功能按照政府与市场不同需求的新划分,分类详解,非营利性设施用地，市场经济体制下转轨为商务办公的设施用地则归入“商务设施用地”中。,行政办公用地,分类详解,“文化设施用地”将原国标“文化娱乐用地”缩小范围，仅包

11、括图书展览等公益性文化活动设施用地。原标准“新闻出版用地”、“文化艺术团体用地”、“广播电视用地”的报社、出版社、广播电台、电视台等纳入本方案“艺术传媒产业用地”，原标准“广播电视用地”的转播台、差转台等用地纳入本方案“广播电视设施用地”。,“教育科研用地”指高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位等用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地。在保留原有“高等院校”、“中等专业学校”、“特殊学校”小类的基础上，将原“成人与业余学校”按照公共性和商业性的划分，分列入“高等院校用地”以及“其他服务设施用地”，并新增“中小学用地”小类。,分类详解,“体育用地”指基本的体育场馆和体育训练基地

12、等用地，不包括学校等单位内的体育用地，小类与原国标一致。但是，高尔夫球场、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地划入“康体用地”。,分类详解,“医疗卫生用地”指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地，原“休疗养用地”纳入本方案的“旅馆用地”。其分为四个小类，将原“医院用地”按照对环境的要求拆分为“医院用地”和“特殊医疗用地”，将原“卫生防疫用地”中的急救中心和血库纳入“其他医疗卫生用地”，而新的“卫生防疫用地”中增加了新的动物检疫站等内涵。,分类详解,“社会福利设施用地”指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施的用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地。原

13、国标分类中社会福利院等归入“其他公共设施用地”，为了体现政府对社会福利的保障职能，本标准将其单列为中类。,分类详解,“文物古迹用地”延续原标准中的定义，同时参考了文物保护法中的相关定义，指具有历史、艺术、科学价值且没有其他使用功能的建筑物、构筑物、遗址、墓葬等用地。,分类详解,“外事用地”原在特殊用地中，考虑到其对城市公共设施以及公用设施的需求，因此将其纳入“公共管理与公共服务用地”，指外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地。,分类详解,“宗教设施用地”指宗教活动场所用地,分类详解,商业服务业设施用地,商业服务业设施用地,“商业服务业设施用地”指各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，其核心内涵是

14、以营利为主要目的商业服务设施，但是不一定完全由市场经营，政府如有必要亦可独立投资或合资建设（如剧院、音乐厅等机构），分为4个中类。,分类详解,“商业设施用地”指从事各类商业销售活动及容纳餐饮、旅馆业等各类活动的用地，包括“零售商业用地”、“批发市场用地”、“餐饮业用地”、“旅馆用地”、“加油加气站用地”五小类。与原“商业金融业用地”相比较，将“金融保险业用地”、“贸易咨询用地”纳入“商务设施用地”，将“市场用地”中以批发为主的工业品市场等纳入“物流仓储用地”，增加了原“休疗养用地”的内涵，考虑到加油加气站现在已经市场化运作，国土部门将其作为经营性土地出让，因此也纳入“商业用地”。,批发市场用地

15、 以批发功能为主的市场用地,分类详解,“商务设施用地”指金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等行业的写字楼或以写字楼为主的综合性办公用地，包含了原国标中的“行政办公用地”中除政府机关团体以外的部分、“金融保险业用地”、“贸易咨询用地”、“科研设计用地”中除了科研事业单位以外的部分等。有的意见主张“商务用地”与“工业用地”合并为产业用地。但考虑到这些用地与“商业服务业设施用地”中的其他类别用地具有较多的相关性与兼容性，合并为一类，也可以更好的与上版标准相衔接。对于这类用地与“一类工业用地”的兼容问题，可以采用用地兼容的方式来解决。,分类详解,“娱乐康体用地”指各类娱乐康体等设施用地，包含了原国标

16、中“体育用地”中除了基本体育场馆和体育训练基地以外的部分、“游乐用地”中除了文化宫、青少年宫、老年活动中心以外的部分、“影视院用地”等。,分类详解,独立地段的,分类详解,“其他服务设施用地”指电视大学、业余学校、培训中心、私立学校、私人诊所、宠物医院等其他服务设施用地。包括了原“成人与业余学校用地”中的电视大学、夜大学、业余学校、培训中心等用地，并新增了私立学校、私人诊所、宠物医院等地类。,分类详解,工业用地,工业用地的内涵与中类与原国标基本一致。工业用地对居住和公共环境的干扰污染因素，主要包括噪声、烟尘、有害气体、恶臭、废渣、污水以及交通运输量等。工业用地中类应根据工业具体条件及国家有关环境

17、保护的规定与指标来确定，本标准取消了上版标准中列举具体行业分类的做法，原因在于考虑到随着科学技术的进步，某污染严重的行业可以通过技术改造减少污染甚至实现零排放。,工业用地,工业用地的分类标准,工业用地,仓储用地,“物流仓储用地”按其对居住和公共环境的干扰污染程度分为:“一类物流仓储用地”（对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患）;“二类物流仓储用地”（对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患，包括对环境有影响的堆场等用地）;“三类物流仓储用地”（存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地）三个中类，取消了原“堆场用地”，将其按照对于环境的干扰污染程度纳入以上三个中类。,仓储用地,城市交通

18、用地,“道路与交通设施用地”是将原国标中的“对外交通用地”、“交通设施用地”中与城市生活较为密切的站场设施用地与“道路广场用地”相结合，剥离功能不相关的“广场用地”中的公共活动广场用地，重新整合了城市通勤出行所需求的基本交通用地。区域性交通设施归入“城乡建设用地分类”。,道路与交通设施用地,城市交通用地,“城市道路用地”与原国标内涵与分类基本一致，不包括居住用地、工业用地等的内部道路，使城市道路统计与图纸表达深度取得一致。考虑到实际工作中很少将“城市道路用地”分至小类，立体交通的出现使得将“城市道路用地”分至小类更加不切实际，因此本次修订取消了“城市道路用地”中的小类划分。,分类详解,轨道交通

19、线路：地面以上的部分,分类详解,“综合交通枢纽用地”整合了原“对外交通用地”中与城市生活较为密切的铁路客货运站、公路长途客货运站、港口客运码头用地以及原“交通设施用地”中的公交枢纽用地。交通枢纽正成为城市中进行交通组织的重要形式，往往围绕这些设施形成综合性开发，因此本次分类进行了相关整合，也包括这些枢纽所附属的用地。,分类详解,“交通场站用地”指与城市交通相关的静态交通设施用地，但不包括交通指挥中心、交通队用地，该用地应划入“行政办公用地”。“交通设施用地”包括“公共交通设施用地”、“社会停车场用地”两小类，整合了原“社会停车场库用地”以及原“交通设施用地”中的部分用地。,分类详解,“其他交通

20、设施用地”，包括教练场等。,分类详解,市政基础设施用地,市政基础设施用地,“公用设施用地”分为“供应设施用地”、“环境设施用地”、“安全设施用地”、“其他公用设施用地”四项中类用地，调整原标准“交通设施用地”中类分别纳入“城市交通用地”、“物流仓储用地”以及“行政办公用地”。,分类详解,“供应设施用地”中类中增加“广播电视设施用地”、“邮政设施用地”。“邮政设施用地”将原“邮电设施用地”中的电信服务用地列入“其他商务设施用地”中。注意：报批稿中曾将电厂、煤气厂、热电厂调整至“供应设施用地”用地，与水厂、大型供热锅炉等并列。高压走廊下规定的控制范围内的用地应按其地面实际用途归类。,分类详解,“环

21、境设施用地”中类中调整名称“雨水、污水处理用地”为“排水用地”；调整名称“粪便垃圾处理用地”为“环卫设施用地”。报批稿中的“环保设施用地”在正式稿中取消了。,分类详解,新增“安全设施用地”中类，以突显对于公共安全的重视。其中包括原“其他市政公用设施用地”中的“消防设施用地”与“防洪设施用地”。,分类详解,原国标中类“施工与维修设施用地”内涵调整至“其他市政公用设施用地”中。,分类详解,绿地与广场用地,“绿地与广场用地”在原国标分类“绿地”大类的基础上增加“广场”的内涵，剥离“生产绿地”，分为“公园绿地”、“防护绿地”与“广场用地”三个中类。,绿地与广场用地,绿地与广场用地,“公园绿地”的界定仍

22、采用原国标“公共绿地”的界定标准，但是其中的水域和供游览休憩、起到公园作用的风景名胜区，公园绿地类外的其他风景名胜区则在城乡用地分类中分别归到“非建设用地”的“水域”、“农用地”以及“其他非建设用地”中。为了与城市绿地分类标准相统一，调整名称“公共绿地”为“公园绿地”。,绿地与广场用地,分类详解,绿地与广场用地,分类详解,“广场用地”单指城市公共活动的广场，而交通用途的广场应归为“综合交通枢纽用地”。,以游憩、纪念、集会和避险等功能为主的城市公共活动场地,绿地与广场用地,分类详解,讨论二,适用性本标准适用于城市、县人民政府所在地镇和其它具备条件的镇总体规划和控制性详细规划的编制、用地统计和用地管理工作。,三、用地标准,用地标准,附表,附表,Thanks，讨论时间！,