投资决策阶段的成本计划与控制课件.ppt
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1、第5章 投资决策阶段的成本计划与控制,任课教师 郭海滨,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,2,基本要求与基本知识点,了解建设工程项目投资决策的重要意义掌握建设工程项目投资决策的与成本计划与控制的关系及其主要内容,建设工程项目投资估算的内容,制定建设工程项目投资估算的方法。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,3,本章重点、难点,制定建设工程项目投资估算的方法,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,4,教学内容,5.1 概述5.2 投资决策阶段影响工程成本的重要因素5.3 建设工程项目投资估算和经济评价5.4 建设项目可行性研究及财务评
2、价,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,5,5.1 概述5.2 投资决策阶段影响工程成本的重要因素5.3 建设工程项目投资估算和经济评价5.4 建设项目可行性研究及财务评价,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,6,5.1 概述,内容要点建设工程项目投资决策的涵义建设项目投资决策与成本计划与控制的关系投资决策阶段成本计划与控制的任务,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,7,5.1.1 建设工程项目投资决策的涵义,投资决策的涵义建设工程项目投资决策是选择和决定建设工程项目投资行动方案的过程。内容:论证方案的必要性、可行性;方案比选。正确地
3、项目投资行动来源于正确地项目投资决策。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,8,5.1.2 建设项目投资决策与成本计划与控制的关系,1、是合理计划和控制工程成本的前提2、是建设工程项目成本计划与控制的关键阶段3、投资决策阶段的成本计划是投资者进行决策的主要依据 4、投资决策阶段的成本计划确定了建设项目的成本控制目标 5、项目决策的深度影响投资估算的精确度,也影响工程成本控制效果,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,9,图5.1 费用(或可能性)与时间图,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,10,5.1.3 投资决策阶段成本计划与控制的
4、任务,任务 既包括根据供选择的方案,进行成本计划,确定投资估算额的过程;又包括以积极的成本计划思想,在综合考虑项目的寿命周期成本、进度目标、质量目标、盈利目标等基础之上,对项目进行多方案比选的过程。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,11,5.1 概述5.2 投资决策阶段影响工程成本的重要因素5.3 建设工程项目投资估算和经济评价5.4 建设项目可行性研究及财务评价,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,12,5.2 投资决策阶段影响工程成本的重要因素,因素:建设区位的选择标准的选择方案的选择设备的选择融资模式的选择时机的选择,2023/3/21,青岛理
5、工大学管理学院工程造价教研室,13,5.2.1 项目建设区位的选择,项目建设区位的选择对建设工程成本有重要影响。分建设地区选择和建设场地选择两个层次。建设地区选择是指在几个不同城市、地区之间对拟建项目适宜的建设区域做出的选择;建设场地选择是指对项目具体坐落位置的选择。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,14,建设地区的选择 建设地区选择是投资者确定投资方向后,首先面临的一个重要决策。建设地区选择对拟建项目的影响是全方位的:建设成本,经营成本,营销推广,建设工期,建设质量,与项目或投资者的投资战略密切相关,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,15,项目建
6、设地区的选择的复杂性项目建设地区的选择不是一个简单决策问题,需要结合国民经济发展的需要、市场需求预测、各地社会经济资源条件,以及业主投资的意图、功能使用价值要求等,从广泛的地理范围内选择拟建项目的建设地区。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,16,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,17,分析1:某全国知名房地产开发企业集团,已经在北京、上海、深圳建立了分公司,负责本地区以房地产为主的相关业务的开拓发展。作为集团的又一次重大战略决策,集团拟在重庆、武汉、沈阳等城市之间择其一,作为集团第4个分公司所在地。第4个分公司的设立是为了进一步完善集团公司的区域扩
7、张战略格局,使得集团品牌快速走向全国,逐步形成地产开发业务的核心竞争优势。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,18,为了做出正确的选择,集团派出了以高层管理人员为代表的考察小组,分赴各个城市进行决策前考察。思 考:考察小组在各个城市主要应考察哪些内容?,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,19,主要考察内容当地的房地产市场保险、金融、证券市场主要经济产业、投资环境主要的工业区、经济开发区、典型企业当地人才市场、教育培训市场、汽车市场考察目的了解该地区当前社会经济发展整体水平,人民生活水平、经济购买能力,未来发展潜力等,2023/3/21,青岛理工大学管
8、理学院工程造价教研室,20,分析2:不同地区工业用地的差异:各地区的土地政策是工业项目建设地区选择的最主要考虑因素之一。对投资者具有吸引力的地区均具有非常优惠的工业用地政策。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,21,例如:苏州经济非常发达的苏州,工业用地长期保持在5万元/亩,但用途非常明确,只能用于工业,且不允许倒卖和炒做。例如:天津天津经济技术开发区工业用地价格根据企业用地年限、所属行业、投资总额和投资密度来决定。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,22,例如:珠三角地区经济发达的珠三角地区,工业用土地政策通常也较优惠,如阳江市对工业用地的作价是国
9、家级项目30元/M2、省级项目40元/M2、高新技术项目50元/M2、一般项目60元/M2。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,23,建设场地(厂址)的选择 建设场地的选择需要与项目拟建的功能相适应。很多时候,与场地格格不入的建筑或建筑群,无论这些建筑单体多么出色,或者规划做得多么理想,整体结果却是难尽人意的。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,24,例如:没有足够停车空间的购物中心坐落于飞机着陆跑道末端的新建住房建于煤矿矿坑上方不远处的公寓建筑正对于交通干线的小学没有水源的村镇等等这些项目显而易见都注定要失败,其失败的根源在于项目选址与既定用途不合
10、。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,25,建设项目所处的位置,同样对工程成本有重大影响。主要体现在土地费用和建筑工程成本的高低。例如:在城市市中心建设不仅土地投资、拆迁安置费用会占项目总投资较大的比重,而且施工的费用也会由于场地狭窄,施工车辆通行时间受限,施工扰民等因素的存在,比城市次中心或郊区大大增加。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,26,土地投资比重差异,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,27,项目根据其功能性质,决定了其不同的选址区域。如下图所示:,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,28,202
11、3/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,29,相关分析:开发商对地段的认识与判断地块的选择,对于建设项目尤其是房地产开发项目的成败具有重要的影响。房地产具有增值性,其在很大程度上是土地在增值。因此,什么是“黄金地段”?选择具有增值潜力的地段是房地产投资获利的首要条件。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,30,开发商地价的测算参加竞拍是开发商获得土地的主要形式。作为开发商在竞拍之前需要认真进行土地价格的测算,以确定土地拍卖中地块的最高限价。保证开发项目成功具有重要的作用。一般应采用剩余法确定土地的最高限价。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,
12、31,剩余法所谓剩余法,是指通过估计将它开发形成房地产可以实现的预期价格,然后扣除为建造和销售该房地产所花费的必要成本费用以及正常的合理利润,所得的剩余作为土地价格的方法。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,32,即:地价=房地产销售价格-(建筑费+专业费用+利息+租售费用+税费)-利润,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,33,剩余法评估土地价格的可靠性,关键取决于以下两个预测:一是,土地的开发利用方式是否正确,是否符合市场需求;二是,对未来房地产价格预测是否正确。因此,剩余法结果对市场变化的敏感性极大,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造
13、价教研室,34,5.2.2 项目建设方案的选择,建设工程项目方案的选择,对项目的成本计划与控制具有重要的意义。项目建设方案的选择需要有两种评判准则:一是,能够直接带来项目建设成本的降低;二是,尽管没有直接带来建设成本的降低(甚至还有提高),却可显著提高项目的性能,使项目获得最大的成功。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,35,各阶段方案比选重点不同越是项目建设的前期阶段,方案选择的重要性就越强。投资决策阶段项目建设方案的比选,主要涉及:项目定位、建设标准、建设规模、总体方案、项目组成及布局、设施配套、占地面积、工艺流程、协作条件等。,2023/3/21,青岛理工大学管理学
14、院工程造价教研室,36,1)项目定位的选择定位确定某一事物在一定环境中的位置,如产品在市场中定位、人物在组织中的定位、物品在某一地理位置的定位等。项目定位对项目成败通常具有决定性的影响。不同类型的项目,其定位具有不同的内容。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,37,房地产项目定位是指房地产开发经营者经过研究市场前提、技术前提和资金状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件,利用科学方法,构思出房地产项目产品方案,从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位的过程。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,38,房地产项目定位包括:在市场研究基础上的市
15、场定位(价格);在消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位(户型设计);是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位(如海景房、商业区房)。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,39,2)建设项目标准的选择建设标准涉及到项目的建设规模、建筑及装饰标准、设施配套、占地规模等内容。建设项目的建造标准对其造价有着巨大的影响。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,40,应根据项目实际情况,运用价值工程原理,在保证必要功能情况下,减少不必要功能,降低过高的建设标准。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,41,如:对于住宅项
16、目而言,我国有多种不同的标准,如:别墅、公寓、普通商品住宅、经济适用房。不同的住宅建设标准,在面积标准、装饰、设备设施配置、环境绿化、智能化标准等方面均存在较大差异,其单方造价也具有显著的差异。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,42,选择合适的项目建设标准,要防止两种误区 其一,为了降低成本,过多的降低项目建设标准;其二,为了提高项目档次,盲目的提高项目建设标准。这两种误区均会导致项目的失败。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,43,正确的建设标准的确定方法正确的项目建设标准的确定应该是在充分的市场调查与预测,合理考虑当地经济、社会发展状况,市场供
17、求状况,消费水平等的基础之上,对项目作出准确的定位,确定项目的建设标准。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,44,实践分析:在一些大型公建项目上,通常在设施布置与装饰上采取内外有别的做法,使设施的标准与功能相适应。如:车站是为旅客服务的,环境幽雅的车站给旅客的候车带来轻松愉快的心情;而旅客不到的地区则采用完全不同的设计标准,在满足功能要求的前提下力求经济合理;对车站工作人员的工作空间,采用简洁明朗的设计不仅可以方便工作,而且方便设备的检修。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,45,3)项目规划设计方案策划项目投资决策阶段的方案策划包括:场地规划研究、
18、项目功能与布局策划、项目建筑风格策划、项目景观策划、项目交通组织策划、项目设施配套策划等。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,46,如:重庆“东方家园”住宅小区开发项目 项目概况项目建设地点位于重庆市江北区唐家桥,东靠嘉陵江大桥和复线桥,南连江北嘉滨路,西邻规划的万唐路,北接华唐路,项目总占地面积297.6亩,总建筑面积40万平方米。其中一期工程占地121734平方米,建筑面积25万平方米。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,47,项目规划布局特点:东方家园小区用地范围为不规则形状。小区在项目规划布局上采用了沿小区周边布置小区建筑物,而在小区中部进行
19、中庭、景观、绿化以及一些低层配套用房的建设。这种布置方案一方面可以满足小区环境、景观设计的需要,同时又结合了小区范围的地质情况,大量降低了建筑成本。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,48,图5.5 住宅小区效果图,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,49,地质条件特点这是由于该用地原为重钢三厂土地,且在用地范围的中部,为重钢三厂的灰渣堆积场,常年以来,大量的灰渣沉积于此,导致用地范围中部地基承载能力低,若要将高层建筑物布置于此,必将加大地基处理及基础工程费用,提高工程建设成本。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,50,4)工艺流
20、程对项目造价也有密切关系 工业项目在方案设计阶段需要明确其生产的工艺流程,同一种产品可由不同种生产工艺生产出来,一定有一种是较经济合理的,我们需要作出正确的选择。一些项目好的方案或工艺创新同样会带来大的节约。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,51,如:河底隧道的施工方法 英国某城市欲解决城市中一条河流两岸的交通问题,该河流上已有一座与周边环境、景观非常协调的古桥,若在河上再建一座桥,必然会破坏已有的协调。因此当地政府相关部门要求,只能通过河底隧道的方式解决两岸的交通问题。常规的河底隧道的修筑方式是通过在河底一定深度下进行隧道的开挖。这种方法一般危险性高,成本高,工期较长
21、。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,52,由于该河流宽度较小,河水较浅,水流速度较缓,故经过分析,决定采用如下方案:,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,53,基坑开挖;在河的两岸进行管道预制;将河堤掘开;将各节管道拖入河中基坑,并相连;修复河堤,排空管道内河水,密封。该方案具有成本低,施工容易,进度快等优点。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,54,图5.6 河底隧道施工方案,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,55,该方法历史与应用采用类似方法建设水下隧道在世界上已有较长的历史,已建成隧道100多条。当前
22、我国也有较多的项目利用了类似这种工艺进行隧道施工。当前隧道工程施工中的沉管法施工就是类似工艺,区别与传统的盾构法施工工艺。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,56,举例:上海外环隧道工程上海外环隧道是上海外环线北段的过江咽喉,也是上海市首次采用沉管法施工的越江隧道。该工程1999年12月28日开工,现已建成通车。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,57,按隧道的车道数、管段的宽度及重量指标进行比较,上海外环越江隧道规模居亚洲第一,世界第二。与盾构掘进施工不同,外环隧道在上海首次采用了沉管法施工,即采用岸上预先造好隧道管节,然后运至江中沉放的施工。,2
23、023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,58,江中段由7节大型管段连接而成,管段每节宽43米、长分别为100至108米、重达4.5万吨。保证坞内预制好的大型管段拖航浮运到位,进而下沉准确对接,牢牢安置在最深达34米的江底,并确保滴水不漏的江中段安装施工,就成为整个隧道建设过程中难度最大的关键部分。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,59,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,60,图5.7 上海外环越江隧道,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,61,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,62,5.2.3
24、 项目主要设备的选择,设备选择的重要性建设项目中设备的投资往往占有较大的比例,尤其是工业项目、智能大厦、酒店项目等更是明显。而且,由于项目设备的选择,往往会决定项目建设方案、结构形式等的选择,从而也会影响项目的建设成本。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,63,均衡项目设备的性能与经济性 在满足项目使用功能要求的前提下,进行设备的寿命周期成本分析,选择项目寿命周期成本最小的设备。结合项目的设备选型及其对项目建设方案选择的影响,选择最经济的项目建设方案,这一点对工业项目尤为重要。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,64,5.2.4 项目资金筹集方式的选
25、择,资金筹集的方式资金筹集是项目建设的重要前期工作之一,资金筹集的方式多种多样,不同资金筹集方式具有不同的要求、风险、特征以及成本。项目资金成本 项目资金成本是项目或企业在筹集资金时所支付的一定代价,这些代价主要包括筹资费用和资金使用费.,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,65,筹资费是指在筹集资金过程中发生的各种费用,如委托金融机构代理发行股票、债券而支付的注册费和代理费等,向银行借款支付的手续费等。使用费是指因使用资金而向资金提供者支付的报酬,如股息、利息、租金等。,2023/3/21,青岛理工大学管理学院工程造价教研室,66,资金成本的作用资金成本是选择项目资金来源
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